แรงกดดันภาคอสังหาฯ ทำแบงก์ชาติผ่อนปรน LTV

มาตรการ LTV คือ ยาแรงที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้โดยมุ่งหวังว่า จะเป็นการป้องปรามความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในระบบ โดยเฉพาะปัญหาทางการเงินของภาคครัวเรือน เมื่อแบงก์ชาติเล็งเห็นว่าการเกิดใหม่ของโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น อีกทั้งจำนวนยูนิตที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดยังไม่ถูกดูดซับออกไปเท่าที่ควร ทำให้ปริมาณที่อยู่อาศัยไทยเข้าสู่ภาวะล้นตลาด

แม้การประกาศใช้หลักเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ของแบงก์ชาติจะมีเหตุผลอันสมควรแล้วก็ตาม ทว่า ตลอดระยะเวลาเกือบ 10 เดือน อสังหาฯ ภาคเอกชนต่างโอดครวญและเรียกร้องเป็นเสียงเดียวกัน ให้ภาครัฐผ่อนปรนหรือเลื่อนเวลาในการบังคับใช้มาตรการดังกล่าวออกไป

โดยอ้างเหตุผลว่า มาตรการดังกล่าวจะเป็นต้นเหตุให้เศรษฐกิจโดยเฉพาะภาคอสังหาฯ เข้าสู่ภาวะชะลอตัว ซึ่งภาคอสังหาฯ มีบทบาทสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจของไทยไม่น้อย และจะทำให้ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยหรือบ้านหลังแรกเป็นไปได้ยากขึ้น

เสียงเรียกร้องและข้อเสนอถูกส่งไปยังกระทรวงการคลังและธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อให้พิจารณาถึงผลเสียที่จะตามมาในอนาคต ซึ่งน่าแปลกที่ภาคเอกชนไม่ได้เห็นหรือย้อนกลับมาพิจารณาความเป็นจริงที่ว่า จำนวนที่อยู่อาศัยในตลาดขณะนั้นมีปริมาณมากเกินความจำเป็นเพียงใด

เพราะนักวิเคราะห์ด้านอสังหาฯ จำนวนไม่น้อยแสดงความเห็นต่อสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ในปัจจุบันว่า อสังหาฯ ไทยอยู่ในช่วงโอเวอร์ซัปพลายโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวตั้ง และการที่แบงก์ชาติมีมาตรการยาแรงเช่นนั้นถือได้ว่าเป็นการแก้ปัญหาเชิงระบบที่เหมาะสมแล้ว ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เคยเปิดเผยภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปี 2562 พบว่า มีที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศ 2.2 แสนหน่วย

อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่าภาครัฐจะทานต่อเสียงเรียกร้องของภาคเอกชนต่อไปอีกไม่ไหว เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV ด้วยหวังว่าการอ่อนลงของแบงก์ชาติจะช่วยให้สถานการณ์ภาคอสังหาฯ ไทยฟื้นตัวได้ หลังจากที่มาตรการ LTV กลายเป็นตัวการสำคัญทำให้ธุรกิจอสังฯ หาซบเซาดังเช่นที่หลายฝ่ายเคยให้ความเห็น และแม้ว่าหลังจากใช้หลักเกณฑ์ LTV ผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจะไม่ใช่ประชาชนที่ซื้อบ้านหลังแรก แต่กลับเป็นนักเก็งกำไร เพราะตัวเลขบัญชีสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ในช่วง 11 เดือนแรกปี 2562 ยังขยายตัวได้ 5.6 เปอร์เซ็นต์

กระนั้นแบงก์ชาติได้นำความคิดเห็นจากทุกภาคส่วนมาพิจารณาและติดตามสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง และมีการผ่อนปรนบางมาตรการ เช่น เดือนสิงหาคม 2562 แบงก์ชาติ ผ่อนปรนการกู้ร่วมกรณีที่ผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น

กระทั่งครั้งนี้ รณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศปรับหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ LTV เพิ่มเติม เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้น และช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย

โดยหลักเกณฑ์ที่มีการปรับใหม่คือ กรณีที่บ้านหลังแรกมีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน และยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10 เปอร์เซ็นต์ ของมูลค่าหลักประกัน เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต่อการเข้าอยู่อาศัย เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม และกำหนดให้วางเงินดาวน์น้อยลงจาก 20 เปอร์เซ็นต์ เป็น 10 เปอร์เซ็นต์

และกรณีที่สอง สำหรับผู้กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 หากผู้กู้มีวินัยในการผ่อนชำระในสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี จากเดิมที่เคยกำหนดไว้ 3 ปี ต้องมีเงินดาวน์ 10 เปอร์เซ็นต์

การผ่อนปรนของแบงก์ชาติน่าจะมีส่วนสำคัญที่ช่วยให้ประชาชนที่กำลังอยู่ในช่วงเวลาของการตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรกปลงใจได้ง่ายขึ้น

อีกทั้งการที่แบงก์ชาติยังเห็นว่าการผ่อนปรนครั้งนี้ยังไม่เหมาะสมที่จะยกเลิกเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 และยังคงเงื่อนไขสำคัญอยู่ นั่นเป็นเพราะแบงก์ชาติพบว่าการกู้สัญญาที่ 2 นั้น เป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรสูงกว่า 50 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นไปด้วย สร้างผลกระทบต่อผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง

