“มั่นคงเคหะการ” ถือเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่โลดแล่นในตลาดมานานหลายทศวรรษ โดยจุดเริ่มต้นเกิดขึ้นในปี 2499 ห้างหุ้นส่วนแห่งหนึ่งได้ก่อตั้งขึ้นภายใต้ชื่อจดทะเบียนว่า “ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล มั่นคงสถาปัตย์” เพื่อรับเหมาก่อสร้างอาคารประเภทต่างๆ
หลังจากนั้นอีก 5 ปี จึงได้เริ่มประกอบธุรกิจอาคารและที่ดินควบคู่กับงานรับเหมาก่อสร้าง และในปี 2511 จึงได้จัดตั้ง “ห้างหุ้นส่วนจำกัด ช.มั่นคงเทรดดิ้ง” ขึ้นมาอีกหนึ่งบริษัท เพื่อดำเนินธุรกิจในการเป็นตัวแทนจำหน่ายค้าปลีกและค้าส่งวัสดุก่อสร้าง ก่อนที่จะรวมกันเป็น “บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด” ในปี 2516
จุดเปลี่ยนสำคัญมาถึงในปี 2520 เมื่อมั่นคงเคหะการเริ่มก่อสร้างโครงการหมู่บ้านจัดสรรในชื่อ “ชุมชนชวนชื่น” ขึ้นที่ประชาชื่นเป็นแห่งแรก ซึ่งได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากผู้บริโภคในสมัยนั้น จนทำให้มั่นคงเคหะการเติบโตขึ้นเป็นลำดับ กระทั่งได้เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2533 และแปรสภาพเป็นบริษัทมหาชนเมื่อปี 2536 ในชื่อ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ “มั่นคง” (MK) ตามมาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่องอีกหลายสิบโครงการในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด คอนโดมิเนียม และทาวน์โฮม จนก้าวขึ้นมาเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเบอร์ต้นๆ ของประเทศ ภายใต้แบรนด์ “ชวนชื่น” และ “สิรีนเฮ้าส์”
นอกจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยซึ่งถือเป็นธุรกิจหลักแล้ว มั่นคงเคหะการยังมีรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างอาคารสำนักงานและศูนย์กีฬา รวมถึงการเปิดให้บริการสนามกอล์ฟ “ชวนชื่น กอล์ฟคลับ” สนามกอล์ฟขนาด 18 หลุม ตั้งอยู่ที่ถนนกรุงเทพ-ปทุมธานี อีกด้วย ก่อนที่ภายหลังชวนชื่น กอล์ฟคลับ จะมีการปรับปรุงครั้งใหญ่และเปลี่ยนชื่อเป็น “ฟลอร่า วิลล์ กอล์ฟ แอนด์ คันทรีคลับ” (Flora Ville Golf & Country Club)
จากธุรกิจบ้านจัดสรร มั่นคงเคหะการกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสทางธุรกิจ ด้วยการปรับพอร์ตโฟลิโอให้มีความหลากหลายมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีการแข่งขันที่ดุเดือดและมีผู้เล่นในตลาดหลายราย สู่การรุกเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม (Industrial Property) เพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) อย่างโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า ภายใต้บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (Prospect Development) ซึ่งกลายมาเป็นเรือธงของมั่นคงเคหะการในปัจจุบัน
บุกเบิก Free Trade Zone
บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด หรือ PD ก่อตั้งขึ้นเมื่อปี 2548 เพื่อดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้านคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า โดยมีสถานะเป็นบริษัทย่อยของมั่นคงเคหะการ ซึ่งถือเป็นผู้บุกเบิกการพัฒนาพื้นที่ในเขตประกอบการอุตสาหกรรมที่ตั้งอยู่ในเขตปลอดอากร (Free Zone) โดยมีการพัฒนาโครงการในชื่อบางกอกฟรีเทรดโซน (Bangkok Tree Trade Zone: BFTZ) ขึ้นเป็นรายแรกๆ โดยมีผู้บริหารหญิงคนเก่ง “รัชนี มหัตเดชกุล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เป็นกุนซือคนสำคัญ
“พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ถือเป็นเรือธงสำคัญของมั่นคงเคหะการที่ดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม พัฒนาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่ามานานกว่า 15 ปี โดยโครงการหลักๆ จะใช้ชื่อว่า Bangkok Free Trade Zone ปัจจุบันมีอยู่ 9 โครงการ มีพื้นที่ให้เช่าหรืออยู่ภายใต้การก่อสร้างรวม 1,200,000 ตารางเมตร ประมาณ 50% อยู่ในเขตปลอดอากร และอีก 50% เป็นเขตอุตสาหกรรมทั่วไป” รัชนี มหัตเดชกุล กล่าว
