ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในจุดต้องปรับทิศทางครั้งใหญ่ โดยเฉพาะเมื่อตลาดจีนที่เคยแห่เข้ามาซื้อเก็งกำไร หายไปเกือบทั้งหมด บวกกับปัญหาหนี้ครัวเรือนในกลุ่มคนไทยเพิ่มสูงขึ้น หลายบริษัทเร่งหาเรียลดีมานด์ เบรกโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ บางบริษัทหนีจากตลาดบนหันไปลุยบ้านราคากลางถึงล่าง แต่ดูเหมือนยักษ์ใหญ่อย่าง “พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค” กลับมอง “บ้านราคาแพง” ยังเป็นโอกาสดีมาก ประกาศเตรียมเปิดตัวคฤหาสน์หรูติดทะเลสาบร้อยไร่ย่านแจ้งวัฒนะ เจาะกลุ่มเศรษฐีแบบจัดเต็ม
ขณะเดียวกัน วางแผนปี 2563 เปิดโครงการบ้านอีก 12 โครงการ มูลค่ารวม 18,560 ล้านบาท เพื่อผลักดันยอดขายและกำไร หลังจากปี 2562 โกยกำไรทำสถิติสูงสุดในรอบ 16 ปี นับจากปี 2546 ที่มีกำไร 1,156 ล้านบาท เฉพาะ 9 เดือนแรกของปี 2562 ทำกำไรแล้ว 1,488 ล้านบาท
ชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF กล่าวว่า ปีที่ผ่านมา แม้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบจากหลายๆ ปัจจัย แต่บริษัทยังมีผลประกอบการที่ดี และปีนี้เดินหน้าสร้างความเข้มแข็งทั้งการทำกำไรและการลดภาระหนี้ รวมทั้งรักษาอัตราการเติบโตทั้งจากการดำเนินงานปกติและโครงการร่วมทุนกับพันธมิตรต่างประเทศ ซึ่งมีแผนร่วมมือกันพัฒนาโครงการในระยะยาว 3 ราย คือ กลุ่มฮ่องกงแลนด์ กลุ่มซูมิโตโม ฟอเรสทรี และเซกิซุย เคมิคอล ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่
โครงการแรกเป็นโครงการร่วมทุนกับฮ่องกงแลนด์ มูลค่ารวม 13,500 ล้านบาท ได้แก่ เลค เลเจ้นด์ (Lake Legend) บ้านเดี่ยวย่านแจ้งวัฒนะ จะเปิดในเดือนมีนาคมนี้ เน้นทะเลสาบขนาดใหญ่และเป็นบ้านที่บริษัทไม่เคยทำมาก่อน ระดับสูงกว่าแบรนด์ “มาสเตอร์พีซ” เจาะกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์ ระดับราคาตั้งแต่ 20 กว่าล้านบาทขึ้นไป สูงสุดประมาณ 60 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าโครงการรวม 5,200 ล้านบาท
อีกโครงการ เลค เลเจ้นด์ บางนา-สุวรรณภูมิ เนื้อที่ 200 ไร่ มูลค่าโครงการ 8,300 ล้านบาท เป็นบ้านติดทะเลสาบ เนื้อที่ทะเลสาบมากถึง 100 ไร่ ถือเป็นทะเลสาบขนาดใหญ่ที่แทบไม่มีแล้วในปัจจุบัน จะเปิดประมาณช่วงไตรมาส 4
สำหรับกลุ่มซูมิโตโมฯ หลังจากจับมือกันพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ไฮเฮอริเทจ ทองหล่อ มูลค่า 6,000 ล้านบาทแล้ว ปีนี้บริษัทและซูมิโตโมฯ จะร่วมกันพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว “ซูมิโตโม ฟอเรสทรี” โดยบริษัทถือหุ้น 51% ซูมิโตโมฯ 49% เพื่อเจาะทำเลราชพฤกษ์ตัดใหม่ จำนวน 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,900 ล้านบาท คาดเปิดตัวช่วงกลางปีนี้
ขณะที่กลุ่มเซกิซุย เคมิคอล ปีที่ผ่านมามีการร่วมมือกันบุกตลาดบ้านเดี่ยว 4 ทำเล ได้แก่ กรุงเทพกรีฑา รามคำแหง แจ้งวัฒนะ และรัตนาธิเบศร์ ปีนี้จะขยายเพิ่มอีก 1 โครงการ ย่านสุขุมวิท 77 รวมทั้ง 5 ทำเล มูลค่าเม็ดเงินลงทุนรวม 3,100 ล้านบาท
ทั้งนี้ ตามแผนการดำเนินงานปี 2563 บริษัทวางเป้าขายไว้ที่ 18,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 10,000 ล้านบาท โครงการร่วมทุน 1,500 ล้านบาท คอนโดมิเนียมในประเทศ 4,500 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมประเทศญี่ปุ่น 2,000 ล้านบาท
