Friday, January 27, 2023
Home > Cover Story > เปิด “ฟ้าบันดาลทรัพย์” จาก “เดอะซีน” ถึง “สายไหม อเวนิว”

เปิด “ฟ้าบันดาลทรัพย์” จาก “เดอะซีน” ถึง “สายไหม อเวนิว”

ฉัตรมงคล เขมาภิรัตน์ ท่องยุทธจักรจับธุรกิจไม่ซ้ำแบบ เคยทำบริษัทคอมพิวเตอร์ เคยถือลิขสิทธิ์นิตยสารเพลย์บอย ล่าสุดเร่งปลุกปั้น Tech Startup แพลตฟอร์มใหม่ Mr.FOX แต่หนึ่งธุรกิจที่ลุยมาอย่างยาวนานตั้งแต่ต้น คืออสังหาริมทรัพย์ จากบ้านริมทะเล อาคารพาณิชย์จนถึงคอมมูนิตี้มอลล์ โดยเฉพาะการเปิดตัว Saimai Avenue ใช้เวลาไม่ถึงปี สร้างกระแสตอบรับและเตรียมขยายอาณาจักรอีกกว่า 40 ไร่

ฉัตรมงคล หรือคุณ “คิง” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฟ้าบันดาลทรัพย์ จำกัด ย้อนจุดเริ่มต้นกับ “ผู้จัดการ 360 องศา” ว่า ส่วนตัวมีธุรกิจครอบครัว เป็นกรรมการบริษัท ศรีราชาคอนสตรัคชั่น จำกัด(มหาชน) หรือ SRICHA เป็นคนศรีราชา แต่เหมือนลูกนอกคอก อยากออกมาลุยธุรกิจของตัวเอง

“ผมกับเพื่อนเรียนจบมาด้วยกัน คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เราหุ้นกันทำบ้านจัดสรรที่ศรีราชาเมื่อ 30 ปีที่แล้ว ทำตั้งแต่บ้านราคา 4-5 แสนบาทถึงบ้านหลักล้าน 10-20 ล้านบาท ทำหลายโครงการ เบื่อๆ ก็เข้ากรุงเทพฯ”

“เรามีพื้นฐานการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว แต่ไม่เคยทำคอมมูนิตี้มอลล์ ก่อนหน้านั้นไม่เคยทำบ้านจัดสรร ลองทำได้ทีมงานโอเค แลนด์ลอร์ดน่ารัก ประสบความสำเร็จทุกโครงการ ผมพูดอย่างนั้นได้ แต่เราทำแบบกองโจร ถ้าโอกาสเหมาะสมถึงทำ ถ้าไม่เหมาะสม เอาปืนจี้ก็ไม่ทำ ซึ่งคอมมูนิตี้มอลล์โครงการแรกเป็นจังหวะและโอกาสเหมาะสมเช่นเดียวกัน”

คุณคิงเล่าว่า เวลานั้นเมื่อสิบปีก่อน มีออฟฟิศอยู่ในทาวน์อินทาวน์ เห็นการเช่าพื้นที่แบบสะเปะสะปะ ขณะที่บริษัททำเรียลเอสเตทมาเยอะ บ้านราคาถูก ราคาแพง บ้านริมทะเล จึงเกิดไอเดียอยากทำมอลล์ ตัดสินใจคุยกับเจ้าของที่ ซึ่งเดิมบริเวณทาวน์อินทาวน์เป็นทุ่งลาดพร้าว มีครอบครัวพี่น้อง 6-7 คน เก็บที่ไว้ไม่ขาย เมื่อถนนตัดผ่านมีการปล่อยเช่าหลายคน เกิดปัญหาเก็บเงินไม่ได้ ถูกเบี้ยว

จังหวะพอดีกับคุณคิงซึ่งถือเป็นผู้เช่าที่ดี ชำระตรงทุกงวด และอยากขอเช่าพื้นที่ทำคอมมูนิตี้มอลล์ ทำให้เขายอมปล่อยเช่าผืนเดียวมากกว่าสิบไร่ ใช้เวลาเคลียร์ผู้เช่าเดิม ลงทุนก่อสร้าง และเปิดตัวโครงการ The Scene เป็นคอมมูนิตี้มอลล์แห่งแรกที่ใหญ่ที่สุดในย่านทาวน์อินทาวน์ ประมาณปลายปี 2554

