“แม้ภาพใหญ่ของเศรษฐกิจจะยังไม่สดใสนัก แต่ถึงอย่างไรศูนย์การค้าก็ยังคงเป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิต เราจึงมั่นใจในการลงทุนด้านค้าปลีกอย่างต่อเนื่อง Yield ดี จังหวะดี การเติบโตดี ยังเป็นสิ่งที่ใช่สำหรับ CPNREIT” นภารัตน์ ศรีวรรณวิทย์ กรรมการ บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ผู้จัดการกองทรัสต์ CPNREIT กองทรัสต์ค้าปลีกที่มีมูลค่าตลาดใหญ่ที่สุดในไทย กล่าว
เป็นเวลากว่า 70 ปี ที่กลุ่มเซ็นทรัลสร้างรากฐานทางธุรกิจในเมืองไทย จากร้านขายของชำเล็กๆ สู่ผู้นำในธุรกิจหลากหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจห้างสรรพสินค้า อย่างห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลที่กระจายอยู่ในหัวเมืองใหญ่ทั่วประเทศ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจบริหารแบรนด์สินค้าแฟชั่น ธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ต ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม ธุรกิจดิจิทัลไลฟ์สไตล์ รวมไปถึงอีกหนึ่งธุรกิจที่เป็นฟันเฟืองสำคัญในการสร้างการเติบโตให้กับกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา อย่าง “CPNREIT” ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ที่อยู่ภายใต้ผู้จัดการกองทรัสต์อย่างบริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด โดยมีบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ ซีพีเอ็น เป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่
CPNREIT เกิดจากการแปลงสภาพจากกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (“CPNRF”) เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2560 โดยมีการรับโอนทรัพย์สินต่างๆ จาก CPNRF และได้เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นครั้งแรกเมื่อวันที่ 14 ธันวาคม 2560 เป็นต้นมา ทั้งนี้ CPNREIT คือกองทรัสต์ค้าปลีกที่ระดมทุนจากนักลงทุน และนำไปซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์จากกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา พร้อมสิทธิในการรับค่าเช่าทั้งจากศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม โดยรายได้จะมาจากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งจะคืนกลับเป็นผลประโยชน์ให้กับผู้ลงทุนต่อไป ในขณะที่เซ็นทรัลพัฒนาในฐานะสปอนเซอร์และผู้ถือหน่วยทรัสต์รายใหญ่ ก็พร้อมนำทรัพย์สินทั้งที่เป็นห้างสรรพสินค้า โรงแรม และสำนักงานให้เช่า ขายเข้ากองทรัสต์เพื่อสร้างการเติบโตไปพร้อมๆ กัน
นภารัตน์ ศรีวรรณวิทย์ กรรมการ บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ผู้จัดการกองทรัสต์ CPNREIT และมืออาชีพด้านการเงินของเซ็นทรัลพัฒนา เปิดเผยว่า ปัจจุบัน CPNREIT เป็นกองทรัสต์ค้าปลีกที่มีมูลค่าตลาดใหญ่ที่สุดในไทย ด้วยมีมูลค่าสินทรัพย์รวมอยู่ที่ 92,101 ล้านบาท และมีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market Cap) อยู่ที่ 42,366 ล้านบาท ทั้งนี้ ในปี 2567 มีรายได้รวม 6,074 ล้านบาท เติบโต 4% ขณะที่กำไรจากการลงทุนสุทธิทำได้ 4,162 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% และสามารถจ่ายผลตอบแทน (yield) ได้ที่ 8.6%
