แม้ว่าในปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องของผู้พัฒนาโครงการ นั่นเป็นไปเพื่อสร้างให้เกิดแรงกระเพื่อมของยอดขาย แม้ว่าสถานการณ์กำลังซื้อที่แท้จริงนั้นยังไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ก็ตาม
สิ่งที่ตามมาคือการสวนทางกันของปริมาณซัปพลายที่มีอยู่ในตลาด โดยปี 2566 มีปริมาณอยู่ที่ 9.4 หมื่นหน่วย แต่ความต้องการ รวมถึงความสามารถในการเป็นเจ้าของอสังหาฯ ของผู้บริโภคไม่ได้เติบโตไปในทิศทางเดียวกัน และสิ่งที่น่าเป็นกังวลสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาฯ ในปี 2567 คือ การเพิ่มจำนวนซัปพลายที่จะเข้าสู่ตลาดอีกกว่าแสนยูนิต
วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567จะฟื้นตัวขึ้น โดยเป็นผลมาจากการปรับตัวของผู้ประกอบการในตลาดมีการปรับสมดุลระหว่างสินค้าเหลือขายและสินค้าเข้าใหม่ ซึ่งคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 108,886 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13.7% โดยบ้านจัดสรรยังเป็นสัดส่วนหลัก 63,794 ยูนิต ส่วนคอนโดมิเนียม อยู่ที่ 45,091 ยูนิต และคาดว่าจะมียอดขายใหม่จำนวน 109,184 ยูนิต เพิ่มขึ้น 36.1% แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 62,862 ยูนิต ที่เหลืออีก 46,323 ยูนิต เป็นคอนโดฯ ขณะที่อัตราการดูดซับของการตลาดคาดว่าจะเพิ่มเป็น 3% และมีหน่วยเหลือขายทั้งสิ้น 197,984 ยูนิต โดยเป็นบ้านจัดสรร 127,976 ยูนิตและคอนโดฯ 70,008 ยูนิต
ปัจจัยที่จะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อและดูดซับซัปพลายในตลาดอสังหาคือ สถานการณ์เศรษฐกิจ ซึ่ง ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics มองว่า เศรษฐกิจไทยในปัจจุบันยังไม่กลับสู่ระดับศักยภาพจากการฟื้นตัวที่ล่าช้าและไม่ทั่วถึงในหลายภาคส่วน โดยได้ปรับลดประมาณการเศรษฐกิจปี 2566 ลงจาก 2.8% เหลือ 2.4% สำหรับปี 2567 คาดว่าเศรษฐกิจไทยจะขยายตัว 3.1% โดยได้รับปัจจัยสนับสนุนหลักจากการบริโภคภาคเอกชนและภาคการท่องเที่ยว ประกอบกับผลบวกชั่วคราวจากมาตรการกระตุ้นการบริโภค
อย่างไรก็ดี มองว่าเศรษฐกิจไทยในระยะข้างหน้ายังเผชิญความไม่แน่นอนสูงทั้งปัจจัยภายในและภายนอก ไม่ว่าจะเป็นการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการค้าโลกที่ยังไม่แน่นอนสูง ตลาดการเงินผันผวนทั่วโลก ความเสี่ยงจากความสามารถในการชำระหนี้ของภาคครัวเรือนและภาคธุรกิจ รวมถึงความเปราะบางของเสถียรภาพด้านต่างประเทศที่อาจกระทบความเชื่อมั่นของนักลงทุน
ขณะที่ตลาดรับสร้างบ้านปี 2567 น่าจะได้รับแรงส่งจากปี 2566 ที่มีการขยายกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะภูมิภาคมีอัตราการเติบโตที่ดี แสดงให้เห็นว่าความต้องการบ้านพักอาศัยยังมีอยู่
ตลาดรับสร้างบ้านปี 2567 มีโอกาสขยายตัวต่อเนื่องจากผู้บริโภคที่เริ่มรับรู้และหันมาใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้านมากขึ้น รวมถึงเศรษฐกิจประเทศโดยรวม เช่น คาดการณ์อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจของไทย การท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว
นอกจากนี้ สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านได้ร่วมกับอีก 6 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย คณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมจัดทำข้อเสนอแนะแนวทางการกระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อยื่นให้นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง
