ความกังวลใจว่าด้วยการสะสมสินค้าล้นเกินในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา ที่อาจนำไปสู่ภาวะฟองสบู่แตกในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปีที่กำลังจะมาถึง ดูจะเป็นประเด็นที่หลายฝ่ายให้ความสนใจไม่น้อย โดยเฉพาะจากข้อเท็จจริงว่าด้วยปัจจัยกดดันจากนโยบายภาครัฐที่กำลังจะมีผลบังคับในไม่ช้า
ปัจจัยเสี่ยงหรือ negative impact ที่กำลังส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2562 และต่อจากนี้ นอกจากจะอยู่ที่แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาระการผ่อนชำระของผู้บริโภคแล้ว ยังประกอบส่วนด้วยมาตรการ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทย ในการลดเพดานปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีผลให้การซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไป ต้องจ่ายเพิ่มเงินดาวน์
ประเด็นดังกล่าวนับเป็นการชะลออำนาจการซื้อของผู้บริโภคไปโดยปริยาย เพราะจากเดิมการซื้อบ้านอาจดาวน์ประมาณ 5% กลับต้องเพิ่มเป็น 10-20-30% การซื้อคอนโดมิเนียม เดิม 10% เพิ่มเป็น 20-30% หรือหากกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือการซื้อบ้านหลังที่ 2 เงินดาวน์สูงสุด 20% ถ้าซื้อหลังที่ 3 ขึ้นไป บังคับเงินดาวน์ถึง 30% ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการในการระบายสินค้าด้วย
แม้ว่ามาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ในด้านหนึ่งจะเป็นความพยายามในการลดภาวะร้อนแรงในตลาดคอนโดมิเนียมที่มีทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัย การลงทุนและการเก็งกำไรจำนวนมาก ที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีความร้อนแรงเกินจริง ซึ่งในระยะยาวจะส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมปรับตัวตามสภาพ และได้รับการประเมินว่าเป็นมาตรการที่พยายามทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความแข็งแรงมากขึ้น
หากแต่ในอีกด้านหนึ่งมาตรการที่มุ่งหมายสกัดการเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียมดังกล่าว กลับส่งผลกระทบต่อตลาดบ้านแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ไปด้วย ซึ่งทำให้ผู้บริโภคต้องแบกรับภาระเงินดาวน์สูงขึ้นอย่างมาก และทำให้เกิดการชะลอตัวในตลาดบ้านเดี่ยวไปโดยปริยาย
ขณะเดียวกันปัจจัยด้านการเมืองดูจะเป็นปัจจัยที่อยู่นอกเหนือการควบคุม ที่จนถึงปัจจุบันนี้ยังไม่สามารถประเมินได้ว่าการเลือกตั้งใหญ่ที่คาดว่าจะมีขึ้นในอนาคตอันใกล้ จะดำเนินไปในทิศทางใด และจะมีขึ้นภายใต้ผลการเลือกตั้งที่จะส่งเสริมต่อเสถียรภาพทางการเมืองและบรรยากาศทางบวกให้กับระบบธุรกิจ และเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศหรือไม่
กระนั้นก็ดี กรณีที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจจับตาเป็นพิเศษอยู่ที่กรณีว่าด้วยภาวะพึ่งพิงกลุ่มลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีนในตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งจากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า ในปี 2560 มีลูกค้าชาวต่างชาติทำธุรกรรมโอนเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในไทยมากถึง 7 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 10 ของมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีมูลค่าเฉลี่ยประมาณปีละ 7 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นสัดส่วนที่สูงมาก มาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยว่าด้วย LTV จึงนับเป็นปัจจัยลบต่อกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าต่างชาติพอสมควร
ข้อเท็จจริงที่น่าสนใจประการหนึ่งก็คือ การเข้ามาของทุนต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นกรณีที่ดำเนินต่อเนื่องมาหลายปีแล้ว โดยในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา พบว่าผู้ประกอบการจากต่างประเทศมีการเปลี่ยนรูปแบบการลงทุนมาสู่การร่วมทุนกับบริษัทผู้ประกอบการชาวไทยมากขึ้น
โดยในปี 2560 มีกลุ่มทุนชาวต่างชาติเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มากถึง 34 บริษัท มูลค่ากว่า 6.1 แสนล้านบาท แบ่งเป็นกลุ่มทุนจากจีนและฮ่องกง 19 บริษัท มูลค่าโครงการ 3.3 แสนล้านบาท รองลงมาเป็นกลุ่มทุนจากญี่ปุ่น จำนวน 10 บริษัท มูลค่าโครงการร่วมทุน 2.5 แสนล้านบาท และสิงคโปร์ 5 บริษัท มูลค่ากว่า 3.1 หมื่นล้านบาท
พลังการขับเคลื่อนของกลุ่มผู้ประกอบการชาวจีนในการขยายการลงทุนเข้าสู่ทั้งประเทศไทยและในพื้นที่อื่นๆ ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มากขึ้นนี้ ในด้านหนึ่งเป็นผลมาจากกรอบนโยบายว่าด้วย Belt and Road Initiative ของจีนที่ทำให้เกิดโอกาสธุรกิจใหม่ๆ สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการจากจีนไม่น้อยเลย