โดยทรัพย์สินในพอร์ตฯ ที่ CPNREIT เข้าไปลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว ประกอบด้วย 7 ศูนย์การค้า 4 อาคารสำนักงาน และ 1 โรงแรม ได้แก่ ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล พระราม 2, เซ็นทรัล พระราม 3, เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า, เซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต, เซ็นทรัล พัทยา, เซ็นทรัล ลำปาง, และเซ็นทรัล มารีนา พัทยา ในส่วนของอาคารสำนักงาน 4 แห่ง ได้แก่ ปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ เอ, ปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี, เดอะไนน์ ทาวเวอร์,และยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ และโรงแรม 1 แห่ง ได้แก่ โรงแรมฮิลตัน พัทยา
“พอร์ตฯ หลักมาจากรีเทล เพราะศูนย์การค้ายังคงเป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิตของคนในสังคม แต่การมีทั้งออฟฟิศและโรงแรมเข้ามาเสริมก็มีส่วนสร้างความมั่นคงให้กับ CPNREIT ได้เช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งช่วงที่นักท่องเที่ยวกลับมาก็ทำให้ CPNREIT เติบโตได้ดี แม้ตึกออฟฟิศจะมีความท้าทายในเรื่องซัปพลายที่เข้ามาใหม่ แต่ก็ยังให้ผลตอบแทนและกระแสรายได้ที่ค่อนข้างมั่นคง”
ที่น่าสนใจคือ ในช่วงที่ผ่านมา CPNREIT มีการรีโนเวตทรัพย์สินหลักที่มีอยู่เดิม 3 แห่ง เพื่อพัฒนาพื้นที่และดึงดูดให้คนเข้ามาใช้บริการ ได้แก่ 1) โครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ภายหลังการต่อสัญญาเช่าอีก 15 ปี ได้มีการปรับโฉมครั้งใหญ่เพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ดึงดูดแบรนด์ใหม่ๆ ที่มีชื่อเสียงเข้ามาเติม ภายใต้แนวคิด “New Soul of the District” เพื่อเสริมให้โครงการเป็นศูนย์กลางของย่านฝั่งธนบุรี โดยมีงบประมาณลงทุนในส่วนของ CPNREIT ประมาณ 1,100 ล้านบาท และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในไตรมาส 3 ปี 2568
2) โครงการเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต มีการพลิกโฉมและยกระดับ Master Planning ใหม่ ภายใต้แนวคิด “Reimagining Lanna” เน้นความหรูหรา มีชีวิตชีวา และมีไฮไลต์สำคัญ คือ Muji’s First Flagship Store และ Go Wholesale สาขาแรกในภาคเหนือ นอกจากนี้ ยังมีการขยายโซนกาดหลวงที่ขนาดใหญ่เพิ่มขึ้น 3 เท่า รวมเป็น 10,000 ตร.ม. และสร้างโซน Hug Craft & Northern Village เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยว อีกทั้งยังมีแผนพัฒนาโรงแรมและคอนโดมิเนียมในอนาคต โดยมีงบประมาณลงทุนในส่วนของ CPNREIT ประมาณ 800 ล้านบาท และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในไตรมาส 2 ปี 2569
3) โครงการเซ็นทรัล มารีนา ได้ประกาศปรับโฉมเป็น “Central Marina Outlet” เอาท์เล็ตแห่งใหม่ล่าสุดในภาคตะวันออก ที่รวมแบรนด์ไลฟ์สไตล์ชั้นนำ เพื่อสร้างจุดดึงดูดใหม่สำหรับชาวไทยและนักท่องเที่ยว พร้อมตั้งเป้าจำนวนผู้เข้าใช้บริการที่ 30,000-35,000 คนต่อวัน
สำหรับภาพรวมของธุรกิจค้าปลีกและบริการในปี 2568 นั้น นภารัตน์เผยว่า ธุรกิจค้าปลีกและบริการในปี 2568 มีแนวโน้มเติบโต 3-5% คิดเป็นมูลค่าประมาณ 4.4 ล้านล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักจากการส่งเสริมและสนับสนุนอย่างต่อเนื่องจากภาครัฐ ควบคู่ไปกับการเติบโตของภาคการท่องเที่ยวและสินค้าแฟชั่น ซึ่งจะช่วยผลักดันให้ธุรกิจค้าปลีกและบริการเติบโต อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความท้าทายจากนโยบายภาษีตอบโต้ (Reciprocal Tariff) ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย
จากแนวโน้มการเติบโตดังกล่าว ทำให้ CPNREIT ยังคงเดินหน้าลงทุนในทรัพย์สินที่มีศักยภาพอย่างต่อเนื่อง โดยล่าสุดได้ประกาศเป้าหมายระยะกลาง 4 ปี (พ.ศ. 2568-2571) ด้วยการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินประเภทศูนย์การค้าให้เติบโตอีก 40,000 ล้านบาท และผลักดัน Market Cap เพิ่มขึ้นอีก 20,000-30,000 ล้านบาท จากปัจจุบันอยู่ที่กว่า 42,000 ล้านบาท ตั้งเป้าเพิ่มขนาดสินทรัพย์ในพอร์ตฯ ให้แตะ 180,000 ล้านบาท หรือเติบโต 2 เท่าภายใน 8 ปีข้างหน้า ผ่านการลงทุนในศูนย์การค้าใหม่ทุกๆ 2 ปี โดยมี บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (ซีพีเอ็น) ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการบริหารศูนย์การค้ามายาวนานให้การสนับสนุน สำหรับการลงทุนจะให้น้ำหนักในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกหรือห้างสรรพสินค้าเป็นหลัก รวมถึงทรัพย์สินประเภทอาคารสำนักงานและโรงแรมเข้ามาเสริม แต่เน้นโครงการที่เป็นมิกซ์ยูสเพื่อให้เกิดการต่อเนื่องของกระแสเงินสด เพื่อสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุน
“สิ่งที่จะเกิดขึ้นใน 3 ปีหลังจากนี้ คือ CPNREIT จะมีการเพิ่มทุนอีกประมาณ 20,000 เพื่อมาลงทุนในทรัพย์สินของซีพีเอ็นในทำเลต่างๆ โดยจะมีการเติมทรัพย์สินใหม่อย่างน้อย 1 แห่งต่อ 2 ปี ตอนนี้เตรียมคุยกับซีพีเอ็นเพื่อขยายการลงทุนในศูนย์การค้าทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยเฉพาะในภาคใต้และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เพราะปัจจุบันยังไม่มี 2 ภูมิภาคนี้ในพอร์ตฯ ที่เล็งๆ ไว้คือ เซ็นทรัล เวสต์เกต, เซ็นทรัล พระราม 9, เซ็นทรัล อีสต์วิลล์, เซ็นทรัล ชลบุรี, เซ็นทรัล อุบลราชธานี และเซ็นทรัล สุราษฎร์ธานี”
ทั้งนี้ การเติบโตของ CPNREIT จะมาจาก 3 ช่องทางหลัก คือ 1. การเติบโตแบบออแกนิกของทรัพย์สินที่มีอยู่เดิม ทั้งอัตราการเช่าพื้นที่ การปรับขึ้นค่าเช่า และการใช้พื้นที่ส่วนกลางสร้างรายได้เพิ่มให้กับกองทรัสต์ ที่จะเติบโตราวๆ 3-4% ต่อปี 2. การบริหารจัดการสินทรัพย์เชิงรุกเพื่อเพิ่มรายได้จากสินทรัพย์และมูลค่าของสินทรัพย์ เช่น การปรับสัดส่วนประเภทร้านค้า เพิ่มความหลากหลายของฐานผู้เช่าเพื่อรองรับความผันผวนของการค้าขาย และป้องกันการแข่งขันอย่างรุนแรงระหว่างผู้เช่าที่ประกอบธุรกิจประเภทเดียวกัน เพิ่มประสิทธิภาพของพื้นที่ให้เช่าและการใช้พื้นที่ส่วนกลางให้เกิดประโยชน์สูงสุด และเพิ่มความสะดวกในการเข้าถึงศูนย์การค้าเพื่อเพิ่มจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการ โดยในส่วนของห้างสรรพสินค้ามีมืออาชีพด้านการบริหารอย่างซีพีเอ็นเป็นกำลังสำคัญ และ 3. การลงทุนในทรัพย์สินใหม่ ซึ่งมีให้เลือกถึง 30 โลเคชั่น ที่ซีพีเอ็นพร้อมให้ CPNREIT เข้าไปลงทุน
นอกจากนี้ ในเดือนพฤษภาคมยังมีแผนไปโรดโชว์ที่สิงคโปร์เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติเพิ่มเติม โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนสถาบัน โดยปัจจุบัน CPNREIT มีสัดส่วนนักลงทุนต่างชาติอยู่ที่ 5% จากเดิมที่สูงสุดกว่า 10%
ถ้าดูจากแผนยุทธศาสตร์ที่วางไว้และความพร้อมของทรัพย์สินของซีพีเอ็นที่พร้อมให้ CPNREIT เข้าไปลงทุน เป้าหมายในการเพิ่มขนาดสินทรัพย์ในพอร์ตฯ ให้แตะ 180,000 ล้านบาท ภายใน 8 ปีข้างหน้า ก็คงไม่ยากเกินไปนัก.
