เจาะเมืองแห่งอนาคต สูตรกลยุทธ์ของแสนสิริ

ยักษ์ใหญ่อสังหาฯ “แสนสิริ” ออกมาประกาศวิสัยทัศน์ The Next Best Living District ตามยุทธศาสตร์สร้าง “เมือง” เพื่อการอยู่อาศัยที่ดีที่สุดแห่งต่อไป โดยรอบนี้ทุ่มเม็ดเงินก้อนใหม่ปลุกปั้นที่ดินย่าน “กรุงเทพกรีฑา” กว่า 300 ไร่ ให้เป็นเมืองแห่งอนาคต “Well-living Town for the Next Generation” หลังซุ่มพัฒนาโครงการชิมลางตลาดมานานเกือบ 5 ปี

ที่สำคัญ ยุทธศาสตร์การสร้างเมืองกลายเป็นสูตรกลยุทธ์ที่แสนสิริสามารถตอบโจทย์คนรุ่นใหม่และเหมือนเดินมาถูกทางตั้งแต่เริ่มบุกเบิกทำเลใหม่ๆ พยายามเก็บที่ดินผืนใหญ่ เพื่อสร้าง “ฮับ” หรือ “เมือง” เป็นชุมชนขนาดใหญ่ก่อนเติมเต็มองค์ประกอบต่างๆ ต่อยอดธุรกิจ

ไม่ว่าจะเป็นการขยายอาณาจักรย่านรามอินทรา เนื้อที่มากกว่า 700 ไร่ พัฒนาโครงการบ้านยึดฐานลูกค้าอย่างเหนียวแน่นและแตกไลน์ธุรกิจทั้งธุรกิจสนามกอล์ฟ และธุรกิจการศึกษา เปิดโรงเรียนสาธิตพัฒนา ซึ่งปัจจุบันถือเป็นโรงเรียนสาธิตเอกชนที่ได้รับการยอมรับในตลาดการศึกษาและมีอัตราค่าเทอมแพงระดับพรีเมียม

หรือการจับที่ดินย่านอ่อนนุชผุดเมือง “ที77” ภายใต้คอนเซ็ปต์ A Good Town for A Good Life เน้นรูปแบบการอยู่อาศัยในตึกสูงมากกว่า 6 โครงการ ซึ่งแสนสิริเปิดขายโครงการแรกตั้งแต่ปี 2552 และพัฒนาตามสูตร ทั้งโรงเรียนนานาชาติ คอมมูนิตี้มอลล์ ร้านสะดวกซื้อ ร้านค้าต่างๆ ชนิด One Stop Service

จนกระทั่งตัดสินใจรุกธุรกิจบ้านเดี่ยวครั้งใหญ่เมื่อปี 2558 บุกเบิกที่ดินย่านกรุงเทพกรีฑาร่วม 320 ไร่ ซึ่งซื้อจากกลุ่มบางกอกแลนด์ และเป็นแปลงที่ดินที่อยู่ติดกับโครงการถนนตัดใหม่ “ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า” 6 ช่องการจราจร หวังเจาะตลาดโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ โดยนำร่องผุดโครงการ “เศรษฐสิริ กรุงเทพกรีฑา” เฟสแรก 96 ไร่ สร้างบ้านเดี่ยว จำนวน 314 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 7.99 ล้านบาท เพื่อจับกระแสตลาดลูกค้าระดับ A

ล่าสุด แม้โครงการเฟสแรก Sold Out แต่มีลูกค้าเข้ามาสอบถามโครงการเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะเมื่อถนนตัดใหม่หลายสายสร้างเสร็จและเชื่อมโยงถึงกัน ซึ่งนั่นเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้แผนการสร้างเมืองเดินหน้าต่ออย่างชัดเจน

สมเกียรติ หงษ์ทรัพย์ภิญโญ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทมีปรัชญาการพัฒนาโครงการเน้นสร้างสังคมคุณภาพที่เป็นมากกว่าที่พักอาศัย ร่วมกับการเล็งเห็นเทรนด์การพัฒนาเมืองจากทั่วโลกในปัจจุบัน อาทิ ชาร์จา นครแห่งความยั่งยืนในดูไบ ซึ่งเป็นเมืองแห่งพลังงานยั่งยืนด้วยโดมเรือนกระจกและฟาร์มผักออร์แกนิก เมืองลู่โจว ฟอร์เรสต์ ซิตี้ ในประเทศจีน หรือ เวอร์โมซา ในฟิลิปปินส์ ซึ่งเป็นเมืองที่ส่งเสริมสุขภาพเชิงแอกทีฟไลฟ์สไตล์

