CPN ร่วมดุสิตธานีผุด มิกซ์ยูส เสริมยุทธศาสตร์ปักหมุด “เซ็นทรัล”

ข่าวการร่วมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบผสม (mixed use development) ระหว่างกลุ่มเซ็นทรัล โดย บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) และ บมจ. ดุสิตธานี (DTC) บนผืนที่ดินบริเวณหัวมุมถนนสีลมและถนนพระราม 4 กรุงเทพมหานคร ได้สร้างแรงสั่นสะเทือนไม่เฉพาะต่อบริบททางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจค้าปลีก หากแต่ยังส่งแรงกระเทือนต่อภูมิทัศน์ใหม่ของกรุงเทพฯ อย่างไม่อาจเลี่ยง

ข้อเท็จจริงที่น่าสนใจมากประการหนึ่งก็คือ อาคารโรงแรมดุสิตธานี ที่ตั้งตระหง่านเป็นประหนึ่งสัญลักษณ์ของการก้าวเข้ายุคสมัยใหม่ของสังคมไทยมานานกว่า 47 ปี กำลังจะถูกรื้อถอนในช่วงปลายปี 2561เพื่อเปิดทางให้โครงการพัฒนาครั้งใหม่ที่มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 3.7 หมื่นล้านบาทนี้ผุดขึ้นมาเป็นหมุดหมายใหม่ใจกลางเมืองมหานครแห่งนี้ทดแทน

ขณะเดียวกัน จังหวะก้าวแห่งความร่วมมือครั้งนี้ก็มีความน่าสนใจไม่น้อย เพราะก่อนหน้านี้ ทศ จิราธิวัฒน์ ประธานกรรมการบริหารและประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มเซ็นทรัล ประกาศวิสัยทัศน์ 10 ปีข้างหน้าของเซ็นทรัลว่าจะก้าวสู่การเป็น World Destination อย่างครบวงจรรอบด้านภายใต้ยุทธศาสตร์ Central Bangkok ซึ่งรวมถึงความพยายามที่จะปิดดีลการประมูลที่ดินสถานเอกอัครราชทูตอังกฤษ บริเวณถนนวิทยุ ซึ่งมีเนื้อที่กว่า 10,000 ตารางวา ด้วยมูลค่ารวมมากกว่า 20,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยตารางวาละ 2-2.2 ล้านบาท หลังจากก่อนหน้านี้ได้ครอบครองที่ดินแปลงแรกมาแล้วด้วยราคา 900,000 บาทต่อ ตร.ว. มาพัฒนาเป็น Central Embassy มาแล้ว

ความเคลื่อนไหวดังกล่าวตั้งอยู่บนแผนการสร้างความเติบโตที่จะเตรียมโครงการมิกซ์ยูสที่ใช้เงินลงทุนมากที่สุดเชื่อมต่อกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ห้างเซ็นทรัลชิดลม ห้างเซน และศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ สร้างอาณาจักรธุรกิจค้าปลีกขนาดใหญ่และขยายแนวรบตามแผน “Central Bangkok” อย่างแข็งแกร่ง

แผนการสร้างอาณาจักรค้าปลีกระดับ “World Destination” ภายใต้แนวคิด Central Bangkok ที่กลุ่มจิราธิวัฒน์พยายามปลุกปั้นมาตลอด 3 ปี ได้ส่งผลให้การช่วงชิงที่ดินแห่งนี้มีความหมายยิ่งขึ้นไปอีก

เพราะนอกจากจะเป็นจุดรวมทุกแฟลกชิพสโตร์ของห้างเซ็นทรัล เจาะทุกตลาด ทุกกลุ่มลูกค้าและทุกไลฟ์สไตล์ ตลอดแนวชอปปิ้งสตรีทตั้งแต่สี่แยกราชประสงค์จนถึงถนนเพลินจิต ที่สำคัญ โครงการมิกซ์ยูสจะเสริมทุกแฟลกชิพสโตร์ โดยเฉพาะเซ็นทรัลเอ็มบาสซี เพื่อขยายฐานรายได้ตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติระดับพรีเมียม

กระนั้นก็ดี การช่วงชิงที่ดินผืนงามกลางกรุงเทพมหานครแห่งนี้ไม่ได้ดำเนินไปโดยมีกลุ่มเซ็นทรัลให้ความสนใจตามลำพังเท่านั้น หากแต่มีเสียงร่ำลือกันว่า พลันที่สถานทูตอังกฤษเปิดประมูลทำเลทองผืนงาม ก็ปรากฏมีกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่แสดงความสนใจเข้าร่วมประมูล ทั้งทีซีซีกรุ๊ปของเจริญ สิริวัฒนภักดี กลุ่มคิงเพาเวอร์ รวมถึงกลุ่มแสนสิริ

การขยายแนวรบออกมาสู่พื้นที่เปิดบนถนนพระรามสี่-สีลม ร่วมกับดุสิตธานี ในด้านหนึ่งจึงเป็นเสมือนการเตรียมความพร้อมรองรับการเติบโตภายใต้ยุทธศาสตร์ Central Bangkok และเป็นช่องทางเสริมหากเกิดความผิดพลาดในการได้มาซึ่งพื้นที่เป้าหมายของสถานทูตอังกฤษ

