“ปีนี้เป็นโจทย์ยากของทุกคน หลายปัจจัยมากๆ ในมุมของ JAS เข้าใจโจทย์ จะเห็นว่า บริษัทขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่องมาตลอด แต่ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ต้นทุนทางการเงินสูงเกินไป การออกหุ้นกู้แต่ละล็อตมีภาระดอกเบี้ยสูง 6-7% โจทย์ ณ เวลานี้ คือต้องกลับมาเน้นธุรกิจหลักๆ กับแอสเซ็ท (Asset) ในมือ พยายามคอนเวิร์สให้ได้แคชโฟลเร็ว เพื่อนำไปชำระเงินกู้ให้ได้มาก รอวันที่ตัวเบากว่านี้และกลับไปบู๊ใหม่ปลายปี 2569 หาที่ดินแปลงใหญ่ หาโปรเจกต์ขนาดใหญ่ใหม่”
สุพจน์ สิริกุลภัสสร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) หรือ JAS กล่าวกับ “ผู้จัดการ 360 องศา” ถึงแผนการดำเนินงานในปี 2568 ที่กำลังเจอสถานการณ์หนักๆ ซึ่งทำให้บริษัทต้องเร่งเติมเต็มความแข็งแกร่งให้ธุรกิจในเครือ เพราะธุรกิจของ JAS เป็นสาย Passive รูปแบบการลงทุนขนาดใหญ่ เพื่อเก็บผลระยะยาว ไม่ใช่สาย Active สร้างปุ๊บขายปั๊บ เงินเข้าทันที
อย่างไรก็ตาม สุพจน์กล่าวว่า สาย Active เกิดโจทย์ใหญ่แล้วเช่นกัน คือ สร้างแล้วขายไม่ได้ ยิ่งสะท้อนภาวะเศรษฐกิจที่หนักหนาสาหัสยิ่งกว่าเดิม การเดินเกมทางธุรกิจทุกก้าวจึงต้องรอบคอบมากขึ้น
ทั้งนี้ บริษัทวางเป้าหมาย 3 ส่วน เริ่มจากส่วนแรกที่กำลังผลักดันการเติบโตอย่างเร่งด่วน คือ โปรเจกต์ SENERA Lifestyle Nursing Home ซึ่งใช้เวลาก่อสร้างและปลุกปั้นแบรนด์กว่า 2 ปี จนเสร็จสมบูรณ์ โดยตั้งเป้าหมายต้องลดตัวเลขขาดทุน ทำกำไร และ Break even วางโรดแมปการขยายสาขา 3-5 สาขาด้วยทุนของตัวเอง หลังจากแนวโน้มการเติบโตเป็นไปตามแผน การรับรู้แบรนด์ ตลาดใหญ่ขึ้น
แม้หลายคนบอกว่า JAS ลุยธุรกิจเนิร์สซิ่งโฮมเร็วเกินไป แต่อีกมุมหนึ่ง การมาก่อน สร้างก่อน ย่อมมีความพร้อมก่อน ซึ่งเป็นปกติของการสร้างธุรกิจใหม่ที่ต้องกินต้นทุน แต่เมื่อธุรกิจติดลมบนได้แล้วจะสามารถเติบโตได้ในระยะยาว