ส่วนกรุงเทพมหานครมีการเติบโตรูปแบบคอมมูนิตี้ย่อยในเมืองใหญ่ (District) ความเจริญไม่ได้กระจุกตัวอยู่แค่กรุงเทพฯ ชั้นใน แต่กระจายออกตามแหล่งชุมชนสำคัญรอบๆ ตามโครงข่ายคมนาคมที่ทำให้การเดินทางเข้าสู่เมืองง่ายขึ้น อีกทั้งยังสอดรับกับแนวโน้มร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ที่กำลังจะประกาศใช้เร็วๆ นี้ จะส่งเสริมการพัฒนาเมืองในรูปแบบเมืองกระชับ (Compact City) ตามโครงข่ายรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ซึ่งกรุงเทพกรีฑากลายเป็นหนึ่งในทำเลที่มีศักยภาพมาก

ทั้งนี้ หากดูข้อมูลวิจัยจากบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยย่านชานเมืองขยายตัวต่อเนื่องจากปัจจัยด้านการพัฒนาระบบคมนาคมอย่างรวดเร็ว ทำให้เทรนด์การมีบ้านชานเมืองเริ่มกลับมาได้รับความนิยม อีกทั้งทำเลชานเมืองหลายแห่งยังมีความพร้อมรอบด้าน ซึ่งหากจำแนกการเลือกที่อยู่อาศัยตามประเภทการบังคับใช้ที่ดินพบว่า อัตราการเติบโตของความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยนอกเขตชานเมืองมีเพิ่มขึ้นมากกว่าเขตในเมือง

ข้อมูลระหว่างปี 2559-2561 ยังระบุว่า พื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ความต้องการขยายตัวเป็นอันดับหนึ่ง เพิ่มขึ้นราว 10% รองลงมาคือ พื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ขยายตัว 5% ขณะที่พื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) และพื้นที่สีแดง (ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม) มีอัตราการขยายตัวลดลง 4.5% และ 4.1% ตามลำดับ

นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า พื้นที่สีเหลืองที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในกรุงเทพฯ ได้แก่ โซนมีนบุรี-บางกะปิ โดยเฉพาะเส้นกรุงเทพกรีฑา โซนสายไหม-สะพานใหม่ และโซนบางใหญ่-นนทบุรี โดยโซนมีนบุรี-บางกะปิ เป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้าหลายสายตัดผ่าน ซึ่งถ้าดูราคาบ้านเดี่ยวย้อนหลัง 3 ปี เติบโตเพิ่มขึ้นเกือบ 10% โครงการที่เสนอขายส่วนใหญ่เป็นโครงการในระดับบน ราคาเฉลี่ย 15 ล้านบาทต่อหลัง ส่วนคอนโดมิเนียมพบราคาย้อนหลัง 3 ปีเติบโตเพิ่มขึ้นมากกว่า 15% และมีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นถึง 66% จากปีที่แล้ว

“โซนนี้มีความโดดเด่นเรื่องทำเลที่อยู่ไม่ไกลจาก CBD และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน โดยเฉพาะเส้นกรุงเทพกรีฑามีทั้งสถานศึกษา โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ มีสวนสาธารณะและสิ่งแวดล้อมที่เหมาะกับการอยู่อาศัย และมีปัจจัยบวกด้านคมนาคมมีถนนสายหลักตัดใหม่ ใกล้ทางด่วนเชื่อมต่อการคมนาคมทุกเส้นทาง เชื่อมต่อเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคตได้ถึง 3 สาย คือสายสีเหลือง สายสีส้ม และสายสีแดงอ่อน รวมทั้งแอร์พอร์ตเรลลิงก์ จึงเป็นปัจจัยสนับสนุนให้โซนนี้เป็นทำเลที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ในอนาคต”

แน่นอนว่า แสนสิริในฐานะผู้ทยอยเก็บที่ดินผืนใหญ่มากกว่า 300 ไร่ จึงกลายเป็นผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่สุดในย่านกรุงเทพกรีฑาไปทันที โดยเฉพาะการเดินหน้ายุทธศาสตร์พัฒนาพื้นที่กรุงเทพกรีฑาสู่การเป็น Well-living Town for the Next Generation หรือ “เมืองคุณภาพชีวิตเพื่ออนาคต” ตามสูตรกลยุทธ์ที่ถือเป็นจุดแข็งสำคัญ 3 องค์ประกอบหลัก

