วันศุกร์, มิถุนายน 14, 2024
Home > Cover Story > MBK ฮึด-ลุ้น พาราไดซ์พาร์ค 14 ปี ฝ่าสมรภูมิค้าปลีกโชกโชน

MBK ฮึด-ลุ้น พาราไดซ์พาร์ค 14 ปี ฝ่าสมรภูมิค้าปลีกโชกโชน

“พาราไดซ์ พาร์ค” หนึ่งใน 5 ศูนย์การค้าของกลุ่มเอ็มบีเค ไม่ต่างกับแมว 9 ชีวิต ผ่านการปรับกลยุทธ์หลายรอบในช่วง 14 ปีที่ผ่านมา โดยล่าสุดผนึกพันธมิตรรายใหญ่ “โรงพยาบาลรามาธิบดี” เปิดศูนย์ดูแลสุขภาพครบวงจรนอกพื้นที่โรงพยาบาล Ramathibodi Health Space@Paradise Park เฟสแรก พร้อมๆ กับดึงร้านค้าและร้านอาหารปรับโฉมใหม่เกือบทั้งหมด

ถามว่า การเปิดเกมใหม่เป็นอย่างไรนั้น หากดูผลการดำเนินงานช่วงปี 2566 ซึ่งนายวิจักษณ์ ประดิษฐวณิช ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยเมื่อวันที่ 8 พฤษภาคมที่ผ่านมา พบว่า บริษัทมีรายได้รวม 12,101 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 2,649 ล้าน บาท คิดเป็น 28% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ปัจจัยหลักมาจากธุรกิจที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยวมีรายได้เพิ่มขึ้น ทั้งธุรกิจศูนย์การค้า โรงแรมและสนามกอล์ฟ

โดยเฉพาะธุรกิจศูนย์การค้าจากทั้งหมด 5 ศูนย์ ได้แก่ เอ็มบีเคเซ็นเตอร์ พาราไดซ์พาร์ค พาราไดซ์เพลส เดอะไนน์เซ็นเตอร์ พระราม 9 และเดอะไนน์เซ็นเตอร์ ติวานนท์ สามารถสร้างรายได้รวม 3,300 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 ประมาณ 1,000 ล้านบาท หรือมากกว่า 49% เนื่องจากการกลับมาของนักท่องเที่ยว ส่งผลให้มีลูกค้าเพิ่มขึ้นและมีผู้เช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นตามเป้า โดยเฉพาะผลลัพธ์จากการทุ่มเม็ดเงิน 1,000 ล้านบาท ยกเครื่องศูนย์การค้าพาราไดซ์ พาร์ค ชนิดปรับโฉมครั้งใหญ่ในรอบ 13 ปี พื้นที่รวม 84,000 ตารางเมตร ช่วงปลายปี 2566

ชนิดที่เปลี่ยนทั้งไลฟ์สไตล์และประสบการณ์ใหม่ให้กลายเป็นศูนย์กลางการให้บริการด้านสุขภาพแบบองค์รวม ทั้งรักษา บำบัด ส่งเสริมและป้องกัน แบบครบวงจรในย่านศรีนครินทร์ ภายใต้คอนเซ็ปต์ กินดี อยู่ดี สุขภาพดี  Living  in Harmony จับมือกับคณะแพทยศาสตร์โรงพยาบาลรามาธิบดี มหาวิทยาลัยมหิดล เปิดศูนย์ดูแลสุขภาพครบวงจรเป็นคลินิกพรีเมียมรามาธิบดีเฮลธ์สเปช แอท พาราไดซ์ พาร์ค พื้นที่ขนาด 1,818 ตารางเมตร มีห้องตรวจ 14 ห้อง

