บีทีเอส-บางกอกแลนด์ พลิกธุรกิจอสังหาฯ ครั้งใหญ่

 

 

 

เพราะไม่ใช่แค่การผนึกกำลังเพื่อกระจายความเสี่ยงจากบทเรียนในอดีต การทุ่มเงินลงทุนหลายหมื่นล้านบาท ผุดโครงการรถไฟฟ้าสายแรกของประเทศไทยและแบกรับผลกระทบจากวิกฤต “ลดค่าเงินบาท” ไม่ไหว ต้องเข้าแผนฟื้นฟูกิจการอยู่นานหลายปี ซึ่งยุทธศาสตร์การลงทุนรอบใหม่นี้ คีรีดึง 2 ยักษ์เข้ามาร่วมเสริมความแข็งแกร่ง โดยแยกสัดส่วนการถือหุ้น คือ บีทีเอส 75% บมจ.ซิโน-ไทยฯ ของตระกูลชาญวีรกูล 15% และ บมจ.ผลิตไฟฟ้าราชบุรีโฮลดิ้งที่แตกไลน์ธุรกิจรถไฟฟ้าอีก 10%  

 

ทั้ง 3 บริษัทจะใช้เงินลงทุนรถไฟฟ้า 2 สายประมาณ 1 แสนล้านบาท มาจากการใส่เม็ดเงินร่วมกัน 28,000 ล้านบาท จัดตั้งบริษัทขึ้นมาใหม่ ส่วนที่เหลือ 72,000 ล้านบาทจะมาจากเงินกู้ โดยสัญญาสัมปทานมีอายุ 33 ปี 3 เดือน คือ ระยะเวลาก่อสร้าง 3 ปี 3 เดือน และระยะเวลาเดินรถ 30 ปี

 

ที่สำคัญ ชัยชนะจากโครงการรถไฟฟ้าทั้งสองสายหมายถึง “จุดเปลี่ยน” การพลิกโฉมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ของตระกูลกาญจนพาสน์ ทั้งภายใต้ “บีทีเอส กรุ๊ป” และบริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ “บีแลนด์” ของ “อนันต์ กาญจนพาสน์” ด้วย

 

คีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บีทีเอส ในฐานะที่ลงทุนทำธุรกิจด้านรถไฟฟ้ามากว่า 25 ปี โดยเริ่มโครงการรถไฟฟ้าบีทีเอสตั้งแต่ปี 2535 และเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายแรกของประเทศไทยในปี 2542 เดินรถมากว่า 17 ปี โดยฝ่าฟันอุปสรรคต่างๆ มากมาย เนื่องจากเป็นรถไฟฟ้าสายแรกของประเทศไทยจนมาถึงวันนี้

 

แน่นอนว่า ประสบการณ์อันเลวร้ายทางธุรกิจทำให้คีรีรอบคอบมากขึ้นและใช้ยุทธศาสตร์การลงทุนสร้างความเชื่อมโยงเพื่อเพิ่มผลประโยชน์มากขึ้น นั่นคือเหตุผลสำคัญที่กิจการร่วมค้าบีเอสอาร์ ต้องยื่นข้อเสนอเพิ่มเติมจากขอบเขตโครงการเดิม เพื่อเอื้อธุรกิจในเครือ โดยในโครงการสายสีชมพูเสนอต่อเส้นทางระยะทาง 2.8 กิโลเมตรจากสถานีศรีรัชบนถนนแจ้งวัฒนะ เข้าไปยังเมืองทองธานี เนื่องจากมีประชากรอยู่หนาแน่น มีส่วนงานราชการและศูนย์การประชุมและแสดงสินค้า IMPACT ซึ่งเป็นศูนย์ขนาดใหญ่ระดับประเทศ  มีคนเข้างานถึง 15 ล้านคน 

 

ในส่วนนี้ บีแลนด์จะรับผิดชอบวงเงินลงทุน 1,250 ล้านบาท ก่อสร้างระบบราง เฉพาะเส้นทางต่อขยายเข้าสู่เมืองทองธานี และก่อสร้างสถานีรับ-ส่ง ผู้โดยสาร จำนวน 2 สถานี และเตรียมเงินอีก 10 ล้านบาทต่อปี เพื่อใช้จ่ายในการดำเนินงาน และการบำรุงรักษาตลอดระยะเวลา 30 ปี ซึ่งทั้งหมดจะทำให้อาณาจักรเมืองทองธานี เนื้อที่กว่า 3,000 ไร่ กลายเป็นทำเลทองที่น่าสนใจที่สุดและมีศักยภาพสูงขึ้นอีกหลายเท่า

 

