เปิดหวูดรถไฟฟ้า ระเบิดศึกชิงทำเลทอง

 

 

สงครามชิงทำเลทองระลอกใหม่ระเบิดขึ้นทันทีที่รัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา สั่งเดินหน้าโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ เฟสแรก ภายใต้งบประมาณมากกว่า 5 แสนล้านบาท โดยจะทยอยเปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2559-2565 เริ่มจากการเปิดเดินรถไฟสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ เมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2559 และในปี 2560 จะเปิดเดินรถอีก1สถานีที่เชื่อมสถานีเตาปูน-สถานีบางซื่อ

 

ปี 2561 สายสีเขียวช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ลักษณะทยอยวิ่ง สถานีไหนสร้างเสร็จจะเปิดเดินรถก่อน 

 

ปี 2562 สายสีเขียว ช่วงหมอชิต-คูคต รวมทั้งสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-บางแค และช่วงบางซื่อ-ท่าพระ

   

ปี 2563 สายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต และช่วงบางซื่อ-หัวหมาก, สายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี, สายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง และสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ช่วงสมุทรปราการ-บางปู และช่วงคูคต-ลำลูกกา

 

ปี 2564 สายสีน้ำเงิน ช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ก่อนวางแผนปิดจ๊อบโครงการเฟสแรกในปี 2565 เปิดเดินรถสายสีม่วงช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ และสายสีส้มตะวันตก ช่วงตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม

 

ทั้งนี้ บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ได้สำรวจทำเลการลงทุนอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยนำปัจจัยการก่อสร้างรถไฟฟ้า กฎหมายผังเมือง และสถานการณ์ตลาดมาเป็นตัวกำหนด พบ 11 ทำเลทองที่กำลังถูกบรรดาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ช่วงชิงพื้นที่ผุดโครงการอย่างดุเดือด เริ่มจาก 1. ทำเลในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ได้แก่ สีลม สาทร เพลินจิต สุขุมวิท  2. ทำเลถนนรัชดาภิเษก  3. ทำเลย่านพหลโยธิน หมอชิต บางซื่อ แยกลาดพร้าว  4. ทำเลลาดพร้าว-เลียบทางด่วน

         

5. ทำเลจรัญสนิทวงศ์ บางหว้า เพชรเกษม 6. ทำเลบางใหญ่ บางบัวทอง 7. ทำเลแจ้งวัฒนะ ปากเกร็ด 8. ทำเลสะพานใหม่ คูคต ลำลูกกา 9. ทำเลมีนบุรี สุขาภิบาล3 รามอินทราตอนปลาย 10. ทำเลอ่อนนุช บางนา แบริ่ง สมุทรปราการ และ 11. ทำเลรังสิต คลองหลวง

         

ใน 11 ทำเล แบ่งเป็น 3 กลุ่มใหญ่ กลุ่มแรก ทำเลเมืองชั้นใน เช่น สีลม สาทร เพลินจิต สุขุมวิท ที่ดินราคาแพงสุดและมีความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่อง โดยล่าสุดราคาซื้อขายที่ดินพุ่งสูงแตะ ตร.ว.ละ 1.9 ล้านบาท

 

กลุ่ม 2 เขตเมืองชั้นกลางเชื่อมเมืองชั้นใน เช่น รัชดาภิเษก พหลโยธิน หมอชิต บางซื่อ ลาดพร้าว อ่อนนุช บางนา แบริ่ง เป็นย่านธุรกิจใหม่และแหล่งที่อยู่อาศัยของคนชั้นกลาง ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าขยับขึ้นปีละ 10-20% เช่น ย่านบางแคเพิ่มจาก 1 แสนบาทต่อ ตร.ว. เป็น 2-3 แสนบาทต่อ ตร.ว. ย่านบางซื่อ เตาปูน ลาดพร้าว จาก 1 แสนบาทต่อ ตร.ว. เป็น 3-4 แสนบาทต่อ ตร.ว. 

