งานมหกรรมบ้านและคอนโดดูเหมือนจะสามารถเช็กสัญญาณความเป็นไปในอนาคตอันใกล้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ว่าต่อจากนี้แวดวงอสังหาฯ จะขับเคลื่อนไปในทิศทางเช่นใด
หลังจบงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 41 คำตอบที่ปรากฏให้เห็นเด่นชัด และไม่แตกต่างจากการคาดคะเนของศูนย์วิจัยทางเศรษฐกิจเท่าใดนัก
เพราะนอกจากทิศทางเศรษฐกิจทั้งภายในและต่างประเทศยังประสบกับภาวะชะลอตัวซึ่งส่งผลต่อการตัดสินซื้อโดยตรงแล้ว ยังมีเงื่อนไขและเหตุผลอีกหลายมิติประกอบเข้าด้วยกัน จนทำให้สถานการณ์ของธุรกิจอสังหาฯ ไม่สามารถขยับขยายไปได้มากกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน
จนทำให้ผู้ประกอบการบางรายต้องหากลยุทธ์เพื่อประคับประคองให้สามารถฝ่าฟันมรสุมในครั้งนี้ไปได้ ซึ่งอาจจะดีกว่าเฝ้ารอให้วิกฤตทางเศรษฐกิจคลี่คลายไปได้ด้วยตัวเอง
ซึ่งจากการเปิดเผยข้อมูลของ วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ตลาดอสังหาฯ อยู่ในภาวะติดลบทั้ง 3 ไตรมาส คาดการณ์ว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ในจำนวนหน่วยติดลบ 7.7 เปอร์เซ็นต์ หรือคิดเป็นมูลค่าติดลบ 2.7 เปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวตั้งพบตัวเลขติดลบสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันกับปีก่อน ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสแรกติดลบ 14 เปอร์เซ็นต์ ไตรมาสสอง ติดลบ 20 เปอร์เซ็นต์ และไตรมาสสาม ติดลบ 14 เปอร์เซ็นต์ อีกทั้งยังคาดการณ์ว่าในไตรมาสสุดท้ายของปีอาจจะติดลบที่ 20 เปอร์เซ็นต์
เมื่อพิจารณาจากจำนวนหน่วยเหลือขาย หรือสินค้าที่วางแผนก่อสร้างและเปิดตัวและสร้างเสร็จสูงกว่าปีก่อน มีจำนวนมากถึง 1.5 แสนยูนิต และตัวเลขของปี 2561 อยู่ที่ 1.3 แสนยูนิต
ตัวเลขเหล่านี้อาจจะสามารถชี้ชัดได้ว่า คำตอบของสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ไทย ที่ผู้ประกอบการโอดครวญ และเรียกร้องให้ภาครัฐหามาตรการช่วยเหลือนั้น แท้จริงแล้วหาได้เกิดจากการออกมาตรการเพื่อป้องกันหนี้เสียในระบบไม่ ทว่ากลับเป็นยอดซัปพลายที่กำลังล้นตลาดอยู่ในขณะนี้
กระนั้นบรรดาผู้ประกอบการก็ยังต้องการให้ภาครัฐหาวิธีผ่อนปรน หรือคลายเข็มขัดที่จะเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ให้สามารถทำเรื่องขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น โดยลืมที่จะพิจารณาว่า หากสถานการณ์เศรษฐกิจในอนาคตตกต่ำหรือย่ำแย่ไปกว่าปัจจุบัน อาจกระทบกับความสามารถในการชำระค่างวดของผู้บริโภค ซึ่งนั่นจะทำให้เกิดความเสียหายเชิงเศรษฐกิจมากขึ้นอีกเท่าตัว
เพราะล่าสุดจากการบังคับใช้นโยบาย LTV ของแบงก์ชาติ ทำให้การขออนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงินเป็นไปได้ยากขึ้น และผู้กู้ไม่สามารถขออนุมัติสินเชื่อในจำนวน 100 เปอร์เซ็นต์ เหมือนที่ผ่านมา
และจากมาตรการดังกล่าวทำให้มีการปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อไปกว่า 40 เปอร์เซ็นต์ โดยเฉพาะกลุ่มอาชีพอิสระ
จำนวนของที่อยู่อาศัยแนวตั้งบนเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน หากพิจารณาอย่างเป็นกลาง ต้องยอมรับว่ามีปริมาณมากเกินความต้องการของตลาด หลายฝ่ายเคยให้การวิเคราะห์ว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยแนวตั้งในปัจจุบันกำลังเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัปพลาย
ความคึกคักในช่วง Pre-Sale ที่นักเก็งกำไรต่างจับจองใบจองห้องชุด ไม่ใช่เครื่องการันตีได้ว่าอาคารชุดนั้นจะขายได้หมด เมื่อยังมีเรื่องสถานการณ์เศรษฐกิจในปัจจุบันให้ผู้บริโภคต้องกังวล
กระนั้น อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมบ้านจัดสรร ยังมองว่า โอเวอร์ซัปพลายในปัจจุบันยังไม่ใช่ปัญหา แต่การขออนุมัติสินเชื่อสำหรับผู้กู้ใหม่ไม่ผ่าน เป็นเรื่องน่ากังวลมากกว่า เพราะจะทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในอนาคต ซึ่งทำให้ยอดการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 20 เปอร์เซ็นต์
