“พรอเมนาดา” ดีเดย์ สมรภูมิ “เชียงใหม่” พลิกโฉม

หลังจากเจอพิษเศรษฐกิจยุโรปจนต้องชะลอโครงการและเลื่อนแผนเปิดตัวเมื่อกลางปีที่แล้ว ล่าสุด อีซีซี อินเตอร์เนชั่นแนล เรียลเอสเตท กลุ่มทุนค้าปลีกจากเนเธอร์แลนด์ ประกาศดีเดย์เผยโฉมศูนย์การค้าพรอเมนาดา รีสอร์ทมอลล์ เชียงใหม่ อย่างเป็นทางการในวันที่ 7 มิถุนายนนี้ โดยตั้งเป้าเป็นบิ๊กโปรเจกต์ที่นำเสนอรูปแบบค้าปลีกแนวคิดใหม่และต้นแบบการขยายธุรกิจในไทยอย่างน้อยอีก 3 สาขา  เงินลงทุนมากกว่า 12,000 ล้านบาท

แม้จุดยุทธศาสตร์แรกของอีซีซีกรุ๊ปเริ่มที่จังหวัดเชียงใหม่ ไม่ใช่กรุงเทพฯ แต่ถือเป็นเมืองเศรษฐกิจอันดับ 2 ของประเทศไทย เป็นเมืองท่องเที่ยวอันดับ 1 ของภาคเหนือและอันดับต้นๆ ของโลก มีเงินทุนหมุนเวียนมากกว่า 39,000 ล้านบาท มีกลุ่มเป้าหมายทั้งในจังหวัดและใกล้เคียงเกือบ 4 ล้านคน กลายเป็นสมรภูมิค้าปลีกที่รวมทุนใหญ่ ทั้งหน้าเก่าในท้องถิ่นและหน้าใหม่เข้ามาแย่งชิงเม็ดเงินจำนวนมหาศาล
สำหรับ “อีซีซีกรุ๊ป” เป็นบริษัทแม่ของอีซีซี อินเวสต์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จมากในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคยุโรปกลางและตะวันออก ก่อตั้งเมื่อปี 2534 มีโครงการแห่งแรกที่ประเทศโปแลนด์และขยายเรื่อยมา จนกระทั่งปี 2548 เริ่มบุกเข้าสู่เอเชียตะวันออกเฉียงใต้และอาเซียน โดยปักหมุด 2 ประเทศแรก คือเวียดนามและไทย ซึ่งโครงการพรอเมนาดาแห่งนี้ อีซีซีกรุ๊ปซื้อที่ดินเมื่อปี 2550 และใช้เวลาศึกษาตลาด วางรูปแบบนานกว่า 5 ปี
 
นายเชียร์ท ควันท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและผู้ถือหุ้นอีซีซี อินเตอร์เนชั่นแนล เรียลเอสเตท กล่าวว่า อีซีซีเลือกเชียงใหม่เป็นจุดลงทุนแรกในไทย เพราะเชียงใหม่มีผู้ประกอบการธุรกิจ ชนชั้นกลางที่มีกำลังซื้อจำนวนมาก มีนักท่องเที่ยวปีละ 5 ล้านคน มีกลุ่มผู้พำนักหลังเกษียณ และนักศึกษาในสถาบันการศึกษาหลายสิบแห่งกว่า 1 แสนคน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่กระตุ้นตลาดค้าปลีกเติบโตเป็นสองเท่าต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2545 แต่ส่วนใหญ่ยังเป็นห้างค้าปลีกรูปแบบเดิมๆ

ขณะเดียวกัน จุดที่ตั้งของ “พรอเมนาดา” บริเวณถนนเชียงใหม่-สันกำแพงตัดใหม่ เชื่อมระหว่างเส้นซูเปอร์ไฮเวย์และถนนวงแหวนรอบที่ 2 แม้อยู่ห่างจากตัวเมือง แต่ถือเป็น “เมืองใหม่” ที่กำลังเติบโต มีโครงการบ้านจัดสรรกว่า 80 โครงการ ราคาบ้านเฉลี่ย 3.5-8 ล้านบาท เป็นกลุ่มผู้มีระดับรายได้ปานกลางถึงสูง  เท่าที่สำรวจไม่ต่ำกว่า 11,000 ครัวเรือน รวมทั้งสามารถขยายฐานลูกค้าไปยังจังหวัดใกล้เคียง ทั้งลำพูน ลำปาง เชียงราย ใช้เวลาเดินทางไม่ถึงครึ่งชั่วโมง

