แสนสิริ-เอพี ศึกช่วงชิงกลุ่มมิลเลนเนียล

การเปิดตัวแบรนด์ไลฟ์สไตล์คอนโดมิเนียม “XT Condominium” ของยักษ์ใหญ่ “แสนสิริ” ด้านหนึ่งอาจเป็นเพียงกลยุทธ์การตลาดเพื่อเจาะเซกเมนต์กลุ่มลูกค้าให้ชัดเจนมากขึ้น แต่อีกด้านหนึ่งที่สำคัญมากกว่า คือ การสะท้อนจุดเปลี่ยนของแนวรบในตลาดที่ไม่ใช่การแข่งขันประชันกันแค่ทำเลใจกลางเมืองหรือเกาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ขนาดห้อง หรือความหรูหราของล็อบบี้เท่านั้น แต่ยังหมายถึงกลยุทธ์การตอบ “โจทย์” กลุ่มเป้าหมายให้โดนใจมากที่สุด

โดยเฉพาะคนเมืองรุ่นใหม่ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มที่เรียกว่า Millennial หรือ Young Achiever

นพปฎล พหลโยธิน ประธานบริหารฝ่ายสร้างสรรค์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า กลุ่มคนมิลเลนเนียลถือเป็นหนึ่งในเป้าหมายที่บริษัทให้ความสำคัญและจับตามาตลอด 5 ปีที่ผ่านมา เพราะแนวโน้มกำลังซื้อเติบโตเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจนถือเป็นกลุ่มผู้ซื้อขนาดใหญ่ โดยจากสถิติลูกค้าของแสนสิริตั้งแต่ปี 2556-2560 พบว่า กลุ่มคนรุ่นใหม่อายุตั้งแต่ 21-30 ปี ซื้อโครงการของแสนสิริเป็นจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 25% ในระยะเวลา 5 ปี และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต

พูดถึงกลุ่มคนมิลเลนเนียลเป็นกลุ่มประชากรที่เกิดในช่วงระหว่างปี ค.ศ.1980-2000 หรือปี 2523-2543 เป็นกลุ่มผู้บริโภคที่เติบโตมากับเทคโนโลยี ใช้ชีวิตคล่องแคล่ว ที่สำคัญถือเป็นกลุ่มคนที่เป็นกำลังขับเคลื่อนเศรษฐกิจและสังคมของประเทศนับจากนี้

ขณะเดียวกัน ข้อมูลการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า คนรุ่นใหม่ อายุ 21-30 ปี และวัยทำงานตอนต้น อายุ 31-40 ปี ถือเป็นกลุ่มหลักที่เลือกซื้อที่อยู่อาศัยในรูปแบบคอนโดมิเนียม โดยกลุ่มอายุ 31-40 ปี เป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนการซื้อมากที่สุด 41% ส่วนกลุ่มอายุ 21-30 ปี แม้มีสัดส่วนการซื้อที่ 13% แต่เป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีอัตราเติบโตสูงถึง 25% ของจำนวนผู้ซื้อเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลัง (ปี 2556-2560) และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะความเป็นคนที่ใช้ชีวิตคล่องแคล่วจึงต้องการเลือกที่อยู่อาศัยที่สามารถเดินทางได้สะดวก มีขนาดห้องที่พอเหมาะกับความต้องการเพื่อการดูแลง่ายและจัดสรรให้เกิดประโยชน์ได้สูงสุด

สำหรับขนาดห้องที่กลุ่มมิลเลนเนียลให้ความนิยม คือ ขนาดห้องต่ำกว่า 30 ตารางเมตร ระดับราคาที่นิยมซื้อคือ 130,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร ให้ความสำคัญกับโครงการที่เน้นฟังก์ชันการใช้งานของพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น จัดสรรพื้นที่ใช้สอยเป็นสัดส่วนลงตัวเกิดประโยชน์สูงสุด หรือการอยู่อาศัยแบบเศรษฐกิจแบ่งปัน (Sharing Economy) เน้นการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกร่วมกัน ซึ่งถือเป็นกระแสที่น่าจับตา รวมถึงพื้นที่ส่วนกลางที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตหลายๆ ด้าน เช่น เป็นโครงการที่มีห้องทำงานส่วนกลางที่สามารถใช้ร่วมกัน (Co-working Space) หรือห้องครัวส่วนกลาง (Co-kitchen)

นอกจากนี้ กลุ่มคนรุ่นใหม่ยังคำนึงถึงปัจจัยด้านการเลือกที่อยู่อาศัยบนทำเลศักยภาพที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ ทำเลกรุงเทพฯ ชั้นกลาง หรือชั้นในตอนปลายจึงตอบโจทย์มากที่สุด ได้แก่ โซนที่เป็นแหล่งงานอย่างเอกมัย-พระโขนง พญาไท-ราชเทวี

หรือโซนที่มีการเติบโตของโครงการมิกซ์ยูส เช่น รัชดา-ห้วยขวาง เพราะอยู่ใกล้อาคารสำนักงาน ตอบโจทย์กลุ่มมิลเลนเนียลวัยทำงาน อยู่ไม่ไกลจากศูนย์กลางธุรกิจ และเดินทางเชื่อมต่อได้ด้วยการขนส่งระบบราง ทั้งรถไฟฟ้า BTS, MRT และ Airport Rail Link

