สัญญาณเตือนธุรกิจอสังหาฯ ระวัง!! ฟองสบู่แตก

การผุดขึ้นของที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ๆ ในยุคปัจจุบันที่นับวันจะทวีจำนวนมากขึ้น ราวกับดอกเห็ดที่มักจะออกดอกในช่วงฤดูฝน การปักหมุดของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กับโครงการใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยแนวตั้งอย่างคอนโดมิเนียม ที่เรามักจะได้เห็นจนชินตาเสมือนทิวทัศน์ที่ประกอบส่วนไปตลอดตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทุกสาย ชนิดที่เรียกได้ว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นขนาบสองข้างของถนน เกิดคำถามที่ตามมาเพื่อให้บรรดานักวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ได้ขบคิดกันต่อว่า ดีมานด์กับซัปพลายของที่อยู่อาศัยเหล่านี้มีความสมดุลกันจริงหรือไม่

ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจไทยบนรากฐานความเป็นจริงที่ว่า ยังอยู่ในช่วงของความไม่คงเส้นคงวานัก แต่หลายฝ่ายกำลังโหมกระพือบทวิเคราะห์และการคาดการณ์ในอนาคตว่า สถานการณ์เศรษฐกิจกำลังดีขึ้นนั้นก็เพื่อสร้างบรรยากาศที่ดี โดยหวังจะสร้างแรงกระตุ้นในกลุ่มนักลงทุนที่กำลังอยู่ในช่วงของการพิจารณาตัดสินใจที่จะตบเท้าเข้ามาลงทุนธุรกิจในประเทศไทย

กระนั้นตัวเลขที่น่าจะสร้างเสริมให้บรรยากาศทางเศรษฐกิจที่ยังอยู่ในห้วงเวลาแห่งความอึมครึมนี้ กลับเป็นตัวเลขของการส่งออกที่ดูท่าว่าตัวเลขนี้จะทำให้ผู้ประกอบการพอจะยิ้มออกได้บ้าง เมื่อสำนักวิจัยเศรษฐกิจอุตสาหกรรม เปิดเผยตัวเลขสถานการณ์การส่งออกสินค้าอุตสาหกรรมเดือนมีนาคม 2560 ล่าสุดว่า มีการขยายตัวร้อยละ 10.2 เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อน

ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยในช่วงครึ่งปีแรกมีแนวโน้มที่ดีขึ้น หากมองสถานการณ์ตลาดโดยรวมถือได้ว่าเติบโตร้อยละ 10-15 ทั้งนี้หลายหน่วยงานที่รับหน้าที่เป็นผู้วิเคราะห์ตลาด แสดงการคาดการณ์ไม่แตกต่างกันมากนักว่า ในครึ่งปีหลังภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯ น่าจะยังมีช่องทางการเติบโตได้อยู่

ทั้งนี้ ต้องไม่ลืมว่าทุกสถานการณ์ไม่ว่าอะไรก็เกิดขึ้นได้ ทั้งปัจจัยด้านลบ ปัจจัยด้านบวก ที่จะเป็นตัวบอกหรือกำหนดทิศทางความเป็นไปได้ กระนั้นทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคต้องดำเนินธุรกิจและตัดสินใจซื้อหรือลงทุนในอสังหาฯ ด้วยความไม่ประมาท

โดยปัจจัยที่น่าจะหนุนนำส่งเสริมให้แวดวงของอสังหาฯ ไทย มีทิศทางที่น่าจะมองหาความสดใสเจอนั้น น่าจะมาจากโครงการลงทุนด้านคมนาคมของรัฐบาลในปี 2560 ที่มีมากถึง 43 โครงการ ด้วยเงินลงทุนกว่า 1.77 ล้านล้านบาท แบ่งเป็นโครงการในแผนการลงทุนเดิมปี 2560 จำนวน 36 โครงการ ด้วยงบประมาณ 8.96 แสนล้าน และโครงการที่ขยายระยะเวลาจากปี 2559 อีก 7 โครงการ งบประมาณ 8.74 แสนล้านบาท

ดังนั้นหลังจากประกาศเส้นทางการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐบาล จึงไม่น่าแปลกใจที่จะได้เห็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อยๆ เปิดตัวโครงการใหม่ขนาบเส้นทางรถไฟฟ้าไม่ว่าจะสายใดก็ตาม

