ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย น่าจะเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่กำลังเฝ้ารอความหวังใหม่ ที่อาจเกิดขึ้นหลังจากมีการจัดตั้งรัฐบาล ซึ่งเมื่อคืนวันที่ 5 มิถุนายน ที่ผ่านมา หลังจากเปิดประชุมสภาเพื่อโหวตเลือกนายกฯ และผลสรุปเป็นไปอย่างที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ล่วงหน้า
พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี และหัวหน้าคณะ คสช. ได้รับเสียงโหวตให้ดำรงตำแหน่งนายกรัฐมนตรีของไทยต่ออีกสมัย
ท่ามกลางความไม่พอใจและความเห็นต่างที่เกิดขึ้นในสังคม ทว่า ทุกอย่างจำต้องเดินหน้าต่อไป การขับเคลื่อนเศรษฐกิจยังเป็นสิ่งที่รัฐบาลใหม่ต้องผลักดันให้เกิดขึ้น ไม่ว่าเสถียรภาพของรัฐบาลจะมั่นคงหรือไม่ก็ตาม
ฟันเฟืองทางเศรษฐกิจตัวอื่นๆ เช่น การส่งออก การท่องเที่ยว แม้จะยังเป็นฟันเฟืองตัวสำคัญของระบบเศรษฐกิจไทย แต่หากพิจารณาอย่างรอบด้านจะเห็นได้ว่าทั้งการส่งออกและการท่องเที่ยว ยังต้องอาศัยอานิสงส์จากทิศทางเศรษฐกิจภายนอกประเทศเป็นหลัก
แต่ตัวชี้วัดสถานการณ์เศรษฐกิจไทยได้เป็นอย่างดีน่าจะเป็น ธุรกิจอสังหาฯ ไทย การค้าภายในประเทศ และความสามารถในการจับจ่ายสินค้าอุปโภคบริโภคของคนไทย
ย้อนกลับไปเมื่อประมาณ 10 ปีก่อน ทิศทางตลาดอสังหาฯ ไทยค่อนข้างสดใส โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยแนวตั้งอย่างคอนโดมิเนียม ที่ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง และพื้นที่ที่เนื้อหอมที่สุด คือ โครงการที่เกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้า โดยมีหลายระดับราคาเพื่อรองรับผู้บริโภคทุกกลุ่มเป้าหมาย ซึ่งผู้ประกอบการมองว่า พื้นที่ดังกล่าวจะสามารถตอบสนองไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ได้อย่างแท้จริง
การขยายตัวการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ก่อให้เกิดการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ อย่างที่หาคนแตะเบรกได้ยาก เมื่อทั้งนักวิเคราะห์ ผู้ประกอบการ ต่างมองเห็นเพียงว่า ตลาดมีดีมานด์แต่ยังไม่มีซัปพลายมากพอ เป็นผลให้ในเวลาไม่นานมีจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก
ทว่า ปริมาณซัปพลายที่มีไม่ได้รับการดูดซับมากเพียงพอ กระทั่งเมื่อ 3-4 ปีก่อน ปริมาณคอนโดมิเนียมที่มีราคาระดับปานกลางถึงระดับล่างเหลือค้างสต๊อกหลายหมื่นยูนิต แม้จะพลาดหวังไปบ้าง แต่ผู้ประกอบการที่มีศักยภาพหันกลับไปพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับไฮเอนด์มากขึ้น และผลก็ไม่ต่างกัน
สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันดูเหมือนว่ามาตรการที่ภาครัฐออกมาเพื่อเป็นการป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต นั่นคือการตัดความเสี่ยงของภาพรวมทั้งระบบ ทั้งปัญหาทางการเงินของภาคครัวเรือน ปัญหาหนี้เสีย
ต้องยอมรับว่ามาตรการ LTV ต่อภาคอสังหาฯ ไทย ส่งผลดีต่อผู้บริโภค ขณะที่สร้างผลกระทบต่อผู้ประกอบการที่ดำเนินโครงการไปแล้ว เพราะมาตรการดังกล่าวทำให้ผู้บริโภคบางส่วนที่ไม่มีความสามารถในการหาเงินดาวน์ในอัตราส่วนที่ภาครัฐกำหนดต้องปล่อยจอง เป็นผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยแนวตั้งมีปริมาณเหลือขายจำนวนมากขึ้น
จากมาตรการ LTV ที่เป็นเสมือนก้อนหินที่ภาครัฐโยนลงน้ำ ส่งผลเป็นระลอกคลื่นกระทบตั้งแต่ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ธนาคารผู้ปล่อยสินเชื่อจนไปถึงผู้ประกอบการ
เราจึงได้เห็นการปรับตัวของผู้ประกอบการตั้งแต่ชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ การปรับรูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ จากที่อยู่อาศัยแนวตั้งไปเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ รวมไปถึงการจับมือกับพันธมิตรต่างชาติ เพื่อหาทางระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมในมือออกไปให้มากที่สุด
ต้องยอมรับว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นหนึ่งในแหล่งลงทุนที่ต่างชาติให้ความนิยม โดยเฉพาะนักลงทุนจากจีนที่หอบหิ้วเงินจากแดนมังกรมากว้านซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียม จากสถิติในปี พ.ศ. 2559 คนจีนเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทยสูงติดอันดับ 5-6 ของโลก ปี 2560 ขยับขึ้นมาสู่อันดับ 3 และปีที่ผ่านมา สถิติพุ่งขึ้นสู่อันดับ 1