ถ้าย้อนไปเมื่อ 15 ปีที่แล้ว เขตปลอดอากร “Free Zone” หรือเขตพื้นที่สำหรับคลังสินค้าและโรงงานที่ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี เช่น ได้รับการยกเว้นอากรขาเข้า อากรขาออก ภาษีมูลค่าเพิ่ม ยังไม่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการเท่าไรนัก โดยผู้ประกอบการต่างชาติมักเลือกที่ใช้บริการพื้นที่ที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากบีโอไอ (BOI) เป็นหลัก เพราะได้สิทธิประโยชน์โดยตรง ในขณะที่ Free Zone อาจมีข้อระเบียบต่างๆ ที่ต้องปฏิบัติตาม จึงต้องอาศัยการสื่อสารเพื่อทำความเข้าใจมากกว่า
แต่พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ กลับมองว่าการพัฒนาโครงการในเขตปลอดอากรจะสร้างข้อได้เปรียบให้กับผู้ประกอบการในการประหยัดภาษีนำเข้า-ส่งออกได้ และจะเป็นตัวดึงดูดผู้ประกอบการในอนาคตได้เป็นอย่างดี นั่นทำให้พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ตัดสินใจคว้าโอกาสเดินหน้าพัฒนาโครงการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าขึ้นในเขตปลอดอากร โดยโครงการแรกคือบางกอกฟรีเทรดโซน 1 (Bangkok Free Trade Zone 1: BFTZ 1) บางนา-ตราด กม.23
ทั้งนี้ ธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในไทยถือเป็นอีกหนึ่งธุรกิจดาวรุ่งที่มีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว อันเนื่องมาจากการเติบโตของเศรษฐกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 รวมไปถึงข้อได้เปรียบของเมืองไทยทั้งทำเลที่ตั้งที่เป็นจุดยุทธศาสตร์ในการเชื่อมต่อไปยังประเทศต่างๆ ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และประเทศอื่นๆ ได้สะดวก การพัฒนาด้านสาธารณูปโภค ข้อได้เปรียบด้านแรงงาน รวมถึงความต้องการย้ายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ทำให้คลังสินค้าและโรงงานให้เช่าได้รับความสนใจจากทั้งผู้ประกอบการชาวไทยและนักลงทุนต่างชาติอย่างต่อเนื่อง
นั่นทำให้ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ มีการพัฒนาโครงการอื่นๆ ตามมาเป็นลำดับ รวมทั้งสิ้น 9 โครงการ ใน 3 ทำเลยุทธศาสตร์ ทั้งในเขต บางพลี/บางนา-ตราด จ.สมุทรปราการ, บางปะกง จ.ฉะเชิงเทรา และ อ.วังน้อย จ.พระนครศรีอยุธยา ให้บริการทั้งเขตพื้นที่ Free Zone และ General Zone มีพื้นที่เช่ารวมกว่า 1.2 ล้านตารางเมตร ประกอบด้วย BFTZ 1 บางนา-ตราด กม.23, BFTZ 2 ถ.เทพารักษ์, BFTZ 3 บางนา-ตราด กม.19 ย่านคลองส่งน้ำ, BFTZ 4 อ.บางปะกง กม.53 จ.ฉะเชิงเทรา, BFTZ 5 อ.วังน้อย กม. 64 จ.พระนครศรีอยุธยา, BFTZ 6 ถ.บางนา-ตราด กม.19, BFTZ 7 ถ.บางนา-ตราด กม.10, BFTZ 8 ถ.เทพารักษ์ และ BFTZ 9 อ.วังน้อย จ.พระนครศรีอยุธยา
ถ้าดูจากที่ตั้งของโครงการ แน่นอนว่า “ทำเล” ที่พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ เลือก ล้วนเป็นจุดยุทธศาสตร์ของทั้งโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมทั้งสิ้น นั่นทำให้โครงการจากพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการในหลากหลายอุตสาหกรรม ไม่ว่าจะเป็น โลจิสติกส์, อาหารและเครื่องดื่ม, อุตสาหกรรมโลหะ, ชิ้นส่วนยานยนต์, ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ ฯลฯ จากทั้งในประเทศและต่างประเทศมากกว่า 300 บริษัท เลือกโครงการ BFTZ เป็นที่ตั้งโรงงานและคลังสินค้า โดยปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ไม่ต่ำกว่า 90% และอัตราการต่ออายุสัญญา (Renewal Rate) ไม่ต่ำกว่า 85% ในทุกโครงการ
“70% ของโครงการที่พรอสเพคพัฒนา อยู่ที่บางพลี จ. สมุทรปราการ ทำไมถึงเลือกทำเลบางพลี เป็นชัยภูมิของเรา เพราะตัวบางนา-ตราดเองเป็นจุดกึ่งกลางระหว่างกรุงเทพฯ กับสุวรรณภูมิ ใกล้สนามบิน และไม่ใกล้ไม่ไกลจากท่าเรือแหลมฉบัง ซึ่งเป็นเขตอุตสาหกรรมเก่าแก่ ดังนั้น ไม่ว่าจะเป็นโลจิสติกส์หรืออุตสาหกรรมก็เป็นทำเลที่เหมาะสม และเป็นที่ต้องการของผู้ประกอบการอยู่ตลอดเวลา ในขณะที่โซนที่สองอย่างบางปะกงก็ถือเป็นเกตเวย์สู่อีอีซี เป็นยุทธศาสตร์ใหม่ของอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ส่วนโครงการที่วังน้อย เราเพิ่งชนะการประมูลสร้างศูนย์กระจายสินค้าให้กับกลุ่ม ซีพี แอ็กซ์ตร้า เพื่อทำศูนย์กระจายสินค้าแห่งใหม่และใหญ่ที่สุดของเขา ส่งมอบพื้นที่ไปแล้วประมาณ 100,000 ตารางเมตร ได้สัญญาเช่านาน 28 ปี”
