การปรับมาสเตอร์แพลนแผนใช้ที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โดยตั้งเป้าหมายเปิดพื้นที่เมืองใหม่รอบมหาวิทยาลัย ภายใต้แนวคิด “LIVE LIFE-LEARNING” สร้างการใช้ชีวิตที่ดีขึ้น ถูกต้องกับไลฟ์สไตล์ และเป็นเมืองแห่งการเรียนรู้ หรือ “Smart Intellectual City” กำลังเป็นโมเดลที่เพิ่มมูลค่าที่ดินพุ่งพรวด โดยเฉพาะ 2 โครงการที่เตรียมเปิดตัวล่าสุด “สามย่านมิตรทาวน์” และ “สเตเดี้ยม วัน” สร้างความตื่นเต้นทั้งในแง่การพลิกโฉมพื้นที่และเพิ่มจิ๊กซอว์เติมเต็มความน่าสนใจ
แน่นอนว่า อาณาจักรที่ดินของจุฬาฯ ในเขตปทุมวันถือเป็นขุมทรัพย์มูลค่ามหาศาล จำนวนทั้งสิ้น 1,153 ไร่ ถูกจำแนกการใช้ประโยชน์หลัก 3 ส่วน ได้แก่ พื้นที่เขตการศึกษา 595 ไร่ พื้นที่เขตพาณิชย์ 374 ไร่ และพื้นที่ส่วนราชการ (ยืมและเช่าใช้) 184 ไร่ โดยข้อมูลสำรวจของบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ราคาที่ดินบริเวณถนนพระราม 1 ในปัจจุบันพุ่งกระฉูดสูงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา เพราะถือเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม ย่านธุรกิจ แหล่งท่องเที่ยวและช้อปปิ้งสตรีท มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เช่น เอ็มบีเคเซ็นเตอร์ สยามสแควร์ สยามสแควร์วัน อาคารสำนักงาน และโรงแรมเต็มพื้นที่ตลอดแนว
ส่วนทำเลด้านถนนพระราม 4 เริ่มเปิดตัวบิ๊กโปรเจกต์ ทั้งโครงการอาคารสำนักงาน โครงการค้าปลีก และโรงแรมระดับ 4-5 ดาว โดยราคาซื้อขายที่ดินเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มพุ่งสูงขึ้นต่อเนื่อง
ด้านถนนบรรทัดทอง ซึ่งจุฬาฯ วางแผนพัฒนาที่ดินตลอดแนวให้ทันสมัยและสอดคล้องกับรูปแบบการพัฒนาในภาพรวมของจุฬาฯ ทั้งสวนสาธารณะขนาดใหญ่ โครงการค้าปลีก มีการขยายถนนบรรทัดทองเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ในอนาคต เนื่องจากด้านนี้เป็นด้านที่จุฬาฯ ลงมาเล่นแทบจะตลอดพื้นที่ การพัฒนาของที่ดินโดยรอบอาจไม่โดดเด่นเท่าด้านพระราม 1 และพระราม 4 ราคาที่ดินจึงไม่สูงมาก ส่วนใหญ่เฉลี่ย 5 แสนบาทต่อตารางวา
ขณะที่ราคาค่าเช่าตึกแถวย่านสยามสแควร์เมื่อ 10 กว่าปีก่อน เฉลี่ย 30,000 บาทต่อเดือน และขยับขึ้นเป็นเดือนละ 180,000 บาท จากนโยบายปฏิวัติค่าเช่าของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ซึ่งเชื่อว่า ราคาล่าสุดน่าไต่จะสูงขึ้นอีก
ปัจจุบันสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ แบ่งการบริหารที่ดินแยกเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนที่บริหารจัดการเองและส่วนที่เปิดให้บริษัทเอกชนเข้าลงทุน
