ถ้ายังจำภาพวิกฤตน้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2554 ที่ผ่านมาได้ คงนึกถึงภาพความเสียหายของถนนหนทางและอาคารบ้านเรือนที่ต่างได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมในครั้งนั้นได้เป็นอย่างดี เพราะน้ำท่วมครั้งนั้นสร้างความเสียหายให้กับบรรดาบ้านเรือนไปนับหลายร้อยหลังคาเรือน
แต่จากความเสียหายของบ้านเรือนในวิกฤตครั้งนั้น กลับเป็นการจุดประกายความคิดให้กับคนรุ่นใหม่กลุ่มหนึ่งการสร้างโมเดลธุรกิจให้บริการปรับปรุงตกแต่งบ้านมือสองที่ชำรุดทรุดโทรมให้มีสภาพเหมือนใหม่พร้อมขาย ซึ่งสามารถสร้างการเติบโตได้อย่างก้าวกระโดด และล่าสุดโมเดลธุรกิจดังกล่าวกำลังก้าวหน้าไปอีกขั้น จากธุรกิจเอสเอ็มอีสู่การเป็นบริษัทมหาชนที่พร้อมระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์เอ็ม เอ ไอ (mai) ในชื่อ บริษัท บางกอก แอสเซท อินเตอร์กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ BKA
บริษัท บางกอก แอสเซท อินเตอร์กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) มีจุดเริ่มต้นจากกลุ่มคนรุ่นใหม่อย่าง “ภัคพล เพ็ชร์แย้ม” และ “พชร ธนวงศ์เกษม” จากเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2554 ที่มีบ้านจำนวนมากถูกน้ำท่วมขัง ชำรุดทรุดโทรม คนที่อยากจะขายบ้านก็ขายไม่ออก คนที่อยากจะซื้อบ้านมือสองก็ไม่รู้จะซ่อมแซมอย่างไร จึงเกิดแนวความคิดในการปรับปรุงหรือรีโนเวตบ้านมือสองใหม่ให้มีสภาพที่ดีพร้อมขาย โดยได้จัดตั้งบริษัท บางกอก แอสเซท อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (“บางกอก”) เมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2555 เพื่อให้บริการปรับปรุงซ่อมแซมบ้านมือสองให้มีสภาพใหม่พร้อมขาย
ซึ่งเรียกได้ว่ามาถูกที่ถูกเวลา เพราะในขณะนั้นมีบ้านเรือนเป็นจำนวนมากที่ได้รับความเสียหายจากน้ำท่วม ในขณะเดียวกัน “ที่อยู่อาศัย” ถือเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิต และความต้องการซื้อบ้านก็ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง นั่นทำให้ “บางกอก แอสเซท อินเตอร์เนชั่นแนล” มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด ทั้งจำนวนบ้านที่รีโนเวตและจำนวนลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านมือสอง พร้อมๆ กับชื่อเสียงที่เริ่มเป็นที่รู้จักมากยิ่งขึ้นในธุรกิจบ้านมือสอง
และเพื่อสร้างความมั่นคงให้กับบริษัทมากขึ้นไปอีกหนึ่งขั้น พชรจึงมีแผนนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เอ็ม เอ ไอ (mai) ดังนั้น ในปี 2563 จึงชะลอการดำเนินธุรกิจของบริษัท บางกอก แอสเซท อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด เพื่อเซตระบบงานให้มีการบริหารจัดการที่เป็นมืออาชีพมากขึ้น พร้อมกับมีการจัดตั้งบริษัทใหม่ในชื่อ บริษัท บางกอก แอสเซท อินเตอร์กรุ๊ป จำกัด ประกอบธุรกิจให้บริการเกี่ยวกับบ้านมือสองแบบครบวงจรในปี 2565 เพื่อทำการเตรียมตัวและแต่งตัวเพื่อเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
ในขณะที่บริษัทเดิมอย่างบริษัท บางกอก แอสเซท อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด หรือ “บางกอก” ได้จดทะเบียนเลิกบริษัทเมื่อวันที่ 29 พฤศจิกายน 2565 กระทั่งวันที่ 1 พฤศจิกายน 2566 จึงได้มีการแปรสภาพจากบริษัท บางกอก แอสเซท อินเตอร์กรุ๊ป จำกัด เป็น บริษัท บางกอก แอสเซท อินเตอร์กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ BKA ในที่สุด