อีกทั้งยังเป็นการเพิ่มโอกาสการเติบโตที่ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะในพื้นที่ปิดบนถนนวิทยุ-ชิดลม-พระรามหนึ่ง แต่กำลังปักหมุดสร้างพื้นที่สามเหลี่ยมที่สามารถรองรับกำลังซื้อมหาศาลในย่านใจกลางเมือง และหากพิจารณาจากตำแหน่งที่ตั้งโครงการ mixed use แห่งใหม่จะเป็นประหนึ่งหมุดตรึงบนถนนราชดำริ ที่เชื่อมต่อกับเซ็นทรัลเวิลด์ และสร้างสัณฐานรูปตัว T ให้กับขุมพลังกลุ่มเซ็นทรัลด้วย

ขณะเดียวกัน โครงการลงทุนพัฒนาครั้งใหม่นี้จะต้องถูกจับตามองและกลายเป็นทอล์คออฟเดอะทาวน์ ไปตั้งแต่วันนี้จนถึงเมื่อโครงการเสร็จสิ้นไปโดยปริยาย เพราะแม้ว่าจะยังไม่มีการเปิดเผนรายละเอียดโครงการ โดยผู้ร่วมทุนแต่ละฝ่ายยังอยู่ระหว่างขั้นตอนการพิจารณาแผนพัฒนาโครงการ ซึ่งคาดว่าจะได้ข้อสรุปเกี่ยวกับรายละเอียดที่สำคัญของโครงการ และพร้อมประกาศให้ทราบภายในช่วงกลางปีนี้

หากแต่นับจากวันนี้ โครงการดังกล่าวจะคงอยู่ในความสนใจและการรับรู้ของผู้คน ไม่ว่าจะเป็นกรณีการทุบอาคารดุสิตธานี รวมถึงการเฝ้าติดตามรูปแบบสถาปัตยกรรมและผังโครงการที่ได้รับการคาดหมายว่าจะเป็นประหนึ่งสัญลักษณ์ใหม่ของกรุงเทพฯ

“โครงการใหม่นี้จะมีจุดเด่นที่การดำรงรักษาเอกลักษณ์วัฒนธรรมไทย ซึ่งเป็นสัญลักษณ์ของดุสิตธานีมาช้านาน ผสานเข้ากับมาตรฐานสากลและให้เป็นการใช้ประโยชน์พื้นที่อย่างเต็มศักยภาพ ปักหมุดเป็นสัญลักษณ์แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ เหมือนที่โรงแรมดุสิตธานีได้สร้างประวัติศาสตร์เอาไว้เมื่อ 47 ปีที่ผ่านมา” ศุภจี สุธรรมพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของดุสิตธานี (DTC) ระบุ

การแข่งขันที่จะประกาศตัวเป็นสัญลักษณ์ของกรุงเทพฯ หรือประเทศไทย ไม่ใช่สิ่งที่เพิ่งเกิดหรือปรากฏขึ้นในกรณีนี้เป็นครั้งแรก เพราะก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนไม่น้อยต่างพยายามชูจุดขายว่าด้วยการสร้างอัตลักษณ์ในฐานะที่จะเป็น แลนด์มาร์คใหม่ อยู่อย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะเป็นกรณีของ Asiatique ภายใต้มหาอาณาจักรของเจริญ สิริวัฒนภักดี หรือกรณีของ ICONSIAM ภายใต้ความร่วมมือของกลุ่มเจริญโภคภัณฑ์ของธนินท์ เจียรวนนท์ กับสยามภิวัฒน์ ที่ระบุว่าอภิมหาโครงการนี้จะเป็นสัญลักษณ์หนึ่งเดียวแห่งสยามอีกด้วย

ความเป็นไปของความร่วมมือระหว่างกลุ่มเซ็นทรัลกับดุสิตธานี เป็นผลสืบเนื่องมาจาก DTC ได้ลงนามในสัญญา กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เพื่อต่อสัญญาเช่าที่ดินขนาดประมาณ 23 ไร่ 2 งาน 2.72 ตารางวา บริเวณหัวมุมถนนสีลมและพระราม 4 ซึ่งเป็นที่ตั้งของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ ต่อไปอีก 30 ปี และได้รับสิทธิในการเช่าที่ดินต่อเนื่องอีก 30 ปี

โดยโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบผสม คาดว่าจะดำเนินการภายในเดือนกรกฎาคม 2560 โดยมีระยะเวลาปลอดค่าเช่า (Grace Period) ระหว่างก่อสร้าง 7 ปี โดยบริษัทจะใช้เงินลงทุนช่วงปี 2560 ถึง 2561 เป็นเงินประมาณ 2,408 ล้านบาท โดยส่วนที่เหลือจะมีการทยอยลงทุนในการพัฒนาโครงการต่อไปจนถึงปี 2567
ทั้งนี้ ความร่วมมือระหว่าง CPN และ DTC จะดำเนินไปด้วยการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนระหว่าง CPN และ DTC เพื่อให้การดำเนินการโครงการเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ โดย CPN จะเข้าลงทุนร่วมกับ DTC ในบริษัทร่วมทุน 3 บริษัท และจัดตั้ง 1 บริษัทย่อยซึ่งถือหุ้นทั้งหมดโดย CPN ประกอบด้วย

