มาตรการใหม่แบงก์ชาติ สัญญาณเตือน “ฟองสบู่อสังหาฯ”

สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังมีประเด็นที่น่าสนใจ และน่าจับตามองไม่น้อย ทั้งจากฝั่งของผู้ซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย นักเก็งกำไร และผู้ประกอบการอสังหาฯ

เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมประกาศใช้มาตรการ Loan to Value (LTV) คือการลดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยลง เพื่อหวังจะคัดกรองคุณภาพของลูกหนี้ และป้องกันการเกิดปัญหาหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น

เหตุผลของการพิจารณาประกาศใช้มาตรการ LTV ของ ธปท. น่าจะมาจากอัตราการเติบโตของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งแนวตั้งและแนวราบที่มีผู้ประกอบการหน้าเก่าและหน้าใหม่ประกาศเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาสแรก

ซึ่งคงไม่ใช่เรื่องที่ชวนให้แปลกใจแต่อย่างใด ที่จะมีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มจำนวนมากขึ้น เมื่อนักลงทุนกระโจนเข้ามาเล่นในตลาดนี้ เพื่อหวังจะแย่งชิงส่วนแบ่งทางการตลาด เมื่อมูลค่าการซื้อขายอสังหาฯ ในไทยปี 2560 มีมูลค่าสูงถึง 576,396 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นผู้ซื้อชาวไทย 80 เปอร์เซ็นต์ และผู้ซื้อชาวต่างชาติ 20 เปอร์เซ็นต์

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นที่มีส่วนให้การเติบโตของโครงการที่อยู่อาศัยมีอัตราการขยายตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม นั่นคือ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าจากในเมืองหลวงสู่รอบนอก ทำให้บรรดาผู้ประกอบการต่างกว้านซื้อที่ดินสำหรับก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยแนวตั้ง ด้วยระยะเวลาการก่อสร้างเพียงไม่นาน ที่อยู่อาศัยอย่างคอนโดมิเนียมผุดขึ้นราวดอกเห็ดหน้าฝน

ทั้งนี้เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่แบงก์ชาติเตรียมจะประกาศใช้ใหม่ ในกรณีการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20 เปอร์เซ็นต์ ของมูลค่าหลักประกัน

โดยเงื่อนไขเดิมสำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ถูกกำหนดว่า การกู้ทุกหลังราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ควรวางเงินดาวน์อย่างน้อย 5 เปอร์เซ็นต์ สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ และควรวางเงินดาวน์อย่างน้อย 10 เปอร์เซ็นต์ สำหรับที่อยู่อาศัยแนวตั้ง

มาตรการ LTV ที่แบงก์ชาติเตรียมประกาศใช้ในปีหน้านั้น น่าจะมีผลมาจากความกังวลในเรื่อง “ฟองสบู่อสังหาฯ” เพราะนั่นคือตัวแปรสำคัญที่อาจจะส่งผลต่อวิกฤตเศรษฐกิจโดยรวม จึงไม่น่าแปลกใจแต่อย่างใด หากแบงก์ชาติจะหามาตรการออกมาป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

แน่นอนว่ามาตรการดังกล่าวแม้จะมีขึ้นเพื่อป้องปรามปัญหาที่อาจบานปลายในอนาคต ทว่ากลับสร้างความไม่พอใจให้แก่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ เมื่อมาตรการดังกล่าวอาจจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนในอนาคต เพราะลูกค้าต้องหาเงินดาวน์มาวางเพิ่มขึ้น

อีกทั้งบางส่วนยังมองว่า ตลาดอสังหาฯ ยังไม่มีสัญญาณฟองสบู่อย่างที่แบงก์ชาติกังวล และน่าจะยังห่างไกลจากวิกฤต แต่มีผู้ประกอบการบางส่วนที่ยอมรับว่าในบางพื้นที่ที่อยู่อาศัยมีซัปพลายที่มากเกินไป เช่น แนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม

