“อิคาโน่” ปักธง “เมกาซิตี้” สร้าง “ฮับ” รุกสี่มุมเมือง

 

 

แน่นอนว่าศักยภาพของทำเลย่านบางนาไม่ใช่แค่ที่ตั้งชุมชนมากกว่า 3 ล้านคน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชนชั้นกลางระดับบน มีกำลังซื้อและมีแนวโน้มการขยายตัวของผู้คนระดับนักธุรกิจรุ่นใหม่ที่ไม่อยากอุดอู้อยู่ในบ้านหรือคอนโดมิเนียมในเมือง แต่เลือกที่จะซื้อบ้านหลังใหญ่ในทำเลที่เดินทางเข้าออกเมืองได้สะดวก 

 

ตามผังเมืองใหม่ที่กำหนดให้โซนบางนาเป็นพื้นที่ศูนย์พาณิชยกรรม การเติบโตของกรุงเทพฯ ช่วง 5 ปีข้างหน้าจึงมีแนวโน้มขยายตัวไปทางทิศตะวันออกจากหลายปัจจัย การมีสนามบินสุวรรณภูมิ มีส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอสอ่อนนุช-แบริ่ง และจะขยายจากแบริ่งไปสถานีสำโรง รวมถึงกรุงเทพมหานคร (กทม.) ยังต้องการพัฒนาโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (monorail) สาย LRT สุวรรณภูมิ-บางนา เชื่อมสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส ระยะทาง 18 กิโลเมตร ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการประมาณปี 2560 และยังมีระบบรถไฟเชื่อมต่อสุวรรณภูมิ (Airport  Rail Link) ในส่วนขยายถึงแหลมฉบัง หรือโครงการรถไฟความเร็วสูง สุวรรณภูมิ-แหลมฉบัง

 

เฉพาะการคาดการณ์ใน 2 ปีข้างหน้า ในแง่การขยายตัวของชุมชนจะมีห้องชุดสร้างเสร็จพร้อมโอนกว่า 15,000 ยูนิต รวมถึงโครงการทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และโฮมออฟฟิศ เกิดขึ้นรอบพื้นที่บางนา โดยมีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ค่ายใหญ่แห่เข้ามาเปิดตัวโครงการ เช่น ศุภาลัย พฤกษาฯ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แอล.พี.เอ็น. เสนาดีเวลลอปเมนท์ อนันดา อารียา ชนิดที่ราคาที่ดินแพงพุ่งพรวด 30-50% ราคาเฉลี่ย 120,000-150,000 บาทต่อตารางวา

 

คริสเตียน โอลอฟสัน ประธานกรรมการบริหารและผู้จัดการศูนย์การค้าเมกาบางนา บริษัท เอสเอฟ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด กล่าวกับ ผู้จัดการ360  ํ ว่า เมกาซิตี้จะเป็นโครงการ “มิกซ์ยูส” ที่ไม่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทย เพื่อสร้าง “ฮับ” ให้ทุกคนใช้ชีวิตอยู่ได้อย่างครบวงจร ทั้งอยู่อาศัย ทำงาน บันเทิง และจับจ่ายสินค้า โดยในเดือนมกราคมปีหน้าจะสรุปแนวคิดของโครงการทั้งหมด เพื่อเจรจาหาพันธมิตรและเริ่มก่อสร้างเฟสแรก ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปีเดียวกันหรืออย่างช้าในปี 2558 และทยอยลงทุนก่อสร้างในเฟสต่อไปอย่างต่อเนื่อง ระยะเวลาทั้งโครงการ 7-10 ปี 

 

เบื้องต้น ตัวโครงการ “เมกาซิตี้” จะประกอบไปด้วยโรงแรม อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ศูนย์ประชุมอารีน่าคอนเวนชั่น ศูนย์เอ็นเตอร์เทนเมนต์ โดยมี “เมกาบางนา” เป็นศูนย์กลางการจับจ่ายของผู้คนในเมืองสมบูรณ์แบบแห่งนี้ และอาคาร โรงแรม ออฟฟิศ คอนโดมิเนียม จะเป็นรูปแบบตึกสูงทั้งหมด เพื่อดึงดูดผู้คนเข้าสู่โครงการเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 25-30% จากปัจจุบันมียอดผู้ใช้บริการใน “เมกาบางนา” เฉลี่ย 3-3.5ล้านคนต่อเดือน หรือ 1-2 แสนคนต่อวัน 

 

สำหรับเฟสแรกจะเป็นการสร้างโรงแรม ภายใต้คอนเซ็ปต์ Business Middle Class Hotel เพื่อรองรับกลุ่มเป้าหมายนักธุรกิจที่เดินทางจากสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งสามารถใช้โครงสร้างต่างๆ ทั้งพักอาศัย ประชุม และสนุกกับสิ่งบันเทิงต่างๆ ร้านอาหาร ร้านค้า รวมถึงการเดินเล่นในสวนขนาดใหญ่ 

 