หลังจากนั้นไม่นาน ขยายโครงการ The Zone ไม่ห่างจาก The Scene แต่โมเดลไม่ใช่คอมมูนิตี้มอลล์มาก เน้นการขายพื้นที่รูปแบบอาคารพาณิชย์ ซึ่งทั้งสองแห่งกลายเป็นศูนย์กลางการค้าที่ไร้คู่แข่งและมีกลุ่มลูกค้าหลักชัดเจน เพราะย่านทาวน์อินทาวน์เมื่อสิบปีที่แล้วถือเป็นเมืองแห่งออฟฟิศขนาดเล็กและขนาดกลาง มีร้านอาหารในตำนาน ร้านอาหารชื่อดัง รวมทั้งเดินทางเข้าออกได้หลายทางและอยู่ใจกลางระหว่างย่านลาดพร้าว ห้วยขวาง รามคำแหง บนถนนศรีวรา

“ตอนนั้นธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์เกิดขึ้นเยอะ แต่ไม่ค่อยรอด คนผ่านมาได้มีน้อย เราเป็นคนที่ผ่านมาได้ เรามีแม็กเน็ตดี ทีมขายเก่ง สัดส่วนกำลังดี และโชคดีมาก ตอนทำเดอะซีน บริษัทวางบิซิเนสโมเดลเป็น Leasehold ถ้าเป็นซีอีโอซื้อที่ดินมาทำไม่คุ้มและแลนด์ลอร์ดน่ารัก ให้เราเช่าในราคาเหมาะสม ทุกอย่างลงตัว พอปลายปี 2562 เราขายโครงการเดอะซีนเข้ากองทุน ALLY REIT ขายปุ๊บ โควิดเข้ามา ถือว่าโชคดี แต่ ALLY REIT น่ารัก ไม่ได้ขออะไรเราพิเศษ”

กระทั่งปี 2563-2564 ในช่วงจังหวะสถานการณ์โควิด บริษัทตัดสินใจก่อสร้างโครงการสายไหม อเวนิว ภายใต้แนวคิดและพฤติกรรมการใช้ชีวิตแบบ New Normal เปลี่ยนคอนเซ็ปต์คอมมูนิตี้มอลล์แบบเดิม จอดรถที่หนึ่ง เดินที่หนึ่ง กลายเป็นลักษณะ Avenue จอดรถแล้วสามารถเดินเข้าร้านได้ เพื่อลดการสัมผัสและประหยัดเวลามากขึ้น

ขณะที่ร้านค้ามีประสบการณ์เรียนรู้จากโควิด การอยู่ในมอลล์ปิด ถ้าโดนสั่งปิด คือ ปิดหมด แต่ความเป็น Open Air ทำให้การเช่าพื้นที่เปลี่ยนไป ซึ่งบริษัทพยายามออกแบบพื้นที่ให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า

เดือนมีนาคม 2565 สายไหม อเวนิว เปิดให้บริการเฟสแรก 24 ไร่ เน้นกลุ่มร้านอาหารและเครื่องดื่มมากกว่า 50% แม็กเน็ตหลักๆ เช่น สุกี้ตี๋น้อย นิตยาไก่ย่าง เอ็มเค บาร์บีคิวพลาซ่า ซูกิชิ สุคิยะ สตาร์บัคส์ โอ้กะจู๋ มีซูเปอร์มาร์เกต Tops Market และฟูดพาร์ค ซึ่งมีครบทุกประเภทอาหาร ร้านซูชิ ร้านนม ร้านเครป ร้านชา ซาลาเปาโกอ้วน รวมทั้งเติมเต็มกลุ่มร้านค้าที่รองรับกลุ่มครอบครัว เช่น ร้านดีไอวาย ร้านเครื่องกีฬา Decathlon ร้านอาหารสัตว์เลี้ยง กลุ่มร้านเสื้อผ้าแฟชั่น

ที่สำคัญ ตัวโครงการยังมีพื้นที่ด้านหลังรอการพัฒนาอีก 7 ไร่ ซึ่งตอนนี้ทำลานจอดรถชั่วคราวและแลนด์ลอร์ดยังมีพื้นที่อีกฝั่งถนนตรงข้ามเฟสแรก จำนวน 39 ไร่ ซึ่งอยู่ระหว่างการสรุปคอนเซ็ปต์ เพราะต้องการทำฝั่ง สายไหม อเวนิว สมบูรณ์ก่อน