ด้านสุรเชษฐ์ กองชีพ นักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2561 มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 23,559 ยูนิต ซึ่งมีจำนวนมากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา และจำนวนนี้มากกว่าไตรมาสก่อนหน้าถึง 215 เปอร์เซ็นต์ และ 63 เปอร์เซ็นต์ คือโครงการเปิดขายใหม่ที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า

ประเด็นเรื่องทำเลที่ตั้งโครงการส่งผลต่อยอดขายไม่น้อย เมื่อกลุ่มคนรุ่นใหม่ให้ความสำคัญกับการเลือกโครงการที่ใกล้รถไฟฟ้า เพื่อให้การเดินทางสะดวก

อย่างไรก็ตาม มีการคาดการณ์ว่าในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ น่าจะมีจำนวนไม่น้อย และมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติอาจมีส่วนให้ผู้ประกอบการผลักดันจำนวนคอนโดมิเนียมให้เปิดการขายหรือปิดดีลภายในสิ้นปีนี้ ซึ่งอาจจะมีจำนวนมากถึง 56,000 ยูนิต เพื่อหลีกเลี่ยงมาตรการที่จะบังคับใช้ในปีหน้า

กระนั้นอีกสัญญาณหนึ่งที่มีส่วนให้แบงก์ชาติออกมาตรการ LTV คือปัจจุบันยังมีคอนโดมิเนียมที่เหลือขายอีกประมาณ 43,000 ยูนิต

มาตรการใหม่ของแบงก์ชาติทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับรูปแบบการขาย ซึ่งผู้ขายอาจจะต้องสำรวจหรือสอบถามรายละเอียดวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อว่า เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ซื้อเพื่อเก็งกำไร เพราะเหตุผลของการซื้ออาจมีผลทำให้ผู้ประกอบการบางรายจำต้องตัดสินใจปรับเปลี่ยนเงื่อนไขของเงินดาวน์

นั่นเพราะมีผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยที่ซื้อที่อยู่อาศัยแนวตั้งเพื่อเก็งกำไร กลุ่มคนเหล่านี้จะเรียกตัวเองว่านักลงทุน โดยการซื้อคอนโดมิเนียมและปล่อยเช่าแบบรายเดือนหรือรายวัน เพื่อนำเงินจากค่าเช่าไปผ่อนค่างวด

และคนกลุ่มนี้บางส่วนอาจไม่ได้ซื้อเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เท่านั้น สำหรับบางคนอาจจะซื้อเป็นหลังที่ 3-4 หรือบางคนซื้อมากกว่า 10 แห่ง เพื่อหวังจะทำกำไรจากการปล่อยเช่ามากขึ้น

ขณะที่นักเก็งกำไรบางพวกจะทำการปล่อยเช่าผ่าน Airbnb สำหรับนักท่องเที่ยว อันจะนำมาซึ่งรายได้ที่สูงกว่าการปล่อยเช่าแบบรายเดือน กระนั้นการลงทุนชนิดนี้ยังเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม หากจะมองว่ามาตรการนี้อาจจะส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่เลื่อนออกไป หรือขายได้ช้าลง ทว่าช่วงเวลาที่เหลือก่อนการประกาศใช้มาตรการใหม่อาจจะเป็นตัวเร่งให้เกิดการปิดดีล รีบโอน ก็เป็นไปได้ทั้งสองทาง

ผลกระทบไม่ได้มีแค่เฉพาะผู้ประกอบการเท่านั้น หากแต่ผู้ซื้อเองก็ได้รับผลกระทบ เพราะนอกจากเกณฑ์มาตรการใหม่ของแบงก์ชาติในเรื่องของเงินดาวน์ที่ต้องเตรียมเพิ่มขึ้นแล้ว อาจจะมีเรื่องของดอกเบี้ยที่มีความเป็นไปได้ว่าจะมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น และจะทำให้ภาระค่าใช้จ่ายต่อเดือนของผู้ซื้อสูงขึ้น

แม้จะมีผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยที่แสดงความไม่เห็นด้วยนักกับมาตรการดังกล่าว ที่มองว่า ระยะเวลาที่เริ่มประกาศใช้นั้น ทำให้ผู้ซื้อมีเวลาเตรียมตัวสำหรับเก็บเงินดาวน์น้อยไป ซึ่งอาจมีการเสนอให้เลื่อนประกาศใช้มาตรการนี้ออกไปเป็นช่วงกลางปี 2562 แทน