แน่นอนว่า แสนสิริถือเป็นยักษ์ใหญ่ด้านตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะการจับมือเป็นพันธมิตรร่วมทุนกับกลุ่มบีทีเอสกรุ๊ป วางแผนผุดโครงการตามแนวเส้นทางระบบขนส่งร่วมกันในเฟสแรก จำนวน 25 โครงการ มูลค่าลงทุนมากกว่า 100,000 ล้านบาท รวมถึงบีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ ยังมีแผนประมูลโครงการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าอีกหลายเส้นทาง และมีที่ดินตามแนวเส้นทางจำนวนมาก ซึ่งบริษัทร่วมทุนสามารถผุดโครงการที่อยู่อาศัยตลอดระยะทางหลายร้อยกิโลเมตร

ล่าสุด แสนสิริยังจับมือกับบริษัท โตคิว คอร์ปอเรชั่น จำกัด ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจคมนาคมและขนส่ง ประเทศญี่ปุ่น พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม 2 โครงการใหม่ มูลค่ารวมกว่า 5,000 ล้านบาท โดยปักหมุดในทำเลเอกมัย-สุขุมวิท 50 ซึ่งเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นและชาวต่างชาติแถบตะวันตก

แต่การเปิดตัวแบรนด์ “XT” เป็นกลยุทธ์ที่มากกว่าการเจาะกลุ่มลูกค้าแบบเดิมที่มีกำลังซื้อระดับพรีเมียม หรือซูเปอร์พรีเมียม เพราะแสนสิริต้องการสร้างโครงการที่สะท้อนความเป็นผู้นำตลาดไลฟ์สไตล์คอนโดมิเนียมที่มีเอกลักษณ์ แนวคิดสร้างสรรค์ ตอกย้ำจุดขายและกลยุทธ์การตลาดที่ฉีกจากคู่แข่ง

ปิติ จารุกำจร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า XT เป็นการพลิกแนวทางการทำโครงการคอนโดมิเนียม เน้นฟังก์ชันต่างๆ เพื่อตอบโจทย์ลูกค้าที่มีไลฟ์สไตล์เฉพาะตัว ซึ่งบริษัทจะประเดิมเปิดตัวให้ลูกค้าเห็นความเป็น XT พร้อมกัน 3 โครงการใน 3 ทำเล ได้แก่ เอกมัย ห้วยขวาง และพญาไท จำนวน 3,376 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 21,000 ล้านบาท ถือเป็นมูลค่าการเปิดตัวโครงการพร้อมกันสูงสุดในประวัติการณ์ของแสนสิริ

โครงการแรก XT เอกมัยเป็นโครงการที่บริษัทร่วมลงทุนพัฒนากับโตคิว คอนสตรัคชัน ตั้งอยู่ห่างจากสถานี BTS เอกมัย 1.5 กม. จำนวน 537 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 180,000 บาท/ตร.ม. หรือราคาเริ่มต้น 4.59 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งจากการสำรวจข้อมูลวิจัยตลาดช่วงครึ่งปีหลังของปี 2560 พบว่าคอนโดมิเนียมที่เป็นโครงการเปิดใหม่ในทำเลเอกมัย มีราคาขายเฉลี่ย 175,000 บาทต่อ ตร.ม. ราคาปรับสูงขึ้นเฉลี่ยถึง 30% จาก 4 ปีก่อน

โครงการที่สอง XT ห้วยขวาง ตั้งอยู่ห่างจากสถานี MRT ห้วยขวาง 75 ม. และ 5 นาทีจากเซ็นทรัลพระราม 9 ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 6 ไร่ 2 อาคารสูง 43 ชั้นและ 14 ชั้น จำนวน 1,404 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 165,000 บาท/ตร.ม. หรือราคาเริ่มต้น 3.69 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งจากการสำรวจพบว่าคอนโดมิเนียมทำเลใกล้รถไฟฟ้าใต้ดินในระยะ 300 เมตร บนถนนเส้นรัชดาภิเษกตั้งแต่สถานีพระรามเก้าจนถึงสถานีลาดพร้าว มีราคาขายเฉลี่ย 185,000 บาทต่อ ตร.ม. ซึ่งรวมถึงราคาที่ดินติดรถไฟฟ้าใต้ดิน ที่ปรับตัวสูงขึ้นเท่าตัว ในระยะเวลา 5 ปี สะท้อนการเติบโตของทำเลห้วยขวางในฐานะเขตเศรษฐกิจใหม่

ส่วนโครงการ XT พญาไท ตั้งอยู่ห่างจากสถานีแอร์พอร์ตเรลลิงก์ราชปรารภ 500 ม. และสถานี BTS พญาไท เพียง 600 ม. บนที่ดิน 3-3-97.4 ไร่ พัฒนาเป็น 2 อาคารสูง 40 ชั้น และ 35 ชั้น จำนวน 1,435 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 168,000 บาทต่อ ตร.ม. หรือราคาเริ่มต้น 4.9 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งจากการสำรวจข้อมูลพบว่าคอนโดมิเนียมที่เป็นโครงการใหม่ในทำเลพญาไทมีราคาขายเฉลี่ย 220,000 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้น 35% จากราคาโครงการเปิดขายใหม่ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา

