Home > ธนาคารแห่งประเทศไทย

อสังหาฯ ไทยระส่ำ กับวิกฤตใหม่ที่ต้องเผชิญ

หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้มาตรการ LTV ไปเมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน นับเป็นกระบวนการป้องกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นในระบบ เพราะปัญหาของอสังหาริมทรัพย์เป็นชนวนเหตุสำคัญที่ก่อให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจทั่วโลก ทิศทางการขยายตัวของธุรกิจอสังหาฯ ที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ซึ่งเห็นได้จากซัปพลายที่เข้ามาในตลาดจำนวนมากเมื่อเทียบกับความต้องการของผู้บริโภคหรือขีดความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อที่ลดลง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัว และยังต้องอาศัยอานิสงส์จากความเป็นไปของเศรษฐกิจโลกซึ่งอยู่ในสภาวะถดถอยไม่ต่างกัน จึงไม่น่าแปลกใจที่ตัวเลขของตลาดอสังหาฯ จะตกวูบ บางค่ายมีจำนวนยูนิตเหลือขายสูงถึง 50 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเหตุมาจากการที่ผู้ซื้อไม่ได้รับอนุมัติการปล่อยสินเชื่อ ในมุมของผู้ประกอบการอาจจะมองว่า ผลพวงจากการหดตัวของตลาดอสังหาฯ และจำนวนหน่วยที่เหลือขายนั้นเกิดจากการบังคับใช้มาตรการ LTV ที่แบงก์ชาติมองเห็นและคาดสถานการณ์ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตถึงจำนวนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ทว่าในอีกมิติที่ผู้ประกอบการต้องนำมาพิจารณาคือ การขยายตัวของจำนวนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่มีความเป็นไปได้ว่าจะมีมากจนเกินความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค เพราะต้องยอมรับว่าผู้บริโภคบางส่วนซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไร แม้จะมีบางส่วนที่ซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรกก็ตาม ห้วงยามนี้ที่ฟันเฟืองในระบบเศรษฐกิจทุกตัวชะลอการทำงาน การท่องเที่ยวกำลังประสบปัญหาหนัก เมื่อนักท่องเที่ยวจีนที่เคยสร้างรายได้ให้กับภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวลดจำนวนลง อีกทั้งไทยไม่อาจต้านกระแสธารจากสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐฯ ได้ รวมไปถึงการถดถอยของเศรษฐกิจโลก แน่นอนว่ามีปัจจัยแวดล้อมมากมายที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจไทย ทั้งจากภายในประเทศและนอกประเทศ โดยเฉพาะปัจจัยในประเทศเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ที่กราฟสูงขึ้นทุกปี กระทั่งแบงก์ชาติเตรียมใช้มาตรการใหม่เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินอีกครั้ง มาตรการใหม่ที่ว่านี้จะเป็นการคำนวณภาระการผ่อนชำระหนี้โดยเทียบกับรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) เพื่อป้องกันและลดตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือ NPL ในกลุ่มเสี่ยง เช่น กลุ่มผู้มีรายได้ไม่แน่นอน กลุ่มคนเริ่มต้นทำงาน กลุ่มคนใกล้เกษียณ และกลุ่มเด็กจบใหม่ โดยหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ของไทยนับตั้งแต่ปี 2551 คือ 52.4 เปอร์เซ็นต์

Read More

ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 62 ความท้าทายหรือวิกฤต

นับตั้งแต่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้มาตรการ Loan-to-Value หรือ LTV ซึ่งเป็นมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้านหรือการอนุมัติสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน เพื่อหวังจะลดปัญหาฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต มาตรการ LTV ที่แบงก์ชาติประกาศใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 นั้นน่าจะมีสาเหตุมาจากการที่ปี 2561 มีผู้ประกอบการเปิดตัวคอนโดมิเนียมมากกว่า 60,000 หน่วย และนี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่แบงก์ชาติใช้มาตรการนี้ เพราะครั้งที่เกิดวิกฤตการเงินในภูมิภาคเอเชียเมื่อปี 2540 แบงก์ชาติเคยใช้นโยบาย Macroprudential ซึ่งมีด้วยกัน 3 มาตรการ 1. กำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน Loan-to-Value หรือ LTV ในภาคอสังหาฯ 2. มาตรการด้าน Debt-to-Income เพื่อกำหนดเพดานวงเงินบัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคล และ 3. มาตรการดำรงเงินกองทุนส่วนเพิ่มสำหรับธนาคารพาณิชย์ที่มีความสำคัญเชิงระบบ (Domestic Systemically Important Banks:D-SIBs) ในอดีตแบงก์ชาติเคยประกาศใช้มาตรการนี้มาแล้ว 4 ครั้ง คือ ในปี 2546 ปี 2552 ปี 2554 และปี