 

กลุ่ม 3 ทำเลนอกเมือง เช่น รังสิต ลำลูกกา บางใหญ่ บางบัวทอง มีนบุรี มีทั้งราคาขยับขึ้นและทรงตัว ขึ้นอยู่กับความคืบหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้า เช่น บางใหญ่ จากอดีตอยู่ที่ ตร.ว. ละ 50,000 บาท ล่าสุดพุ่งไปถึง 2-2.5 แสนบาทต่อ ตร.ว. แต่ทำเลรังสิต ลำลูกกา มีนบุรี ราคาทรงตัว เพราะยังรอการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง รังสิต-บางซื่อ

 

วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด  กล่าวว่า โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง เป็นเส้นทางที่น่าสนใจมาก เพราะแนวเดินรถจะวิ่งผ่านจากถนนลาดพร้าวเข้าบางกะปิและสิ้นสุดที่สำโรง ซึ่งใกล้เมืองและแหล่งงาน รวมถึงในอนาคตจะมีศูนย์คมนาคมย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะทำเลจุดตัดจุดเชื่อม รัชดาฯ-ลาดพร้าว ช่วงต้นๆ ถนนลาดพร้าว ปัจจุบันราคาที่ดินติดถนนใหญ่เฉลี่ย 4-5 แสนบาทต่อ ตร.ว. ในซอยประมาณ 2-3 แสนบาทต่อ ตร.ว. 

 

ขณะที่สายสีชมพู ปากเกร็ด-หลักสี่-มีนบุรี-สุวินทวงศ์ มีทำเลน่าจับตามากที่สุด คือ ย่านเมืองทองธานี ซึ่งมีดีเวลอปเปอร์หลายรายเข้าซื้อที่ดินจนราคาที่ดินเพิ่มสูงกว่าช่วงที่ยังไม่มีโครงการ โดยพื้นที่ที่ราคาปรับตัวสูงสุด อยู่ระหว่างฝั่งคลองประปาถึงศูนย์การค้าเซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ ที่ดินติดถนนใหญ่ราคาประมาณ 2.5 แสนบาทต่อ ตร.ว. จากเดิม 1 แสนบาทต่อ ตร.ว. เพราะพื้นที่ย่านนี้สามารถพัฒนาอาคารแนวสูงได้ถึง 10 เท่า 

 

รองลงมา คือ ย่านวงเวียนหลักสี่ ซึ่งตัดกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-คูคต  มีดีเวลอปเปอร์เก็บซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาอย่างคึกคัก 

 

ส่วนสายสีส้ม ซึ่งแบ่งเป็น 2 ส่วน คือเส้นทางตะวันตกช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย และเส้นทางตะวันออกช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-บางกะปิ-มีนบุรี ปัจจุบันอยู่ในแผนเร่งรัดของรัฐบาล โดยจะเริ่มก่อสร้างเส้นทาง มีนบุรี-บางกะปิ-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ก่อนเพื่อเปิดให้บริการในปี 2565  ทำเลที่คาดว่าจะมีการเติบโตด้านพัฒนาที่อยู่อาศัย ได้แก่ ย่านรามคำแหง บางกะปิ ลำสาลี เพราะมีประชากรหนาแน่น โดยเฉพาะบริเวณหัวถนนรามคำแหง ใกล้คลองตัน 

         

สำหรับสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-คูคต  ซึ่งต่อขยายจากหมอชิต มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีศักยภาพมากสุด คือ รอบสถานีหมอชิต รัชโยธิน มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม วัดพระศรีมหาธาตุ และสะพานใหม่ รวมถึงบริเวณจุดตัดของถนนสายสำคัญหรือจุดตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่น เช่น สถานีสี่แยกหลักสี่ ที่ตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู จะมีศักยภาพมาก ราคาที่ดินเสนอขายสูงกว่า 2.5 แสนบาทต่อ ตร.ว. จากช่วง 2 ปีก่อนเฉลี่ย 1.5 แสนบาทต่อ ตร.ว. และมีแนวโน้มสูงขึ้นอีก

         

การขยายโครงข่ายโครงการรถไฟฟ้ายังส่งผลให้ตลาดแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมร้อนแรงขึ้น โดยใช้จุดขายด้านทำเลวิ่งเข้าสู่ใจกลางเมืองเชื่อมต่อเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นหลัก ระดับราคาตั้งแต่ 5-10 ล้านบาท 

 

ช่วงปีที่ผ่านมา มีทาวน์โฮมระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วยในกรุงเทพฯ เปิดขายทั้งหมด 542 หน่วย และขายได้ 75% โดยมากกว่า 93% อยู่นอกเขตเมืองชั้นใน แต่สามารถเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางเขตธุรกิจได้สะดวก ซึ่งทำเลยอดนิยมอยู่บริเวณกรุงเทพฯ ตอนเหนือ เช่น ลาดพร้าว และกรุงเทพฯ ตอนใต้ ย่านถนนพระราม 3 ถนนจันทน์ ถนนนราธิวาสราชนครินทร์

 

ทำเลทองทั้งหมดกลายเป็นแนวรบใหม่ของยักษ์อสังหาฯ และกำลังแข่งขันร้อนแรงกว่าเดิมอีกหลายเท่า