ทั้ง 3 โครงการบริษัทจะเปิดการขายพร้อมกันในวันที่ 3-5 ส.ค.นี้ โดยตั้งเป้ายอดขาย 50% ภายในสิ้นปีนี้ และจะมีการแบ่งขายให้ลูกค้าชาวต่างชาติสัดส่วน 40% ผ่านตัวแทนขายที่เป็นพันธมิตรของบริษัท ซึ่งกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป้าหมาย ได้แก่ ชาวฮ่องกง สิงคโปร์ และจีน ส่วนการปิดการขายโครงการ XT ทั้ง 3 โครงการ คาดว่าใช้ระยะเวลา 2 ปี

ปิติกล่าวว่า “ในอนาคตแบรนด์ XT จะมีการพัฒนาโครงการใหม่ เน้นทำเลที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมายชาวมิลเลนเนียล กลุ่มคนรุ่นใหม่ ทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและสถานที่ไลฟ์สไตล์ การคมนาคมสะดวก ประกอบกับทำเลของโครงการสามารถลงทุนได้ทั้งการปล่อยเช่าและขายต่อ ซึ่งมีกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อลงทุนคิดเป็นสัดส่วนราว 40% และลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง 60% โดยระดับราคาขายของแบรนด์ XT จะอยู่ที่ระดับ B ราคา 150,000-250,000 ต่อตารางเมตร ใกล้เคียงกับแบรนด์ THE LINE”

ด้านคู่แข่งอย่าง “เอพี” ซึ่งถือเป็นอีกค่ายยักษ์ใหญ่ที่เปิดสมรภูมิรุกตลาดคอนโดมิเนียม เพื่อช่วงชิงกลุ่มคนเมืองรุ่นใหม่ “Young Achiever” อย่างหนักหน่วงเช่นกัน โดยล่าสุดประเดิมครึ่งปีหลังเปิดตัว 2 คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนกับมิตซูบิชิ จิโช เรสซิเดนซ์ ในเครือมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป มูลค่ารวม 12,000 ล้านบาท

ได้แก่ โครงการ Life Ladprao Valley มูลค่าโครงการ 6,400 ล้านบาท เจาะทำเลลาดพร้าวใกล้สถานีรถไฟฟ้า MRT ซึ่งมีกำหนดเปิดพรีเซลส์อย่างเป็นทางการพร้อมกันทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศ วันที่ 4-5 สิงหาคมนี้

ขณะที่ Life Asoke Hype คอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯ สูง 40 ชั้น จำนวน 1,253 ยูนิต ใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน พระราม 9 มูลค่าโครงการ 5,700 ล้านบาท จะเปิดตัวในเดือนตุลาคมนี้

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บน ในทำเลใจกลางเมืองที่เป็นจุดเชื่อมต่อ เช่น พหลโยธิน-อารีย์-ลาดพร้าว และย่านเชื่อมต่ออโศก-พระราม 9-รัชดาภิเษก มีความต้องการตลอด 5 ปีที่ผ่านมา และจากการสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลพหลโยธิน-อารีย์-ลาดพร้าว มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 19 โครงการ ราคาขายเฉลี่ย 158,000 บาทต่อ ตร.ม. ส่วนทำเลเชื่อมต่ออโศก-พระราม 9-รัชดาภิเษก พบคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 14 โครงการ ราคาขายเฉลี่ย 169,000 บาทต่อ ตร.ม.

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่นำมาพัฒนาคอนโดฯ ราคาได้ปรับตัวสูงขึ้นมากกว่า 30-40% ทำให้ราคาขายคอนโดฯ ปรับขึ้นสูงอย่างต่อเนื่อง โดยทำเลพหลโยธิน-อารีย์-ลาดพร้าว ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมาราคาคอนโดฯ ปรับขึ้นถึง 30% ขณะที่ทำเลอโศก-พระราม 9-รัชดา ราคาปรับขี้นสูงถึง 46% แต่ตลาดยังมีความต้องการ โดยเฉพาะกลุ่มคนเมืองรุ่นใหม่

ดังนั้น เมื่อค่ายยักษ์ประกาศผุดโครงการในช่วงจังหวะเดียวกันรับสมรภูมิครึ่งปีหลัง ซึ่งเหล่ากูรูต่างฟันธงจะดุเดือดมากขึ้น เนื่องจากเหลือเวลาปลุกปั้นรายได้ให้เติบโตตามเป้าหมายไม่ถึง 6 เดือน

แสนสิริในฐานะผู้นำไลฟ์สไตล์แบรนด์ไม่ใช่แค่ไม่ยอมเสียส่วนแบ่งให้คู่แข่ง เหนือสิ่งอื่นใด XT จะตอบโจทย์กลุ่มมิลเลนเนียลได้จริงหรือไม่

3 ส.ค.นี้ รู้กัน