เริ่มจาก Location จากจุดโครงการสามารถเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) หลายทาง ทั้งทางด่วนศรีบูรพาและโครงการรถไฟฟ้า โดยอยู่ห่างจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2566 เพียง 2.3 กิโลเมตร และห่างจากสายสีเหลือง ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2563 เพียง 4 กม. นอกจากนี้ เชื่อมต่อด้วยถนนสายสำคัญต่างๆ เช่น ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า ถนนกรุงเทพกรีฑา ถนนพระรามเก้า-มอเตอร์เวย์ ถนนพัฒนาการ และถนนหัวหมาก

องค์ประกอบที่ 2 การสร้าง Community ทั้งโครงการบ้านเดี่ยว เศรษฐสิริ กรุงเทพกรีฑา 2 ซึ่งพัฒนาภายใต้องค์ประกอบของ Well-being จำนวน 169 ยูนิต มูลค่าโครงการ 3,500 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยวดีไซน์ Dynamic Architecture พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 223-404 ตร.ม. เน้นการออกแบบรองรับการอยู่ร่วมกันของคนทุกวัย อยู่ร่วมกับธรรมชาติ ประหยัดพลังงาน ใช้ระบบ Home Automation และระบบบ้านปลอดฝุ่น (Dust Free House)

คลับเฮาส์มีฟิตเนส สระว่ายน้ำระบบเกลือ ทางเดินออกกำลังกายในน้ำสำหรับผู้สูงอายุ และพื้นที่ส่วนกลางที่ถูกออกแบบให้ทุกบริเวณสามารถใช้งานได้ในรูปแบบ Co-working space

มีโรงเรียนนานาชาติไบรท์ตัน คอลเลจ กรุงเทพ อยู่ใกล้โครงการเพียง 900 เมตร ปัจจุบันโรงเรียนมีการสอนในระบบอังกฤษให้นักเรียนอายุตั้งแต่ 2-16 ปี จำนวนนักเรียนล่าสุดประมาณ 320 คน

มีบริการระดับเอ็กซ์คลูซีฟจากโรงพยาบาลสมิติเวช ศรีนครินทร์ รูปแบบ Samitivej Virtual Hospital โรงพยาบาลเสมือนจริงบนโลกออนไลน์ ตลอด 24 ชั่วโมง ซึ่งลูกบ้านแสนสิริสามารถพบแพทย์โดยไม่ต้องมาโรงพยาบาล มีบริการส่งยาถึงบ้าน และบริการ Smart Emergency รองรับในกรณีเกิดเหตุฉุกเฉิน นอกจากนี้ มีแผนเปิดตัวคอมมูนิตี้มอลล์เช่นเดียวกับ T77 ที่มีคอมมูนิตี้มอลล์ ”ฮาบิโตะ”

องค์ประกอบสุดท้าย คือ Facility ซึ่งแสนสิริย้ำว่า เป็นจุดขายใหม่ เน้นแนวคิดการสร้างสมดุลระหว่างสุขภาพและสิ่งแวดล้อม โดยเตรียมพื้นที่พัฒนา “Recreation Space” ที่จะส่งเสริมการพัฒนา EQ และ IQ ของเด็กๆ ทั้งในร่มและกลางแจ้ง คาดว่าจะเปิดได้ในปี 2564 และ The Greenery Line หรือ ถนนสีเขียวขนาบด้วยต้นไม้พร้อมด้วยเลนจักรยานและเสาไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์วางระบบด้วยสายไฟลงใต้ดิน ระยะทางกว่า 1.7 กม. ตัดผ่านพื้นที่ 300 ไร่ ทะลุสู่ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า และถนนรามคำแหง คาดว่าจะเปิดใช้งานทั้ง 2 เส้นทางในปี 2564

ต้องยอมรับว่า เส้นทางการสร้างเมืองของแสนสิริเดินมาในสูตรเดียวกันและสามารถสร้างมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว

ไม่ต่างจากวันแรกที่เข้ามาผุดโครงการย่านกรุงเทพกรีฑาเมื่อ 5 ปีก่อน เวลานั้นผู้บริหารแสนสิริกล่าวว่า เป็นการลงทุนซื้ออนาคตจากที่ดินว่างเปล่า บางคนมองว่าเป็นที่ตาบอดด้วยซ้ำ แต่ทุกอย่างต้องการเวลาและการประเมินศักยภาพ เมื่อโครงการถนนตัดใหม่ ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า แล้วเสร็จ พื้นที่ทั้งหมดพลิกโฉมทันที กลายเป็นโซนที่อยู่อาศัยที่มีความเจริญ และยิ่งยืนยันว่า โมเดล “เมืองแสนสิริ” คงไม่หยุดเพียงโครงการนี้แน่