รีเทลคึกสู้โควิด เพลินนารี่อัพจุดขาย แจส กรีนวิลเลจ ลุยเฟสแรก

ธุรกิจค้าปลีกยุคโควิดอยู่ในช่วงแข่งขันสร้างแรงดึงดูดกำลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มคอมมูนิตี้มอลล์ ทุกค่ายรีบเปลี่ยนวิกฤตเป็นโอกาสในจังหวะที่ผู้คนส่วนใหญ่ลดพฤติกรรมจากการเดินศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หันมาใช้บริการห้างขนาดกลางขนาดเล็ก เพื่อลดความเสี่ยงจากการแพร่ระบาดที่ยังมีผู้ติดเชื้อใหม่และคลัสเตอร์ใหม่ๆ ตลอดเวลา

แน่นอนว่า ความเป็นคอมมูนิตี้มอลล์เปิดโล่ง ลักษณะ Open Air และจำนวนผู้ใช้บริการไม่มาก กลายเป็นจุดขายใหม่ในยุค New Normal บางโครงการประกาศปรับเพิ่มพื้นที่ Free Space และพื้นที่สีเขียวรับมาตรการ Social Distancing มากขึ้น ขณะที่บางโครงการปรับภาพลักษณ์ พลิกจุดขายขยายฐานลูกค้ากว้างขึ้นด้วย

อย่างล่าสุด กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์อัลไล (ALLY Leasehold Real Estate Investment Trust) ของบริษัท เค.อี. รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในเครือ เค.อี. กรุ๊ป ตัดสินใจปรับ Positioning โครงการ เพลินนารี่ มอลล์ วัชรพล ช้อปปิ้งมอลล์ จากเดิมเน้นภาพลักษณ์ช้อปปิ้งมอลล์สไตล์สวนสนุก คอนเซ็ปต์ Amusement Experience Shopping Mall ตกแต่งด้วยรูปปั้นหมีตัวใหญ่ในอิริยาบถต่างๆ ตามจุดต่างๆ ให้ลูกค้าเช็กอินทุกมุม โดยนำรูปปั้นหมีทั้งหมดออกจากโครงการ เพิ่มร้านค้าและร้านอาหาร เพื่อขยายฐานกลุ่มครอบครัวให้ชัดเจนมากขึ้น เช่น ร้านสะดวกซื้อสินค้าอุปกรณ์จำเป็นภายในบ้าน “มิสเตอร์ดีไอวาย”

อันที่จริง เพลินนารี่มอลล์เป็นโครงการค้าปลีกในเครือบริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่ง พัชรี โกวิทจินดาชัย หลานสาวของสิริลักษณ์ โกวิทจินดาชัย ซีอีโอปริญสิริ ชิมลางลงทุนกว่า 1,000 ล้านบาท ผุดโครงการเมื่อปลายปี 2557 โดยหวังต่อยอดจากการเปิดโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมบนทำเลเส้นถนนวัชรพลเกือบ 100 ไร่ เพราะบริเวณดังกล่าวเป็นจุดเชื่อมต่อถนนหลายเส้นทาง มีโครงการที่อยู่อาศัยกว่า 20,000 ยูนิต จำนวนประชากรกว่า 100,000 คน และยังไม่มีแหล่งช้อปปิ้งที่ตอบโจทย์ครบวงจร

พัชรีพยายามสร้างความแตกต่างด้านไลฟ์สไตล์ ทั้งบรรยากาศการตกแต่ง ร้านค้า และอีเวนต์ต่างๆ โดยดึงร้านแบรนด์ดังเข้ามาจำนวนมาก เช่น สตาร์บัคส์ สเวนเซ่นส์ ชาบูชิ คาสะ (Kasa) โตไก (Tokhai) วีรสุ คอนเนค แอนด์ วิสต้าคาเฟ่ ทอมส์ เลย์ คัท บางหวาน ออริกาโน อีทเทอรี่ มี “เพลินแลนด์” สวนสนุกติดแอร์ในร่มที่ใหญ่ที่สุดในย่านวัชรพล และดึง “วิว” เยาวภา บุรพลชัย อดีตนักเทควันโด ฮีโร่เหรียญทองแดงโอลิมปิกเกมส์ 2004 “เอเธนส์เกมส์” เข้ามาเปิดโรงเรียนสอนเทควันโด “วิว เทควันโด อคาเดมี” รวมทั้งอัดอีเวนต์เจาะกลุ่มเด็กๆ เช่น การเต้นคัฟเวอร์กับกิจกรรมเพลินนารี่ แดนซ์ คอนเทสต์

