Home > แบงก์ชาติ

แบงก์เข้มงวดสินเชื่อ ส่งอสังหาฯ ทรุดหนัก

สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้ภาคธุรกิจหลากหลายได้รับผลกระทบอย่างหนัก ขณะที่ความกังวลใจต่อการตั้งสำรองหนี้เสีย หรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของสถาบันการเงินที่เพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี ทำให้สถาบันการเงินจัดวางมาตรการที่เข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นและกลายเป็นปัจจัยที่ทำให้เกิดการชะลอตัวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างหนัก การหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ในด้านหนึ่งเกิดขึ้นจากกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศที่หดตัวลดลง ควบคู่กับการหายไปของกลุ่มลูกค้าต่างชาติ และการสะสมของปริมาณสินค้าในตลาดจำนวนมาก ขณะที่ปัจจัยลบที่สำคัญที่สุดอยู่ที่การเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยของสถาบันการเงิน ซึ่งเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องมานาน และยิ่งทวีความเข้มงวดมากขึ้นในช่วงหลังๆ นับตั้งแต่การออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ขณะเดียวกันผลพวงของการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้ธุรกิจต่างๆ ต้องหยุดชะงัก ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจในประเทศหรือธุรกิจส่งออก ซึ่งทำให้ธุรกิจหลากหลายต้องปิดกิจการไป ส่งผลกระทบต่อรายได้ของผู้บริโภค ซึ่งเป็นพนักงานในธุรกิจเหล่านั้น ไม่ว่าจะเป็นการถูกลดเงินเดือนลงหรือขาดรายได้จากการตกงานเพราะถูกเลิกจ้าง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการพิจารณาสินเชื่อเมื่อผู้บริโภคยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย กรณีดังกล่าวเห็นได้ชัดจากยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา โดยล่าสุดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ในระดับร้อยละ 50-60 สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัย 5-7 ล้านบาท ปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 30-40 ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ร้อยละ 10-15 ซึ่งถือว่าสูงมากที่สุดนับตั้งแต่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 40 เป็นต้นมา ปัจจัยหลักที่ทำให้เกิดการปฏิเสธสินเชื่อในอัตราที่สูงขึ้นดังกล่าวเกิดจากผลของการเข้มงวดการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และภาระการตั้งสำรองหนี้เสีย หรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของสถาบันการเงินที่เพิ่มขึ้น โดยในช่วง

Read More

สถาบันการเงินปรับตัว เสริมสภาพคล่อง ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน

สภาพเศรษฐกิจปัจจุบันกำลังอยู่ในช่วงชะงักงัน อันเนื่องมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังคงไม่คลี่คลาย และการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก อัตราการว่างงานพุ่งสูงขึ้น ภาคธุรกิจได้รับผลกระทบหนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการรายเล็กและเอสเอ็มอี หลายฝ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งสถาบันการเงินและภาครัฐต่างเร่งเสริมสภาพคล่องเพื่อให้ระบบเศรษฐกิจสามารถดำเนินต่อไปได้ ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงที่มีอยู่รอบด้าน สภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) หรือ สภาพัฒน์ แถลงสภาวะเศรษฐกิจไทยไตรมาส 2 ของปี 2563 พบจีดีพี -12.2% ต่อปี ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1 ที่ผ่านมา และคาดว่าทั้งปีจะปรับตัวลดลง -7.8% ถึง -7.3% ซึ่งลดลงจากเดิมที่คาดไว้ว่าจะหดตัวอยู่ที่ -5.5% ต่อปี สถานการณ์การจ้างงานไตรมาส 2 ผู้มีงานทำมีจำนวน 37.1 ล้านคน โดยตัวเลขการว่างงานเพิ่มขึ้นเป็น 7.5 แสนคน คิดเป็นอัตราการว่างงาน 1.95% เพิ่มขึ้น 1 เท่าจากอัตราว่างงานปกติ ถือเป็นอัตราสูงสุดในรอบ 11 ปี นับตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 2552 โดยสาเหตุหลักมาจากการเลิกจ้างและธุรกิจปิดกิจการ ฟันเฟืองขับเคลื่อนเศรษฐกิจไตรมาส 2