ซึ่งสมาคมฯ มีข้อเสนอให้มีการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง ทั้งนี้จะยึดเอามูลค่าการก่อสร้างบ้านตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างที่ติดอากรแสตมป์กับกรมสรรพากร เพื่อนำไปเป็นหลักฐานการลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาในรอบภาษีปีถัดไปได้ในอัตราลดหย่อนล้านละ 10,000 บาท สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท ซึ่งจะช่วยลดภาระให้กับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง รวมทั้งเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจทุกภาคส่วนที่เชื่อมโยงกับธุรกิจรับสร้างบ้านได้ด้วย
แน่นอนว่าข้อเสนอดังกล่าวที่จะนำเสนอต่อภาครัฐนั้นจะเป็นการจูงใจให้บริษัทผู้รับสร้างบ้านที่ทำธุรกิจอยู่ทั่วประเทศ และยังไม่ได้จดทะเบียนนิติบุคคล จดทะเบียนนิติบุคคล และเข้าสู่ระบบภาษีมากขึ้น ซึ่งส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศ
โอฬาร จันทร์ภู่ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า “เชื่อมั่นว่ามาตรการขอลดหย่อนภาษีจะช่วยเร่งการตัดสินใจของผู้บริโภคที่ต้องการสร้างบ้านเองให้ตัดสินใจสั่งสร้างบ้านได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศเติบโตตามไปด้วย ขณะที่แนวโน้มภาพรวมตลาดรับสร้างบ้านในปี 2567 ยังต้องจับตาสถานการณ์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะการรับมือกับปัจจัยลบ เช่น อัตราดอกเบี้ย และความไม่แน่นอนของราคาน้ำมัน รวมถึงการอ่อนค่าของเงินบาทที่จะมีผลต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้างรวมถึงค่าขนส่งได้”
ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มองสถานการณ์ของตลาดอสังหาฯ ในภาพรวมว่า ในปี 2566 คาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยโดยรวมจะอยู่ที่ประมาณ 260,000 ล้านบาท ซึ่งก็ยังถือว่าผู้ประกอบการโดยรวมมีฝีมือในการต่อสู้กับปัจจัยลบที่สำคัญ เช่น อัตราดอกเบี้ย ทั้งกำลังการดูดซับสินค้าและกำลังซื้อที่ลดลง
ขณะเดียวกันอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปี 2567 ที่เคยคาดว่าจะเป็น 4.5% ก็จะต่ำลงตามปัจจัยลบของสถานการณ์โลก ซึ่งในความเป็นจริงก็ไม่ได้กระทบเศรษฐกิจไทยมากนัก แต่ปัจจัยลบสำคัญมาจากภายในที่เกิดจากการเปลี่ยนผ่านรัฐบาลที่ทำให้การใช้จ่ายภาครัฐบาลขาดความต่อเนื่องทั้งในด้านการบริโภคและการลงทุน
อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกในปีนี้อาจหวังได้จากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังดีอยู่ แต่ไม่เท่าปี 2565 การลงทุนบางส่วนในเขตเศรษฐกิจพิเศษอีอีซี และเหนืออื่นใด โครงการประชานิยมของรัฐบาลที่หวังว่าคงจะได้ผลดี อัตราดอกเบี้ยโดยทั่วไปน่าจะมีโอกาสลดลงได้ตามตลาดโลก อาจจะถือได้ว่าเป็นปัจจัยบวก
โดยสรุปภาพรวมกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 น่าจะอยู่ในระดับไม่น้อยกว่า 100,000 หน่วย เทียบกับ 94,000 หน่วยที่เกิดขึ้นในปี 2566 และกำลังซื้อเป็นตัวเงินโดยรวมน่าจะใกล้เคียงกับปี 2566 แต่ผู้ประกอบการก็อาจเล็งผลเลิศกว่านั้น ถ้าหากงัดเอา Say’s Law กลับมาใช้ใหม่ นัยสำคัญของ Say’s Law ก็คือการงัดเอากลยุทธ์การตลาดทั้งหลายทั้งปวงมาใช้เพื่อดึงดูดการซื้อของผู้บริโภค การเปลี่ยนแปลงรูปแบบสินค้าถือเป็นเรื่องสำคัญ
สุดท้ายคงต้องดูกันต่อไปว่า ภาครัฐจะมีมาตรการใดออกมากระตุ้นกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ และซัปพลายเดิมบวกซัปพลายใหม่ที่กำลังเข้าสู่ตลาดจะถูกดูดซับจากผู้บริโภคไปได้มากน้อยเพียงใด.