ต้องยอมรับว่าที่ผ่านมา อนันต์ กาญจนพาสน์ ในฐานะประธานกรรมการ บางกอกแลนด์ ใช้ความพยายามมากกว่า 20 ปี เพื่อสร้าง “เมืองทองธานี” ให้เป็นอาณาจักร “Bangkok of the Future” แต่เจอวิกฤตเศรษฐกิจและการเมืองกระหน่ำซ้ำหลายรอบ 

 

ปัจจุบัน อาณาจักรเมืองทองธานีมีทั้งโครงการที่อยู่อาศัย มหาวิทยาลัย ศูนย์ประชุมและจัดแสดงสินค้าอิมแพ็ค สำนักงานธนาคารกสิกรไทย บีไฮฟ ไลฟ์สไตล์ มอลล์ ซึ่งเป็นไลฟ์สไตล์มอลล์แห่งแรกในเมืองทองธานี โดยการลงทุนของบริษัท บางกอกแลนด์ฯ ใช้งบประมาณกว่า 800 ล้านบาท โรงแรมโนโวเทล ขนาด 380 ห้อง และมารีน่าคอมเพล็กซ์ จัดแสดงสินค้าเรือยอชต์ 2 ทุ่น จอดได้ 36 ลำ บนที่ดิน 10 กว่าไร่ริมทะเลสาบ

 

ขณะที่ในปี 2560 จะมีโครงการใหม่แล้วเสร็จอีกหลายส่วน ได้แก่ สำนักงานให้เช่า คอสโม ออฟฟิศ พาร์ค สูง 11 ชั้น พื้นที่เช่า 5 หมื่น ตร.ม. อาคารจอดรถและรีเทล คอสโม บาซาร์ ที่จอดรถ 2,000 คัน พื้นที่รีเทล 7,000 ตร.ม. โรงแรมไอบิส อิมแพ็ค แบงคอก ขนาด 600 ห้อง รวมถึงมีพื้นที่ 10 ไร่ ที่ตัดขายให้มหาวิทยาลัยศิลปากรสร้างแคมปัสใหม่ ซึ่งสามารถรองรับนักศึกษาราว 4,000 คน 

 

นอกจากนี้ บริษัทบางกอกแลนด์มีแผนพัฒนาสวนน้ำ วอเตอร์ ธีม พาร์ค บนที่ดินริมทะเลสาบ 500 ไร่ เพื่อเป็นแม็กเน็ตชิ้นใหม่ดึงดูดผู้คน หลังจากเมื่อปลายปีที่ผ่านมา เปิดตัว “อิมแพ็ค สปีด พาร์ค” สนามโกคาร์ทแห่งใหม่มาตรฐานโลก พร้อมตัวรถโกคาร์ทระบบไฟฟ้ารุ่น RTX จากค่าย SODI ผู้ผลิตแบรนด์ยักษ์ระดับโลก ซึ่งเป็นการเปิดตัวครั้งแรกในประเทศไทย จำนวน 30 คัน บริเวณอิมแพ็ค เลคไซด์ 

 

ขณะเดียวกัน ความสำเร็จของ บีไฮฟ ไลฟ์สไตล์มอลล์ ที่มีลูกค้าใช้บริการเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากปีแรกเฉลี่ยวันละ 3,000 คน เป็น 4,000-5,000 คนและจะเพิ่มมากขึ้นอีก กระตุ้นต่อมการลงทุนของอนันต์ลุยโครงการค้าปลีกแห่งใหม่ เพื่อรองรับกลุ่มผู้อยู่อาศัยในเมืองทองธานี ที่มีอยู่ราว 1.8 แสนคน รวมถึงผู้มาใช้บริการศูนย์แสดงสินค้าอิมแพ็ค ซึ่งแต่ละปีมีการจัดงานหมุนเวียน 800-1,000 งาน มีผู้เข้าชมงาน 10-15 ล้านคนต่อปี โดยกำลังศึกษาและกำหนดรูปแบบการลงทุนให้มีความแตกต่างจากคู่แข่งค้าปลีกรายใหญ่ในย่านเดียวกัน ทั้งเซ็นทรัล พลาซา แจ้งวัฒนะ โรบินสัน ศรีสมาน 

 

กุลวดี จินตวร ผู้อำนวยการบริหาร บริษัท บางกอกแลนด์ฯ กล่าวว่า บริษัทวางแผนการพัฒนาที่ดินภายในโครงการเมืองทองธานีต่อเนื่อง บนที่ดินกว่า 700ไร่ จากที่พัฒนาไปแล้ว 2,300 ไร่ โดยเน้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าเป็นหลัก จากเดิมเน้นพัฒนาอสังหาฯ เพื่อขายอย่างเดียว เนื่องจากต้องการสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่การขายขาด และเป็นการพัฒนาตามนโยบายของอนันต์ คือ เฟสแรก เน้นที่อยู่อาศัยเพื่อขาย เฟส 2 ศูนย์แสดงสินค้าอิมแพค และเฟส 3 หลังจากนี้ ใส่จิ๊กซอว์ตัวใหม่เติมเต็มโครงการด้านสิ่งอำนวยความสะดวก พักผ่อน และความบันเทิง โดยจะปักหลักพัฒนาโครงการในเมืองทองธานีเป็นหลัก