ความเปลี่ยนแปลงดังกล่าว อาจเป็นตัวกำหนดเทรนด์ของการอยู่อาศัยในยุคปัจจุบัน ที่ผู้บริโภคที่เป็นคนรุ่นใหม่ต้องการความคล่องตัวมากขึ้นในการเดินทาง และเทรนด์นี้เองที่เป็นเสมือนแรงกระเพื่อมที่ทำให้บรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯ เบนเข็มมาเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวตั้งกันมากขึ้น

ในช่วงเวลาหนึ่งเมื่อผู้ประกอบการเล็งเห็นว่าดีมานด์ที่นับวันจะค่อยๆ สูงขึ้นนั้น จึงทำให้การตัดสินใจที่จะสร้างซัปพลายเพื่อตอบสนองความต้องการในตลาดมากขึ้นเป็นเงาตามตัว จนกระทั่งในปัจจุบันซัปพลายในตลาดมีอยู่ค่อนข้างมากเกินความต้องการ

ทั้งนี้นอกเหนือไปจากความต้องการของผู้บริโภคในแง่ของการซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัยเองที่มีมากขึ้นแล้ว ยังมีนักลงทุนที่มองว่า การลงทุนในอสังหาฯ นั้นสามารถสร้างกำไรได้อีกช่องทางหนึ่ง ด้วยการปล่อยเช่าหรือซื้อเพื่อเก็งกำไรในอนาคต

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าธุรกิจอสังหาฯ จะมีปัจจัยบวกที่น่าจะทำให้ตลาดนี้เติบโตได้อย่างสวยงาม ที่หลายคนอาจวาดฝันตัวเลขผลกำไรที่มากขึ้น กระนั้นต้องไม่ลืมว่า ยังมีปัจจัยด้านลบที่ต้องขบคิดและพิจารณาด้วย

ทั้งในแง่ของซัปพลายที่นับวันจะทวีมากขึ้นจนล้นตลาด ซึ่งตัวซัปพลายที่มากขึ้นนั้นน่าจะส่งผลต่อนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไร เพราะเมื่อซัปพลายมีมากขึ้น น่าจะเป็นการยากที่จะปรับราคาขึ้น หรือน่าจะทำให้ขายได้ยากขึ้น

กระนั้นในบางกรณีผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นบ้านหลังแรกก็เริ่มจะมีสูงขึ้น และอาจจะปรับเปลี่ยนความต้องการ ด้วยการพิจารณาโครงการบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์มากขึ้น เมื่ออสังหาริมทรัพย์แนวราบนั้นดูจะมีข้อได้เปรียบที่อยู่อาศัยแนวตั้งอยู่หลายประการ ทั้งในเรื่องของพื้นที่ใช้สอย การเดินทางที่สะดวกขึ้นเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าขยายตัวออกไปนอกเมืองมากขึ้น

และประเด็นที่สำคัญคือสภาวะเศรษฐกิจไทยที่อาจจะได้รับผลกระทบจากความผันผวน หรือนโยบายด้านเศรษฐกิจของกลุ่มประเทศมหาอำนาจ ทั้งจากสหรัฐอเมริกา จีน หรือญี่ปุ่น โดยประเทศแรกที่เพิ่งได้ผู้นำประเทศที่มีแนวความคิดที่มักจะสร้างความตระหนกให้กับประชาชนในประเทศและประชาคมโลก

นอกจากนี้ยังมีเรื่องความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของธนาคารในประเทศไทย ที่ดูเหมือนจะสร้างข้อกำหนดใหม่ที่อาจจะทำให้การขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันนั้นเป็นไปได้ยากมากขึ้น แม้ว่าจะมีเหตุผลเรื่องความต้องการที่จะป้องกันการเกิดหนี้สูญที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

ซึ่งศูนย์วิจัยกสิกรไทยได้สำรวจพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ เพื่อสะท้อนถึงแนวโน้มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใน 1-2 ปีนี้ จากกลุ่มตัวอย่างที่เป็นคนกรุงเทพฯ หรือคนต่างจังหวัดที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ จำนวน 458 คน ผลสำรวจพบว่า กลุ่มตัวอย่างร้อยละ 49 เป็นกลุ่มที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย 1 หลังขึ้นไป และกลุ่มตัวอย่างอีกร้อยละ 51 เป็นกลุ่มที่ยังไม่ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย โดยกลุ่มตัวอย่างที่ยังไม่ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ร้อยละ 76 มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยใน 1-2 ปีนี้ ในจำนวนนี้ส่วนใหญ่ร้อยละ 67 ระบุว่าแนวโน้มการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยยากขึ้น ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง วงเงินสินเชื่อที่ไม่เพียงพอต่อราคาที่จะซื้อ

