เร่งเครื่องสถานีกลางบางซื่อ ดึงกลุ่มทุนปลุกย่านธุรกิจใหม่

กระทรวงคมนาคมกำลังเร่งเครื่องก่อสร้างโครงการ “สถานีกลางบางซื่อ” เพื่อเปิดให้บริการทันตามเป้าหมายช่วงต้นปี 2564 แจ้งเกิดศูนย์กลางระบบรางหรือศูนย์กลางคมนาคมแห่งอนาคตของประเทศ และปลุกย่านธุรกิจขนาดใหญ่ ซึ่งบรรดากูรูเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ต่างจับจ้องโอกาสการเติบโตไปพร้อมๆ กับเมกะโปรเจกต์แห่งนี้

ทั้งนี้ ตามแผนของกรมการขนส่งทางราง กระทรวงคมนาคม ระบุว่า ในปีงบประมาณ 2563 กระทรวงคมนาคมมีแผนลงทุนโครงการเมกะโปรเจกต์จำนวน 41 โครงการ วงเงิน 1.78 ล้านล้านบาท เพื่อขับเคลื่อนการพัฒนาเศรษฐกิจ สังคม ยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน สอดคล้องกับนโยบายตามยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี (พ.ศ. 2561-2580) และแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมขนส่งของไทย (พ.ศ. 2558-2565) ที่ต้องการพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งทุกโครงข่าย ทั้งทางถนน ทางราง ทางน้ำ และทางอากาศ ให้เชื่อมโยงกันเป็นหนึ่งเดียว รวมทั้งแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 12 ของกระทรวงคมนาคม เน้นการพัฒนาการขนส่งทางรางให้เป็นโครงข่ายหลักของประเทศ ซึ่งเป็นที่มาสำคัญของการจัดตั้งกรมการขนส่งทางราง

ขณะเดียวกัน การพัฒนาโครงข่ายระบบรางในเมืองเริ่มเห็นชัดเจนตั้งแต่ช่วงปี 2558-2559 ทั้งโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ จากเดิมที่มีระยะทาง 80-100 กิโลเมตร ล่าสุดมีการอนุมัติไปแล้วกว่า 386 กิโลเมตร คาดว่าในระยะเวลาอันใกล้กรุงเทพมหานครจะกลายเป็น “มหานครระบบราง” เชื่อมการเดินทางจากกรุงเทพฯ ชั้นในไปยังชานเมือง ปริมณฑล โดยใช้เวลาอันสั้น

ขณะที่ในเขตเมืองมีการพัฒนาโครงข่ายรถไฟระหว่างเมือง เช่น รถไฟทางคู่ เกิดเส้นทางสายใหม่ เช่น โครงการรถไฟทางคู่ตามแนวระเบียงเศรษฐกิจ “อีสต์-เวสต์ คอริดอร์” เชื่อมแม่สอด-มุกดาหาร โครงการรถไฟความเร็วสูง เส้นทาง กรุงเทพ-นครราชสีมา และรถไฟความเร็วสูงเส้นทางกรุงเทพ-ระยอง ซึ่งจะเชื่อม 3 สนามบินหลัก (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ อู่ตะเภา) ซึ่งทุกเส้นทางจะเชื่อมเข้าสู่ “สถานีกลางบางซื่อ” หรือที่เรียกว่า Multi-Modal Transportation

ทั้งรถไฟทางไกล (Inter-City Train) รถไฟฟ้าชานเมือง (Commuter Train Red Line) รถไฟฟ้าความเร็วสูง (High-Speed Railway) และรถไฟฟ้าเชื่อมท่าอากาศยาน (Airport Rail Link)

สำหรับตัวโครงการพัฒนาสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งดำเนินการโดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มีหน้ากว้าง 244 เมตร ยาว 596.6 เมตร และสูง 43 เมตร เนื้อที่รวม 2,325 ไร่ ได้รับการออกแบบให้เป็นสถานีรถไฟที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในอาเซียน มาตรฐานเทียบเท่าศูนย์กลางสถานีรถไฟระดับโลก

ภายในอาคารสถานีกลางบางซื่อ มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 274,192 ตารางเมตร รองรับผู้โดยสารได้ 2 ล้านคนต่อวัน ตัวอาคารสถานีมี 4 ชั้น ประกอบด้วย ชั้นใต้ดิน เป็นลานจอดรถรองรับได้กว่า 1,700 คัน ชั้น 1 เป็นพื้นที่จำหน่ายตั๋ว พื้นที่พักคอยผู้โดยสาร เขตร้านค้า พื้นที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน และจุดเชื่อมต่อรถโดยสาร ขสมก. และ บขส.

