“ลิตเติ้ลวอล์ค มีภูมิต้านทานค่อนข้างดี สามารถสร้างรายได้ดี แม้มีคู่แข่งหรือเศรษฐกิจไม่ดี พิสูจน์ผ่านมาแล้ว หลังโดนโควิด ลิตเติ้ลวอล์คยังอยู่รอดได้ รายได้ไม่ตกมาก เป็นการบาลานซ์พอร์ตและทำให้กลุ่มอินเด็กซ์แข็งแรงมากขึ้น”
เอกลักษณ์ ปัทมสัตยาสนธิ รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายพัฒนาธุรกิจ บริษัท อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ “ผู้จัดการ 360 องศา” ถึง Business Model ในกลุ่มธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ช่วงหลังจากนี้จะเน้นโปรเจกต์ “ลิตเติ้ลวอล์ค (Little Walk) ซึ่งล่าสุดทุ่มเม็ดเงิน 150 ล้านบาท เผยโฉมสาขากรุงเทพกรีฑา บนถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า เจาะย่านชานเมืองโซนกรุงเทพฯ ตะวันออก ภายใต้แนวคิด “ใช้ชีวิตได้ครบไลฟ์สไตล์ ใกล้ยิ่งขึ้น”
ทั้งนี้ อินเด็กซ์ฯ เริ่มแตกไลน์ธุรกิจให้เช่าและคอมมูนิตี้มอลล์เมื่อปี 2555 โดยตั้งบริษัทย่อย เดอะวอล์ค และประเดิมโครงการต้นแบบ The Walk Ratchaphruek รูปแบบไลฟ์สไตล์มอลล์ อินดอร์ในบรรยากาศแบบเอาต์ดอร์ เน้นสถาปัตยกรรม Santa Monica Village พื้นที่ประมาณ 31,000 ตารางเมตร รวมร้านค้าหลากหลาย 200 กว่าร้าน เช่น ร้านอาหาร ธนาคาร ร้านหนังสือ แหล่งรวมสินค้าไอที ศูนย์การเรียนรู้สำหรับเด็ก ซูเปอร์มาร์เกต ตลาดนัดในร่ม Market Walk และศูนย์รวมเฟอร์นิเจอร์ อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ ตั้งเป้าหมายดึงดูดกลุ่มครอบครัว กลุ่มเพื่อน คู่รักและคนทำงาน เข้ามาใช้เวลากินข้าว ชอปปิ้ง ทำกิจกรรมต่างๆ
ปีถัดมาเปิด The Walk สาขา 2 ย่านเกษตร-นวมินทร์ ทำเลเกิดใหม่เลียบทางด่วน เนื้อที่ 20-25 ไร่ พื้นที่ใช้งานรวมกว่า 55,000 ตารางเมตร จากนั้นอีกปีขยับไปชิมลางบุกตลาดต่างจังหวัด ผุด The Walk นครสวรรค์
เอกลักษณ์กล่าวว่า อินเด็กซ์ฯ ขายเฟอร์นิเจอร์มานาน ตอนเปิดเดอะวอล์ค มาจากปัจจัยเรื่องที่ดินของบริษัทมีขนาดใหญ่เกินไป อัตราค่าเช่าสูง การเปิดร้านเฟอร์นิเจอร์เพียงอย่างเดียวอาจไม่คุ้มทุน หรือคืนทุนนาน และที่จอดรถไม่เต็มพื้นที่อยู่แล้ว เราจึงเติมแองเคอร์ต่างๆ ซูเปอร์มาร์เกต ร้านอาหาร ซึ่งนอกจากสร้างรายได้ใหม่ๆ ยังสามารถเพิ่ม Feeling ให้ศูนย์อินเด็กซ์ฯ คึกคักยิ่งขึ้น ดึงดูดกลุ่มลูกค้าเข้ามามากขึ้น
