Saturday, October 1, 2022
Home > Cover Story > อสังหาฯ ไทยปีเสือ แนวโน้มปรับราคาขึ้น-รับวัสดุแพง

อสังหาฯ ไทยปีเสือ แนวโน้มปรับราคาขึ้น-รับวัสดุแพง

การเจรจาสันติภาพรอบใหม่ระหว่างรัสเซียกับยูเครนที่เกิดขึ้นที่ตุรกี กำลังถูกจับตามองจากผู้คนทั่วโลก เมื่อเป็นความหวังครั้งใหม่ท่ามกลางความขัดแย้งของภัยสงคราม จากคราบน้ำตาและความสูญเสีย เพราะหากการเจรจาประสบความสำเร็จและมีผลออกมาเป็นรูปธรรม สถานการณ์คุกรุ่นที่สร้างแรงสั่นสะเทือนในหลายมิติให้เกิดขึ้นทั่วโลกคงถึงเวลาคลี่คลายอย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง แม้ความเสียหายเกิดขึ้นกับทั้งสองฝ่ายจะยังไม่สามารถประเมินค่าได้ก็ตาม

ผลกระทบทั้งทางตรง ทางอ้อม เช่น การเปลี่ยนแปลงของราคาขายน้ำมันดิบ การซื้อขายก๊าซธรรมชาติ วัตถุดิบอาหารสัตว์ เพราะทั้งรัสเซียและยูเครนเป็นผู้ผลิตและส่งออกหลักเป็นอันดับต้นๆ ของโลก อาจทำให้หลายประเทศรู้สึกวางใจขึ้นมาบ้าง หากสถานการณ์ในสนามรบสิ้นสุดลง เพราะนั่นอาจหมายถึงมีความเป็นไปได้ว่าสถานการณ์การค้าโลกจะกลับมาเป็นปกติ

ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกสิกรไทยระบุว่า ราคาวัตถุดิบตลาดโลกทั้งพลังงาน (น้ำมันดิบ ก๊าซธรรมชาติ) โภคภัณฑ์เกษตรและโลหะอุตสาหกรรม (ข้าวสาลี ข้าวโพด ปุ๋ยเคมี พืชน้ำมัน เหล็ก นิกเกิล อะลูมิเนียม) น่าจะยืนระดับสูงในช่วงเวลาส่วนใหญ่ของปี 2565 จากวิกฤตรัสเซีย-ยูเครน ที่ยืดเยื้อและมาตรการคว่ำบาตรรัสเซียโดยชาติตะวันตกที่คงจะอยู่ตลอดปี ซึ่งปัจจัยนี้ซ้ำเติมความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาดโลก รวมทั้งทำให้ปัญหาคอขวดห่วงโซ่อุปทานกลับมารุนแรงอีกครั้ง โดยราคาวัตถุดิบต่างๆ อาจย่อลงได้ในครึ่งปีหลังในกรณีที่ทั้งสองฝ่ายสามารถเจรจาจนได้ข้อยุติหรือมีสัญญาณบวกเกิดขึ้น แต่ราคาเฉลี่ยทั้งปี 2565 นี้คาดว่าจะยังอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับปี 2563-2564

ราคาวัตถุดิบต่างๆ ในประเทศจึงมีแนวโน้มปรับขึ้นจากปีก่อนและยืนสูงในช่วงเวลาส่วนใหญ่ของปีนี้ สอดคล้องกับราคาตลาดโลก เนื่องจากส่วนใหญ่ไทยพึ่งพาการนำเข้าวัตถุดิบต้นน้ำเหล่านี้ และหรือราคาในประเทศมักจะเคลื่อนไหวตามราคาในตลาดโลก โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่า ในปี 2565 ราคาวัตถุดิบกลุ่มพลังงานอย่างน้ำมันกลุ่มเบนซิน (แก๊สโซฮอล์ 95) อาจจะปรับขึ้นเฉลี่ยราว 35-40% จากปีก่อนขณะที่ราคาวัตถุดิบกลุ่มอาหารทั้งอาหารสัตว์และอาหารคนที่เป็นต้นน้ำของการผลิตอาหาร เช่น ข้าวโพดเลี้ยงสัตว์ แป้ง ข้าวสาลี น้ำมันปาล์มขวด อาจปรับขึ้นเฉลี่ยราว 24-46% ส่วนราคาเหล็กอาจเพิ่มขึ้นเฉลี่ยราว 5-15% เป็นต้น

