“ธุรกิจอะไรก็ตาม ไม่ว่าจะทันสมัยหรือล้ำหน้าขนาดไหน ถึงอย่างไรก็ต้องการอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นส่วนสำคัญของการสร้างธุรกิจ เราซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สร้างตึก สร้างอาคาร ก็ยังคงต้องทำอยู่ ซึ่งผมว่านี่คือเสน่ห์ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” สยาม ทองกระบิล ผู้บริหารสูงสุดประเทศไทย ของ อีเอสอาร์ กรุ๊ป กล่าวกับ “ผู้จัดการ 360 องศา”
ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นธุรกิจที่มีมูลค่าสูงและมีศักยภาพในการเติบโต แม้ต้องเผชิญกับความท้าทายต่างๆ ก็ตาม เพราะเป็นธุรกิจที่ตอบสนองต่อความต้องการพื้นฐานของมนุษย์ทั้งในด้านที่อยู่อาศัยและพื้นที่ใช้สอย นั่นทำให้มีผู้เล่นเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งคลังสินค้าและโรงงานอุตสาหกรรม ที่มีการแข่งขันกันอย่างดุเดือด อันสืบเนื่องมาจากนโยบายของภาครัฐในการผลักดันให้ไทยเป็นฮับของการผลิต และตัวกระตุ้นจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้ธุรกิจอีคอมเมิร์ซเติบโตและเพิ่มความต้องการด้านคลังสินค้า
และในบรรดาผู้เล่นในตลาดที่มีมากมาย ที่น่าสนใจคือการเข้ามาของ “อีเอสอาร์ กรุ๊ป” (ESR Group) ผู้พัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ผู้นำระดับ Indo-Pacific ที่เข้ามาบุกตลาดอสังหาฯ ในเมืองไทยเมื่อ 2 ปีก่อน โดยมี “สยาม ทองกระบิล” ผู้ที่คร่ำหวอดในธุรกิจจัดการกองทุน พัฒนา และบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 20 ปี เป็นหัวเรือใหญ่
“อีเอสอาร์ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ พูดง่ายๆ คือ ซื้อที่ดิน ออกแบบ ก่อสร้าง หาผู้เช่า และปล่อยเช่า รวมถึงการนำเข้ากอง REIT เราไม่ได้ขายขาดแต่เก็บค่าเช่าเป็น Income Producing Property ทั้งคลังสินค้าและโรงงาน โดยอีเอสอาร์จะเป็นผู้จัดการทรัพย์ตั้งแต่วันแรกจนถึงวันสุดท้าย จนกว่าทรัพย์นั้นๆ จะเปลี่ยนไป ซึ่งนี่น่าจะเป็นคำอธิบายที่สั้นที่สุดของธุรกิจที่อีเอสอาร์ทำ” สยาม เปิดเผย พร้อมให้ข้อมูลต่อว่า
อีเอสอาร์ กรุ๊ป ก่อตั้งมาตั้งแต่ปี 2016 เป็นผู้พัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ด้านเศรษฐกิจใหม่ (New Economy) โดยมีพื้นที่ในการพัฒนาและการจัดการกองทุนทั้งในออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ จีนแผ่นดินใหญ่ และอินเดีย รวมถึงมีการดำเนินธุรกิจในยุโรปและสหรัฐอเมริกา และถือเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอินดัสเตรียลที่มีขนาดใหญ่ที่สุดใน Indo-Pacific ในแง่ของมูลค่าสินทรัพย์ภายใต้การบริหาร (AUM) ที่สูงถึง 154,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยมีอาคารและทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างราวๆ 13,000 ล้านดอลลาร์ ปัจจุบันอีเอสอาร์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกง (HKSE: 1821.HK) มีสำนักงานใหญ่อยู่ที่สิงคโปร์ โดยมีโตเกียวและปักกิ่งเป็นบ้านหลังใหญ่