ส่วนแผนเปิดโครงการใหม่อีก 12 โครงการ มูลค่ารวม 18,560 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยว 10 โครงการ มูลค่า 17,110 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 2 โครงการ มูลค่า 1,450 ล้านบาท ซึ่งเป็นแนวราบทั้งหมด เพราะเป็นตลาดที่ยังเติบโต แต่จะไม่เปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ เนื่องจากปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวมาก ยังมีซัปพลายเหลืออยู่มาก ทั้งสต็อกของบริษัทและสต็อกในภาพรวมตลาดด้วย
“บ้านแพงยังเป็นโอกาสที่ดี บ้านราคา 20-30 ล้าน เป็นโอกาสในทางการตลาด ซึ่งพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคมีจุดแข็ง คือซื้อที่ดินได้ราคาถูก สามารถทำบ้านที่เหมาะสมได้ หากไปดูคู่แข่งซื้อที่ดินราคาแพง เนื้อที่นอกบ้านจะน้อยมาก แต่ของเราได้เนื้อที่มาก อย่างโครงการแจ้งวัฒนะ ต้นทุนที่ดินประมาณ 8 ล้านบาท กรุงเทพกรีฑา 4 ล้านบาท หรืออ่อนนุช 4-5 ล้านบาท เทียบกับปัจจุบันพุ่งไปแล้ว 8-10 ล้าน บ้านเดี่ยวหลายโครงการบริษัทสามารถขุดทะเลสาบได้ขนาดใหญ่ ได้ทะเลสาบร้อยไร่ ทำบ้านแพงและมีทะเลสาบ เวลานี้ทำไม่ได้แล้ว”
ขณะเดียวกัน ตัวบ้านเน้นการพัฒนาสินค้าให้รองรับกับความต้องการของลูกค้ามากขึ้น เช่น การพัฒนาบ้านป้องกันฝุ่น PM2.5 นอกจากการนำเทคโนโลยีจากญี่ปุ่นมาใช้กับบ้านในโครงการร่วมทุนกับ เซกิซุย เคมิคอลแล้ว ยังร่วมกับเอสซีจีพัฒนาระบบกรองอากาศป้องกันฝุ่น PM2.5 ทำงานร่วมกับระบบระบายอากาศ ติดตั้งในโครงการบ้านเดี่ยวทุกแบรนด์ ทุกระดับราคา และติดตั้งเครื่องปรับอากาศกรองฝุ่น PM2.5 ในโครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ, เลค เลเจ้นด์, เพอร์เฟค เพลส และ เพอร์เฟค พาร์ค
ด้านนายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ให้รายละเอียดเกี่ยวกับ 12 โครงการใหม่ จะเน้นคอนเซ็ปต์ “บ้านในเมือง” ไม่ใช่บ้านชานเมือง หรือขอบเมืองในอดีตอีกแล้ว
“โลเคชั่นหลักของโครงการ เช่น แจ้งวัฒนะ รามคำแหง สุขุมวิท 77 รัตนาธิเบศร์ กรุงเทพกรีฑา แต่ก่อนเคยอยู่ขอบเมือง เวลาผ่านไปนานสิบปี บางโลเคชั่นนาน 20 ปี ความเจริญคืบคลานเข้าไปล้อมรอบโลเคชั่น หลายโครงการมีศูนย์การค้าเข้าไปเปิด”
ที่เห็นชัดเจน คือสุขุมวิท 77-สุวรรณภูมิ ซึ่งพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เผยโฉมโครงการครั้งแรกเมื่อปี 2540 ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง และจากโครงการเดียวเนื้อที่ 80 กว่าไร่ ปัจจุบันขยายรวม 10 กว่าโครงการ พื้นที่เกือบ 1,000 ไร่ ตัวโครงการไม่ได้ไปไหน แต่ความเป็นเมืองขยายเข้าไป ทั้งห้างโรบินสันไลฟ์สไตล์ โรงแรม สนามบินสุวรรณภูมิ และจะมีการขยายเฟส 2 ทางด้านทิศเหนือ มีรถไฟฟ้าทั้งแอร์พอร์ตลิงก์และสายสีส้มขยายเข้ามาใกล้ๆ ทำให้โครงการจากบ้านขอบเมืองกลายเป็นบ้านในเมืองทันที
เช่นเดียวกับทำเลรัตนาธิเบศร์ ซึ่งในอดีตเมื่อสิบกว่าปีก่อนต้องเดินทางข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเหมือนไกลมาก แต่บริษัทขยายไปเรื่อย ล่าสุดพอร์ตโครงการย่านรัตนาธิเบศร์รวมแล้วมากกว่า 1,000 ไร่ พร้อมๆ กับความเจริญต่างๆ ทั้งศูนย์การค้าและระบบขนส่งมวลชน
โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงเชื่อมต่อทั้งรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งเริ่มเปิดทดลองให้ประชาชนใช้บริการส่วนต่อขยาย (หัวลำโพง-ท่าพระ) จำนวน 5 สถานี ส่วนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงต่อขยาย (เตาปูน- ท่าพระ) ที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง บริเวณสถานีเตาปูน มีกำหนดเปิดให้บริการภายในเดือน มี.ค. 63 และรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง บริเวณสถานีศูนย์ราชการนนทบุรี (ใกล้แยกแคราย) คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2564 เปลี่ยนสภาพทำเลเป็นบ้านในเมือง