ส่วนแรกกำหนดเป็น 8 หน่วยธุรกิจบริหาร 8 โซนใหญ่ ประกอบด้วยเขตพาณิชย์สวนหลวง-สามย่าน ตลาดสามย่าน ศูนย์การค้าสยามสแควร์ จัตุรัสจามจุรี สยามกิตติ์ สยามสแควร์วัน อาคารพิเศษ (เรือนวิรัชมิตรและระเบียงจามจุรี) และสวนหลวงสแควร์ ซึ่งแต่ละพื้นที่ถือเป็นย่านการค้าที่มีประวัติศาสตร์ยาวนาน มีการปรับแต่ยังคงเอกลักษณ์ของทำเล เช่น เซียงกงสวนหลวง สยามสแควร์ ตลาดสามย่าน
บางพื้นที่มีการปรับสร้างโครงการขนาดใหญ่อย่างอาคารสยามกิตติ์@สยามสแควร์ ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาที่ดิน (Block L) บริเวณสยามสแควร์ซอย 7 จากอาคารพาณิชย์ 45 คูหาและลานจอดรถ เพื่อสอดรับกับยุทธศาสตร์การพัฒนาศูนย์การค้าสยามสแควร์ให้เป็นศูนย์การค้าที่มีพื้นที่ว่างสำหรับคนเดินมากขึ้น หรือ Walking Street Mall และพัฒนาอาคารเพื่อเพิ่มมูลค่าให้ศูนย์การค้าสยามสแควร์ โดยแบ่งเป็น 2 เฟส
เฟสแรกเป็นอาคารสูง 10 ชั้น ซึ่งจุฬาฯ ลงทุนก่อสร้าง พื้นที่รวม 56,244 ตารางเมตร เป็นพื้นที่ค้าปลีก สถาบันกวดวิชา และพื้นที่จอดรถ ส่วนเฟส 2 เป็นอาคารสูงก่อสร้างส่วนต่อขยายจากชั้นที่ 11 เพื่อเป็นโรงแรมระดับ 3-4 ดาว จำนวน 400 ห้อง ขนาดพื้นที่รวม 32,000 ตร.ม. ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการเสนอขออนุมัติผู้ลงทุนตามขั้นตอนของ พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ พ.ศ.2535
ส่วนงานที่ 2 เป็นส่วนที่เปิดให้บริษัทเอกชนลงทุนและบริหารจัดการ โดยกำหนดเป็นโครงการพัฒนาที่ดิน บริเวณสยามสแควร์-สี่แยกปทุมวัน 4 โครงการ ได้แก่ Center Point of Siam Square เนื้อ 1 ไร่ พื้นที่ก่อสร้างรวม 8,500 ตร.ม. รูปแบบโครงการเน้นสินค้า Fashion และ Beauty เจาะกลุ่มวัยรุ่น ภายใต้แนวคิด Life Style Mall มีบริษัท ทิพย์พัฒน อาร์เขต จำกัด ในเครือทีซีซีแลนด์เป็นผู้ลงทุนพัฒนา
โรงแรมโนโวเทล กรุงเทพ สยามสแควร์ บริเวณสยามสแควร์ซอย 6 มีบริษัท สยามสแควร์ ทาวเวอร์ จำกัด เป็นผู้ได้รับสิทธิการเช่าอาคาร
อาคารเอ็ม บี เค บริเวณสี่แยกปทุมวัน ขนาดพื้นที่ 23 ไร่ พื้นที่ก่อสร้าง 270,000 ตร.ม. ประกอบด้วยศูนย์การค้าเอ็ม บี เค เซ็นเตอร์ โรงแรมปทุมวัน ปริ๊นเซส และอาคารสำนักงานเอ็ม บี เค ทาวเวอร์ สูง 20 ชั้น มีบริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ได้รับสิทธิการเช่า และอาคารสยามกิตติ์ เฟส 2 โรงแรมระดับ 3-4 ดาว
