อสังหาริมทรัพย์

อสังหาฯ ไทยไม่ใช่แค่ขาลง แต่เป็นวิกฤตในวิกฤต

ทิศทางของตลาดอสังหาฯ ไทยในช่วง 10-20 ปีที่ผ่านมา พบว่าการเติบโตและอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทั้งในด้านของดีมานด์และซัปพลาย ส่วนหนึ่งมาจากการขยายตัวของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนแบบราง เป็นเหตุให้โครงการต่างๆ เลือกพื้นที่คู่ขนานไปกับเส้นทางรถไฟทั้งบนดินและใต้ดิน ซึ่งเป็นการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีความต้องการบ้านหลังแรกประเภทที่อยู่อาศัยแนวตั้ง และกลุ่มนักเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ ได้เป็นอย่างดี ในเวลานั้นผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่เพื่อป้อนซัปพลายเข้าระบบอย่างต่อเนื่อง ทว่าในด้านของดีมานด์แม้จะมีอยู่จริง แต่ไม่ใช่ว่าทุกดีมานด์จะดูดซับซัปพลายออกไปได้ เมื่อขั้นตอนการอนุมัติสินเชื่อแหล่งธนาคารพาณิชย์เริ่มมีเงื่อนไขเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะการวางเงินดาวน์ ซึ่งเป็นหนึ่งในมาตรการ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยบังคับใช้ เพื่อป้องกันหนี้เสียที่เพิ่มขึ้นในระบบ กระทั่งซัปพลายที่อยู่อาศัยแนวตั้งเริ่มล้นตลาด และเวลาต่อมาเศรษฐกิจไทยเข้าสู่ภาวะชะลอตัว ด้วยมูลเหตุปัจจัยทั้งจากภายในประเทศและต่างประเทศ ความซบเซาของตลาดอสังหาฯ ค่อยๆ ปรากฏชัดขึ้นตั้งแต่โควิดแพร่ระบาดระลอกแรกในปี 2563 เชื้อไวรัสโควิดสร้างความเสียหายให้แก่เศรษฐกิจไทยในทุกอุตสาหกรรม ยอดการเปิดโครงการใหม่ ยอดการจองที่อยู่อาศัยค่อยๆ ลดลงตามลำดับ กระทั่งปีนี้ 2564 สถานการณ์เลวร้ายไม่มีท่าทีจะเบาบางลง อีกทั้งยังเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อโควิดในกลุ่มแรงงาน ทั้งในธุรกิจก่อสร้าง แรงงานในภาคการผลิต จนในที่สุดรัฐบาลประกาศให้ล็อกดาวน์สถานที่ก่อสร้างเพื่อสกัดกั้นไม่ให้เกิดคลัสเตอร์ใหม่เพิ่ม ธุรกิจอสังหาฯ ไทยเริ่มเข้าสู่ขาลงนับตั้งแต่เกิดสภาวะโอเวอร์ซัปพลาย แต่ปัจจุบันคงต้องเรียกว่านี่เป็นวิกฤตในวิกฤต สถานการณ์โควิดที่ทั่วโลกกำลังเผชิญอยู่ในขณะนี้สร้างบาดแผลขนาดใหญ่ให้เกิดขึ้นในระบบเศรษฐกิจ สภาพการณ์ปัจจุบันคงไม่ใช่แค่การเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกต่อไป แต่เป็นสภาวะถดถอย แม้ธุรกิจอสังหาฯ จะไม่ได้เป็นอุตสาหกรรมหลักขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย กระนั้นภาคอสังหาฯ ก็มีมูลค่าคิดเป็น 8 เปอร์เซ็นต์ของจีดีพีประเทศ นอกจากนี้ ความสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ ยังเชื่อมโยงกับอีกหลายธุรกิจ เช่น