ทิศทางของตลาดอสังหาฯ ไทยในช่วง 10-20 ปีที่ผ่านมา พบว่าการเติบโตและอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทั้งในด้านของดีมานด์และซัปพลาย ส่วนหนึ่งมาจากการขยายตัวของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนแบบราง เป็นเหตุให้โครงการต่างๆ เลือกพื้นที่คู่ขนานไปกับเส้นทางรถไฟทั้งบนดินและใต้ดิน
ซึ่งเป็นการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีความต้องการบ้านหลังแรกประเภทที่อยู่อาศัยแนวตั้ง และกลุ่มนักเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ ได้เป็นอย่างดี
ในเวลานั้นผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่เพื่อป้อนซัปพลายเข้าระบบอย่างต่อเนื่อง ทว่าในด้านของดีมานด์แม้จะมีอยู่จริง แต่ไม่ใช่ว่าทุกดีมานด์จะดูดซับซัปพลายออกไปได้ เมื่อขั้นตอนการอนุมัติสินเชื่อแหล่งธนาคารพาณิชย์เริ่มมีเงื่อนไขเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะการวางเงินดาวน์ ซึ่งเป็นหนึ่งในมาตรการ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยบังคับใช้ เพื่อป้องกันหนี้เสียที่เพิ่มขึ้นในระบบ กระทั่งซัปพลายที่อยู่อาศัยแนวตั้งเริ่มล้นตลาด และเวลาต่อมาเศรษฐกิจไทยเข้าสู่ภาวะชะลอตัว ด้วยมูลเหตุปัจจัยทั้งจากภายในประเทศและต่างประเทศ
ความซบเซาของตลาดอสังหาฯ ค่อยๆ ปรากฏชัดขึ้นตั้งแต่โควิดแพร่ระบาดระลอกแรกในปี 2563 เชื้อไวรัสโควิดสร้างความเสียหายให้แก่เศรษฐกิจไทยในทุกอุตสาหกรรม ยอดการเปิดโครงการใหม่ ยอดการจองที่อยู่อาศัยค่อยๆ ลดลงตามลำดับ กระทั่งปีนี้ 2564 สถานการณ์เลวร้ายไม่มีท่าทีจะเบาบางลง อีกทั้งยังเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อโควิดในกลุ่มแรงงาน ทั้งในธุรกิจก่อสร้าง แรงงานในภาคการผลิต จนในที่สุดรัฐบาลประกาศให้ล็อกดาวน์สถานที่ก่อสร้างเพื่อสกัดกั้นไม่ให้เกิดคลัสเตอร์ใหม่เพิ่ม
ธุรกิจอสังหาฯ ไทยเริ่มเข้าสู่ขาลงนับตั้งแต่เกิดสภาวะโอเวอร์ซัปพลาย แต่ปัจจุบันคงต้องเรียกว่านี่เป็นวิกฤตในวิกฤต
สถานการณ์โควิดที่ทั่วโลกกำลังเผชิญอยู่ในขณะนี้สร้างบาดแผลขนาดใหญ่ให้เกิดขึ้นในระบบเศรษฐกิจ สภาพการณ์ปัจจุบันคงไม่ใช่แค่การเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกต่อไป แต่เป็นสภาวะถดถอย
แม้ธุรกิจอสังหาฯ จะไม่ได้เป็นอุตสาหกรรมหลักขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย กระนั้นภาคอสังหาฯ ก็มีมูลค่าคิดเป็น 8 เปอร์เซ็นต์ของจีดีพีประเทศ นอกจากนี้ ความสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ ยังเชื่อมโยงกับอีกหลายธุรกิจ เช่น สถาบันการเงิน ธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ ธุรกิจก่อสร้าง ซึ่งก่อให้เกิดเม็ดเงินในธุรกิจเหล่านี้ไม่น้อย ยังไม่นับตัวเลขการจ้างงานที่จะเกิดขึ้นในธุรกิจทั้งหมด
นั่นหมายความว่า เมื่อใดก็ตามที่ธุรกิจอสังหาฯ สามารถขับเคลื่อนไปได้ ธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งหมดจะเดินหน้าไปพร้อมๆ กัน ซึ่งหากธุรกิจอสังหาฯ ล้มหรือหยุดชะงักเฉกเช่นในปัจจุบัน ธุรกิจเหล่านี้ก็คงอยู่ในสถานการณ์เดียวกันอย่างไม่อาจเลี่ยง
ด้านศูนย์วิจัยกสิกรไทยเคยเปิดเผยบทวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2564 ว่ายังมีความเปราะบางสูง แม้ในช่วงครึ่งปีแรกผลประกอบการด้านรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการหลายรายจะสามารถพลิกกลับมาเป็นบวกได้ แต่ยังเป็นระดับที่ต่ำกว่าศักยภาพ และแม้สถานการณ์โควิดจะเริ่มมีสัญญาณที่นิ่งขึ้นจากจำนวนผู้ติดเชื้อใหม่รายวันที่เริ่มลดลง แต่ผลของโควิดระลอกนี้ที่รุนแรงและยืดเยื้อ กระทบกิจกรรมเศรษฐกิจเป็นวงกว้างมากขึ้น ทำให้การฟื้นตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คงต้องใช้ระยะเวลาที่นานขึ้นกว่าจะกลับสู่ระดับก่อนเกิดวิกฤตโควิด
นับจากต้นปี 2564 จนถึงปัจจุบัน ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ เนื่องจากสภาวะตลาดที่ไม่เอื้อและจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมยังทรงตัวระดับสูง ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจให้สอดคล้องกับภาวะของตลาด จากข้อมูลของเอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำนวน 25,257 หน่วย ลดลง 15.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน โดยการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ปรับลดลงอย่างมาก เนื่องจากจำนวนหน่วยรอขายสะสมสูง ขณะที่ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์มาให้ความสำคัญกับตลาดแนวราบ เนื่องจากกลุ่มนี้จะมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ระยะเวลาการก่อสร้างที่สั้นและสามารถจัดการบริหารความเสี่ยงได้ง่าย