แต่ต้องยอมรับว่า การล้อมคอกของแบงก์ชาติจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวม เพราะเป็นการตัดไฟแห่งวิกฤตเศรษฐกิจเสียแต่ต้นลม

และหัวหน้าทีมเศรษฐกิจของรัฐบาลอย่าง สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี จะแสดงความเห็นด้วย โดยกล่าวว่า มาตรการที่ ธปท. ออกมาเพื่อคุมการปล่อยสินเชื่อบ้านนั้นจะเป็นการควบคุมการปล่อยกู้ให้มีความรอบคอบมากยิ่งขึ้น ในส่วนของสถาบันการเงินของรัฐมีการปล่อยกู้อย่างระมัดระวังในขณะนี้ แต่ไม่น่าจะกระทบกับการปล่อยกู้ของสถาบันการเงิน เพราะผู้มีรายได้น้อยยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก

ขณะที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่ามาตรการดังกล่าวของ ธปท. อาจจะกระทบต่อแผนธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แต่เชื่อว่าจะช่วยสกัดการเก็งกำไร และลดปัญหาหนี้เสียในระบบได้

อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบเพดานวงเงินการปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทยกับต่างประเทศนั้น หลายประเทศผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 70 เปอร์เซ็นต์ เช่น มาเลเซีย ผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์ 30 เปอร์เซ็นต์ สิงคโปร์ วางเงินดาวน์ 25-65 เปอร์เซ็นต์ หรือเกาหลีใต้ 30-70 เปอร์เซ็นต์ หมายถึงกำหนดให้ LTV เพียง 30-70 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น

การที่สิงคโปร์มีการกำหนด LTV ที่เข้มกว่าไทย เป็นเพราะสิงคโปร์เคยมีปัญหาฟองสบู่อสังหาฯ หรือประเทศมีพื้นที่จำกัดเมื่อเทียบกับจำนวนประชากร ทั้งนี้เป็นการป้องกันไม่ให้ระดับราคาอสังหาฯ ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนส่วนใหญ่จนเกิดปัญหาอื่นๆ ในภายหลัง

แม้ว่าห้วงยามนี้จะยังไม่ถึงเวลาตามกำหนดที่แบงก์ชาติได้ประกาศใช้มาตรการใหม่ LTV แต่จำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมที่ยังเหลืออยู่หลักหมื่นนั้น ผู้ประกอบการที่ต้องการระบายซัปพลายออกไป อาจจะพุ่งเป้าไปที่กลุ่มนักลงทุนจีน ที่จะกลายเป็นกำลังซื้อสำคัญในตลาดอสังหาฯ

โดยภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย คอลลอเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย อธิบายว่า ลูกค้าจีนนับว่ามีบทบาทสำคัญต่อตลาดอสังหาฯ แนวตั้ง อย่างคอนโดมิเนียม เพราะนอกจากพื้นที่กรุงเทพฯ แล้วยังมีในเมืองท่องเที่ยว เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต

กระนั้นก็ยังมีความเสี่ยง เพราะหากนักลงทุนจีนไม่พอใจผลตอบแทนที่ได้รับอาจเลิกลงทุน เช่นที่ครั้งหนึ่งลูกค้ารัสเซียเคยทิ้งตลาดคอนโดฯ ในพัทยา ทำให้เกิดปัญหาซัปพลายล้นตลาด

คงต้องรอดูกันต่อไปว่ามาตรการใหม่ของแบงก์ชาติที่ออกมาสกัดปัญหาหนี้เสียที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตนั้น จะส่งผลอย่างไรต่อวงการอสังหาฯ ของไทย ผู้ประกอบการจะชะลอการเปิดโครงการใหม่หรือยังคงเดินหน้าต่อไป และเหล่านักเก็งกำไรจะมีปฏิกิริยาอย่างไรหลังจากนี้ เป็นเรื่องน่าติดตาม