ทิศทางดังกล่าวทำให้คาดว่าดัชนีราคาผู้ผลิตที่เป็นหนึ่งในมาตรวัดต้นทุนของผู้ประกอบการอาจจะเพิ่มขึ้นในปี 2565 เฉลี่ยราว 6.0-8.5% เทียบกับที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.7% ในปี 2564 และ 9.0% ในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2565

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า ภาคการผลิตอุตสาหกรรมไทยจะได้รับผลกระทบทั้งจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัตถุดิบต่างๆ ที่มากกว่าที่เดิมเคยประเมินไว้ในกรณีที่ไม่มีสงคราม ความจำเป็นที่จะต้องหาสินค้าทดแทนในสถานการณ์ที่ของจะหายากขึ้นหรือไม่มีของ ซึ่งเป็นภาระต้นทุนที่ผู้ผลิตส่วนใหญ่ต้องแบกรับไว้ผ่านกำไร/มาร์จินที่ลดลง

หรือบางส่วนอาจต้องชะลอ/หยุดผลิตลงชั่วคราว ทั้งนี้ เบื้องต้นประเมินว่า มูลค่าผลกระทบนี้อาจจะมีไม่ต่ำกว่า 8 หมื่นบ้านบาท โดยแต่ละธุรกิจจะได้รับผลกระทบที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับสัดส่วนต้นทุนวัตถุดิบต่อต้นทุนรวม และความสามารถในการปรับตัว ซึ่งผู้ผลิตอาหาร รถยนต์ วัสดุก่อสร้าง บรรจุภัณฑ์ เป็นกลุ่มที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบเป็นอันดับต้นๆ เนื่องจากมีสัดส่วนต้นทุนวัตถุดิบดังกล่าวต่อต้นทุนรวมที่ค่อนข้างสูง

ขณะที่ผลกระทบบางส่วนอาจจะตกไปยังผู้บริโภค การทยอยปรับราคาสินค้าในระยะเวลาถัดๆ ไปขึ้นกับหลายปัจจัย เช่น ปริมาณสต็อกคงเหลือ ความสามารถในการหาวัตถุดิบทดแทน สภาพการแข่งขันในตลาดและกำลังซื้อของผู้บริโภค เป็นต้น

ราคาวัตถุดิบที่ปรับขึ้นโดยเฉพาะสินค้าที่อยู่ในหมวดภาคการผลิต เช่น เหล็ก จะส่งผลโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่อาจทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับราคาก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้น เมื่อไม่อาจแบกรับต้นทุนที่สูงขึ้นได้ นั่นเพราะราคาเหล็กในประเทศไทยค่อยๆ ปรับตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงปี 2563 เป็นต้นมา ซึ่งเป็นปีที่เริ่มมีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ทำให้โรงงานที่จีนต้องหยุดชะงักไปในช่วงเวลาหนึ่ง

จีน ในฐานะเป็นประเทศผู้ผลิตและส่งออกเหล็กอันดับหนึ่งของโลก เริ่มปรับมาตรฐานอุตสาหกรรมในประเทศของตัวเองมากขึ้น นั่นทำให้โรงงานที่ไม่ผ่านเกณฑ์มาตรฐานถูกลดกำลังการผลิตลง ในขณะที่ความต้องการใช้เหล็กทั่วทั้งโลกยังมีอยู่เป็นจำนวนมาก รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของค่าเงินดอลลาร์สหรัฐ และเมื่อมีเหตุผลจากความขัดแย้งระหว่างรัสเซียและยูเครนผนวกเข้ามา เมื่ออุปสงค์และอุปทานไม่สมดุล ความผันผวนของราคาจึงเกิดขึ้น