นอกจากนี้ มีโครงการพัฒนาที่ดินบริเวณสวนหลวง-สามย่าน อีก 7 โครงการ ได้แก่ อาคารมั่นคงเคหะการ, U-Center บริเวณถนนจุฬาฯ 42 เนื้อที่รวม 8 ไร่ เป็นอาคารสูง 3 ชั้น ประกอบด้วยร้านอาหาร ร้านค้า สถาบันกวดวิชาและหอพักนิสิตนักศึกษา 466 ห้อง มีบริษัท ภานุรุจ พัฒนา จำกัด เป็นผู้ลงทุนพัฒนา
โครงการ I’m Park บริเวณถนนจุฬาฯ 9 เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ สูง 3 ชั้น มีบริษัท แกรนด์ ยูนิแลนด์ จำกัด เป็นผู้ลงทุนพัฒนา และ Zy Walk บริเวณถนนจุฬาฯ 5 ลักษณะเป็นกลุ่มอาคารพาณิชย์ รูปแบบสไตล์จีน Sino-Portuguese ผสมผสานระหว่างตะวันตกกับตะวันออก ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยบริษัท รวมนครก่อสร้าง (ประเทศไทย) จำกัด เป็นผู้ลงทุนพัฒนา
โครงการ STADIUM ONE ซึ่งเปิดตัวในฐานะคอมมูนิตี้คอนเซ็ปต์ใหม่ “Sport Community” อยู่บริเวณระหว่างถนนบรรทัดทองกับจุฬาฯ ซอย 5 และระหว่างถนนพระราม 1 กับจุฬาฯ ซอย 6 มีขนาดพื้นที่ประมาณ 10 ไร่ มีบริษัท เดอะ สปอร์ต โซไซตี้ จำกัด เป็นผู้ได้รับสิทธิในการเช่าและปรับปรุงอาคารดังกล่าว
โครงการที่ 6 สามย่านมิตรทาวน์ บริเวณหัวมุมสี่แยกสามย่าน เนื้อที่ 13 ไร่ พื้นที่ก่อสร้างประมาณ 200,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยอาคารศูนย์การค้า อาคารพักอาศัย อาคารสำนักงาน และพื้นที่อเนกประสงค์ 2 ชั้น ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีบริษัท ทิพย์พัฒน อาร์เขต จำกัด และบริษัท เกษมทรัพย์ภักดี จำกัด ในกลุ่มทีซีซีเป็นผู้ลงทุนพัฒนา
สุดท้ายคือ โครงการพัฒนาหมอน 33 หรือบล็อก 33 ข้างอุทยานจุฬาฯ 100 ปี และถนนจุฬาฯ 9 มี เนื้อที่กว่า 13 ไร่ ประกอบด้วยอาคารสูง 6 ชั้น 3 อาคาร และอาคารสูง 23 ชั้น 2 อาคาร 29 ชั้น 1 อาคาร พื้นที่อาคารทั้งหมดรวม 151,400 ตารางเมตร โดยจุฬาฯ วางแผนสร้างเป็นอาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย ร้านค้า และที่จอดรถภายใต้คอนเซ็ปต์ Smart Intellectual Society โดยธุรกิจที่จะมาอยู่ในโครงการนี้มีทั้งธุรกิจสุขภาพ เช่น เวลเนสเซ็นเตอร์ ศูนย์การแพทย์เฉพาะทาง และศูนย์กายภาพบำบัด ธุรกิจเกี่ยวกับการเรียนรู้และนวัตกรรมใหม่ ความคิดสร้างสรรค์
โครงการนี้ถือเป็นอีกบิ๊กโปรเจกต์ ซึ่งสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ต้องการหาผู้เช่าก่อนสร้างตึก เพื่อออกแบบตามความต้องการของธุรกิจ คาดใช้งบลงทุน 4,300-4,500 ล้านบาท และเริ่มก่อสร้างปี 2561
ที่สำคัญบล็อก 33 จะเป็นจิ๊กซอว์เติมเต็มความเป็นเมืองแห่งการเรียนรู้อย่างสมบูรณ์แบบด้วย