“อีเอสอาร์สร้างคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า แต่ธีมในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เราทำธุรกิจภายใต้ New Economy คือทำอสังหาฯ เพื่อรองรับธุรกิจที่เป็น New Economy ทั้งดาต้าเซ็นเตอร์ ชีววิทยาศาสตร์ โครงสร้างพื้นฐานและพลังงานหมุนเวียน ผ่านการพัฒนาโลจิสติกส์ คลังสินค้า และโรงงานที่ไม่ใช่แบบเดิมๆ แต่จะมีความทันสมัยและคำนึงถึงสิ่งแวดล้อม มีระบบอัตโนมัติ การใช้ AI และโรบอต ซึ่งอีเอสอาร์ที่ประเทศจีนเราเชี่ยวชาญด้านนี้”
แม้จะมีการทำธุรกิจที่ครอบคลุมในหลายประเทศ แต่ถึงกระนั้นภาพที่อีเอสอาร์วางไว้ก็ยังไม่สมบูรณ์ และจิ๊กซอว์ตัวสำคัญที่จะทำให้ภาพการเติบโตทางธุรกิจชัดเจนขึ้น คือการรุกตลาดเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งเป็นตลาดขนาดใหญ่ และนั่นคือที่มาในการเข้ามาปักหลักในเมืองไทย ด้วยการก่อตั้งบริษัท อีเอสอาร์ (ประเทศไทย) ขึ้นในเดือนมีนาคม 2565
“ประเทศไทยถือเป็นตลาดยุทธศาสตร์สำคัญของอีเอสอาร์ เพราะมีจุดเด่นด้านที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ มีแรงงานฝีมือ ตลอดจนความพร้อมทางสาธารณูปโภคพื้นฐานและการสนับสนุนจากภาครัฐ มันจึง ‘No question’ ว่าทำไมอีเอสอาร์ถึงเลือกเมืองไทย และถ้าใครอยากขยายธุรกิจในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ยังไงๆ ก็ต้องมีไทยอยู่ในสมการ ไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง”
ซึ่งแน่นอนว่าด้วยอัตราเร่งในการขยายธุรกิจและความต้องการของตลาด ภายในระยะเวลาเพียง 2 ปีที่เข้ามาในเมืองไทย อีเอสอาร์ปักหมุดโครงการบนทำเลศักยภาพไปแล้วถึง 4 โครงการ ได้แก่
“อีเอสอาร์ เอเชีย สุวรรณภูมิ” โครงการโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมขนาดใหญ่จำนวน 227 ไร่ ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมเอเซีย สุวรรณภูมิ จ.สมุทรปราการ ใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิ ทางหลวงสายหลัก และ EEC ปัจจุบันสร้างเสร็จแล้วประมาณ 25,000 ตารางเมตร 2 อาคาร มีผู้เช่าหมดแล้ว ทั้งผู้ผลิต Printed Circuit Board (PCB) แผงวงจรแบบพิมพ์, ผู้ผลิตแพ็กเกจจิ้งกระดาษแบบไฮเอนด์ และกำลังก่อสร้างอีก 5,000 ตารางเมตร โดยมี Kobayashi Pharmaceutical บริษัทเวชภัณฑ์สัญชาติญี่ปุ่นเป็นผู้เช่า ซึ่งเป็นโรงงานแห่งแรกในประเทศไทย
“อีเอสอาร์ เอเซีย แหลมฉบัง” ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมโรจนะแหลมฉบัง ภายในพื้นที่ EEC เชื่อมต่อมอเตอร์เวย์หมายเลข 7 และท่าเรือแหลมฉบัง มีพื้นที่ 216 ไร่ แบ่งการพัฒนาโครงการออกเป็น 2 เฟส