ส่วนที่ 2 ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ทั้ง 8 สาขา ประกอบด้วย เดอะแจส วังหิน เดอะแจส รามอินทรา แจสเออเบิร์น ศรีนครินทร์ แจสวิลเลจ อมตะ แจส กรีนวิลเลจ คู้บอน แจส กรีน วิลเลจ บางบัวทอง แจส กรีน วิลเลจ ประเวศ และแจส กรีน วิลเลจ รามคำแหง โดยมีพื้นที่รอขาย 10,000-15,000 ตารางเมตร อัตราค่าเช่าเฉลี่ย 500 บาทต่อ ตร.ม. ซึ่งตั้งเป้าเก็บรายได้ส่วนนี้ทั้งหมด กระแสเงินสดจะวิ่งไปตามเป้าหมายทันที
ส่วนที่ 3 พื้นที่เช่าจำหน่ายสินค้ามือถือและสินค้าเทคโนโลยี “IT Junction” ในศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ ซึ่งช่วงสิ้นปี 2567 มีทั้งสิ้น 22 สาขา พื้นที่เช่ารวมกว่า 2,493 ตร.ม. ครอบคลุมกรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดสำคัญ โดยคาดว่าจะขยายได้อีก 8-10 โลเคชั่น
“อย่างที่บอกปี 2568 ท้าทายสูงมาก บริษัทจำเป็นต้องชะลอโครงการแจสในจังหวัดขอนแก่น รวมถึงการเปิด Business Unit ใหม่ กลุ่มธุรกิจโรงแรมจากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและหันมาโฟกัสสิ่งที่เชี่ยวชาญ เน้นโอกาสในระยะสั้นก่อน โดยสร้างพันธมิตรใหม่ๆ เพิ่ม Tenant Mix ที่จะเติบโตไปพร้อมๆ กับ JAS ได้ ไม่ต่างกับสุกี้ตี๋น้อยที่เป็นพันธมิตรกับ JAS อยู่แล้ว เมื่อจะเปิดไลน์ธุรกิจใหม่เล่นตลาดปิ้งย่าง ตี๋น้อยสามารถขยายธุรกิจใหม่ได้อย่างรวดเร็ว จากฐานลูกค้าเดิมและโลเคชั่นที่เหมาะสม”
ปัจจุบันสุกี้ตี๋น้อยอยู่ในศูนย์ของ JAS ทั้งหมด 5 สาขา และเปิดตี๋น้อยบาร์บีคิวในห้างแจส กรีนวิลเลจ คู้บอน เป็นสาขาที่ 2 ต่อจากสาขาแรกเลียบทางด่วน พร้อมวางโรดแมปขยายสาขาบาร์บีคิวในแจส ศรีนครินทร์ และบางบัวทอง ใช้พื้นที่รวมทุกสาขากว่า 4,700 ตร.ม นอกจากนี้ อยู่ในขั้นตอนการศึกษาอีก 3 แห่ง ซึ่งถ้าเปิดครบทุกสาขา แบรนด์ตี๋น้อยจะอยู่กับ JAS ทั้งหมด 11 ร้าน ใช้พื้นที่รวมกว่า 6,600 ตร.ม.
สุพจน์ยอมรับว่า ธุรกิจของ JAS ต้องอาศัยกำลังซื้อ แต่โจทย์อยู่ที่การหากลุ่มลูกค้าให้เจอ ลูกค้ากลุ่มใดหมดแรง เราต้องหาลูกค้าใหม่ หรือลูกค้ากลุ่มไหนอ่อนแอ เราต้องประคับประคองเพื่อเติบโตไปด้วยกัน ซึ่งถือเป็นความโชคดีที่ประเทศไทยมีเอสเอ็มอีหน้าใหม่เกิดขึ้นตลอดเวลา เมื่อมีกลุ่มถอดใจจะมีกลุ่มใหม่เข้ามา ดูได้จากลูกค้าบางคนไม่ไหว คืนพื้นที่เช่า หิ้วกระเป๋ากลับบ้าน จะมีกลุ่มใหม่ที่อยากลุย และหลายคนมอง JAS เป็นพาร์ตเนอร์ใหญ่ สามารถปักหมุดได้ทั้ง 8 โลเคชั่น ขึ้นแท่นเป็นเชนที่เติบโตได้ไม่ต่างจาก “ตี๋น้อย” เพราะ JAS ถือเป็น Asset ที่มี Value