1. บริษัท วิมานสุริยา จำกัด (HRRJV) ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนโครงการโรงแรม เรสซิเดนซ์ และโครงสร้างอาคารศูนย์การค้า มีวัตถุประสงค์เพื่อเช่าช่วงที่ดินจาก DTC เพื่อพัฒนาและประกอบธุรกิจโรงแรมและเรสซิเดนซ์ รวมทั้งก่อสร้างโครงสร้างอาคาร (Bare Shell) ของศูนย์การค้า (DTC เป็นผู้เช่าที่ดินจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ (CPB) ซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของโครงการ) โดย CPN และ DTC จะถือหุ้นในสัดส่วน 40:60 หรือคิดเป็นมูลค่าโครงการทั้งหมดไม่เกิน 21,900 ล้านบาท และคิดเป็นส่วนของบริษัท DTC ไม่เกิน 14,200 ล้านบาท

2. บริษัท สวนลุม พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (REJV) ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนโครงการศูนย์การค้า มีวัตถุประสงค์เพื่อเช่าโครงสร้างอาคารศูนย์การค้าจากบริษัท วิมานสุริยา จำกัด ดำเนินการตกแต่ง และประกอบธุรกิจศูนย์การค้า โดย CPN และ DTC จะถือหุ้นในสัดส่วน 85:15มีมูลค่าโครงการไม่เกิน 8,900 ล้านบาท คิดเป็นส่วนของ DTC ไม่เกิน 1,340 ล้านบาท

3. บริษัท พระราม 4 เดเวลลอปเม้นท์ จำกัด (OJV) มีวัตถุประสงค์สำหรับเช่าที่ดินตามสัญญาเช่าหลักกับ CPB ซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของโครงการ โดย CPN และ DTC จะถือหุ้นในสัดส่วน 90:10 โดย DTC จะจำหน่ายสิทธิการเช่าที่ดินให้กับ OJV และจำหน่ายหุ้น 90% ของ OJV ให้แก่ CPN คิดเป็นมูลค่าจำหน่ายไปรวมไม่เกิน 2,700.9 ล้านบาท

4. บริษัท ศาลาแดง พร๊อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (Office Co.) มีวัตถุประสงค์เพื่อเช่าช่วงที่ดินจากบริษัท พระราม 4 เดเวลลอปเม้นท์ จำกัด ดำเนินการพัฒนาก่อสร้างและประกอบธุรกิจสำนักงาน โดย CPN จะถือหุ้นทั้งหมด

หากประเมินผลประโยชน์ที่ DTC จะได้รับจากโครงการนี้ นอกจากจะเป็นการขยายธุรกิจศูนย์การค้าตามแผนธุรกิจในระยะยาวของ CPN การลงทุนในโครงการ Mixed-Use Development แต่ละประเภทจะช่วยส่งเสริมให้โครงการร่วมทุนประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี รวมทั้งเป็นการเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน และเพิ่มฐานรายได้ในการเติบโตทางธุรกิจ โดยแหล่งที่มาของเงินลงทุนจะมาจากการกู้ยืมและเงินทุนภายในบริษัทเพื่อชำระส่วนของทุนตามสัดส่วนการถือหุ้นของบริษัท

ศุภจี สุธรรมพันธุ์ ระบุว่านี่ถือเป็นโอกาสสำคัญที่ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยนัก ด้วยภาพลักษณ์และศักยภาพอันแข็งแกร่งของการเป็นพันธมิตรของดุสิตธานีกับซีพีเอ็น ทั้งสองฝ่ายต่างตั้งใจจะสร้างสัญลักษณ์ที่เชิดชูความเป็นไทยบนมาตรฐานสากลตรงพื้นที่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ได้อย่างแท้จริง โดยหวังว่าโครงการนี้จะเป็นตัวอย่างของการให้นำเสนอศักยภาพของคนไทย ความแข็งแกร่งของธุรกิจโรงแรมและธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงธุรกิจค้าปลีกของไทย เพื่อส่งเสริมให้กรุงเทพฯ เป็นศูนย์กลางของการท่องเที่ยวพักผ่อนระดับบน แหล่งชอปปิ้งที่มีคุณภาพ และสร้างชื่อเสียงอันดีงามของประเทศไทยออกไปสู่สายตาชาวโลก

ความร่วมมือที่กำลังจะเป็นอภิมหาโครงการใจกลางเมืองและมีภาพลักษณ์ เป็น win-win deal ในครั้งนี้คงส่งแรงสั่นสะเทือนวงการธุรกิจหลายระนาบอยู่ไม่น้อย และหากวลีที่ว่า action เท่ากับ Reaction สิ่งที่น่าติดตามจากนี้ก็คือความเคลื่อนไหวจากผู้ประกอบการรายอื่น ว่าจะตอบสนองต่อกรณีที่ว่านี้อย่างไร