มีบริการคลินิกฝากครรภ์คุณภาพ ศูนย์ตรวจสุขภาพทั่วไป ศูนย์สุขภาพเพศชายและหญิง ศูนย์วัคซีน คลินิกพัฒนาการเด็กและวัยรุ่น คลินิกสุขภาพเด็กและวัยรุ่น คลินิกดูแลโรคทางระบบกล้ามเนื้อที่เกิดจากการทำงาน คลินิกโรคเรื้อรังกลุ่ม NCDs คลินิกควบคุมน้ำหนัก คลินิกความจำ คลินิกโรคสุภาพสตรี ศูนย์กายภาพบำบัด ศูนย์ห้องปฏิบัติการครบวงจร ได้แก่ การตรวจทางเคมีในเลือด การตรวจภูมิคุ้มกันวิทยา การตรวจไวรัสวิทยา การตรวจโลหิตวิทยา และการตรวจทางจุลทรรศนศาสตร์คลินิก ตรวจคลื่นไฟฟ้าหัวใจ

ขณะเดียวกัน เพิ่มแม็กเน็ตร้านค้าและบริการด้านสุขภาพความงามครบวงจร ร้านอาหารระดับพรีเมียม เช่น ร้านไอศกรีมและชาเจ้าดังจากจีน  MIXUE (มี่เสวี่ย) ร้านเครปสไตล์โมเดิร์น  Olino Crepe & Tea  ร้านขนมปัง เบเกอรี่และอาหารเพื่อสุขภาพ  White Story ร้าน เด-มา ซาลาเปาโฮมเมด แป้งนุ่ม ร้านคำนึง ขนมไทยรสชาติดั้งเดิม ร้านเครื่องดื่ม TORA CHA ร้าน MIKUCHA  ร้านเรือทอง ก๋วยเตี๋ยวเรืออยุธยาสูตรเฉพาะรสชาติแบบเข้มข้น ร้านผลไม้พรีเมียม IYARA FRUITS SHOP ร้านปังสยาม

การทุ่มทุนยกเครื่องใหม่หลังต่อสัญญากับบริษัท เอส.เอส.เรียล (สวนหลวง) จํากัด อีก 20 ปีนั้น เอ็มบีเคตั้งเป้าหมายสร้างจุดขายในฐานะศูนย์กลางการให้บริการด้านสุขภาพแบบองค์รวม ทั้งศูนย์รวมอาหาร Healthy food Vegan Restaurant Organic Food and supply ศูนย์รวมจำหน่ายอุปกรณ์การแพทย์และคลินิกเฉพาะทาง เพื่อเพิ่มแทรฟฟิกให้ได้ไม่ต่ำกว่า 40,000 คนต่อวัน จากเดิม 30,000 คนต่อวัน ตามเทรนด์การใส่ใจสุขภาพมากขึ้น

บริษัทยังมั่นใจว่า ถนนศรีนครินทร์เป็นทำเลศักยภาพของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกต่อไปยังย่านที่อยู่อาศัยสำคัญ เช่น บางกะปิ พัฒนาการ บางนา และพื้นที่โดยรอบระยะ 5 กิโลเมตร มีประชากรมากกว่า  500,000 คน ประชากรในสังคมออนไลน์อีก 1 ล้านคน เป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ต่อไปยังโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม Airport Rail Link และสถานีรถไฟสายตะวันออก

อย่างไรก็ตาม ตลอดเวลาหลายสิบปีที่ผ่านมาจุดที่ตั้งพาราไดซ์พาร์คผ่านศึกสงครามค้าปลีกโชกโชนตั้งแต่ปี 2537 เมื่อกลุ่มพรีเมียร์ของตระกูลโอสถานุเคราะห์ลงทุนเปิดศูนย์การค้าเสรีเซ็นเตอร์ วาง Positioning สไตล์ห้างแพรงตองส์ กรุงปารีส ชนิดสร้างความประหลาดใจให้คนในวงการที่มองทำเลย่านศรีนครินทร์ในเวลานั้นไม่ต่างจากทุ่งนาผืนใหญ่