นั่นจึงเป็นเหตุผลสำคัญที่คอมมูนิตี้มอลล์ของ JAS ทุกแห่ง ต้องปรับเปลี่ยนส่วนผสม เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของชุมชนแบบโดนใจ
“ผมทำคอมมูนิตี้มอลล์ไม่เคยมีวันหยุดและมีโจทย์ให้แก้ตลอด อย่างตึกแดงหน้าแจสกรีนวิลเลจคู้บอน พื้นที่ 2,300 ตร.ม. เดิมเป็นพื้นที่เช่าซิงเกอร์ แต่ปัจจุบันเฉือนพื้นที่เปิดตี๋น้อยบาร์บีคิวส่วนหนึ่ง เปิดคอร์ตแบดมินตันอีกกว่า 1,000 ตร.ม. เป็นคอร์ตติดแอร์แห่งแรกในโซนนี้ และสามารถคอนเวิร์สเป็นฮอลล์จัดอีเวนต์ได้ รวมทั้งมีพื้นที่สามารถทำออฟฟิศ เพราะท้ายที่สุดเราเชื่อเรื่องมิกซ์ยูส เหมือนพี่ใหญ่เซ็นทรัลที่ทำได้ดี”
ดังนั้น Tenant Mix ที่จะเกิดในทุกศูนย์การค้า JAS จะมีความเป็นมิกซ์ยูสมากขึ้น ทั้งสายเวลเนส สายสปอร์ต สายแฟมิลี่ สายไนท์ไลฟ์ สายเอ็นเตอร์เทนเมนต์ สายออฟฟิศ มีความเป็นรีเทล ซูเปอร์มาร์เกต แต่องค์ประกอบแตกต่างกันในแต่ละทำเล แต่ละพื้นที่
“แจส กรีน วิลเลจ คู้บอน ที่นี่มีพื้นที่มากถึง 40 ไร่ สามารถเติมเต็มโปรดักส์ต่างๆ ได้มาก สามารถเป็นต้นแบบการขยาย JAS Green Village มีทั้งเวลเนส สปอร์ต ตลาดนัดฉำฉา ตลาดไนท์ไลฟ์ และถือเป็นคอมมูนิตี้มอลล์เจ้าแรกๆ ที่เน้นจุดขายสายสปอร์ต อย่างการเปิดคอร์ตแบด ตอนแรกทุกคนงง จะใช่หรือ แต่ทุกวันนี้จองกันไม่ได้ว่างเลย เราทำได้มาตรฐานแข่งขัน ติดแอร์ มีระยะเวลาการเล่นยาว ปิด 5 ทุ่ม และมีแผนขยายเวลา ดูอย่างสุกี้ตี๋น้อยเปิดให้บริการถึงตี 5 และมีแผนทำสนามฟุตซอล สนามฟุตบอลหญ้าเทียม ให้คอมมูนิตี้ได้ใช้กัน ทำสตรีทบาสเกตบอล ผู้ใช้บริการเล่นเสร็จนัดเพื่อนสังสรรค์ต่อ หรือทำงานเสร็จมาเล่นกีฬาก่อนกลับบ้านได้ด้วย”
สุพจน์กล่าวว่า คอมมูนิตี้มอลล์ต้องมีบริบทเรื่องขนาดพื้นที่ ทำเล กลุ่มเป้าหมาย ซึ่งแจสแต่ละสาขาทำได้แตกต่างกัน แต่ที่กำลังเป็นเทรนด์ใหม่ คือ เทรนด์ออฟฟิศใกล้บ้าน โดยเช่าพื้นที่คอมมูนิตี้มอลล์มากขึ้น ลักษณะการขยายสำนักงานย่อย เพื่อดูแลลูกค้าในพื้นที่ต่างๆ ซึ่งก่อนหน้านี้ บริษัททดลองเปิดโซนออฟฟิศในห้าง JAS สาขารามอินทราและสาขาประเวศ ปรากฏว่ามีลูกค้าเข้ามาติดต่อจำนวนมาก