นอกจากทางแก้ของสถานการณ์การหดตัวของกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ ที่ผู้ประกอบการเรียกร้องให้ภาครัฐผ่อนปรนมาตรการ LTV หรือมีมาตรการอื่นๆ ที่จะเป็นการช่วยลดปริมาณยอดคงค้างของจำนวนหน่วยเหลือขายในตลาดลงได้
เมื่อจำนวนซัปพลายที่เหลืออยู่ในตลาดจำนวนมากไม่สามารถระบายออกได้ง่ายแล้ว สถานการณ์นี้น่าจะเป็นไฟลท์บังคับให้ผู้ประกอบการมองหาทางออกอื่นที่จะจำหน่ายจำนวนยูนิตที่ยังคงค้างอยู่ในมือออกไปได้
ทั้งการมองหาผู้ร่วมทุนจากต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ประกอบการสัญชาติจีน ที่น่าจะสามารถช่วยลดปัญหาโอเวอร์ซัปพลายได้ในขณะนี้ ทว่าปัญหาของผู้ประกอบการจีนคือ ไม่มีการร่วมทุนกับผู้ประกอบการรายใหญ่ของไทย
อีกทั้งนโยบายของรัฐบาลจีนที่มีข้อห้ามลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นอกประเทศ ทำให้ผู้ประกอบการจีนที่จะเข้ามาจับมือกับผู้ประกอบการไทยนั้นอุดมไปด้วยข้อจำกัด แม้ว่าคนจีนบางกลุ่มจะมีกำลังซื้อก็ตาม
ขณะที่ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ เพิ่งจับมือกับฮ่องกงแลนด์ เข้าพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับหรูย่านถนนวิทยุ บริเวณที่ดินตรงข้ามสถานทูตอังกฤษ โดยมีมูลค่าโครงการกว่า 1 หมื่นล้านบาท
การจับมือร่วมทุนกับบริษัทข้ามชาติอาจส่งผลดีต่อยอดขาย โดยเฉพาะกับผู้มีกำลังซื้อจากต่างชาติ เมื่อสถานการณ์เศรษฐกิจไทยในปัจจุบันที่อยู่ในภาวะชะลอตัวและกำลังซื้อหดตัวลง ซึ่งแตกต่างจากประเทศอื่นๆ เช่น อินโดนีเซีย ที่มีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจค่อนข้างดีกว่า
อีกทางออกหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการระบายซัปพลายที่มีอยู่ในสต๊อกออกไปให้มากที่สุด คือ การขายผ่านทางออนไลน์ โดยใช้ตลาด e-commerce
เมื่อพฤติกรรมของผู้บริโภคในยุคดิจิทัลเปลี่ยนไป และตลาด e-commerce มีอิทธิพลต่อทุกธุรกิจ จึงไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจแต่อย่างใด ที่เราจะเห็นผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยเริ่มรุกคืบทำการตลาดออนไลน์มากขึ้น ทั้งค่ายแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลุ่มพฤกษาเรียลเอสเตท หรือเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมอย่าง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์
เพราะนอกจากการใช้แพลตฟอร์มของ Facebook ทำการตลาดเพื่อให้เข้าถึงกลุ่มผู้บริโภคมากขึ้นแล้ว การใช้แอปพลิเคชันอย่าง Lazada หรือ Shopee จึงกลายเป็นทางเลือกที่เหมาะสมที่สุดในเวลานี้
การใช้ช่องทางออนไลน์ในการนำเสนอสินค้าน่าจะทำให้ผู้ประกอบการนำเสนอสินค้าได้ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้ง่ายขึ้น โดยการใช้เทคโนโลยีบิ๊กดาต้าในการวิเคราะห์ข้อมูล จะช่วยให้ผู้ประกอบการได้รับข้อมูลที่จะนำไปพัฒนาโครงการอื่นๆ ได้ในอนาคต
ห้วงยามที่สถานการณ์ทางเศรษฐกิจของไทยยังไม่สู้ดีนัก ประกอบกับไทยกำลังเผชิญกับวิกฤตหลายด้าน ทั้งความไม่แน่ใจในรัฐบาลใหม่ ปัญหาจากการค้าระหว่างประเทศ ที่ต้องอาศัยเสถียรภาพความมั่นคงของเศรษฐกิจนอกประเทศ ปัญหาภัยพิบัติ ทำให้ไทยยากที่จะดิ้นให้พ้นจากกับดักปัญหาเหล่านี้
ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทย อาจถึงเวลาที่ต้องยอมรับความจริงว่า ซัปพลายตอนนี้กำลังล้นตลาด และการเรียกร้องให้ภาครัฐผ่อนปรนมาตรการเพื่อให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ไม่ใช่ทางออกที่ดี เมื่ออาจมีผลกระทบเป็นวงกว้างกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน
อาจถึงเวลาที่ผู้ประกอบการต้องมองทางเลือกอื่น หรือปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ ที่ไม่ใช่แค่พยุงธุรกิจของตัวเองให้อยู่รอดแล้ว ยังส่งผลต่อภาพรวมของเศรษฐกิจไทยอีกด้วย เมื่อปัญหาเศรษฐกิจไทยไม่ใช่เพียงแค่เฝ้ารอให้ภาครัฐลงมาแก้ไขแต่เพียงฝ่ายเดียว