ด้านผู้บริหารองค์ประกอบต่างๆ มีความเป็นไปได้ที่อิคาโน่ กรุ๊ป จะใช้เครือข่ายบริษัทลูกเข้ามาดำเนินการ เพราะกลุ่มบริษัท อิคาโน่ กรุ๊ป ดำเนินธุรกิจหลากหลายประเภทในแถบยุโรป เอเชีย และอเมริกาเหนือ ได้แก่ ธุรกิจการเงิน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ ธุรกิจการประกันภัย  และธุรกิจค้าปลีก ซึ่งในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีทั้งธุรกิจศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัย ทั้งในประเทศบ้านเกิดอย่างสวีเดน รวมถึงฟินแลนด์ นอร์เวย์ เดนมาร์ก สาธารณรัฐเชค 

 

ส่วนกลุ่มธุรกิจค้าปลีกของ อิคาโน่ หรือ บริษัท อิคาโน่ จำกัด (IKANO Pte. Ltd.) เป็นบริษัทในเครืออินเตอร์ ไอเกีย ซิสเต็มส์ บี.วี. (Inter IKEA Systems B.V.) ดำเนินธุรกิจ ไอเกียสโตร์ ในประเทศสิงคโปร์ มาเลเซีย และธุรกิจศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในรัสเซีย ชื่อ “เมกามอลล์” ซึ่งถือเป็นมอลล์ขนาดใหญ่ติดอันดับท็อปในยุโรป ล่าสุดมีสาขารวม 14 แห่ง สร้างรายได้สูงสุดในกลุ่มธุรกิจค้าปลีกของอิคาโน่ กรุ๊ป และเป็นต้นแบบของ “เมกาบางนา” ในไทยด้วย 

 

อีกทางหนึ่ง คือหาพันธมิตรที่มีความชำนาญมากกว่า โดยเฉพาะการบริหารโรงแรม ซึ่งไม่ใช่ธุรกิจที่ถนัดนัก รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียม ทั้งหมดขึ้นอยู่กับคอนเซ็ปต์โครงการ ซึ่งคริสเตียนกล่าวว่า มีการทำศึกษาวิจัยร่วมกับบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) และบริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ เพื่อสรุปองค์ประกอบต่างๆ ให้มีศักยภาพมากที่สุด 

 

“การก่อสร้างแต่ละเฟสจะมีความครบวงจรและมีจุดเด่นในตัว หลังจากนั้นจะเติมเต็มให้เมืองสมบูรณ์แบบมากขึ้น เฟสต่อๆ ไปอาจสร้างโรงแรมอีกแห่ง สร้างอารีน่าคอนเวนชั่น แต่ไม่จำเป็นต้องรอเสร็จทั้งโครงการ ส่วนมหาวิทยาลัยหรือสถานศึกษาไม่จำเป็นต้องอยู่ในเมกาซิตี้ เพราะย่านบางนามีโรงเรียนนานาชาติและมหาวิทยาลัยชั้นนำมากกว่าสิบแห่ง แต่เราต้องการสร้างฮับเพื่อรองรับผู้คนอีกมากมาย ทั้งกลุ่มชุมชน นักธุรกิจ นักท่องเที่ยวและนักช้อปจากในเมือง”

 

การสร้าง “ฮับ” จึงเป็นความพยายามกวาดต้อนกลุ่มเป้าหมาย ทั้งในแง่จำนวนและความหลากหลาย โดยเน้นกลุ่มชนชั้นกลาง ซึ่งถือเป็นฐานตลาดที่ใหญ่ที่สุด จากทุกวันนี้ ตัวศูนย์การค้า “เมกาบางนา” ยังต้องสร้างการรับรู้ในแง่ระยะทาง ไม่ใช่ชอปปิ้งมอลล์ชานเมืองที่เข้าถึงไม่ได้ แต่กำลังเป็นดาวน์ทาวน์แห่งใหม่ 

 

ปัจจุบันกลุ่มเป้าหมายที่เดินทางเข้ามาเยี่ยมชมศูนย์การค้าเมกาบางนาเกือบทั้งหมดเป็นกลุ่มคนที่ตั้งใจมาจับจ่ายสินค้าอย่างแท้จริง ไม่ใช่กลุ่มคนประเภท Free Foot Floor เหมือนห้างในเมืองที่มีกลุ่มคนเดินเล่นจากสถานีรถไฟฟ้า แต่ไม่จับจ่าย ซึ่งจุดนี้ แม้เป็นจุดแข็งในแง่การได้ลูกค้าตัวจริงและมีการจับจ่ายต่อบิลค่อนข้างสูง เฉลี่ยเกือบ 10,000 บาท แต่เมกาบางนาต้องการกลุ่มเป้าหมายมากมายกว่านั้น  

 

ข้อมูลล่าสุดพบว่ากลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เกือบ 80% เป็นกลุ่มคนบางนาและใกล้เคียงในระยะทาง 30 กิโลเมตร เช่น สมุทรปราการ รามอินทรา และพระราม 2 ที่มีทางด่วนวิ่งตรงเข้ามาได้ แต่เป็นกลุ่มลูกค้าในเมืองแค่ 20% 

