เฮือกสุดท้ายของอสังหาฯ ตัวแปรพลิกเศรษฐกิจไทย?

ต้องเรียกว่าสถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในศักราชนี้ “หืดขึ้นคอ” กันเลยทีเดียวสำหรับผู้ประกอบการธุรกิจที่อยู่อาศัย เพราะผลกระทบแง่ลบจากเศรษฐกิจโลกที่แผ่เข้ามาปกคลุมประเทศไทยอย่างยาวนาน นับตั้งแต่สงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกาอุบัติ

และไม่ใช่เพียงแค่อิทธิพลจากสงครามการค้าเท่านั้น ความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ แม้จะได้รัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้งแล้วก็ตาม หลายมูลเหตุปัจจัยที่ส่งผลให้ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นและไม่ใช้จ่ายเงินเข้าสู่ระบบเท่าที่ควร

ไตรมาสสุดท้ายของแต่ละปีจะเป็นช่วงเวลาที่อุดมไปด้วยบรรยากาศการจับจ่ายใช้สอย ความคึกคักที่มักปรากฏให้เห็นจนชินตา กลายเป็นภาพอดีตและถูกแทนที่ด้วยบรรยากาศความหงอยเหงาเศร้าซึม ไม่เว้นแม้แต่มหกรรมยานยนต์ที่ปกติจะสร้างสีสันในช่วงปลายปี ทว่าปีนี้ทุกอย่างกลับแสดงผลในทางตรงกันข้าม

จะมีก็เพียงธุรกิจ E-Commerce ที่สามารถจุดพลุฉลองยอดขายและความสำเร็จได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะ Marketplace เจ้าตลาดอย่าง Lazada Shopee หรือ JD Central ที่สองเจ้าแรกมีนายทุนใหญ่จากต่างชาติเข้ามาสร้างอาณาจักรและกอบโกยเงินเข้ากระเป๋าอย่างสนุกสนานด้วยแคมเปญลดราคาทุกๆ เดือน และ JD Central ที่เครือเซ็นทรัลจับมือกับ JD ที่มีบริษัทแม่อยู่ประเทศจีน

ขณะที่ตลาดอสังหาฯ ดูเหมือนจะไร้กระแสลมบวกที่จะส่งให้กราฟตัวเลขยอดขายพุ่งทะยาน แม้ส่วนหนึ่งของผลกระทบที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้รับนั้นจะมาจากการออกมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ และการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ แต่ต้องไม่ลืมว่าโอเวอร์ซัปพลายที่เกิดขึ้นและล้นตลาดอยู่ทุกวันนี้ไม่ใช่เพราะสองเหตุผลที่กล่าวมาข้างต้นเท่านั้น แต่เกิดจากการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องของผู้ประกอบการ โดยไม่ระวังสถานการณ์และความน่าจะเป็นของเศรษฐกิจในอนาคต

การมองเพียงแง่มุมเดียวของผู้ประกอบการทำให้หลายค่ายเรียกร้องภาครัฐให้เร่งออกมาตรการช่วยเหลือ เพื่อให้ซัปพลายที่มีอยู่ถูกดูดออกไปบ้าง ซึ่งนี่ทำให้เห็นมาตรการความช่วยเหลือที่รัฐบาลประกาศออกมาอย่างต่อเนื่อง โดยคำกล่าวอ้างของรัฐบาลที่มีต่อมาตรการเหล่านี้คือ ต้องการให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัย แม้จะเป็นเหตุผลที่เอื้อประโยชน์ต่อนายทุนเสียเป็นส่วนใหญ่ก็ตาม

และมาตรการที่รัฐออกมาเพื่อจะกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีคือ “โครงการบ้านดีมีดาวน์” ซึ่งเป็นโครงการที่ช่วยลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัย อีกทั้งยังเป็นการส่งเสริมให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง โดยประชาชนที่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อและโอนบ้านตั้งแต่วันที่ 27 พฤศจิกายน 2562-31 มีนาคม 2563 จะได้เงินคืนจำนวน 50,000 บาท จำนวน 1 แสนคน และให้สิทธิเฉพาะบ้านใหม่และซื้อจากผู้ประกอบการเท่านั้น

ประโยชน์ของโครงการนี้นอกจากจะช่วยให้ประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัยได้แล้ว ยังจะช่วยลดจำนวนซัปพลายที่คงค้างอยู่ในตลาดอสังหาฯ ให้มีจำนวนลดลง

แต่ก็น่าแปลกที่สถานการณ์ของธุรกิจอสังหาฯ ยังไม่ใคร่ดีนัก และเสียงเรียกร้องจากผู้ประกอบการดูจะดังกว่าเสียงของประชาชน ทว่า ยังมีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เปิดตัวอยู่อย่างต่อเนื่อง แม้จะมีจำนวนลดลงไปบ้าง

โดยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกนั้นลดลงเฉลี่ย 6.38 เปอร์เซ็นต์ หรือ 7,427 ยูนิต เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และตลาดที่อยู่อาศัยแนวตั้งหรือคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติก็ยังมีโครงการใหม่เปิดตัวและป้อนซัปพลายเข้าสู่ตลาด และราคาขายโดยเฉลี่ยในปัจจุบันอยู่ที่ 123,130 บาทต่อตารางเมตร ลดลงประมาณ 7.1 เปอร์เซ็นต์ จากปี 2561

การปรับลดราคาของตลาดคอนโดมิเนียมกลายเป็นกลยุทธ์สำคัญที่จะช่วยให้ซัปพลายที่มีอยู่ถูกดูดออกไปบ้าง โดยข้อมูลจากฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า โครงการที่เปิดขายประมาณ 44 เปอร์เซ็นต์ ตั้งอยู่บนพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก และ 45.9 เปอร์เซ็นต์ หรือประมาณ 20,493 ยูนิตที่เปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมาอยู่ในช่วงระดับราคา 50,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่รอบนอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงพระราม 9 รามคำแหง แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสีน้ำเงินและสีชมพู พบว่า 5,753 ยูนิตหรือ 13 เปอร์เซ็นต์ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เมืองชั้นใน เช่น สาทร สีลม สุขุมวิทตอนต้น

ดูเหมือนว่ามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลในช่วงท้ายปีที่เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น จะเป็นเหมือนความพยายามในการจุดไฟท่ามกลางพายุที่โหมพัดกระหน่ำมาจากทุกทิศทุกทาง และแสงสว่างนี้ดูจะเป็นความหวังของรัฐนาวาที่จะช่วยให้เห็นปลายทางออกของปัญหาเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญอยู่ในขณะนี้

ความพยายามของภาครัฐที่ออกมาตรการต่างๆ มากระตุ้นในธุรกิจอสังหาฯ ให้พอที่จะฟื้นตัวหรือกระเตื้องขึ้นมาได้นั้น น่าจะเป็นเพราะภาคอสังหาฯ มีสัดส่วน 3.9 เปอร์เซ็นต์ของ GDP ไทย ซึ่งมีมูลค่ากว่า 4.25 แสนล้านบาท

และหากสถานการณ์ในแวดวงอสังหาฯ มีทิศทางที่สดใสขึ้น น่าจะส่งผลต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องด้วยเช่นกัน ทั้งธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจค้าปลีกค้าส่งวัสดุก่อสร้าง ซึ่งหากนับรวมธุรกิจเหล่านี้แล้วจะทำให้ภาคอสังหาฯ มีสัดส่วน 20 เปอร์เซ็นต์ของ GDP หรือประมาณ 3.63 ล้านล้านบาท

โดยแบ่งเป็นธุรกิจอสังหาฯ 1.01 ล้านล้านบาท ธุรกิจค้าปลีกค้าส่งวัสดุก่อสร้าง 1.04 ล้านล้านบาท ธุรกิจรับเหมา 1 ล้านล้านบาท ธุรกิจผลิตวัสดุก่อสร้าง 0.49 ล้านล้านบาท และธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ 0.09 ล้านล้านบาท และการจ้างงานในภาคอสังหาฯ ยังมีมากถึง 0.2 ล้านคน

ขณะที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ของรัฐว่า เป็นการสนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ 50,000 บาทต่อราย สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน หรือไม่เกิน 1,200,000 บาทต่อปี จำนวน 100,000 ราย เป็นอีกหนึ่งปัจจัยบวกท่ามกลางตลาดที่ยังต้องเผชิญความท้าทายหลายด้าน และโครงการนี้จะช่วยหนุนด้านการตลาดของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยในการที่จะทำแคมเปญกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ และก่อให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนไปยังห่วงโซ่ของธุรกิจอสังหาฯ อื่น รวมถึงช่วยแบ่งเบาภาระรายจ่ายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ซื้อสามารถนำเงินไปผ่อนชำระที่อยู่อาศัยหรือใช้จ่ายเพื่อการอื่นได้

มาตรการที่รัฐนำมาใช้เพื่อกระตุ้นให้เกิดการขับเคลื่อนเศรษฐกิจทั้งองคาพยพนั้น คงยากที่จะหาคำตอบได้ว่าผลลัพธ์จะเป็นเช่นไร เมื่อมาตรการที่ประกาศใช้ไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่จะแก้ปัญหาได้ทั้งระบบ และบางทีควรถึงเวลาที่ภาครัฐต้องยอมรับเสียทีว่า การใช้เงินเข้าแก้ปัญหานั้นนอกจากจะไม่ช่วยให้เกิดการแก้ไขอย่างยั่งยืนแล้ว ยังเป็นการสร้างปัญหาซ้ำตรงไปที่เก่า เพราะประชาชนจะรอคอยให้รัฐบาลหาปลามาให้มากกว่าจะออกไปหาปลามากินเอง