ทั้งนี้ โครงการพรอเมนาดา ซึ่งอีซีซีกรุ๊ปตั้งใจเลือกที่ดินขนาดใหญ่ 58 ไร่ สร้างชอปปิ้งมอลล์สไตล์รีสอร์ต เพื่อเน้นบรรยากาศกิจกรรมกลางแจ้งในสัดส่วนเท่ากันกับพื้นที่ในร่มตามพฤติกรรมของคนเชียงใหม่ บวกกับอากาศที่เย็นสบายต่างจากห้างอื่นๆ ที่ยังเน้นการให้บริการในตัวอาคารโดยแบ่งการใช้พื้นที่กว่า 50,000 ตารางเมตรในอาคารที่สูงเพียง  3 ชั้น

ชั้น G ประกอบด้วยโซนความงามและสุขภาพ ตกแต่งบ้าน การศึกษาและสันทนาการ ชั้น 1 โซนแฟชั่น  กีฬา อาหารและเครื่องดื่ม ซูเปอร์มาร์เก็ต และชั้น 2  โซนธนาคารและการเงิน หนังสือและความบันเทิง  อาหารและเครื่องดื่ม มัลติมีเดีย และโรงภาพยนตร์ โดยมีพันธมิตรหลักที่วางไว้เป็นแม่เหล็กดึงดูดลูกค้า ได้แก่ ซูเปอร์มาร์เก็ต  ซึ่งได้บริษัท ตันตราภัณฑ์ซุปเปอร์มาเก็ต (1994) จำกัด ผู้พัฒนา “ริมปิงซูเปอร์สโตร์” ซูเปอร์มาร์เก็ตยอดนิยมของเชียงใหม่ที่รวมผลิตภัณฑ์จากทั่วมุมโลก เข้ามาเช่าพื้นที่เปิดซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่ โซนแฟชั่นมี “ยูนิโคล่” เข้ามาเปิดสาขาแรกในภาคเหนือ พื้นที่ 2,200 ตร.ม.และกำลังเจรจาดึงแบรนด์ดังอีก 2-3 แบรนด์

ส่วนโซนมัลติมีเดียมี “ชิ ชาง” ซึ่งเป็นร้านคอมพิวเตอร์และไอทีที่รู้จักกันดีในเชียงใหม่ เข้ามาเปิดศูนย์ไอทีและเครื่องใช้ไฟฟ้าขนาด 2,600 ตารางเมตร ขณะที่โซนเอ็นเตอร์เทนเมนต์ โรงภาพยนตร์ ได้พันธมิตรอย่าง “เอสเอฟ ซีเนม่า ซิตี้” ร่วมลงทุนเปิดโรงภาพยนตร์ จำนวน 8 โรง นอกจากนี้ จัดลานอีเวนท์ ลานสเกต สตรีทโชว์ ในพื้นที่ขนาดใหญ่ เพื่อสร้างจุดต่างจากห้างอื่นๆ

“เราอยากเปลี่ยนรูปแบบการชอปปิ้งของคนไทย สร้างกิจกรรมและบริการต่างๆ ในพื้นที่กลางแจ้ง ซึ่งเป็นรูปแบบเดียวกับชอปปิ้งมอลล์ของอีซีซีในยุโรป เพียงแต่ในยุโรปลานอีเวนท์ต่างๆ จะอยู่ในตัวอาคารเพราะอากาศหนาว ส่วนในเชียงใหม่สามารถเล่นกับชีวิตกลางแจ้งได้อย่างเต็มที่ เป็นคอนเซ็ปต์ใหม่ที่เราอยากสร้างเป็นโมเดลต้นแบบ และคาดว่าจะมีลูกค้าไม่ต่ำกว่า 20,000-30,000 คนต่อวัน สร้างรายได้ถึงจุดคุ้มทุนภายใน 7 ปี” นายควันท์กล่าว