ในแง่ของผลประกอบการ ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ความสำเร็จของพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ได้เป็นอย่างดี ด้วยการทุบสถิติรายได้แตะ New High สูงสุดในรอบ 15 ปี กวาดรายได้รวมกว่า 941 ล้านบาท เติบโตจากปี 2565 ถึง 66% มีกำไรสุทธิ 242 ล้านบาท ส่วน 9 เดือนแรกของปี 2567 ก็ทุบสถิติยอดเซ็นสัญญาผู้เช่าใหม่สะสม (ไม่รวมยอดการต่อสัญญา) แตะ 200,000 ตารางเมตรได้เช่นกัน
ถ้าถามว่าอะไรคือจุดแข็งของพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ รัชนีกล่าวว่า อย่างแรกคือโครงการของพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ล้วนตั้งอยู่ในทำเลทอง เป็นชัยภูมิที่เป็นศูนย์กลางของทั้งโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม อีกหนึ่งจุดแข็งที่สำคัญคือ โครงการตั้งอยู่ในเขต Free Zone ที่เอื้อประโยชน์ด้านภาษีให้ผู้ประกอบการ ทำให้ต้นทุนในการดำเนินธุรกิจถูกลง ซึ่งถือเป็นสิ่งสำคัญในการดำเนินธุรกิจในปัจจุบันที่การแข่งขันสูง นอกจากนี้ โครงการส่วนใหญ่กว่า 90% ยังตั้งอยู่ในพื้นที่สีม่วงที่สามารถสร้างได้ทั้งโรงงานและคลังสินค้า เพิ่มความสะดวกและยืดหยุ่นให้กับผู้ประกอบการได้มากขึ้น และที่ขาดไม่ได้คือคุณภาพของโครงการ ทั้งตัวอาคารที่มีหลายรูปแบบ เช่น อาคารสำเร็จรูปพร้อมใช้แบบ Ready Built และอาคารสั่งสร้างตามความต้องการ Built-to-Suit และการเป็น one stop service ที่ยึดแนวทางการดำเนินงาน “More Than Just Space” ช่วยเหลือลูกค้าให้สามารถเข้ามาทำธุรกิจได้ง่ายและเร็วขึ้น สิ่งต่างๆ เหล่านี้ล้วนเป็นจุดแข็งและเป็นปัจจัยที่ทำให้พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ได้รับความไว้ใจจากผู้ประกอบการ จนสามารถสร้างการเติบโตได้เป็นอย่างดี
ไม่เพียงเท่านั้น พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ยังสร้างการเติบโตผ่าน PROSPECT REIT ที่บริหารงานภายใต้บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด อีกด้วย โดยเมื่อพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ สร้างโครงการแล้วเสร็จและมีผู้เช่าแล้ว จะพิจารณาขายทรัพย์นั้นเข้ากองทรัสต์เพื่อนำเงินมาขยายธุรกิจและพัฒนาโครงการอื่นๆ ต่อไป
โดย PROSPECT REIT หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล ก่อตั้งและจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2563 มี พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ เป็นสปอนเซอร์หลัก ปัจจุบันมีทรัพย์สินที่ลงทุน 4 โครงการ ได้แก่ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1, โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2, โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 และโครงการ X44 โดยทรัพย์สินปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงกว่า 90% มาโดยตลอด ซึ่ง ณ สิ้นปี 2567 มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงถึง 96.8% และได้จ่ายเงินออกให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในรูปแบบประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนแล้วรวมกว่า 0.8560 บาทต่อหน่วย คิดเป็น Annualized Yield ที่ 10.1% ต่อปี ถือเป็นอันดับต้น ๆ ของกองทรัสต์กลุ่มอุตสาหกรรม
ล่าสุดประกาศลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3 ในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 และโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 มูลค่ารวมไม่เกิน 3,350 ล้านบาท หนุนประมาณการผลตอบแทนปีแรกเพิ่มขึ้นเป็น 0.87 บาทต่อหน่วย โดย ณ วันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2567 ทรัพย์สินใหม่ใน 3 โครงการ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในระดับสูงที่ 96.9% 96.9% และ 100.0% ตามลำดับ
แน่นอนว่าทุกการเติบโตของ PROSPECT REIT ย่อมส่งอานิสงส์ไปยังสปอนเซอร์หลักอย่างพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ให้เติบโตไปด้วย และนั่นหมายถึงมั่นคงเคหะการในฐานะบริษัทแม่ก็ย่อมเติบโตขึ้นด้วยเช่นกัน ทั้งนี้พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ตั้งเป้าเพิ่มพื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการเป็น 2,000,000 ตารางเมตรภายในปี 2571.