แต่บริษัทต้องฟันฝ่าอุปสรรคและเจอภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวหลายรอบ จนกระทั่งปี 2562 กลุ่มปริญสิรินำโครงการเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ บัวหลวง เค.อี. รีเทล หรือ BKER ของกลุ่ม เค.อี. กรุ๊ป เมื่อปี 2562 เพื่อให้กองทรัสต์ฯ เข้ามาบริหารสินทรัพย์ระยะยาว ทั้งการหาผู้เช่า จัดสรรพื้นที่ร้านค้า ดึงดูดลูกค้า และดูแลทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี

ขณะเดียวกัน เค.อี. กรุ๊ป กำลังพยายามปลุกปั้นกองทุนรีท คอมมูนิตี้ มอลล์ โดยวาดหวังให้ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์มีการบริหารจัดการที่มีศักยภาพ เพราะมองว่า ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่อาจชะลอตัวและโดนดิสรัปต์จากธุรกิจค้าขายออนไลน์ ส่วนคอมมูนิตี้มอลล์ยังมีโอกาสเติบโต เนื่องจากเทรนด์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่เน้นความเป็นไลฟ์สไตล์มากขึ้น ทั้งการเลือกร้านอาหาร เครื่องดื่ม บริการ คลินิก ฟิตเนส

ในเวลานั้น เค.อี. กรุ๊ป ร่วมกับกองทุนบัวหลวง BKER สามารถสร้างแรงดึงดูดกลุ่มคอมมูนิตี้หลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็นเดอะเทอร์เรซ (The Terrace) 3 แห่ง คือ รามคำแหง รังสิต และราชพฤกษ์ เดอะ ซีน (Scene) ทาวน์อินทาวน์ เพลินนารี่ มอลล์ (Plearnary Mall) อมอรินี่ (Amorini) แอมพาร์ค (I’m Park) จุฬา 22

เมื่อรวมกับคอมมูนิตี้ มอลล์ ของ เค.อี. กรุ๊ป อีก 3 แห่ง ได้แก่ เดอะคริสตัล สาขาราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ และเอกมัย-รามอินทรา มีมูลค่าสินทรัพย์รวมถึง 11,000 ล้านบาท เนื้อที่รวม 1.5 แสนตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม บริษัท เค.อี. รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ต้องการขยายพอร์ตการบริหารสินทรัพย์ เพื่อสร้างรายได้และผลกำไร จึงประกาศรีแบรนด์เปลี่ยนชื่อใหม่เมื่อต้นปี 2564 จาก BKER เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY Leasehold Real Estate Investment Trust) เน้นภาพลักษณ์ตามชื่อ ALLY คือ ความเป็นพันธมิตรกับทุกฝ่าย ทั้งเจ้าของสินทรัพย์ นักลงทุนและลูกค้า

ที่สำคัญ ปรับนโยบายการลงทุน นอกจากทรัพย์สินหลัก ได้แก่ คอมมูนิตี้มอลล์ ห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้า และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์อื่นๆ (Core component) ยังสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ (Non-core component) เช่น ศูนย์ประชุม อาคารสำนักงาน อาคารพาณิชย์ ศูนย์แสดงสินค้า โกดังหรือพื้นที่เก็บสินค้า อาคารจอดรถ ตลาดค้าส่ง/ค้าปลีก สัดส่วน 75:25 โดยช่วงครึ่งปีแรกนี้วางแผนขยายพอร์ตการลงทุนอีก 3 โครงการ และตั้งเป้าเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ 3 เท่าภายใน 5 ปี จากปัจจุบันมีศูนย์การค้าภายใต้การบริหารของ ALLY จำนวน 10 แห่ง มูลค่ามากกว่า 12,000 ล้านบาท

ประกอบด้วย คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ (CDC) เดอะ คริสตัล เอกมัย-รามอินทรา (TC) เดอะ คริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์ (TCR) อมอรินี่ รามอินทรา (Amorini) แอมพาร์ค จุฬา (I’m Park) เพลินนารี่ มอลล์ วัชรพล (Plearnary) สัมมากร เพลส รามคำแหง (ฝั่งตะวันตก) (SPRM) สัมมากร เพลส รังสิต (SPRS) สัมมากร เพลส ราชพฤกษ์ (SPRP) และเดอะ ซีน ทาวน์ อิน ทาวน์ (The Scene)