Read More

20 ปีวิกฤตต้มยำกุ้ง บทเรียนสู่อนาคตยุค 4.0

นอกเหนือจากข่าวที่ไหลบ่าท่วมกระแสการรับรู้ของผู้คนไม่ว่าจะเป็นการใช้อำนาจตามมาตรา 44 อำนวยความสะดวกให้กับการก่อสร้างรถไฟความเร็วปานกลางในเส้นทางกรุงเทพ-นครราชสีมา-หนองคาย ที่มีจีนเป็นผู้ดำเนินการ หรือการอนุมัติและเร่งรัดให้มีการสร้างหอชมเมืองด้วยวิธีที่ไม่ต้องประมูลเพื่อเร่งรัดให้โครงการสำเร็จลุล่วงอย่างรวดเร็วแล้ว บทวิเคราะห์ย้อนอดีตว่าด้วยวิกฤตเศรษฐกิจไทยที่ลุกลามไปเป็นวิกฤตเศรษฐกิจเอเชียเมื่อปี 2540 หรือเมื่อ 20 ปีที่ผ่านมา ดูจะเป็นอีกบริบทหนึ่งที่มีผู้ให้ความสนใจไม่น้อย เนื่องเพราะบทเรียนแห่งวิกฤตในครั้งนั้นยังคงส่งผลกระทบสืบเนื่องและส่วนหนึ่งฝังรากเป็นประเด็นเชิงโครงสร้างที่ดูเหมือนว่า กลไกรัฐไทยและภาคธุรกิจเอกชนไทยกำลังอยู่ในห้วงเวลาที่พร้อมจะผลิตซ้ำความผิดพลาดครั้งเก่าจากความพยายามเร่งรัดพัฒนาเศรษฐกิจที่ดำเนินอยู่ในภาวะซึมเซายาวนานให้กลับมีสีสัน บนความคาดหวังครั้งใหม่ว่าจะช่วยฉุดกระชากเศรษฐกิจสังคมไทยออกจากหล่มโคลนให้ก้าวเดินต่อไปข้างหน้าได้ หลักไมล์แห่งการวิเคราะห์วิกฤตเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 ส่วนใหญ่ได้ยึดเอาวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 ซึ่งเป็นวันที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศลอยตัวค่าเงินบาท ด้วยการยกเลิกการผูกติดกับเงินสกุลดอลลาร์สหรัฐ หลังจากถูกโจมตีค่าเงินอย่างต่อเนื่องในช่วงก่อนหน้านั้น ซึ่งการประกาศดังกล่าวส่งผลให้ค่าเงินบาทอ่อนตัวลงอย่างมาก และส่งผลให้ปริมาณหนี้ต่างประเทศเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วโดยทันที และกลายเป็นจุดเริ่มต้นที่ส่งผลกระทบทางการเงินและเศรษฐกิจไทย ก่อนที่จะลุกลามและขยายตัวจนกลายเป็นวิกฤตเศรษฐกิจครอบคลุมทั่วทั้งเอเชียในนาม “วิกฤตต้มยำกุ้ง” หากแต่ในความเป็นจริงการประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทยเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 เป็นเพียงปลายยอดของภูเขาน้ำแข็งที่หักโค่นลงโดยที่ภูเขาน้ำแข็งแห่งปัญหาที่สั่งสมอยู่ใต้ผิวน้ำกำลังละลายและพังครืนจากความอ่อนแอที่เกิดขึ้นอยู่ภายในโครงสร้างที่เปราะบาง โดย AMRO หรือสถาบันวิจัยเศรษฐกิจมหภาคอาเซียนบวกสาม (ASEAN +3 Macroeconomic Research Office) ได้เสนอบทวิเคราะห์ย้อนอดีตวิกฤตเศรษฐกิจครั้งนั้นว่าแม้จะดูเหมือนว่าวิกฤตเศรษฐกิจจะเริ่มต้นขึ้นในประเทศไทย เมื่อค่าเงินบาทถูกกดดันจากการเก็งกำไรอย่างรุนแรง แต่ในความเป็นจริงความเสี่ยงต่างๆ ในภูมิภาคได้ก่อตัวมาสักระยะก่อนหน้านั้นแล้ว โดยเฉพาะความไม่สมดุลของนโยบายเศรษฐกิจมหภาค พัฒนาการจากเศรษฐกิจต่างประเทศ และความอ่อนแอของภาคการเงินและบรรษัทเอกชน ความไม่สมดุลของภาคต่างประเทศถูกสะท้อนจากเงินทุนเอกชนที่ไหลเข้ามาอย่างมากและการลงทุนของเอกชนภายในประเทศที่สูง ซึ่งถูกกระตุ้นเพิ่มขึ้นไปอีกจากการแข็งค่าของเงินดอลลาร์สหรัฐ ขณะที่ค่าเงินบาทกลับถูกตรึงเอาไว้ตามนโยบายขณะนั้น เงินทุนที่ไหลเข้ามาป็นชนวนขับเคลื่อนการขยายสินเชื่อและการลงทุนในเกาหลีใต้ มาเลเซีย และไทย โดยเฉพาะการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์และเกิดฟองสบู่ในราคาสินทรัพย์

Read More