ทั้งนี้ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2560 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ในกลุ่มคอนโดมิเนียมน่าจะหดตัวลง อย่างไรก็ดี จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ในกลุ่มแนวราบน่าจะยังคงทรงตัว เนื่องจากเป็นตลาดกลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริง สอดคล้องกับภาพที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมารุกขายโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 2560 มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ผลจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่ง ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ เปิดเผยว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในช่วงไตรมาส 1/2560 ที่ผ่านมา ไม่ค่อยหวือหวามากนัก โดยมีโครงการเปิดใหม่ 24,103 หน่วย ลดลง 3 เปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2559 ที่มียอดโครงการเปิดขายใหม่ 24,899 หน่วย ซึ่งเหตุผลน่าจะมาจากผู้ประกอบการต้องการให้ตลาดดูดซัปพลายที่ยังคงค้างอยู่ออกไปก่อน จึงจะปล่อยโครงการใหม่เข้ามาในตลาด

โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1/2560 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 28,910 หน่วย ลดลง 39.9 เปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2559 ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 48,073 เนื่องจากมาตรการด้านภาษีจากภาครัฐเข้ามาช่วยกระตุ้น ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2560 ในกรณีภาวะตลาดไปได้ดีจะอยู่ที่ประมาณ 158,000 หน่วย หรือลดลง 9.9 เปอร์เซ็นต์ กรณีภาวะตลาดปกติจะอยู่ที่ 170,000 หน่วย ลดลง 3 เปอร์เซ็นต์ และในกรณีที่ตลาดเติบโตได้ดี คาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ที่ประมาณ 187,999 หน่วย เติบโต 6.7 เปอร์เซ็นต์

แม้ว่าในภาวการณ์นี้ สถานการณ์ของผู้บริโภคไทยที่มีต่อสินค้าที่อยู่อาศัยจะยังต้องคอยสังเกตและจับตามองอย่างใกล้ชิด ทั้งเพื่อเฝ้าระวังและคาดการณ์อนาคตของธุรกิจอสังหาฯ แต่สิ่งที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้น่าจะอยู่ที่บรรดานักลงทุนต่างชาติที่เริ่มตบเท้าเข้ามาในธุรกิจอสังหาฯ ไทย ทั้งในมิติของการเป็นหุ้นส่วนสำคัญทางธุรกิจกับผู้ประกอบการไทย เช่นที่ “ทริลเลียน โกลบอล” บริษัทด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจากประเทศสิงคโปร์ ซึ่งมีพอร์ตการลงทุนในหลายประเทศทั่วโลก ทั้งในเอเชีย และยุโรป ให้ความมั่นใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย และประกาศจับมือกับ “สิงห์ เอสเตท” และร่วมลงทุนคอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดย สิงห์ เอสเตท ด้วยมูลค่าโครงการกว่า 1,600 ล้านบาท และประเดิมด้วยโครงการดิ เอส อโศก และ ดิ เอส แอท สิงห์ คอมเพล็กซ์

นอกจากนี้ยังมีประเด็นที่น่าสนใจกรณีนักลงทุนจากประเทศจีนที่มีการขยายการลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไปทั่วโลก และอสังหาฯ ไทยเป็นหนึ่งในช่องทางการลงทุนของนักธุรกิจชาวจีน เนื่องจากที่ดินในประเทศจีนมีราคาที่สูงกว่าที่ดินในประเทศไทยประมาณ 20 เปอร์เซ็นต์ อีกทั้งอสังหาฯ ในไทยมีอัตราการเติบโตและมีการแข่งขันสูง ทำให้ชาวจีนจำนวนมากเลือกที่จะเข้ามาลงทุนกับตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยมากกว่าประเทศอื่นในเอเชีย

โดย “ไป่ตู้ แอคเซส” บริษัทที่ปรึกษาและผู้ให้บริการในการสื่อสารเพื่อเข้าถึงกลุ่มนักท่องเที่ยวจีน และชาวจีนที่มีคุณภาพ แนะนำผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทยให้ศึกษาพฤติกรรมลูกค้าชาวจีน เพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจอสังหาฯ ในประเทศไทยต่อไป

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงครึ่งปีหลังจะดำเนินไปในทิศทางใด การคาดการณ์จากหลายฝ่ายที่หวังให้กระแสลมแนวบวกพัดมากระทบเศรษฐกิจไทยจะเป็นไปดังที่คาดหรือไม่ ยังคงต้องติดตาม