หรือการดึงร้านเหล้ามาไว้ในห้างกลายเป็นการตอบโจทย์ชุมชน กลุ่มคนอยากดื่มใกล้บ้าน เกิดวิถีชวนเพื่อนมาเที่ยวใกล้บ้านต่างจากเดิมนัดแฮงก์เอาต์ในเมือง เพราะไม่ต้องเดินทางไกล ไม่ต้องเสี่ยงเจออุบัติเหตุ
“ทุกโปรดักส์ใหม่ๆ ย้ำธงของเรา นอกจากธุรกิจหลักการพัฒนาพื้นที่เช่า การสร้างและบริหารศูนย์การค้าชุมชน เราต้องการเป็น Synergetic Wellbeing Community Builder อยากดูแลชุมชนให้ได้จริง เป็นสิ่งที่ชุมชนต้องการในชีวิต ไม่ว่าจะเป็นสเปซสำหรับครอบครัว มีเพลย์แลนด์ให้ลูก เพลย์กราวน์ให้วัยรุ่นหนุ่มสาวที่ชอบกีฬากลางแจ้ง กลุ่มชอบยิม ฟิตเนส และมีไลฟ์สไตล์ เนิร์สซิ่ง โฮม รองรับครอบครัวผู้สูงอายุ ซึ่งเทรนด์กำลังมา ปฏิเสธไม่ได้ Aging Society ทุกครอบครัวต้องมีหนึ่งในเมมเบอร์แน่นอน”
ถามว่า มีแผนอะไรที่อยากเติมเต็มคอมมูนิตี้มอลล์อีก
ซีอีโอแจสตอบว่า โปรเจกต์ในหัวมีอีกมาก แต่มีโจทย์เรื่องเวลาที่เหมาะสม บางครั้งมาแบบไม่รู้ตัว แต่ควรมาในช่วงธุรกิจแข็งแรง ไม่อย่างนั้นจะเป็นแค่ความฝัน เหมือนที่ผ่านมา เมื่อไอทีจังชั่นแข็งแรงถึงเกิดคอมมูนิตี้มอลล์ เมื่อคอมมูนิตี้มอลล์แข็งแรงจึงเกิดซีเน่รา และเมื่อไอทีจังชั่น คอมมูนิตี้มอลล์ ซีเนร่า แข็งแรง มีสิ่งที่อยากไปอีกเยอะ ไม่ว่าจะเป็นเซอร์วิสเรสซิเดนส์ โรงแรม
“ผมมองต่อไป คนอาจไม่ได้แฮปปี้กับการซื้อแอสเสท แต่ชอบเช่าใช้ JAS เป็นสายทำให้เช่าอยู่แล้ว คุณอาจมาเช่าบ้าน เช่าโรงแรมนอน ที่นี่อาจมีรถให้คอมมูนิตี้เช่า แตะติ๊ดขับรถไปทำงาน ขับรถกลับบ้าน ไม่ต้องทำที่จอดรถ ไม่ต้องเสียค่าบำรุงรักษารถ ผมเคยคุยกับ Haupcar มาร์เกตเพลสสำหรับรถเช่า มีรถให้คนเช่าใช้ แต่มีเพนพอยต์ คือ ไม่มีที่จอดรถ ต้องมาเช่าที่จอดรถ เขารู้ว่าชุมชนนี้มีความต้องการใช้รถแต่ไม่อยากซื้อรถ ใครจะรู้ต่อไปผมจะมีรถเต็มคอมมูนิตี้มอลล์”
สุพจน์หัวเราะก่อนทิ้งท้ายว่า นี่เป็นโปรเจกต์เล่นๆ ในหัว ถ้าทุกอย่างแข็งแรง ทำอะไรได้อีกเยอะ บนโจทย์ที่คอมมูนิตี้อยากได้และ JAS สามารถตอบโจทย์ได้ทุกข้อ.