“อีเอสอาร์ เอเชีย บ่อวิน” ตั้งอยู่ในสวนอุตสาหกรรมโรจนะบ่อวิน เชื่อมต่อทางหลวงหมายเลข 331, มอเตอร์เวย์หมายเลข 7 และท่าเรือหลักทั้งแหลมฉบังและมาบตาพุด มีพื้นที่รวม 54 ไร่ มีผู้เช่าเป็นบริษัทผู้ผลิตหมวกนิรภัยสำหรับอุตสาหกรรม
“อีเอสอาร์ เอเชีย วังน้อย” อ.วังน้อย จ.พระนครศรีอยุธยา มีพื้นที่ 222 ไร่ ตั้งอยู่เส้นทางหลวงหมายเลข 1 เชื่อมต่อภาคเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือ และห่างจากกรุงเทพฯ เพียง 60 กิโลเมตร โดยอีเอสอาร์วางแผนพัฒนาเป็นศูนย์โลจิสติกส์และศูนย์กระจายสินค้า โดยเฉพาะสินค้าอุปโภคบริโภค (FMCG) และอีคอมเมิร์ซ โดยจะเริ่มการก่อสร้างในปี 2568
“ตอนนี้มีการก่อสร้างแล้ว 3 โครงการ ยกเว้นที่วังน้อยยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง เพราะที่วังน้อยไม่ได้อยู่ในนิคมอุตสาหกรรม ต้องใช้เวลาในการขออนุญาต วังน้อยถือเป็นยุทธศาสตร์ที่สำคัญ เมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว เขาเรียกวังน้อยว่าเป็น Logistics Capital ของประเทศไทย เพราะมีถนนที่เชื่อมต่อไปได้ทั้งภาคเหนือ ตะวันออกเฉียงเหนือ มอเตอร์เวย์ และเป็นจุดที่สามารถกระจายสินค้าไปได้ทั่วประเทศ”
อีกหนึ่งโครงการที่น่าจับตาคือ “อีเอสอาร์ เอเซีย แหลมฉบัง” เพราะเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ทางเศรษฐกิจ อยู่ห่างจากท่าเรือแหลมฉบังซึ่งเป็นท่าเรือน้ำลึกหลักของประเทศไทยสำหรับการนำเข้าและส่งออกเพียง 15 นาที โดยตั้งอยู่บนถนนมอเตอร์เวย์หมายเลข 7 เชื่อมต่อกรุงเทพฯ กับจังหวัดในเขต EEC มีพื้นที่ขนาด 345,468 ตารางเมตร โดยจะมีการก่อสร้างอาคารทั้งแบบสำเร็จ (ready-built) และสร้างตามแบบที่ลูกค้าต้องการ (built-to-suit)
ปัจจุบันมีผู้เช่าเป็นองค์กรธุรกิจระดับโลกอย่าง “แอดวานซ์ เอ็นเนอร์จี” (Advanced Energy) ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แนสแดค และถือเป็นผู้นำในด้านเทคโนโลยีพลังงาน โดยได้ร่วมลงทุนกับอีเอสอาร์ก่อสร้างโรงงานขนาด 47,000 ตารางเมตร เพื่อผลิตโซลูชันการควบคุมพลังงาน เมื่อแล้วเสร็จจะสร้างงานให้กับชุมชนกว่า 2,500 ตำแหน่ง
ส่วนผู้เช่าอีกหนึ่งรายคือผู้ผลิตเครื่องเสียงชั้นนำที่เป็นที่รู้จักกันดีอย่าง “ฮาร์แมน อินเตอร์เนชันแนล” (Harman International) โดยก่อสร้างโรงงานแบบ built-to-suit ขนาดประมาณ 47,000 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2568 และจะเกิดการจ้างงานประมาณ 1,200 ตำแหน่ง ส่วนพื้นที่ที่เหลืออยู่ระหว่างการเจรจากับลูกค้าอีกหลายราย
“คำถามแรกที่ลูกค้าทั้ง 2 รายถามคือ ประเทศไทยมีแรงงานพอไหม ซึ่งแรงงานที่เขาหมายถึงคือแรงงานระดับ middle level engineer ซึ่งผมตอบไปว่ามี เพราะเมืองไทยผลิตวิศวกรปีหนึ่งไม่น้อย ซึ่งนี่เป็นเหตุผลหลักที่ทำให้เขาเลือกมาเมืองไทย และเป็นจุดแข็งของประเทศ”