นอกจากนี้ แบงก์ชาติยังปรับหลักเกณฑ์เงินกองทุนที่ต้องดำรงสำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และการกู้สร้างบ้านบนที่ดินปลอดภาระ เพื่อสนับสนุนให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้กู้กลุ่มดังกล่าวมากขึ้น

คงต้องจับตาดูกันต่อไปว่า หลังการผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV ของแบงก์ชาติ และประกาศใช้ไปแล้วนั้นจะช่วยให้สถานการณ์ของภาคอสังหาฯ ไทยที่กำลังซบเซามีชีวิตชีวามากขึ้นหรือไม่ เมื่อหลายฝ่ายยังให้ความเห็นและคาดการณ์ว่า เศรษฐกิจไทยปีหนูยังต้องเหนื่อยกันอีก

แม้ว่าภาคอสังหาฯ จะไม่ใช่ฟันเฟืองหลักที่ทำให้เครื่องจักรทางเศรษฐกิจของประเทศเดินหน้าไปได้ ทว่าการที่มีเม็ดเงินหมุนสะพัดอยู่ในระบบ น่าจะเป็นตัวช่วยผลักดันให้สถานการณ์ทางเศรษฐกิจภายในประเทศดีขึ้นบ้าง

เพราะหลังจากแบงก์ชาติประกาศใช้มาตรการ LTV เมื่อเมษายน ปี 2562 มีการเปิดเผยข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ว่า รายได้ของ 16 บริษัทในธุรกิจอสังหาฯ ตั้งแต่ต้นปี 2562 มีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส

แม้ว่ามาตรการ LTV จะไม่ใช่จำเลยในกรณีนี้เสียทีเดียว เมื่อสถานการณ์เศรษฐกิจโลกต่างประสบกับภาวะชะลอตัว ทั้งปัจจัยจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีน การชะลอตัวของเศรษฐกิจไทย และหนี้ครัวเรือนของไทยที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ปัจจัยเหล่านี้ที่ควบรวมและส่งผลให้กำลังซื้อของภาคอสังหาฯ ชะลอตัวลงอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ จนส่งผลให้หลายสำนักวิเคราะห์เศรษฐกิจ ต่างมองไปในทิศทางเดียวกันว่า ธุรกิจอสังหาฯ ในปีหนูนี้น่าจะยังคงซบเซาต่อไป

อีกนัยหนึ่งที่น่าขบคิดคือ การวิเคราะห์ในแง่ลบอาจเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้แบงก์ชาติหันกลับมาพิจารณาเรื่องการผ่อนปรนมาตรการ LTV ใหม่อีกครั้ง แม้จะประกาศใช้ไปได้เพียง 10 เดือน

แน่นอนว่านอกจากประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยจริงได้รับประโยชน์จากการผ่อนปรนหลักเกณฑ์นี้แล้ว ผู้ที่ได้รับประโยชน์อีกฝ่ายคือผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่น่าจะใจชื้นขึ้นมาได้บ้าง เมื่อหลักเกณฑ์ดังกล่าวจะมีส่วนช่วยให้ยูนิตที่คงค้างเหลือขายในมือถูกซับออกไปได้บ้าง

แม้ว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่จะเริ่มหันไปเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น ก่อนหน้านี้แทบทุกค่ายต่างเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวตั้งด้วยกันทั้งสิ้น โดยไม่ได้ไตร่ตรองอย่างถ้วนถี่ว่าปริมาณของซัปพลายที่อยู่ในตลาดบนพื้นที่นั้นๆ มีจำนวนเท่าใด และมีโอกาสมากน้อยเพียงใดที่ทำเลแนวรถไฟฟ้าจะยังเป็นที่ต้องการของตลาดตลอดไป

โดย พชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในปีที่ผ่านมาถือเป็นปีแห่งการปรับฐานของตลาดที่อยู่อาศัยจากการใช้เกณฑ์ LTV ใหม่ที่เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้กดดันตลาดอสังหาฯ พอสมควร ทำให้ตลาดบ้านสัญญาที่ 2 แนวราบและแนวสูงลดลงถึง 14 เปอร์เซ็นต์

เชื่อว่าหลังแบงก์ชาติผ่อนปรนหลักเกณฑ์แล้ว น่าจะส่งผลให้ยอดซื้อบ้านสัญญาที่ 2 กลับมาเป็นบวกได้ประมาณ 2 เปอร์เซ็นต์ รวมถึงยอดการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีโอกาสเติบโตจากช่วงปีก่อนด้วย

การผ่อนปรนของแบงก์ชาติในมาตรการดังกล่าวที่ลดวงเงินดาวน์ลงไปเพียง 10 เปอร์เซ็นต์ น่าจะเป็นเรื่องดี เพราะเท่ากับเป็นการสนับสนุนให้ประชาชนได้ออมเงินก่อนจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยไม่ได้หวังพึ่งพิงสินเชื่อจากธนาคารทั้ง 100 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งอาจจะส่งผลดีต่อภาระหนี้ครัวเรือนให้มีความเสี่ยงลดลงด้วย