 

ณัฐพร รุ่งขจรกลิ่น ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาด ศูนย์การค้าเมกาบางนา กล่าวว่า นอกจากการขยายเฟสใหม่ในโครงการ “เมกาซิตี้” แล้ว ตัวเมกาบางนาจะต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์อีกหลายส่วน ทั้งการปรับปรุงร้านค้าหรือ Tenant Mix เพื่อสนองความต้องการที่โดนใจลูกค้า โดยในกลุ่มร้านค้าทั้งหมดกว่า 800 ร้านค้า แบ่งเป็นกลุ่มผู้เช่าหลัก ซึ่งถือเป็นแม่เหล็กยักษ์ใหญ่ 5 ราย ได้แก่ ร้านเฟอร์นิเจอร์ครบวงจรสัญชาติสวีเดน “อิเกีย” โฮมโปร บิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า เมกา ซีนีเพล็กซ์ แบรนด์โรงภาพยนตร์ที่ 6 ของเมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ และโรบินสันรูปโฉมใหม่ 

 

กลุ่มผู้เช่ารองอีก 20 ราย ได้แก่ สปอร์ตเวิลด์ ซูเปอร์สปอร์ต บีทูเอส ท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต พาวเวอร์บาย สยาม ชัย ฟิตเนสเฟิสต์ ทอยอาร์อัส ชิค รีพับบลิก ออฟฟิศเมท ไอทีซิตี้ คอตตอนออน เวิร์คชอป ฟอร์เอฟเวอร์ ทเวนตี้วัน ซาร่า ยูนิโคล่ เอทูแซด ฟู้ดรีพับลิค ซับซีโร่ และบลูโอ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสโตร์ขนาดใหญ่และแฟลกชิปสโตร์  ส่วนที่เหลือเป็นผู้เช่ารายย่อยอีก 700 กว่าราย 

 

“แม็กเน็ต 5 รายใหญ่ยังถือเป็นจุดแข็ง แต่จะปรับและเพิ่มกลุ่มร้านค้าต่างๆ ให้ตอบสนองไลฟ์สไตล์ลูกค้ามากขึ้น เน้นกลุ่มแฟชั่นและฟู้ดส์ เพิ่มคิดส์โซน เอดูเคชั่นโซน รองรับกลุ่มครอบครัวที่เป็นกลุ่มลูกค้าหลักของเมกาบางนา รวมถึงคนทำงาน และนักเรียนนักศึกษา ที่สำคัญคือสร้างกิจกรรม Talk of the Town เพื่อดึงคนในเมืองเข้ามากขึ้นและจัดทุกเดือน”

 

ทั้งนี้กลุ่มลูกค้าของเมกาบางนาจะต้องเติบโตต่อเนื่องอย่างน้อย 5-10% และจะพุ่งพรวดอย่างน้อย 25-30% เมื่อเปิด “เมกาซิตี้” เฟสแรก 

 

ขณะเดียวกัน “ฮับ” ณ บางนา ยังเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่เชื่อมเครือข่ายที่กลุ่มอิคาโน่ กรุ๊ป จะจับมือกับพันธมิตรหลักอย่างบริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เพื่อขยายสาขา “เมกามอลล์” สาขาต่อไป ซึ่งล่าสุดมีการซื้อและสำรวจที่ดินหลายสิบแปลง ทั้งในเขตตะวันตกย่านบางใหญ่มากกว่า 19 จุด และรังสิตอีก 12 จุด เพื่อเลือกปักหมุดพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงสุดและถูกจังหวะเวลาในการพัฒนามากที่สุด โดยศูนย์การค้าเมกาบางนา 2 ในพื้นที่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตกย่านบางใหญ่คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างและแล้วเสร็จประมาณปลายปี 2558 หรือต้นปี 2559

 

ตามเป้าหมายของอิคาโน่ กรุ๊ป หลังจากยึดพื้นที่ครอบคลุมเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯ ได้แล้วอย่างน้อย 3 สาขา แผนต่อไปจะเดินหน้ารุกตลาดต่างจังหวัดรูปแบบเดียวกับการขยายเมกามอลล์ในประเทศรัสเซีย ซึ่งเริ่มจากใจกลางกรุงมอสโกและใช้เวลา 10 ปี ขยายสาขา 14 แห่ง ปักธงในสมรภูมิค้าปลีกทั่วประเทศ กลายเป็นมอลล์ระดับท็อปในภาคพื้นยุโรป

 

แต่กว่าจะถึงวันนั้นในประเทศไทย ค้าปลีกยักษ์ใหญ่จากสวีเดนต้องฝ่าด่านหินทั้ง “เซ็นทรัล” และ “เดอะมอลล์” ประเดิมเริ่มต้นสองสมรภูมิ “บางใหญ่-บางนา” สงครามค้าปลีกร้อนทะลุจุดเดือดแน่