ในปีนั้น ไทยไดมารู สาขาราชดำริ หมดสัญญาเช่าพื้นที่และตัดสินใจย้ายมาอยู่ที่ศูนย์การค้าเสรีเซ็นเตอร์ ดำเนินการในนาม บริษัท ไทยดีเอ็มอาร์ รีเทล จำกัด มีบริษัทไดมารู ไอเอ็นซี จากญี่ปุ่นเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่

ทว่า แม็กเน็ตใหม่ไม่สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายในพื้นที่ แม้อยู่ใกล้กับโครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่หลายโครงการและเป็นย่านกำลังซื้อสูง แต่ไม่ตรงคอนเซ็ปต์ของห้างไทยไดมารู ที่สร้างขึ้นเพื่อรองรับคนญี่ปุ่น ประกอบกับย่านใกล้เคียงกันมีคู่แข่งจำนวนมาก ทั้งซีคอนสแควร์ ฟิวเจอร์ปาร์ค เซ็นทรัลซิตี้ บางนา ซึ่งดึงดูดกลุ่มลูกค้าชาวไทยได้มากกว่า ห้างไทยไดมารูที่เสรีเซ็นเตอร์ จึงไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร

ปี 2540 ประเทศไทยประสบกับปัญหาเศรษฐกิจจากการลอยตัวค่าเงินบาท และปี 2541 ไดมารู อิงค์ จากญี่ปุ่น เปลี่ยนแผนการลงทุนในประเทศไทย โดยขายหุ้นทั้งหมดในบริษัทไทยดีเอ็มอาร์ รีเทล ให้กลุ่มพรีเมียร์ แต่ยังคงให้สิทธิ์ใช้ชื่อ “ไดมารู” อีก 2 ปี แต่ผลการดำเนินงานของห้างไทยไดมารูยังไม่ดีขึ้น

ในที่สุด กลุ่มพรีเมียร์ไม่ต่อสัญญาการใช้ชื่อ “ไดมารู” และลุยปรับกลยุทธ์หลายรอบแต่ไปไม่รอด จนต้องยอมขายกิจการให้กลุ่มสยามพิวรรธน์และเอ็มบีเค นำไปแปลงโฉมเป็นศูนย์การค้าพาราไดซ์พาร์ค เปิดให้บริการเมื่อปี 2553 โดยยืนยันคงความเป็นห้างระดับบน เพื่อสร้างจุดต่างจาก “ซีคอนสแควร์” ที่เน้นความใหญ่ ความหลากหลาย และจับกลุ่มลูกค้าทั่วไประดับกลาง

แน่นอนว่า พาราไดซ์พาร์คพยายามปลุกปั้นเอกลักษณ์เจาะลูกค้าระดับพรีเมียม เช่น “เสรีมาร์เก็ต” ตลาดสดเกรดเอ เน้นสินค้าคุณภาพ ร้านอาหารที่ไม่ได้หารับประทานในฟู้ดคอร์ตทั่วไป และระดมร้านค้ากลุ่ม Unique

ปลายปี 2557 เอ็มบีเคและสยามพิวรรธน์ประกาศลงทุนกว่า 1,100 ล้านบาท เปิดโปรเจกต์ HaHa เนื้อที่กว่า 8 ไร่ เชื่อมต่อกับพาราไดซ์พาร์ค หวังเป็นศูนย์รวมสีสันของชีวิต ภายใต้คอนเซ็ปต์ “สยามสแควร์แห่งกรุงเทพฯ ตะวันออก” โลกแห่งแฟชั่นทันสมัยจากดีไซเนอร์รุ่นใหม่และสร้างแหล่งสถาบันกวดวิชาชั้นนำที่ใหญ่ที่สุดในย่านกรุงเทพฯ ตะวันออก เจาะฐานลูกค้ากลุ่มวัยรุ่น นักเรียน นักศึกษา และเน้นกลุ่มวัยรุ่นที่มีกำลังซื้อสูง