Read More

แรงกดดันภาคอสังหาฯ ทำแบงก์ชาติผ่อนปรน LTV

มาตรการ LTV คือ ยาแรงที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้โดยมุ่งหวังว่า จะเป็นการป้องปรามความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในระบบ โดยเฉพาะปัญหาทางการเงินของภาคครัวเรือน เมื่อแบงก์ชาติเล็งเห็นว่าการเกิดใหม่ของโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น อีกทั้งจำนวนยูนิตที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดยังไม่ถูกดูดซับออกไปเท่าที่ควร ทำให้ปริมาณที่อยู่อาศัยไทยเข้าสู่ภาวะล้นตลาด แม้การประกาศใช้หลักเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ของแบงก์ชาติจะมีเหตุผลอันสมควรแล้วก็ตาม ทว่า ตลอดระยะเวลาเกือบ 10 เดือน อสังหาฯ ภาคเอกชนต่างโอดครวญและเรียกร้องเป็นเสียงเดียวกัน ให้ภาครัฐผ่อนปรนหรือเลื่อนเวลาในการบังคับใช้มาตรการดังกล่าวออกไป โดยอ้างเหตุผลว่า มาตรการดังกล่าวจะเป็นต้นเหตุให้เศรษฐกิจโดยเฉพาะภาคอสังหาฯ เข้าสู่ภาวะชะลอตัว ซึ่งภาคอสังหาฯ มีบทบาทสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจของไทยไม่น้อย และจะทำให้ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยหรือบ้านหลังแรกเป็นไปได้ยากขึ้น เสียงเรียกร้องและข้อเสนอถูกส่งไปยังกระทรวงการคลังและธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อให้พิจารณาถึงผลเสียที่จะตามมาในอนาคต ซึ่งน่าแปลกที่ภาคเอกชนไม่ได้เห็นหรือย้อนกลับมาพิจารณาความเป็นจริงที่ว่า จำนวนที่อยู่อาศัยในตลาดขณะนั้นมีปริมาณมากเกินความจำเป็นเพียงใด เพราะนักวิเคราะห์ด้านอสังหาฯ จำนวนไม่น้อยแสดงความเห็นต่อสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ในปัจจุบันว่า อสังหาฯ ไทยอยู่ในช่วงโอเวอร์ซัปพลายโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวตั้ง และการที่แบงก์ชาติมีมาตรการยาแรงเช่นนั้นถือได้ว่าเป็นการแก้ปัญหาเชิงระบบที่เหมาะสมแล้ว ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เคยเปิดเผยภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปี 2562 พบว่า มีที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศ 2.2 แสนหน่วย อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่าภาครัฐจะทานต่อเสียงเรียกร้องของภาคเอกชนต่อไปอีกไม่ไหว เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV ด้วยหวังว่าการอ่อนลงของแบงก์ชาติจะช่วยให้สถานการณ์ภาคอสังหาฯ ไทยฟื้นตัวได้ หลังจากที่มาตรการ LTV กลายเป็นตัวการสำคัญทำให้ธุรกิจอสังฯ หาซบเซาดังเช่นที่หลายฝ่ายเคยให้ความเห็น และแม้ว่าหลังจากใช้หลักเกณฑ์ LTV ผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจะไม่ใช่ประชาชนที่ซื้อบ้านหลังแรก

Read More

ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 62 ความท้าทายหรือวิกฤต

นับตั้งแต่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้มาตรการ Loan-to-Value หรือ LTV ซึ่งเป็นมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้านหรือการอนุมัติสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน เพื่อหวังจะลดปัญหาฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต มาตรการ LTV ที่แบงก์ชาติประกาศใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 นั้นน่าจะมีสาเหตุมาจากการที่ปี 2561 มีผู้ประกอบการเปิดตัวคอนโดมิเนียมมากกว่า 60,000 หน่วย และนี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่แบงก์ชาติใช้มาตรการนี้ เพราะครั้งที่เกิดวิกฤตการเงินในภูมิภาคเอเชียเมื่อปี 2540 แบงก์ชาติเคยใช้นโยบาย Macroprudential ซึ่งมีด้วยกัน 3 มาตรการ 1. กำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน Loan-to-Value หรือ LTV ในภาคอสังหาฯ 2. มาตรการด้าน Debt-to-Income เพื่อกำหนดเพดานวงเงินบัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคล และ 3. มาตรการดำรงเงินกองทุนส่วนเพิ่มสำหรับธนาคารพาณิชย์ที่มีความสำคัญเชิงระบบ (Domestic Systemically Important Banks:D-SIBs) ในอดีตแบงก์ชาติเคยประกาศใช้มาตรการนี้มาแล้ว 4 ครั้ง คือ ในปี 2546 ปี 2552 ปี 2554 และปี

Read More

มาตรการใหม่แบงก์ชาติ สัญญาณเตือน “ฟองสบู่อสังหาฯ”

สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังมีประเด็นที่น่าสนใจ และน่าจับตามองไม่น้อย ทั้งจากฝั่งของผู้ซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย นักเก็งกำไร และผู้ประกอบการอสังหาฯ เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมประกาศใช้มาตรการ Loan to Value (LTV) คือการลดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยลง เพื่อหวังจะคัดกรองคุณภาพของลูกหนี้ และป้องกันการเกิดปัญหาหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น เหตุผลของการพิจารณาประกาศใช้มาตรการ LTV ของ ธปท. น่าจะมาจากอัตราการเติบโตของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งแนวตั้งและแนวราบที่มีผู้ประกอบการหน้าเก่าและหน้าใหม่ประกาศเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาสแรก ซึ่งคงไม่ใช่เรื่องที่ชวนให้แปลกใจแต่อย่างใด ที่จะมีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มจำนวนมากขึ้น เมื่อนักลงทุนกระโจนเข้ามาเล่นในตลาดนี้ เพื่อหวังจะแย่งชิงส่วนแบ่งทางการตลาด เมื่อมูลค่าการซื้อขายอสังหาฯ ในไทยปี 2560 มีมูลค่าสูงถึง 576,396 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นผู้ซื้อชาวไทย 80 เปอร์เซ็นต์ และผู้ซื้อชาวต่างชาติ 20 เปอร์เซ็นต์ นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นที่มีส่วนให้การเติบโตของโครงการที่อยู่อาศัยมีอัตราการขยายตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม นั่นคือ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าจากในเมืองหลวงสู่รอบนอก ทำให้บรรดาผู้ประกอบการต่างกว้านซื้อที่ดินสำหรับก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยแนวตั้ง ด้วยระยะเวลาการก่อสร้างเพียงไม่นาน ที่อยู่อาศัยอย่างคอนโดมิเนียมผุดขึ้นราวดอกเห็ดหน้าฝน ทั้งนี้เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่แบงก์ชาติเตรียมจะประกาศใช้ใหม่ ในกรณีการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20 เปอร์เซ็นต์ ของมูลค่าหลักประกัน โดยเงื่อนไขเดิมสำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่

Read More