การมาถึงของผู้ประกอบการและนักลงทุนสัญชาติจีนที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องด้วยอัตราเร่งนี้ สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของกำลังซื้อจากผู้ซื้อชาวจีนในตลาดคอนโดมิเนียมไทย โดยนับตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมีสัดส่วนของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจากประเทศจีนมากกว่าผู้ซื้อชาติอื่นๆ แบบชัดเจน ซึ่งเป็นการเข้ามาซื้อเพื่อลงทุนมากกว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เพราะในประเทศจีนนั้นจะโดนบังคับไม่ให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้แบบอิสระเมื่อเทียบกับในประเทศไทย
ขณะเดียวกันประเทศไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ ยังได้รับการจัดอันดับให้เป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ดึงดูดที่สุดแห่งหนึ่งสำหรับผู้ซื้อชาวจีนที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ในต่างแดน ซึ่งในด้านหนึ่งเป็นผลจากความแข็งแกร่งของอุตสาหกรรมท่องเที่ยวในช่วงที่ผ่านมา และการเป็นหนึ่งในสถานที่เป้าหมายภายใต้นโยบาย One Belt One Road ของจีน ขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในไทยมีแนวโน้มที่ยังปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง
ความเป็นไปในมิติดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการจากประเทศจีนขยับตัวออกมาลงทุนในต่างประเทศมากขึ้น ขณะเดียวกันก็มีนักท่องเที่ยวจำนวนไม่น้อยที่อาศัยโอกาสการมาท่องเที่ยวในประเทศไทยเพื่อการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีแนวโน้มที่มากขึ้นเรื่อยๆ ตามการเพิ่มขึ้นของนักท่องเที่ยวชาวจีนที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทย และก็อาจจะเป็นการดึงดูดผู้ประกอบการชาวจีนให้เข้ามาในประเทศไทยมากขึ้นในอนาคต
มูลเหตุที่ทำให้ผู้บริโภคและนักลงทุนจากจีนให้ความสนใจในการซื้อคอนโดมิเนียมในไทย ในด้านหนึ่งอาจเป็นปัจจัยด้านราคา โดยเมื่อเปรียบเทียบราคาห้องชุดที่ระดับราคาตารางเมตรละ 2.5 แสนบาท หากอยู่ในเซี่ยงไฮ้อาจได้ห้องชุดที่ต้องเดินทางออกไปนอกเมืองนับชั่วโมง แต่เมื่อเป็นในกรุงเทพฯ สามารถได้ห้องชุดในทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าในเมืองทั้ง BTS และ MRT ซึ่งนับเป็นปัจจัยที่ดึงดูดมากสำหรับกลุ่มผู้บริโภคชาวจีน
ผลจากกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่ร้อนแรงดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยยอมเสี่ยง ด้วยการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการลงทุนไปสู่การซื้อที่ดินในราคาเกินกว่าตารางวาละ 5 แสน-1 ล้านบาท เพื่อพัฒนาห้องชุดราคา 1.5-2.5 แสนบาท/ตารางเมตร ซึ่งกลายเป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินในเมืองแพงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา
ข้อน่าสังเกตประการหนึ่งก็คือ ราคาต้นทุนที่ดินย่อมมีผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่อาจเลี่ยง ซึ่งในขณะที่การพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบทำเลนอกเมืองราคาที่ดินมีการปรับขึ้นในอัตราเฉลี่ยร้อยละ 4-5 ต่อปี ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่รับได้
หากแต่สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบคอนโดมิเนียมและห้องชุดในเมือง ใกล้แนวเส้นทางรถไฟฟ้า ราคาที่ดินกลับมีแนวโน้มปรับขึ้นเฉลี่ยสูงถึงร้อยละ 15-20-25 ต่อปี ซึ่งนับว่าเป็นราคาที่ปรับสูงขึ้นแบบก้าวกระโดด โดยเจ้าของที่ดินเดิม ซึ่งเคยตั้งขายราคาตารางวาละ 1.5-3-6 แสนบาท ก็ปรับพฤติกรรมการขายโดยรอราคาปรับขึ้นซึ่งอาจสูงถึงเป็นตารางวาละ 1-1.5 ล้านบาท ในอนาคต
ทั้งนี้ในปี 2557 พบว่ามีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าในเมืองมากถึงร้อยละ 35 และปรับเพิ่มเป็นร้อยละ 39 ในปี 2560 และคาดว่าในปี 2561 ที่ผ่านมามีการลงทุนส่วนนี้มากถึงร้อยละ 50 เลยทีเดียว
แต่ภายใต้สถานการณ์ที่ประเทศจีนกำลังประสบภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ทั้งจากผลกระทบจากสงครามการค้าสหรัฐฯ-จีน ประกอบกับมาตรการของทางการจีนในการคุมเงินออกนอกประเทศ และค่าเงินหยวนที่อ่อนค่า รวมถึงภาวะหดตัวในตลาดนักท่องเที่ยวจีนที่ดำเนินมาอย่างต่อเนื่อง จนเป็นเหตุให้กำลังซื้ออาคารชุดในไทยของนักลงทุนชาวจีนลดลงถึงร้อยละ 20 ในปีที่ผ่านมา และอาจชะลอตัวต่อเนื่องไปอีกในปี 2562 นี้
ภาวะฟองสบู่ของอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังสะสมตัวอยู่ในขณะนี้จึงไม่ได้อุดมด้วยปัจจัยเสี่ยงเฉพาะจากมาตรการของรัฐว่าด้วยอัตราดอกเบี้ย LTV หรือมิติความเป็นไปทางการเมืองไทยเท่านั้น หากแต่เมื่อประเมินความเป็นไปจากสภาพที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เล็งผลเลิศจากกำลังซื้อของผู้บริโภคชาวจีนในช่วงที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่านี่อาจเป็นช่วงเวลาแห่งความสุ่มเสี่ยงครั้งใหม่ ท่ามกลางความผันผวนของกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าชาวจีน ที่ได้เข้ามาช่วยเป่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ไทยให้อู้ฟู่มาในช่วงก่อนหน้านี้