แต่ HaHa ดำเนินมาได้ระยะหนึ่ง บริษัทประกาศปรับเปลี่ยนเป็น Paradise Place หวังสร้างความต่อเนื่องกับพาราไดซ์พาร์ค ภายใต้แนวคิดการสร้างพื้นที่ความสุขแห่งใหม่ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ชอบกิน ช้อป และพร้อมเรียนรู้ในเวลาเดียวกัน ตัวอาคารถูกดีไซน์และตกแต่งสไตล์ Modernist เพิ่มความทันสมัยมากขึ้น

ปี 2558 กลุ่มโตคิวเปิดเผยการร่วมทุนกับบริษัท พาราไดซ์ รีเทล จำกัด ในเครือบริษัท เอ็มบีเค จำกัด (มหาชน) จัดตั้งบริษัท พีที รีเทล คอร์ปอเรชั่น จำกัด สัดส่วนการร่วมทุน 50:50 และทุ่มงบลงทุนรวม 400 ล้านบาท เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าพาราไดซ์พาร์ค 13,000 ตารางเมตร ผุดห้างสรรพสินค้าโตคิว สาขาพาราไดซ์ พาร์ค แยกออกจากห้างโตคิว สาขาเอ็มบีเค

เวลานั้น กลุ่มสยามพิวรรธน์และเอ็มบีเคต่างหมายมั่นว่า ห้างสายพันธุ์ญี่ปุ่นจะเพิ่มแรงดึงดูดกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง รองรับการขยายตัวของสังคมเมืองหลวง โดยเฉพาะเขตพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก มีกลุ่มคนรายได้สูง กลุ่มครอบครัวระดับเอและบีมากกว่า 1.7 ล้านครัวเรือน มีการขยายตัวของโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยหนาแน่นและเป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคต ชนิดที่ตั้งเป้าสร้างเดสทิเนชันการชอปปิ้งแห่งใหม่ ไล่บี้คู่แข่งอย่างซีคอนสแควร์ เซ็นทรัลบางนา เมกาบางนา และบางกอกมอลล์

แต่พลาดเป้าอีกและกลายเป็นโจทย์ข้อใหญ่ที่ต้องทบทวนกลยุทธ์รอบด้าน จนกระทั่งโตคิว พาราไดซ์พาร์ค ประกาศปิดตัวอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2562 หลังเปิดให้บริการได้เพียง 3 ปีเศษๆ

ต่อมา เอ็มบีเคดึงกลุ่มรีโนวา กรุ๊ป เข้ามาเปิดศูนย์สุขภาพและไลฟ์สไตล์โอทู (O2) ชูจุดขายแหล่งรวมอาหารเพื่อสุขภาพ ผัก ผลไม้ออแกนิก มีทั้งโซน FARM ประกอบด้วย Organic Village, Amazing Thai Food และ Healthy เน้นจุดขาย “ไร้ผงชูรส” โซน FUN และโซน Event ด้านสุขภาพและไลฟ์สไตล์ตลอดทั้งปี รวมทั้งเสริมร้านค้าหลากหลายไลฟ์สไตล์ ได้แก่ กลุ่ม Food & Beverage, Sport & Travel, Service & Support, Living & Lifestyle, Edutainment & Training, Kids Zone, Jewelry & Gold, Beauty & Health, Fashion & Accessories, Pet & Garden และ Money Park

ดังนั้น การพลิกกลยุทธ์ล่าสุดภายใต้คอนเซ็ปต์ กินดี อยู่ดี สุขภาพดี Living  in Harmony ถือเป็นเกมต่อยอดตามเทรนด์ที่ชิมลางช่วงสามสี่ปีที่ผ่านมาและคงจุดขายอีเวนต์ที่ไม่เหมือนห้างอื่นๆ ซึ่งนั่นอาจเป็นคำตอบของโจทย์ทั้งหมดที่ค้นหามาตลอดหลายปีก็เป็นได้.