ส่วนหนึ่งที่นักลงทุนจากจีนซื้ออสังหาฯ ในไทย เพราะจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางมาท่องเที่ยวในประเทศไทยสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงทำให้ง่ายที่นักลงทุนจะตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ทั้งเพื่อเก็งกำไรและเพื่อพัฒนาไปสู่การทำที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวจากชาติตัวเอง
นอกเหนือไปจากนักลงทุนชาวจีนแล้ว ยังมีนักลงทุนอีกหลายชาติที่ลงทุนซื้ออสังหาฯ ไทย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ในไทยนั้นไม่สูงมากเมื่อเปรียบเทียบกับราคาอสังหาฯ ในจีน ฮ่องกง ญี่ปุ่น หรือสิงคโปร์
ท่ามกลางการหดตัวของกำลังซื้อของคนไทยต่อตลาดอสังหาฯ ยังไม่ส่งผลที่เห็นได้ชัดเจนมากนัก เมื่อเริ่มมีนักลงทุนจากต่างชาติเข้ามาจับจองยูนิตที่อยู่อาศัยแนวตั้งมากขึ้น จนเกือบเรียกได้ว่าเป็นการเข้ามาสร้างอาณานิคมใหม่
หากมองในแง่มุมของผู้ประกอบการ ปรากฏการณ์ดังกล่าวน่าจะช่วยคลี่คลายสถานการณ์วิกฤตโอเวอร์ซัปพลายได้เป็นอย่างดี
นอกเหนือไปจากนักลงทุนรายเล็กๆ จากต่างชาติแล้ว ยังมีการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและนักลงทุนจากต่างชาติ โดยมีหมุดหมายที่จะพัฒนาธุรกิจอสังหาฯ ในรูปแบบของสำนักงานให้เช่า
ล่าสุด บริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท เอเชีย จากประเทศญี่ปุ่น ร่วมกับ บมจ.ไรมอน แลนด์ เปิดตัวโครงการ “One City Centre” (OCC) อาคารสำนักงานให้เช่า เกรดเอ ย่านเพลินจิต โครงการดังกล่าวมีมูลค่าการลงทุนกว่า 8.8 พันล้านบาท
ขณะที่ก่อนหน้า บริษัท ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทสัญชาติจีน-ฮ่องกง เคยเข้ามาเทกโอเวอร์ตึกร้างย่านรัชดา เพื่อพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมรูปแบบมิกซ์ยูส ซึ่งเป็นโครงการแรกของไรส์แลนด์
โดยการเทกโอเวอร์ครั้งนั้นเป็นการซื้อโครงการซันไชน์ทาวเวอร์จากบริษัท ทีเอฟดี หรือบริษัทไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน) ในราคา 400 ล้านบาท มาพัฒนาใหม่เป็นการเบิกฤกษ์
แน่นอนว่าทั้งสองโครงการที่เกิดขึ้นภายใต้การดูแลของทุนต่างชาตินั้น อยู่ในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ ทว่า สิ่งที่อาจเกิดขึ้นหลังจากนี้คือการพุ่งเป้าหมายไปในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรืออีอีซี ที่รัฐบาลให้ความสำคัญเป็นพิเศษ
เมื่อมีปัจจัยหลายด้านที่แปรเปลี่ยนเป็นความพร้อมที่ทำให้เกิดศักยภาพที่ส่งผลดีต่อการลงทุนที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ทั้งนโยบายการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานพื้นที่โดยรอบ ความเป็นไปได้ของการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ และการลงทุนภาคอุตสาหกรรมที่จะเกิดขึ้น
จึงไม่น่าแปลกใจหากทุนต่างชาติจะเบนเข็มจากเมืองหลวงสู่พื้นที่ชานเมือง ต้องยอมรับว่า หากมีการลงทุนขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้นอาจเป็นเพราะอานิสงส์จากพื้นที่อีอีซี แม้ว่าเศรษฐกิจไทยจะเดินทางเข้าสู่ภาวะชะลอตัวก็ตามที
แต่ด้วยพื้นที่ของไทยที่ตั้งอยู่กลางอาเซียน จึงทำให้ทุนต่างชาติอาจตัดสินใจใช้ไทยเป็นฐานในการขยายอาณานิคมเพื่อเชื่อมไปสู่ประเทศเพื่อนบ้านของไทยในอนาคต
กระแสการลงทุนของต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับธุรกิจอสังหาฯ ทำให้เราต้องหันกลับมามองตัวเอง ต่อกรณีนโยบายบ้านหลังแรกของภาครัฐ แน่นอนว่าการออกมาตรการ LTV เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในระบบ ทำให้คนไทยที่มีรายได้น้อยห่างไกลความฝันที่จะมีบ้านหลังแรกออกไปอีก
นอกจากนี้ โครงการบ้านล้านหลังของรัฐบาล ที่เป็นโครงการสำหรับผู้มีรายได้ไม่เกิน 25,000 บาท สามารถกู้ซื้อบ้านราคา 1,000,000 บาทได้ และสามารถผ่อนค่างวดได้ในจำนวนที่ต่ำ แต่ยังมีเงื่อนไขและข้อจำกัดสำหรับบางกรณี คือ ธนาคารจะอนุมัติเงินกู้ให้เพียงร้อยละ 90 ของราคาจะซื้อจะขาย หมายความว่าผู้ที่ต้องการจะเข้าร่วมโครงการดังกล่าวจำเป็นต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10 เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน
ต้องติดตามสถานการณ์ต่อไปว่า หลังจากได้นายกฯ คนใหม่หน้าเดิม พร้อมรัฐมนตรีชุดใหม่ นโยบายและทิศทางในการแก้ปัญหาเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร ไม่นานคงได้คำตอบ