คุณคิงกล่าวว่า พื้นที่ 7 ไร่เป็นไปได้หลายอย่าง ยุทธศาสตร์อันหนึ่ง คือ การอยู่ติดโรงเรียนสารสาสน์วิเทศ สายไหม ถ้าสามารถเชื่อมหรือพัฒนาเป็นพื้นที่รองรับผู้ปกครอง พื้นที่เปลี่ยนทันที แต่ถ้าถึงวันนั้นไม่สามารถเชื่อม อาจเป็นแวร์เฮาส์ขนาดใหญ่ แฟล็กชิปสโตร์ หรือเป็นเฟสใหม่ของกลุ่มร้านค้าจำนวนมากๆ ซึ่งบางร้านต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่จะรอการพัฒนา 39 ไร่ โดยตลาดต้นไม้เป็นแนวคิดหนึ่ง ผสมกับร้านค้าเล็กๆ หรือการจัดสรรพื้นที่เป็นล็อกๆ แทนที่บริษัทต้องพัฒนาเองทั้งหมด มีหลายมาสเตอร์แพลน

“พื้นที่ว่างๆ สามารถเป็นสนามฟุตบอล เป็นมอลล์ หรือเป็นหมู่บ้านจัดสรร ถ้าถามถึงเวลานี้ สายไหมอเวนิวแทบดึงมาหมดแล้ว เหมาะสมกับเวลานี้ ถามว่า ถ้าตอนนี้มีใครมาทำอะไรแบบบิ๊กบึ้มก็ต้องดู ทุกอย่างต้องปรับไปเรื่อย ผมว่าเราไม่ต้องรีบ ไม่ได้เป็นบริษัทอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ที่ต้องเร่งทำกำไร”

ในเวลาเดียวกัน บริษัทรอประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจ ทั้งในประเทศไทยและทั่วโลก สงครามจะขยายไปแค่ไหน ถ้าวันหนึ่งเกิดขยายเป็นสงครามโลก หรือสงครามเต็มรูปแบบ เศรษฐกิจสะดุดทั้งหมด บริษัทอยากเห็นฝุ่นหายตลบก่อนและฝุ่นหายตลบแล้ว ดินเหมือนเดิมหรือไม่ พฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยนหรือไม่ คนอาจกลัวสงคราม ประหยัด ไม่กล้าใช้จ่าย โรคระบาดจะกลับมาเกิดหรือไม่ การออกแบบจะเป็นเหมือนเดิมหรือไม่ อย่างเร็วกว่าที่โลกใบนี้สงบกว่านี้ สบายใจขึ้น ปีนี้ต้องผ่านไปก่อน มีหลายเงื่อนไข

ซีอีโอหนุ่มใหญ่ยังย้ำว่า โจทย์ใหญ่ของรีเทล คือกำลังซื้อ อยู่ได้อยู่ไม่ได้อยู่ที่กำลังซื้อ คอมมูนิตี้มอลล์มีผู้ประกอบการหลากหลาย เราอยากให้เขาอยู่ได้เพื่อให้อยู่นานๆ แต่ถ้าเขาอยู่ไม่ได้ มีผู้ประกอบการใหม่มาเข้าคิว เปลี่ยนตลอด ซึ่งสายไหม อเวนิว อยู่ได้ส่วนหนึ่งมาจากกำลังซื้อที่อัดอั้น อยากล้างแค้น ต้องมาใช้ชีวิตเหมือนเดิม อยากมาซื้อ อยากมาเดิน มาสัมผัส

สุดท้ายถามถึงชื่อบริษัท “ฟ้าบันดาลทรัพย์” ซึ่งทุกคนได้ยินแล้วต้องหันทันที เขาบอกว่า ชอบตั้งชื่อเว่อร์ๆ สมบัติทอง ฟ้าบันดาลทรัพย์ เป็นสิริมงคลดี สร้างอะไรใหญ่ๆ เป็นฟ้า เป็นทอง เป็นทรัพย์สิน

สำหรับสายมูคงต้องฟันธงว่า ทุกอย่างยังสำเร็จเหมือนฟ้าช่วยบันดาลให้ด้วย.