แน่นอนว่า การบุกเข้ามาของอีซีซีกรุ๊ปและการจับจองทำเลของกลุ่มทุนใหญ่ของไทยส่งผลให้สมรภูมิค้าปลีกในจังหวัดเชียงใหม่ร้อนระอุขึ้นทันที  โดยเฉพาะปีนี้มีโครงการศูนย์การค้าเปิดใหม่พร้อมกันถึง 3 แห่ง นอกจาก “พรอเมนาดา” แล้ว ช่วงปลายปี บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือซีพีเอ็นจะเปิดตัวศูนย์การค้า “เซ็นทรัล เฟสติวัล เชียงใหม่ ” ซึ่งถือเป็นโครงการที่ 2 ต่อจากเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต ใช้งบลงทุนกว่า 6,000 ล้านบาท บริเวณสี่แยกศาลเด็ก ด้านทิศเหนือ ติดถนนซูเปอร์ไฮเวย์เชียงใหม่ -ลำปาง และถนนเชียงใหม่– ดอยสะเก็ด โดยซีพีเอ็นวางรูปแบบอาคารสูง 6 ชั้นเช่นเดียวกับเม-ญ่า แต่ใช้เนื้อที่ขนาดใหญ่ 40 ไร่ พื้นที่รวม 250,000 ตร.ม. จำนวน 250 ร้านค้า และมีร้านค้านอกอาคารอีกกว่า 60 ร้านค้า

แม็กเน็ตหลักๆ ได้แก่ ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล เพาเวอร์บาย เซ็นทรัลฟู้ดฮอลล์ ซูเปอร์สปอร์ต บีทูเอส โรงภาพยนตร์เมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ 10 โรง และโรงภาพยนตร์กรุงศรีไอแม็กซ์ ดิจิตอล 1 โรง  ลานสเกตน้ำแข็ง สวนสนุก Fun Planet  ศูนย์อาหาร และศูนย์ออกกำลังกาย

อีกโครงการ คือ “เม-ญ่า” ซึ่งเป็นธุรกิจค้าปลีกตัวแรกของกลุ่มเอสเอฟ ซีเนม่า ซิตี้ ประเดิมสาขาแรกเจาะใจกลางเมืองสี่แยกรินคำ ถนนนิมมานเหมินท์ เนื้อที่รวม 9 ไร่ รูปแบบอาคารสูง 6 ชั้น พื้นที่กว่า 80,000 ตร.ม. แบ่งเป็นพื้นที่ร้านค้าปลีก 35,000 ตร.ม. 220 ร้านค้า เน้นสินค้าแฟชั่น สินค้าแบรนด์ดัง สินค้าเทคโนโลยี โรงภาพยนตร์ ซูเปอร์มาร์เก็ต และฟู้ดบาซาร์

สุวิทย์ ทองร่มโพธิ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท เอสเอฟ ซีเนม่า ซิตี้ จำกัด กล่าวถึงการลงทุนโครงการเม-ญ่า และร่วมเป็นพันธมิตรกับอีซีซีกรุ๊ปเปิดโรงภาพยนตร์มาจากศักยภาพของเชียงใหม่ ทั้งในแง่การเติบโตทางเศรษฐกิจ จำนวนประชากรที่หนาแน่นและการเข้ามาของโครงการค้าปลีกหลากหลายรูปแบบในทำเลที่ต่างกัน ไม่ว่าจะเป็นพรอเมนาดา ซึ่งอยู่นอกเมืองแถบซูเปอร์ไฮเวย์ หรือเม-ญ่า ที่อยู่ใจกลางเมืองจะสร้างพฤติกรรมใหม่ จะเกิดการแบ่งกลุ่มลูกค้า แบ่งตลาด แบ่งพื้นที่กัน