แน่นอนว่า การพลิกเปลี่ยนจากตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งกูรูหลายสำนักต่างประเมินเช่นเดียวกันว่า ช่วง 1-2 ปีข้างหน้าไม่ใช่ยุคคอนโดมิเนียมอีกต่อไป แต่ “บ้านเดี่ยว” จะกลายเป็นพระเอกขี่ม้าขาวและเป็นพระเอกระดับเศรษฐีด้วย ซึ่งพร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟคมั่นใจและกำลังพิสูจน์ว่าเกมใหม่รอบนี้จะได้ผลลัพธ์ตามเป้าหรือไม่
ที่สำคัญ คฤหาสน์ริมทะเลสาบร้อยไร่จะโดนใจกลุ่มเป้าหมาย ไม่เกิน 3 เดือนแรกเห็นตัวเลขแน่
กทม. ปลุก 10 ทำเล ขยายเมืองในอนาคต
ขณะที่ความเป็นเมืองขยายตัวมากขึ้น ล่าสุด กรุงเทพมหานคร (กทม.) ประกาศปรับเปลี่ยนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร โดยเป็นการปรับปรุงครั้งที่ 4 จากผังเมืองรวมที่ประกาศใช้เมื่อปี 2556 เพื่อให้สอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาระบบขนส่งมวลชน และแผนแม่บทการพัฒนาเมืองในอนาคต โดยจะนำเสนอต่อคณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพฯ กรมโยธาธิการและผังเมืองของอนุกรรมการผังเมืองจังหวัด กรุงเทพมหานคร และคณะกรรมการผังเมืองจังหวัด กรุงเทพมหานคร เพื่อปิดประกาศให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียยื่นคำร้องภายใน 90 วัน จากนั้นเสนอคำร้องต่อคณะกรรมการพิจารณาและประกาศใช้ภายในปี 2564
การปรับเปลี่ยนครั้งล่าสุดจะเพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน เนื่องจากปรับเกณฑ์การใช้ประโยชน์ เช่น เปลี่ยนจากพื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และจากปานกลางเป็นหนาแน่นมาก หรือเป็นพื้นที่เชิงพาณิชยกรรม โครงการขนาดใหญ่สามารถเพิ่มพื้นที่ได้ โดย กทม. คาดการณ์จะมีการเปลี่ยนแปลงใน 10 ทำเลหลัก ประกอบด้วย
๐ ถนนวิภาวดีรังสิต ถนนแจ้งวัฒนะ มีการปรับรองรับรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) และสีชมพู (แคราย-มีนบุรี)
๐ ถนนพหลโยธิน แจ้งวัฒนะ รามอินทรา เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีชมพู
๐ ถนนวิภาวดีรังสิต พหลโยธิน รัชดาภิเษก เขตจตุจักร เชื่อมต่อสถานีรถไฟสายสีแดง, สีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และสีเขียว (หมอชิต-คูคต)
๐ ถนนรามอินทรา ประดิษฐ์มนูธรรม นวมินทร์ เสรีไทย รามคำแหง และลาดพร้าว เพื่อรองรับการใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี), สายสีน้ำตาล (แคราย-บึงกุ่ม), สาย สีเทา (วัชรพล-ท่าพระ), สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยมีนบุรี) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)
๐ บริเวณศูนย์ชุมชนเมืองมีนบุรี รองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีส้ม เพื่อเป็นศูนย์กลางธุรกิจในย่านนั้น (CBD) เพราะเป็นจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีชมพู
๐ บริเวณผังต่อเนื่องจากศูนย์กลางการคมนาคมมักกะสัน ถนนรัชดาภิเษก สุขุมวิท รองรับการขยายตัวของย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางรองจากใจกลางเมือง
๐ ถนนศรีนครินทร์ ปรับรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ในเขตสวนหลวง
๐ ถนนศรีนครินทร์และถนนบางนา-ตราด รองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)
๐ บริเวณศูนย์ชุมชนชานเมืองลาดกระบัง เพื่อส่งเสริมการเป็นศูนย์ชุมชนชานเมือง ด้านตะวันออกของกรุงเทพฯ
๐ พื้นที่บริเวณตลิ่งชัน ทวีวัฒนา และบางแค รองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย), สายสีเขียว (บางหว้า-คูคต), สายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) ทำให้เกิดการพัฒนาศูนย์กลางชุมชนชานเมืองตลิ่งชัน