แน่นอนว่า โปรเจกต์คอมมูนิตี้มอลล์ในระยะแรกวางทิศทางขยายไปพร้อมๆ อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ ไม่ว่าจะเป็นเดอะวอล์ค หรืออินเด็กซ์มอลล์ ซึ่งด้านหนึ่งสามารถผลักดันยอดแทรฟฟิกลูกค้าของทั้งสองฝั่ง อีกด้านเป็นการตอกย้ำแบรนด์ “อินเด็กซ์ฯ” กับกลุ่มลูกค้าหลากหลายมากขึ้น เมื่อถึงเวลาต้องการซื้อเฟอร์นิเจอร์จะนึกถึงอินเด็กซ์ฯ ทันที
กระทั่งปี 2560 เอกลักษณ์ปรับโมเดลใหม่ Little Walk เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดย่อมลงมาจาก The Walk โดยนำร่องสาขาแรกย่านบางนา ต้องการสร้างจุดหมายให้กลุ่มเป้าหมายสามารถแวะ กิน เที่ยว ชอป ก่อนกลับบ้าน รวมถึงแหล่งแฮงก์เอาต์สบายๆ
“ลิตเติ้ลวอล์คถือเป็น Business Model ขนาดเล็กแบบ Convenience Shopping Mall ออกแบบลักษณะ Strip Mall หรือร้านค้าเรียงแถวในแนวเดียวกัน ซ้าย-ขวามีที่จอดรถ เน้นชอปง่าย เข้า-ออกสะดวก ที่จอดรถเพียงพอ และมีร้านค้าหลากหลายตอบโจทย์ชีวิตทุกรูปแบบ คือ มีซูเปอร์มาร์เกต ร้านอาหาร-เครื่องดื่ม สินค้าเบ็ดเตล็ดและบริการต่างๆ”
ที่สำคัญ โมเดลนี้ใช้เงินลงทุนไม่สูงมาก พื้นที่ไม่มาก ประมาณ 7-10 ไร่ และเป็นตลาดนิชมาร์เกตที่ไม่ต้องแข่งกับกลุ่มห้างยักษ์ใหญ่ อย่างกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา (ซีพีเอ็น) กลุ่มโลตัส กลุ่มเดอะมอลล์ ซึ่งหลังจากสาขาบางนาได้รับผลตอบรับดี เอกลักษณ์เดินหน้าเปิดสาขาใหม่อย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ลาดกระบัง พัทยา และล่าสุด กรุงเทพกรีฑา เมื่อวันที่ 9 ตุลาคมที่ผ่านมา
“แต่ก่อน เราทำเดอะวอล์คพื้นที่ขนาดใหญ่ แต่พอมีเซ็นทรัลมาเปิดใกล้ๆ จะได้รับผลกระทบ ซึ่งแตกต่างจากลิตเติ้ลวอล์คที่คล่องตัวกว่า แม้มีคู่แข่งมาเปิด แต่ผลกระทบน้อยกว่า และจุดประสงค์ คือ ต้องการสร้างรายได้เข้ามาสม่ำเสมอ ซึ่งลิตเติ้ลวอล์คสามารถสร้างรายได้ค่อนข้างดี อย่างสาขาล่าสุดที่กรุงเทพกรีฑา ผลตอบรับดีมาก ขายพื้นที่หมด 100% ลูกค้าเข้ามาใช้บริการค่อนข้างแน่น เรามองว่าตรงนี้ยังมี Room และหลังจากนี้จะเน้นลิตเติ้ลวอล์คเป็นหลัก”
ขณะเดียวกัน ธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ไม่ได้เติบโตหวือหวา คนไทยไม่ได้มาซื้อเฟอร์นิเจอร์บ่อยๆ นานๆ มาที และจากประสบการณ์ทั้งเดอะวอล์คและลิตเติ้ลวอล์ค บริษัทเห็นผลลัพธ์ว่า คอมมูนิตี้มอลล์ไม่ได้มีผลโดยตรงต่อยอดขายเฟอร์นิเจอร์ หรือมีค่อนข้างน้อย แต่สิ่งที่ช่วยและคาดหวังมากกว่า คือ การเพิ่มชีวิตชีวามากขึ้น โครงการลิตเติ้ลวอล์คเปิดใหม่จึงไม่ได้พ่วงไปกับศูนย์เฟอร์นิเจอร์อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์