สำหรับในไทย ภายในระยะเวลาเพียง 2 ปี อีเอสอาร์ปักหมุดไปแล้วถึง 4 โครงการ พื้นที่รวมกันมากกว่า 700 ไร่ และกำลังดูอีกหนึ่งโครงการเพิ่มเติมที่บางนา และถ้าจบดีลได้ก็จะทำให้อีเอสอาร์มีพื้นที่รวมกันราวๆ 780 ไร่ แปลงเป็นพื้นที่อาคารได้ประมาณ 800,000 ตารางเมตร
แต่ถึงกระนั้นการแข่งขันในตลาดคลังสินค้าและโรงงานก็ดุเดือดไม่ใช่เล่นเลยทีเดียว เพราะมีทั้งผู้เล่นรายใหญ่อย่าง WHA Group, ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค, อมตะ คอร์ปอเรชั่น ที่อยู่ในตลาดมานาน และผู้เล่นหน้าใหม่ที่เห็นโอกาสและกระโดดเข้ามาในตลาดนี้ด้วยเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็น บจ. เอสซีเอ็กซ์ วัน ที่เกิดจากความร่วมมือระหว่างแฟลช กรุ๊ป กับ เอสซี แอสเสท เพื่อรุกธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า
หรือทางฝั่งบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ที่จับมือกับ 2 ยักษ์ธุรกิจชั้นนำอย่าง แคปปิตอลแลนด์ อินเวสเม้นท์ กรุ๊ป จากสิงคโปร์ และแอลลี่ โลจิสติกส์ พร็อพเพอร์ตี้ จากไต้หวัน จัดตั้งกองทุน “CapitaLand SEA Logistics Fund” เพื่อบริหารจัดการคลังสินค้าและการกระจายสินค้า
รวมถึง SCGJWD ที่เกิดจากการรวมกิจการระหว่างบริษัท เอสซีจี โลจิสติกส์ แมเนจเม้นท์ จำกัด (SCGL) บริษัทย่อยของปูนซิเมนต์ไทย และบริษัท เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ จำกัด (มหาชน) หรือ JWD เพื่อรุกธุรกิจโลจิสติกส์ครบวงจรทั้งคลังสินค้าและการขนส่ง
ซึ่งคำถามที่ตามมาคือ ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือดเช่นนี้ อีเอสอาร์มีจุดแข็งอะไรที่จะใช้เป็นแต้มต่อในการแข่งขัน
“จุดแข็งคือประสบการณ์ เพราะอีเอสอาร์อยู่ในธุรกิจนี้มามากกว่า 20 ปี และอยู่ในหลายภูมิภาคหลายประเทศ ทำให้เรามีจุดแข็งคือมีประสบการณ์ที่หลากหลายและเทคโนโลยีที่ทันสมัย ซึ่งสามารถนำความรู้และประสบการณ์ตรงนั้นมาปรับใช้ได้ ยกตัวอย่าง ถ้าวันนี้มีลูกค้าเดินมาบอกว่าอยากได้โรงงานที่เป็น Robotic 100% เราสามารถบอกไปทางทีมที่เมืองจีนให้เขาส่งผู้เชี่ยวชาญมาได้เลย หรือถ้าลูกค้าอยากใช้พลังงานหมุนเวียน อีเอสอาร์ก็มีทีมทางญี่ปุ่นซึ่งเชี่ยวชาญด้านนี้ โดยไม่ต้องเสียเวลามาทำการศึกษาใหม่”
นอกจาก 4 โครงการข้างต้นแล้ว ภายในระยะเวลา 5 ปี (ระหว่างปี 2566-2570) อีเอสอาร์ตั้งเป้ามีพื้นที่ที่รวมทั้งสร้างเสร็จและกำลังก่อสร้างรวม 2,000,000 ตารางเมตร ด้วยเงินลงทุนประมาณ 1,000 ล้านดอลลาร์ ซึ่งนั่นจะส่งผลให้อีเอสอาร์ครองส่วนแบ่งการตลาดที่ 20-30% ในเมืองไทย
“อีเอสอาร์อาจใหญ่สุดใน Indo-Pacific แต่ในเมืองไทยเราคือน้องใหม่ที่ให้ความเคารพกับผู้ที่อยู่ในตลาดทุกคน และจะค่อยๆ ทำงานของเราไปโดยนำศักยภาพที่มีมาสร้างให้ตลาดมีทางเลือก เกิดการแข่งขัน และนำไปสู่การพัฒนาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โลจิสติกส์ และอุตสาหกรรมในประเทศไทย” หัวเรือใหญ่ของ อีเอสอาร์ ประจำประเทศไทย กล่าวทิ้งท้าย.