แน่นอนว่าราคาเหล็กในปี 2564 ปรับสูงขึ้นจากสถานการณ์ของปี 2563 แม้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในไทยจำนวนหนึ่งจะออกมาบอกว่า ต้องทนกัดฟันไม่ปรับเพิ่มราคาบ้านสำเร็จรูป

ทว่า ในปี 2565 สัญญาณที่เริ่มฉายชัดขึ้นจากรอยร้าวของรัสเซียและยูเครน ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ บ้านจัดสรร บ้านสั่งสร้าง หรืออาคารชุด ไม่อาจทนแบกรับต้นทุนได้ในระยะยาว หากสถานการณ์สงครามของฝั่งยุโรปยืดเยื้อ เมื่อราคาวัสดุก่อสร้างปรับขึ้นราคา ได้แก่ เหล็ก ที่ปรับจากราคา 17-18 บาทต่อกิโลกรัม เป็น 28-29 บาทต่อกิโลกรัม ปูน-คอนกรีต จาก 70 บาทต่อคิว เป็น 120 บาทต่อคิว เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีค่าแรงในกลุ่มงานก่อสร้างที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้น จากเดิม 300 บาท เป็น 490-500 บาท

ล่าสุด สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านออกมาคาดการณ์ว่า ในไตรมาส 2/2565 ตลาดอสังหาฯ ไทยจะมีการปรับราคาขึ้นครั้งใหญ่ เหตุมาจากการปรับตัวสูงขึ้นของวัสดุก่อสร้าง ซึ่งไม่ได้มีเพียงเหล็กเท่านั้นที่ถูกปรับราคาให้สูงขึ้น เพราะวัสดุก่อสร้างอื่นๆ ยังคงถูกปัจจัยอื่นๆ รุมเร้ารอบด้าน เช่น ราคาน้ำมัน และเงินเฟ้อที่เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงต่อราคาการก่อสร้าง

การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกมีส่วนสำคัญอย่างยิ่ง เมื่อหลายประเทศเริ่มมีความต้องการนำเข้าวัสดุก่อสร้างที่สำคัญ ปัจจุบันราคาเหล็กแพงขึ้น 20-30% แน่นอนว่านั่นอาจจะกลายเป็นภาระของผู้บริโภคที่กำลังต้องการซื้อบ้านในอนาคตอันใกล้ ซึ่งผู้บริโภคในตลาดบนที่มีกำลังซื้อบ้านราคาสูงกว่า 5 ล้าน กลุ่มนี้กำลังเร่งสร้างบ้าน นั่นเพราะมองว่าต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับขึ้นไปแล้วนั้นจะปรับราคาลงมาเป็นเรื่องยาก ในขณะที่กลุ่มผู้บริโภคบ้านราคาระดับต่ำกว่า 5 ล้านบาทยังคงชะลอตัว

ธุรกิจรับสร้างบ้านปัจจุบันมีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 200,000 ล้านบาทต่อปี ซึ่งตลาดใหญ่อยู่ที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล แม้จะมีการจ้างงานและสร้างรายได้ให้จำนวนมาก ทว่า อุตสาหกรรมนี้กำลังประสบกับปัญหาขาดแคลนแรงงาน

ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ประเมินทิศทางตลาดอสังหาฯ ในปี 2565 ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2565 การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่โดยเฉพาะโครงการอาคารชุด จะกลับมาเคลื่อนไหวอีกครั้งหลังจากที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาถึง 2 ปี โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ประเภทโครงการอาคารชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 111.5 หรือจำนวน 44,519 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 184.7 หรือจำนวน 177,246 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นร้อยละ 28.2 หรือจำนวน 39,089 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 33.7 หรือจำนวน 209,511 ล้านบาท และคาดการณ์ว่าจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน.

Leave a Reply