 

ด้านบีทีเอส กรุ๊ป ซึ่งคีรีประกาศบุกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ร่วมทุนกับกลุ่มแสนสิริและพัฒนาเองในนามบริษัท ยูซิตี้ ทั้งโครงการคอนโดมิเนียม โรงแรม และสนามกอล์ฟ

 

คีรีเองยอมรับกับสื่อทุกครั้งว่า การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมาอาจขาดความเชี่ยวชาญในแง่การสร้างแบรนด์และการทำตลาดในประเทศไทย จนตัดสินใจร่วมทุนกับบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) โดยล่าสุดเตรียมแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชน จำนวน 25 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 1 แสนล้านบาท ในระยะเวลา 5 ปีจากนี้ 

 

แต่เขาไม่เคยทิ้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบีทีเอส กรุ๊ป แม้ปัจจุบันสามารถสร้างสัดส่วนรายได้เพียง 14% จากรายได้จากการดำเนินงานทั้งหมด โดยหยิบยกชื่อโครงการธนาซิตี้เป็นตัวอย่างทุกครั้ง เพื่อยืนยันถึงความสามารถในการทำธุรกิจ เพราะถือเป็นโครงการยักษ์ขนาด 1,500 ไร่ ที่สร้างความภาคภูมิใจของคีรีและอาจเป็นโครงการล้ำอนาคตในยุค เมื่อ 20 กว่าปีก่อน เพราะภายในประกอบด้วยโครงการพัฒนาที่ดินทุกรูปแบบ ทั้งคอนโดมิเนียมระดับเลิศหรู บ้านเดี่ยวราคาแพง  สนามกอล์ฟ สระว่ายน้ำมาตรฐานโอลิมปิก COMMERCIAL COMPLEX ทั้งโรงแรม โรงพยาบาล โรงเรียน โรงภาพยนตร์ ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และร้านค้า

 

แม้ธนาซิตี้ไม่ประสบความสำเร็จ เพราะการจับกลุ่มตลาดผิดพลาดและปัญหาด้านการบริหารจนกลุ่มลูกค้าขาดความเชื่อมั่น ส่งผลต่อภาพรวมโครงการทั้งหมดก็ตาม 

 

ล่าสุด บีทีเอส กรุ๊ป ยังมีธุรกิจในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการต่อเนื่อง คือ สนามกอล์ฟธนาซิตี้ แอนด์ สปอร์ตคลับ โรงแรมอีสติน และอาคารสำนักงาน นอกจากนี้ยังมีที่ดินแปลงใหญ่กว่า 38 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ซึ่งจะร่วมกับบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ หรือจีแลนด์ พัฒนาโครงการและตัดขายบางส่วน อยู่ระหว่างคิดรูปแบบโครงการ อาจจะเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ 

 

ด้านโครงการที่มีแผนพัฒนาภายใต้บริษัท ยู ซิตี้  ได้แก่ ที่ดินติดสถานีพญาไท เนื้อที่ 7 ไร่ จะพัฒนาเป็นรูปแบบมิกซ์ยูส ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน โรงแรมและอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ใช้เงินลงทุน 6,000 ล้านบาท คาดว่าเริ่มก่อสร้างปี 2560 และที่ดินบริเวณหมอชิตเก่าอีก 10 ไร่ จะพัฒนาในรูปแบบอาคารสำนักงานให้เช่า 70,000 ตร.ม. มูลค่าการลงทุนเบื้องต้นกว่า 4,000 ล้านบาท 

 

หากพิจารณาสัดส่วนรายได้จากการดำเนินธุรกิจของบีทีเอส กรุ๊ป 4 กลุ่มธุรกิจ ประกอบด้วย ระบบขนส่งมวลชน มีสัดส่วนราว 40% สื่อโฆษณา 34% อสังหาริมทรัพย์ 14% และกลุ่มบริการอีก 12% ซึ่งได้แก่กิจการร้านอาหารเชฟแมน บริการบัตรแรบบิท ซึ่งคีรีวางแนวทางต่อยอดธุรกิจซึ่งกันและกัน เพื่อสร้างความเชื่อมโยงและการสร้างรายได้ใหม่ๆ ของทุกธุรกิจ

 

ที่สำคัญ เป็นการเชื่อมโยงกับเครือข่ายรถไฟฟ้าที่ผูกขาดสัมปทานยาว 30 ปีด้วย