“ผมว่า พิสูจน์ยาก มีหรือไม่มีคอมมูนิตี้มอลล์แล้วส่งผลต่อยอดขายเฟอร์นิเจอร์ สอดคล้องกับเทรนด์ยุคใหม่ สมัยก่อนร้านอยู่ในศูนย์การค้าไม่ใช่จะขายดีเสมอไป เป็นเหตุผลหนึ่งที่ร้านเฟอร์นิเจอร์ในยุคปัจจุบันไม่ได้อยู่ในห้างสรรพสินค้า แทรฟฟิกไม่มีผลต่อยอดขาย ถ้ามีผลต่อยอดขายร้านเฟอร์นิเจอร์คงเข้าไปอยู่ในห้างเต็มไปหมด ซึ่งเดี๋ยวนี้มีน้อย”
ส่วนการเลือกทำเลกรุงเทพกรีฑา เพราะโซนกรุงเทพฯ ตะวันออกกลายเป็นแหล่งรวมผู้คนกำลังซื้อสูง มีโรงเรียนนานาชาติ สถาบันการศึกษา โรงพยาบาล สนามกอล์ฟ ศูนย์การค้า โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยหลากรูปแบบมูลค่ารวมราวแสนล้านบาท ทั้งโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี ยูนิตละ 30-100 ล้านบาทหลายโครงการ ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวยุโรปและนักธุรกิจชาวจีน
สำหรับลิตเติ้ลวอล์ค กรุงเทพกรีฑา เนื้อที่ขนาด 7 ไร่ พื้นที่เช่ารวม 5,300 ตร.ม. ร้านค้าทั้งสิ้น 76 ร้าน มี Villa Market ซูเปอร์มาร์เกต เป็นแองเคอร์หลัก ขนาดพื้นที่ 1,200 ตร.ม. ร้านอาหารไทย เกาหลี ญี่ปุ่น จีน เม็กซิกัน เวียดนาม ร้านเบเกอรี่และเครื่องดื่ม ร้านขายยา คลินิกเสริมความงาม คลินิกทำฟัน ร้านนวด & สปา โรงเรียนสอนพิเศษและเสริมทักษะสำหรับเด็ก ร้านค้าเบ็ดเตล็ด ร้านอุปกรณ์กอล์ฟ Yoga-Pilates ร้านจำหน่ายสินค้าสำหรับสัตว์เลี้ยง รองรับลูกค้าหลักกลุ่มครอบครัว พนักงานออฟฟิศ เด็ก และจะมีแทรฟฟิกจากลูกค้าที่สัญจรบนเส้นทางนี้เพื่อเดินทางไปโซนตะวันออกสู่พื้นที่เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ครอบคลุม 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง รวมถึงเมืองท่องเที่ยวละแวกใกล้เคียงด้วย
เอกลักษณ์เปิดเผยอีกว่า บริษัทตั้งเป้าจะขยายสาขาลิตเติ้ลวอล์คอีก 2 แห่งในปี 2567 ตามแผนเพิ่มพื้นที่เช่าปีละ 5,000-8,000 ตร.ม. โดยสาขาถัดไป คือ สาขารัตนาธิเบศร์ เนื้อที่ 10 ไร่
เมื่อถามถึงคู่แข่งในตลาดเฟอร์นิเจอร์อย่างอิคาโน่รีเทล เตรียมเผยโฉม ‘อิเกีย สุขุมวิท’ สโตร์แห่งที่ 4 ในประเทศไทย ซึ่งเป็นสาขาใจกลางเมืองและอยู่ในศูนย์การค้า ในฐานะนักธุรกิจหนุ่มที่เติบโตมากับธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ มองว่า อิเกียเปิดซิตี้สโตร์มาหลายปีและหลายประเทศแล้ว เป็นนโยบายของบริษัทแม่ที่ต้องการเดินไปทางนั้น ซึ่งต้องติดตามว่า กลยุทธ์นี้จะสำเร็จหรือไม่ในประเทศไทย.