นอกจากนี้ ยังพบว่าครึ่งแรกของปี 2564 มีการจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้น 37.7% เมื่อเทียบกับปี 2563 ซึ่งจำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอขายและโครงการเปิดตัวไปในปีที่ผ่านๆ มา ส่วนหนึ่งของการขายที่เกิดขึ้นต้องยอมรับว่า มาจากการอัดแคมเปญอย่างหนักหน่วงของผู้ประกอบการ ทั้งการปรับลดราคา แคมเปญอยู่ฟรี อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ของแถมของสมนาคุณ เรียกได้ว่า ผู้ประกอบการต้องนำเสนอโปรโมชันพิเศษอย่างหนักเพื่อจูงใจลูกค้า ซึ่งส่วนใหญ่แล้วเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้อเดิม
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้สำรวจภาคสนามถึงสภาวะตลาดที่อยู่อาศัยใน 27 จังหวัดสำคัญ พบว่าความเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนของอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ที่เข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 มีจำนวนหน่วยเพียง 29,775 หน่วย ลดลงร้อยละ -32.0 และมีมูลค่า 118,667 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -37.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563
นอกจากนี้ การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศลดลงต่อเนื่องจากปี 2563 โดยในช่วงครึ่งแรกปี 2564 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรประมาณ 30,514 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีทุกไตรมาส ขณะที่ข้อมูลการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน 29 จังหวัดพื้นที่สีแดงซึ่งมีสัดส่วนเป็น 89% ของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ พบว่า 10 ลำดับแรกของจังหวัดพื้นที่สีแดงเข้ม มีอัตราขยายตัวลดลงร้อยละ -33.1 โดยในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 14,863 หน่วย ในขณะที่ช่วงครึ่งแรกปี 2563 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 25,062 หน่วย ลดลงร้อยละ -40.7
การลดลงของจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ในตลาด เป็นภาพสะท้อนของปัญหาที่เกิดขึ้นซึ่งล้วนแต่เชื่อมโยงกัน นับตั้งแต่ภาคแรงงานที่ยังไม่กลับเข้ามาสู่ระบบ แม้ว่าภาครัฐจะผ่อนปรนนโยบายที่เคยควบคุมสถานที่ก่อสร้างไปก่อนหน้า แต่ความไม่แน่นอนต่อสถานการณ์โควิด การลดจำนวนคนงานในบางแห่ง การลดชั่วโมงการทำงาน หรือการจำกัดการเข้ามาของแรงงานต่างด้าว ซึ่งทำให้โครงการก่อสร้างจำนวนหนึ่งไม่สามารถดำเนินการได้อย่างเต็มกำลัง เพราะภาคแรงงานยังไม่สามารถกลับเข้าสู่ระบบได้
ขณะที่กำลังซื้อของภาคประชาชนหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด บางส่วนยังคงไม่แน่ใจในสถานการณ์ของโรคโควิด-19 ว่าจะจบลงเมื่อไหร่ จึงไม่กล้าที่สร้างภาระผูกพันในระยะยาว การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจึงนานขึ้น หรือในบางรายรอให้สถานการณ์โควิดจบลงเสียก่อน ด้านการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์มีความรัดกุมและรอบคอบมากขึ้น เพราะนั่นอาจนำมาซึ่งความเสี่ยงต่อความเสียหายเชิงโครงสร้าง โดยเฉพาะหนี้เสียที่อาจเกิดขึ้นจำนวนมาก
ด้านจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างในตลาดนับจนถึงช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 มีจำนวนประมาณ 222,000 หน่วย โดยแบ่งเป็นประเภทอาคารชุดประมาณ 85,300 หน่วย และที่อยู่อาศัยแนวราบมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2563 ประมาณ 4% เป็นจำนวนประมาณ 136,700 หน่วย เนื่องจากช่วงเวลาหนึ่งที่ที่อยู่อาศัยแนวตั้งล้นตลาด ผู้ประกอบการจึงหันมาเปิดโครงการใหม่เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น ซึ่งทั้งหมดนี้อาจต้องใช้เวลาในการขายหน่วยคงค้างทั้งหมดประมาณ 51 เดือน
บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด ประเมินว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวถึง 3 ปี ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวกลับสู่ระดับก่อนโควิดอาจต้องใช้เวลา 5-6 ปี
หากสถานการณ์กลับสู่ภาวะปกติ ภาครัฐคงต้องหามาตรการที่จะให้ความช่วยเหลือธุรกิจอสังหาฯ เพื่อหากธุรกิจอสังหาฯ สามารถไปต่อได้ ย่อมส่งผลดีต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องด้วยแน่
