Home > Loan to Value (LTV)

อสังหาฯ ไทยระส่ำ กับวิกฤตใหม่ที่ต้องเผชิญ

หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้มาตรการ LTV ไปเมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน นับเป็นกระบวนการป้องกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นในระบบ เพราะปัญหาของอสังหาริมทรัพย์เป็นชนวนเหตุสำคัญที่ก่อให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจทั่วโลก ทิศทางการขยายตัวของธุรกิจอสังหาฯ ที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ซึ่งเห็นได้จากซัปพลายที่เข้ามาในตลาดจำนวนมากเมื่อเทียบกับความต้องการของผู้บริโภคหรือขีดความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อที่ลดลง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัว และยังต้องอาศัยอานิสงส์จากความเป็นไปของเศรษฐกิจโลกซึ่งอยู่ในสภาวะถดถอยไม่ต่างกัน จึงไม่น่าแปลกใจที่ตัวเลขของตลาดอสังหาฯ จะตกวูบ บางค่ายมีจำนวนยูนิตเหลือขายสูงถึง 50 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเหตุมาจากการที่ผู้ซื้อไม่ได้รับอนุมัติการปล่อยสินเชื่อ ในมุมของผู้ประกอบการอาจจะมองว่า ผลพวงจากการหดตัวของตลาดอสังหาฯ และจำนวนหน่วยที่เหลือขายนั้นเกิดจากการบังคับใช้มาตรการ LTV ที่แบงก์ชาติมองเห็นและคาดสถานการณ์ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตถึงจำนวนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ทว่าในอีกมิติที่ผู้ประกอบการต้องนำมาพิจารณาคือ การขยายตัวของจำนวนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่มีความเป็นไปได้ว่าจะมีมากจนเกินความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค เพราะต้องยอมรับว่าผู้บริโภคบางส่วนซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไร แม้จะมีบางส่วนที่ซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรกก็ตาม ห้วงยามนี้ที่ฟันเฟืองในระบบเศรษฐกิจทุกตัวชะลอการทำงาน การท่องเที่ยวกำลังประสบปัญหาหนัก เมื่อนักท่องเที่ยวจีนที่เคยสร้างรายได้ให้กับภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวลดจำนวนลง อีกทั้งไทยไม่อาจต้านกระแสธารจากสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐฯ ได้ รวมไปถึงการถดถอยของเศรษฐกิจโลก แน่นอนว่ามีปัจจัยแวดล้อมมากมายที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจไทย ทั้งจากภายในประเทศและนอกประเทศ โดยเฉพาะปัจจัยในประเทศเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ที่กราฟสูงขึ้นทุกปี กระทั่งแบงก์ชาติเตรียมใช้มาตรการใหม่เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินอีกครั้ง มาตรการใหม่ที่ว่านี้จะเป็นการคำนวณภาระการผ่อนชำระหนี้โดยเทียบกับรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) เพื่อป้องกันและลดตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือ NPL ในกลุ่มเสี่ยง เช่น กลุ่มผู้มีรายได้ไม่แน่นอน กลุ่มคนเริ่มต้นทำงาน กลุ่มคนใกล้เกษียณ และกลุ่มเด็กจบใหม่ โดยหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ของไทยนับตั้งแต่ปี 2551 คือ 52.4 เปอร์เซ็นต์

Read More

ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 62 ความท้าทายหรือวิกฤต

นับตั้งแต่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้มาตรการ Loan-to-Value หรือ LTV ซึ่งเป็นมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้านหรือการอนุมัติสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน เพื่อหวังจะลดปัญหาฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต มาตรการ LTV ที่แบงก์ชาติประกาศใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 นั้นน่าจะมีสาเหตุมาจากการที่ปี 2561 มีผู้ประกอบการเปิดตัวคอนโดมิเนียมมากกว่า 60,000 หน่วย และนี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่แบงก์ชาติใช้มาตรการนี้ เพราะครั้งที่เกิดวิกฤตการเงินในภูมิภาคเอเชียเมื่อปี 2540 แบงก์ชาติเคยใช้นโยบาย Macroprudential ซึ่งมีด้วยกัน 3 มาตรการ 1. กำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน Loan-to-Value หรือ LTV ในภาคอสังหาฯ 2. มาตรการด้าน Debt-to-Income เพื่อกำหนดเพดานวงเงินบัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคล และ 3. มาตรการดำรงเงินกองทุนส่วนเพิ่มสำหรับธนาคารพาณิชย์ที่มีความสำคัญเชิงระบบ (Domestic Systemically Important Banks:D-SIBs) ในอดีตแบงก์ชาติเคยประกาศใช้มาตรการนี้มาแล้ว 4 ครั้ง คือ ในปี 2546 ปี 2552 ปี 2554 และปี

Read More

มาตรการใหม่แบงก์ชาติ สัญญาณเตือน “ฟองสบู่อสังหาฯ”

สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังมีประเด็นที่น่าสนใจ และน่าจับตามองไม่น้อย ทั้งจากฝั่งของผู้ซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย นักเก็งกำไร และผู้ประกอบการอสังหาฯ เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมประกาศใช้มาตรการ Loan to Value (LTV) คือการลดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยลง เพื่อหวังจะคัดกรองคุณภาพของลูกหนี้ และป้องกันการเกิดปัญหาหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น เหตุผลของการพิจารณาประกาศใช้มาตรการ LTV ของ ธปท. น่าจะมาจากอัตราการเติบโตของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งแนวตั้งและแนวราบที่มีผู้ประกอบการหน้าเก่าและหน้าใหม่ประกาศเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาสแรก ซึ่งคงไม่ใช่เรื่องที่ชวนให้แปลกใจแต่อย่างใด ที่จะมีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มจำนวนมากขึ้น เมื่อนักลงทุนกระโจนเข้ามาเล่นในตลาดนี้ เพื่อหวังจะแย่งชิงส่วนแบ่งทางการตลาด เมื่อมูลค่าการซื้อขายอสังหาฯ ในไทยปี 2560 มีมูลค่าสูงถึง 576,396 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นผู้ซื้อชาวไทย 80 เปอร์เซ็นต์ และผู้ซื้อชาวต่างชาติ 20 เปอร์เซ็นต์ นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นที่มีส่วนให้การเติบโตของโครงการที่อยู่อาศัยมีอัตราการขยายตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม นั่นคือ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าจากในเมืองหลวงสู่รอบนอก ทำให้บรรดาผู้ประกอบการต่างกว้านซื้อที่ดินสำหรับก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยแนวตั้ง ด้วยระยะเวลาการก่อสร้างเพียงไม่นาน ที่อยู่อาศัยอย่างคอนโดมิเนียมผุดขึ้นราวดอกเห็ดหน้าฝน ทั้งนี้เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่แบงก์ชาติเตรียมจะประกาศใช้ใหม่ ในกรณีการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20 เปอร์เซ็นต์ ของมูลค่าหลักประกัน โดยเงื่อนไขเดิมสำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่

Read More