ส่องทิศทางอสังหาฯ ไทย บวก-ลบ กับรัฐบาลสมานฉันท์

สถานการณ์การเมืองไทยที่กำลังจะมีข้อสรุป และมีการเผยโฉมหน้าของคณะรัฐมนตรีเศรษฐา 1 ซึ่งเป็นที่จับตามองของหลายฝ่าย ทั้งนักลงทุน นักธุรกิจ ผู้ประกอบการในทุกอุตสาหกรรมต่างเฝ้ารอ ว่าใครจะเป็นรัฐมนตรีกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจ โดยเฉพาะประเด็นนโยบายด้านเศรษฐกิจ ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดทิศทางแนวทางการบริหารประเทศภายใต้รัฐบาลใหม่ ว่าจะดำเนินไปอย่างไรในอนาคต

อย่างไรก็ดี การควบตำแหน่งของนายกรัฐมนตรีคนที่ 30 ที่รับตำแหน่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังด้วยนั้น กำลังถูกพูดถึงความเหมาะสม แน่นอนว่าในแง่มุมการบริหารงานในฐานะนักธุรกิจที่บริหารงานกลุ่มแสนสิริมาก่อน คงไม่อาจปฏิเสธได้ถึงชื่อชั้นและความสามารถในการบริหาร ทว่า ในฐานะของผู้นำฝ่ายบริหารประเทศเป็นอีกเรื่องที่ต้องขบคิด

แม้ว่าสถานการณ์การเมืองจะเริ่มเป็นรูปเป็นร่าง ซึ่งน่าจะสร้างความพอใจไม่มากก็น้อย เพราะนั่นหมายถึง ประเทศไทยจะเริ่มเข้าสู่กระบวนการขับเคลื่อนเครื่องจักรและฟันเฟืองเศรษฐกิจที่กำลังเริ่มประกอบส่วนเข้าด้วยกัน

กระนั้นแม้ว่าสถานการณ์การเมืองอาจจะเป็นปัจจัยบวกในห้วงยามนี้ แต่ภาพรวมทางเศรษฐกิจของไทยยังต้องเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้าน ทั้งการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ยังไม่เต็มร้อยเปอร์เซ็นต์ การส่งออกที่ยังต้องอาศัยอานิสงส์จากประเทศคู่ค้าเป็นหลัก ภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ดอกเบี้ยค่อยๆ ก้าวสู่ขาขึ้น และดูเหมือนมีเพียงอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทยเท่านั้นที่ดูจะพึ่งพาได้ในเวลานี้

ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ซึ่งหากรวมธุรกิจที่เกี่ยวข้องในห่วงโซ่อุปทานแล้วจะมีมูลค่าตลาดคิดเป็นสัดส่วนกว่า 10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือ GDP ปี 2565 เนื่องจากมีการกระตุ้นให้มีการหมุนเวียนในระบบจำนวนมาก เกิดจากการจ้างงานและสร้างรายได้ ทั้งยังเชื่อมโยงกับภาคธุรกิจอื่น เช่น การก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ การตกแต่งและสถาบันการเงิน

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยมุมมองต่อสถานการณ์ธุรกิจที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2/2566 และทิศทางตลาดในปี 2566-2567 ว่า “ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยใน 2 ไตรมาสแรกยังคงอยู่กับปัจจัยลบต่างๆ ในหลายด้าน ทั้งการฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่เต็มที่ ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่เริ่มจะส่งผลทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนปรับตัวลงแล้ว ภาวะอัตราส่วนหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่าร้อยละ 90 ของ GDP ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ปัจจัยลบเหล่านี้ได้ส่งผลต่อการปรับเปลี่ยนของอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 2 ไตรมาสแรกที่ผ่านมา

โดยอุปสงค์มีการปรับตัวลดลงของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ และยอดขายใหม่ที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังไม่แข็งแรงเท่าที่ควร และยังต้องการมาตรการกระตุ้นที่สำคัญ จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความชัดเจนและตรงจุด ทั้งนี้ ถือเป็นความท้าทายของรัฐบาลใหม่ในการกำหนดนโยบายทางเศรษฐกิจ”

ปัจจัยลบที่รุมเร้ารอบด้าน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยข้อมูลสถานการณ์อุปทานที่อยู่อาศัยไตรมาส 2/2566 ในเรื่องการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ข้อมูลล่าสุดในไตรมาส 1/2566 มีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศรวม 10,087,851 ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันกับปีก่อน โดยเป็นพื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 และอาคารชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 23.6

สถานการณ์อุปสงค์ จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไตรมาส 2/2566 พบว่ามีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 91,0085 หน่วย ลดลงร้อยละ -4.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีก่อนหน้า ที่มีจำนวน 95,285 หน่วย โดยมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 258,149 ล้านบาท โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงร้อยละ -3.8 แต่อาคารชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.6

สิ่งที่น่าสนใจท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังคงอ่อนแรง กลับพบว่า ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 7.51-10 ล้านบาทมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นร้อยละ 16 และระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.4 ในส่วนของที่อยู่อาศัยแนวราบการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทุกระดับราคายกเว้นระดับราคา 7.51-10 ล้านบาท

การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภาพรวมเพิ่มขึ้นเกือบทุกระดับราคา ยกเว้นระดับราคา 2.01-3 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -12.1 แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าเป็นการลดลงในกลุ่มของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ระดับราคา 2.01-0 ล้านสูงถึงร้อยละ -20.2 ขณะที่ห้องชุดมือสองในระดับราคาเดียวกันกลับเพิ่มสูงขึ้นถึงร้อยละ 24.1 โดยห้องชุดระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงขึ้นมากที่สุดคือระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 46.7 เป็นการเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ร้อยละ 52.4 และห้องชุดมือสองในระดับราคาเดียวกันร้อยละ 33.3

ภาพรวมของสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศจะเห็นว่ามีการปรับตัวลดลงทั้งในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ อุปสงค์ และยอดขาย แม้จะมีตัวเลขบางส่วนที่เป็นบวก นั่นเป็นผลจากการผลักดันให้เกิดการโอนจากช่วงเวลาก่อนหน้าของสถาบันการเงินและผู้ประกอบการอสังหาฯ

ทว่า หากเจาะลึกลงไปในบางจังหวัดที่ค่อนข้างมีศักยภาพในตลาดอสังหาฯ เช่น เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น และภูเก็ต ซึ่งเป็นจังหวัดที่มีการเติบโตในหลายๆ ด้านจากรัฐบาลก่อนหน้า โดยเฉพาะการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก ซึ่งก่อให้เกิดการจ้างงาน การย้ายถิ่นฐาน และการขยายตัวของชุมชนเมือง ความหนาแน่นของประชากรในจังหวัดดังกล่าวเพิ่มขึ้น (ทั้งประชากรแฝงเพื่อการศึกษา การทำงาน และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน) ส่งผลให้มีรายได้ต่อหัวของประชากรค่อนข้างสูง โดยเฉพาะระยองและชลบุรี นำมาสู่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะแนวราบ ซึ่งได้ประโยชน์จากราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก

ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวสูง เป็นที่นิยมในจังหวัดหลักที่เป็นเมืองท่องเที่ยว เช่น ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต เพื่อรองรับอุปสงค์ชาวต่างชาติ ซึ่งมีทั้งซื้อและเช่าเพื่อเป็นบ้านพัก/บ้านหลังที่สอง หรือเพื่อการลงทุน (ปี 2565 จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติของ 3 จังหวัดรวมกันมีสัดส่วน 29% ของนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด ขณะที่รายได้มีสัดส่วน 48% ของรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด)

ส่วนอุปสงค์ลูกค้าคนไทยเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญช่วงหลังน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554 ผนวกกับตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเริ่มอิ่มตัว มีการแข่งขันสูง และราคาที่ดินในทำเลศักยภาพปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางหันมาพัฒนาโครงการโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในจังหวัดหลักมากขึ้น โดยปี 2555-2556 สัดส่วนการขออนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมใน 6 จังหวัดหลักสูงสุดเป็นประวัติการณ์เมื่อเทียบกับจังหวัดทั่วประเทศ (ยกเว้นกรุงเทพฯ และปริมณฑล)

ขณะที่วิจัยกรุงศรีมีการประเมินว่าปี 2566-2568 การเปิดตัวโครงการใหม่โดยรวม (บ้านแนวราบและแนวสูง) ใน 6 จังหวัดหลักจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6.5% ต่อปี หรือปีละ 1.9-2.3 หมื่นยูนิต ซึ่งยังคงต่ำกว่าระดับเฉลี่ย 3.6 หมื่นยูนิตในช่วงปี 2561-2562 ขณะที่ยอดขายรวมจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.0% ต่อปี หรือเฉลี่ยปีละ 3.3 หมื่นยูนิต โดยแนวโน้มของที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทมีดังนี้

ธุรกิจบ้านจัดสรรในต่างจังหวัดจะเผชิญแรงกดดันจากการแข่งขันสูงเนื่องจากมีผู้ประกอบการจำนวนมาก โดยผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กมักจะเป็นคนในพื้นที่หรือมีที่ดินสะสมเดิม ส่วนรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีแนวโน้มรุกทำตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น และมีความได้เปรียบด้านการตลาดมากกว่า เนื่องจากผู้บริโภคส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ ภาวะเช่นนี้จะกดดันผู้ประกอบการ SME ทั้งด้านการทำตลาด เงินทุน และต้นทุนดำเนินงาน

ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขายในต่างจังหวัด (พื้นที่หลัก) ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กเป็นกลุ่มทุน/ผู้ประกอบการท้องถิ่นที่มีที่ดินสะสมอยู่เดิม ส่วนใหญ่เน้นทำโครงการคอนโดมิเนียมประเภท Low rise ที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น ส่วนรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีการขยายตลาดมาเปิดขายโครงการแข่งกับผู้ประกอบการท้องถิ่น อย่างไรก็ตาม ธุรกิจยังถูกกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ส่งผลให้นนักลงทุนต่างชาติและนักท่องเที่ยวยังกลับมาไม่เต็มที่ กระทบยอดการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ จึงคาดว่าการแข่งขันเพื่อเพิ่มส่วนแบ่งตลาดของผู้ประกอบการจะรุนแรง ทำให้อัตราการทำกำไรอยู่ในระดับต่ำ โดยเฉพาะผู้ประกอบการายกลาง-เล็กจะเผชิญความเสี่ยงจากส่วนแบ่งตลาดที่ลดลง

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ทั้งจากมุมมองของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และวิจัยกรุงศรีดูจะเป็นไปในทิศทางเดียวกัน ที่แม้จะมีการลดลงของอุปสงค์แต่มีความพยายามที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งยังคงกระจุกอยู่ในพื้นที่สำคัญที่มีการขยายตัวทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว แน่นอนว่าหลังจากนี้คงต้องจับตาดูว่า รัฐบาลใหม่ภายใต้การนำของอดีตผู้บริหารแสนสิริ จะดำเนินไปอย่างไร จะออกนโยบายเอื้อประโยชน์ต่อผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ หรือไม่ แต่เชื่อว่าหลายค่ายในธุรกิจอสังหาฯ ย่อมต้องคาดหวัง.