ชั้น 2 เป็นชานชาลารถไฟสายต่างๆ รวมทั้งหมด 24 ชานชาลา เป็นชานชาลารถไฟชานเมืองสายสีแดง 4 ชานชาลา และรถไฟทางไกลทุกเส้นทาง 8 ชานชาลา ชั้น 3 เป็นชั้นชานชาลารถไฟความเร็วสูงทุกเส้นทาง 10 ชานชาลา และรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ 2 ชานชาลา

หากเทียบกับสถานีกรุงเทพ “หัวลำโพง” มีเนื้อที่รวม 120 ไร่ หน้ากว้าง 100 เมตร ยาว 300 เมตร พื้นที่ใช้สอย 192,000 ตารางเมตร จำนวน 14 ชานชาลา รองรับเฉพาะรถไฟทางไกล รองรับผู้โดยสาร 60,000 คนต่อเที่ยวต่อวัน และเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

แม้สถานีหัวลำโพงอยู่ใจกลางกรุงเทพฯ เป็นย่านธุรกิจหนาแน่น แต่ติดปัญหาข้อจำกัดด้านพื้นที่ที่ไม่สามารถขยายสถานีได้อีก ทำให้กรมขนส่งทางรางต้องพัฒนาโครงการพร้อมๆ กับการขยายพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพื่อต่อยอดรายได้ โดยรอบๆ สถานีกลางบางซื่อมีการดำเนินโครงการพัฒนาที่เชิงพาณิชย์ “ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน” พื้นที่รวม 2,325 ไร่ โดยหวังว่าจะเป็นย่านธุรกิจสำคัญของประเทศและพัฒนากรุงเทพฯ เป็นศูนย์กลางมหานครแห่งใหม่ระดับอาเซียน แบ่งพัฒนารวม 9 แปลง

ได้แก่ แปลง A ศูนย์ธุรกิจทันสมัย เน้นที่โรงแรม ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงานและพื้นที่ใช้งานร่วม

แปลง B ศูนย์การพาณิชย์และธุรกิจแห่งอาเซียน

แปลง C ศูนย์การประชุมและนิทรรศการ

แปลง D พื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์ โดยอาจคงรูปแบบตลาดจตุจักรไว้ตามเดิม แต่พัฒนาให้เป็นระบบระเบียบมากขึ้น

แปลง E ศูนย์ราชการ

แปลง F ห้างสรรพสินค้าและศูนย์การค้า

แปลง G พัฒนาพื้นที่พักอาศัย

แปลง H พื้นที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน และแปลง I พัฒนาพื้นที่พักอาศัย

ทั้ง 9 แปลงแบ่งการพัฒนาเป็น 3 ระยะ ระยะสั้น เสร็จสมบูรณ์ในปี 2565 ได้แก่ แปลง A แปลง E และแปลง D

ระยะกลาง เสร็จสมบูรณ์ในปี 2570 ได้แก่ แปลง C แปลง F และแปลง G

ระยะยาว เสร็จสมบูรณ์ในปี 2575 ได้แก่ แปลง B แปลง D2-4 แปลง H และแปลง I

อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนหนทางไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ เมื่อ รฟท. นำร่องเปิดยื่นประมูลซองพัฒนาเชิงพาณิชย์สถานีกลางบางซื่อแปลง A เนื้อที่ 32 ไร่ รูปแบบ PPP net cost ระยะเวลา 34 ปี เพื่อลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส มูลค่า 11,721 ล้านบาท เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคมที่ผ่านมา

ปรากฏว่าไม่มีบริษัทเข้าร่วมยื่นซอง แม้มีเอกชน 4 รายซื้อทีโออาร์ ได้แก่ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) บริษัท ช.การช่าง จำกัด (มหาชน) บริษัท ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) และบริษัท Urban Renaissance Agency รัฐวิสาหกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจากญี่ปุ่น

สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากความไม่มั่นใจว่าจะมีผู้โดยสารมาใช้บริการสถานีกลางบางซื่อ อาจไม่ดึงดูดคนมาใช้บริการภายในโครงการมิกซ์ยูสที่เอกชนลงทุน เพราะยังมีเพียงรถไฟชานเมืองสายสีแดงบางซื่อ-รังสิต และบางซื่อ-ตลิ่งชัน ที่เปิดบริการ ส่วนรถไฟความเร็วสูงต้องรออีกหลายปี และแปลงที่ดินอยู่ในทำเลที่มีทางรถไฟผ่ากลาง ใกล้ทางด่วนและท่อก๊าซ

ล่าสุด คณะกรรมการคัดเลือกโครงการ ที่มีนายวรวุฒิ มาลา รักษาการผู้ว่าการ รฟท. เป็นประธาน กำลังเร่งสรุปแผนปรับเปลี่ยน 2 แนวทาง เลือกระหว่างเปิดการประมูลใหม่ โดยปรับรายละเอียดทีโออาร์ใหม่ให้น่าสนใจมากขึ้น หรือ ยุติการให้เอกชนร่วมทุน ให้ รฟท. นำที่ดินปล่อยเช่าชั่วคราว 3 ปี ทำเป็นตลาดนัดรถไฟ เพื่อดึงคนมาใช้บริการสายสีแดงที่จะเปิดบริการในปี 2564 ก่อน

ส่วนทีโออาร์เดิมของที่ดินแปลง A ซึ่งอยู่ห่างสถานีกลางบางซื่อ 50-100 เมตร กำหนดหลักการให้เอกชนเป็นผู้ลงทุนทั้งหมด ภายใต้รูปแบบ BOT คือ สร้าง บริหาร และโอนกรรมสิทธิ์ให้ รฟท. เมื่อครบกำหนดสัญญา โดยตั้งเป้าเป็นศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร มีสำนักงานและธุรกิจบริการ เช่น โรงแรมระดับ 3-4 ดาว สำนักงานให้เช่า และดีพาร์ตเมนต์สโตร์ ซึ่ง รฟท. คาดว่าจะได้ผลตอบแทนทั้งหมด 2,000 ล้านบาท เอกชนที่ชนะประมูลต้องจ่ายเงินก้อนแรกให้ รฟท. 162 ล้านบาท จากนั้นจ่ายรายปีและปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี

อันที่จริงแล้ว หากดูภาพรวมพื้นที่ย่านบางซื่อและจตุจักรมีศักยภาพสูง ซึ่งผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) ยังมองแนวโน้มเชิงธุรกิจของพื้นที่ย่านบางซื่อ จตุจักร และลาดพร้าว จะเป็นทำเลเขย่าวงการที่อยู่อาศัย เพราะนอกเหนือจากจุดเด่นด้านทำเลในภาพรวมแล้ว ยังมีจุดเด่นด้านความสะดวกและการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะการพัฒนาสถานีรถไฟบางซื่อเป็นศูนย์กลางการเดินทางของประเทศ เชื่อมต่อกรุงเทพฯ กับพื้นที่ภาคต่างๆ รวมถึงเชื่อมโยงการเดินทางระหว่างประเทศ เช่น ลาว จีน และมาเลเซีย จะพลิกโฉมกรุงเทพฯ เป็น Gateway สำคัญของประเทศไทยสู่อาเซียนและเวทีโลก

มีการคาดการณ์ด้วยว่า ในอนาคตจะมีผู้ใช้บริการที่สถานีกลางบางซื่อประมาณ 200,000 คนต่อเที่ยวต่อวัน ส่งผลให้ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีบางซื่อพุ่งสูงถึง 250,000 บาทต่อตารางวา และราคาประเมินที่ดินรอบล่าสุดของกรมธนารักษ์ ที่ดินแนวถนนพหลโยธิน อยู่ที่ 130,000-500,000 บาทต่อตารางวา จากเดิม 100,000-400,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 30%

นอกจากนี้ ยังส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นด้วย โดยเขตจตุจักรมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นถึง 22% ราคากลางเฉลี่ย 144,591 บาทต่อตารางเมตร เขตบางซื่อ 90,444 บาทต่อตารางเมตร และลาดพร้าว 51,800 บาทต่อตารางเมตร

โจทย์ใหญ่ของการรถไฟฯ จึงอยู่ที่การสร้างความมั่นใจ เพื่อดึงกลุ่มทุนเข้าร่วมลงทุนแจ้งเกิดแลนด์มาร์กใหม่แห่งนี้ให้ได้