เปรียบเทียบ “เม-ญ่า” เหมือนสยามเซ็นเตอร์ เอ็มบีเค ย่านราชประสงค์ ในกรุงเทพฯ ส่วน “พรอเมนาดา” ออกไปย่านชานเมือง ไม่ได้แย่งลูกค้ากัน แต่ลูกค้าจะเรียนรู้เรื่องความสะดวกในการไปใช้บริการ การเดินทาง ไม่ต้องเจอรถติด ซึ่งกำลังเป็นปัญหาใหญ่ของเมืองเชียงใหม่

ขณะเดียวกันในกลุ่มห้างท้องถิ่นและห้างที่มีอยู่เดิมต่างรีบยกเครื่องขนานใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น “กาดสวนแก้ว” ซึ่งถือเป็นศูนย์การค้าเก่าแก่ของกลุ่มตระกูลเก่งการค้า ต้องเร่งปรับโครงสร้างการบริหารและปรับปรุงพื้นที่ศูนย์การค้าทั้ง 10 ชั้น พื้นที่ 290,000 ตร.ม. เพื่อทยอยเปิดให้บริการในรูปโฉมใหม่ฉลองครบรอบ 20 ปีในกลางปีนี้และเปิดเต็มรูปแบบในปี 2558 โดยตั้งเป้าเพิ่มร้านค้าอีกเท่าตัว จำนวน 1,200 ร้านค้า

แม้กระทั่งกลุ่มบริษัท ทีซีซี แลนด์ รีเทล จำกัด ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลุ่มโครงการรีเทล (ค้าปลีก) ที่มีธุรกิจในย่าน ถ.ช้างคลาน จำนวน 5 แห่ง คือ กาแลไนท์ บาซาร์, ตลาดอนุสาร, ศูนย์การค้าพันธุ์ทิพย์พลาซา เชียงใหม่, ศูนย์การค้าโอพีเพลส และห้างสรรพสินค้าเดอะพลาซ่า

ล่าสุด บริษัททีซีซี แลนด์ รีเทล ตัดสินใจใช้งบ 50 ล้านบาท ปรับโฉมเดอะพลาซ่า จากศูนย์การค้าเป็นห้างสรรพสินค้า นำเสนอจุดเด่นเรื่องฟู้ดแอนด์แฟชั่น สไตล์เรียบง่าย วิถีคนท้องถิ่น โดยแบรนด์สินค้าจะเป็นแบรนด์ทั่วไปตามท้องตลาดและจากพันธมิตร เช่น กลุ่มไอ.ซี.ซี.อินเตอร์เนชั่นแนล และสินค้านำเข้าของเวิลด์ เลเธอร์ กู๊ดส์
  
นอกจากนี้ ยังมีกลุ่ม “วีกรุ๊ป” ของนายวัชระ ตันตรานนท์   เพิ่งลงทุนเม็ดเงิน 2,000 ล้านบาท สร้างศูนย์แฟชั่นค้าปลีก-ส่ง “แพลทินัม แฟชั่น มอลล์ เชียงใหม่”  เนื้อที่  9 ไร่ พื้นที่รวม 130,000 ตร.ม. 
 
ประเมินกันว่า ปี 2556 จะเป็นปีที่จังหวัดเชียงใหม่มีการขยายธุรกิจค้าปลีกสูงสุด ทั้งศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า และกลุ่มไฮเปอร์มาร์เก็ตที่มีค่ายเทสโก้โลตัสเข้าไปปูพรมสาขาซูเปอร์เซ็นเตอร์ ตลาด และเอ็กซ์เพรส กว่า 50 สาขา บิ๊กซีอีก 3 สาขา ไม่รวมคอนวีเนียนสโตร์อย่างเซเว่นอีเลฟเว่นที่กระจายสาขาทั่วเมือง

เป็นการพลิกโฉมสมรภูมิค้าปลีกในเชียงใหม่ ทั้งตัวผู้เล่น รูปแบบศูนย์ การระดมแม็กเน็ตและการแข่งขันที่ร้อนแรงกว่าเดิมหลายเท่า