นอกจากกลุ่ม เค.อี. กรุ๊ป ที่เร่งเดินหน้าขยายพอร์ตการลงทุนรีเทลโปรเจกต์ ยังมีกลุ่มเจมาร์ทที่ลุยเปิดคอมมูนิตี้มอลล์แห่งใหม่ JAS GREEN VILLAGE – KUBON ย่านถนนรามอินทรา ภายใต้คอนเซ็ปต์ “Green Neighborhood” เน้นพื้นที่สีเขียว และต้นไม้ขนาดใหญ่ โดยขณะนี้เผยโฉมเฟสแรกและจะเปิดครบทุกโซนในเดือนตุลาคมนี้

สุพจน์ สิริกุลภัสสร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) ในเครือบริษัท เจมาร์ท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า JAS GREEN VILLAGE – KUBON ต้องการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ผู้ชื่นชอบธรรมชาติและต้องการความครบครันในที่เดียวของคนยุคใหม่ โดยมีพื้นที่สีเขียวมากกว่า 50-80% รูปแบบ Open-Air Lifestyle Mall ขนาดที่ดิน 30 ไร่

ภายในโครงการแบ่งพื้นที่ 3 โซนหลัก คือ Convenience zone, Garden zone, และ Cozy zone ประกอบด้วย ศูนย์อาหาร ร้านอาหารชื่อดัง ร้านค้าแฟชั่น ศูนย์บริการความงาม สถาบันการศึกษา ฟิตเนส ซูเปอร์มาร์เก็ต โฮมออฟฟิศ สวนสาธารณะ ปั๊มน้ำมันคาลเท็กซ์ เอาต์เล็ต Singer Flagship Store แห่งแรกในประเทศไทย พื้นที่ 2,000 ตารางเมตร ร้าน Mr. DIY ขนาดใหญ่กว่า 1,000 ตารางเมตร และโซน Senior Live by JAS Asset บริการสำหรับผู้สูงวัย ซึ่งเป็นธุรกิจใหม่ของบริษัท เพื่อตอบรับการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุของประเทศไทย

ตามแผน บริษัทเริ่มเปิดให้บริการเฟสแรกแล้วเมื่อเดือนธันวาคม 2563 ได้แก่ โซนสถานีบริการน้ำมันคาลเท็กซ์และร้านอาหารภายในสถานีบริการ ร้านเคเอฟซี รูปแบบสแตนด์อโลนและไดร์ฟทรู หลังจากนั้นจะทยอยเปิดโซนอื่นจนครบทุกพื้นที่ โดยเน้นรองรับกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อหลัก คือ กลุ่มผู้อยู่อาศัยย่านรามอินทรา คู้บอน หทัยราษฎร์ คลองสามวา มีนบุรี นิมิตใหม่ จำนวนมากกว่า 82,000 หลังคาเรือน

สุพจน์กล่าวว่า แจส กรีนวิลเลจ คู้บอน เป็นคอมมูนิตี้มอลล์สาขาที่ 5 ของบริษัทที่มีพื้นที่พัฒนาใหญ่ที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับ 4 สาขาก่อนหน้า ได้แก่ JAS URBAN (ศรีนครินทร์) The JAS (วังหิน) The Jas (รามอินทรา) และโครงการ JAS Village Amata-Chonburi โดยมั่นใจว่าจะเป็นกลุ่มสร้างการเติบโตในปี 2564 ตามเป้าหมาย 20% เนื่องจากทิศทางรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ในโครงการต่างๆ จะกลับมาฟื้นตัว ประกอบกับธุรกิจจะรับรู้โครงการ JAS Village Amata-Chonburi เข้ามาเต็มปีและมีธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเข้าเพิ่มเติม ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ล้วนสนับสนุนภาพรวมธุรกิจปรับตัวดีขึ้น

ทว่า เหนือสิ่งอื่นใดยังขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจของประเทศและมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อที่ทางการอัดฉีดอย่างเข้มข้น ตั้งแต่ยุทธการเราเที่ยวด้วยกัน คนละครึ่ง เราชนะจนถึง “เรารักกัน” แต่กลยุทธ์ทั้งหมดของรัฐบาลจะบรรลุเป้าหมายหรือล้มเหลว ไม่เกินเดือนสองเดือนรู้ผลลัพธ์แน่