“การซื้อบ้านในปัจจุบัน ใครๆ ก็อยากได้บ้านสภาพดีและคุ้มค่ากับราคาที่ต้องจ่าย ส่วนคนที่ต้องการจะขายบ้าน ก็อยากจะขายได้ไวและต้องได้ราคาดี เราเชื่อว่า 2 เรื่องนี้มีความสำคัญเท่าๆ กัน ไม่ว่าจะเป็นยุคใดก็ตาม ดังนั้น BKA จึงมุ่งหวังที่จะเป็นตัวกลางในการให้บริการแก้ปัญหาของผู้ที่อยากขายบ้าน แต่ไม่มีความเชี่ยวชาญ ไม่มีเวลา และไม่มีประสบการณ์ในการเตรียมบ้านให้มีสภาพพร้อมขาย ขณะเดียวกันก็ต้องการช่วยเหลือคนไทยที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยในทำเลที่ดี แต่มีงบประมาณจำกัดไปพร้อมๆ กัน” พชร ธนวงศ์เกษม ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและผู้ก่อตั้ง บริษัท บางกอก แอสเซท อินเตอร์กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) เปิดเผย
โดยธุรกิจหลักภายใต้ บริษัท บางกอก แอสเซท อินเตอร์กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) แบ่งออกเป็น 3 กลุ่มธุรกิจ ประกอบด้วย 1. ธุรกิจให้บริการปรับปรุงบ้านมือสองเพื่อขาย (ธุรกิจบ้านแต่ง – Flipping) เป็นการรับฝากขายบ้านมือสองพร้อมกับการปรับปรุงก่อนขาย เพื่อให้มีสภาพใหม่พร้อมอยู่อาศัย พร้อมทำการตลาดและหาผู้ซื้อแบบครบวงจร โดยเป็นบริษัทเดียวในประเทศที่มีใบรับประกันบ้านมือสองนาน 6 เดือน
“เบื้องต้นจะมีทีมงานเข้าไปติดต่อเจรจาเพื่อตกลงว่าผู้ขายอยากขายในราคาเท่าไร จากนั้น BKA จะวางเงินประกันให้กับผู้ขายหนึ่งก้อนเพื่อสร้างความมั่นใจ ก่อนที่จะเข้าไปลงทุนซ่อมแซมปรับปรุงให้ใหม่ เปลี่ยนหน้ากาก ระบบน้ำไฟ ส่วนใหญ่จะใช้ระยะเวลาปรับปรุงประมาณ 8-10 เดือน พอครบระยะสัญญาขั้นตอนต่อไปคือการทำการตลาดและหาผู้ซื้อให้ พร้อมโอนเสร็จสรรพครบวงจร เรียกว่าเจ้าของบ้านไม่ต้องทำอะไรเลย”
ซึ่งธุรกิจบ้านแต่งถือเป็นธุรกิจหลักของ BKA คิดเป็น 70% ของพอร์ตฯ และเป็นธุรกิจที่มีอัตราผลตอบแทนต่อเงินลงทุนในแต่ละหลังค่อนข้างสูง เพราะลงทุนเพียงเงินวางค้ำประกันและค่าซ่อมแซมเท่านั้น
2. ธุรกิจนายหน้าซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ หรือการรับฝากขายบ้านมือสอง (ธุรกิจบ้านฝาก) เป็นการรับฝากขายบ้านมือสองตามสภาพเดิมที่พร้อมอยู่ โดยบริษัทฯ ไม่ได้เข้าไปปรับปรุงหรือซ่อมแซมทรัพย์สินดังกล่าว เพียงแต่จะให้บริการด้านการตลาดและการขายเท่านั้น เป็นลักษณะเหมือนโบรกเกอร์ทั่วไป ซึ่งถือเป็นธุรกิจรอง โดยมีสัดส่วนในพอร์ตฯ ของบริษัทไม่มากนัก
3. ธุรกิจซื้อบ้านมือสองมาปรับปรุงเพื่อขาย (ธุรกิจบ้านตัด) โดยบริษัทฯ จะรับซื้อบ้านจากเจ้าของบ้านที่ต้องการขาย หรือจากสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินรอการขาย รวมถึงซื้อบ้านจากการประมูลกับกรมบังคับคดี เพื่อนำมาปรับปรุงหรือรีโนเวตใหม่และทำการตลาดเพื่อขายต่อให้แก่ลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้าน โดยมีสัดส่วนราวๆ 20% ของพอร์ตฯ
“อาจจะมีลูกค้าบางกลุ่มที่มีความจำเป็นต้องใช้เงิน อยากขายบ้านให้กับเราเลย ซึ่งบริษัทฯ ก็ยินดีรับซื้อด้วย แต่ในส่วนนี้ถือเป็นการลงทุนที่สูงเพราะต้องใช้เงินทุนซื้อบ้านทั้งหลัง ส่วนธุรกิจ flipping บริษัทฯ ลงทุนด้านการปรับปรุงซ่อมแซมและการวางเงินประกันให้กับเจ้าของบ้านเพียงเท่านั้น”
สำหรับโครงสร้างรายได้ พบว่า ธุรกิจบ้านแต่งเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้หลักให้กับบริษัทฯ คิดเป็นสัดส่วนรายได้ถึง 80% ในขณะที่อีก 20% มาจากธุรกิจบ้านตัด ส่วนรายได้จากธุรกิจนายหน้าซื้อ-ขายบ้าน ยังเป็นส่วนน้อย โดยในแต่ละปี BKA สามารถจัดหาและขายบ้านมือสองได้ราวๆ 300-400 หลังต่อปี ทำเลส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่เขตนนทบุรีถึง 70% รองลงมาเป็นกรุงเทพฯ 20% และที่เหลือเป็นเขตปริมณฑล
ภาพจาก www.bangkokassets.com
บ้านมือสอง ทำเลดี ราคาไม่แรง
ที่ผ่านมาผลประกอบการของบริษัทฯ ถือว่าเติบโตอย่างต่อเนื่อง ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี 2564-2566 และงวด 9 เดือนแรกของปี 2567 โดยบริษัทฯ มีรายได้รวม 1,304.94 ล้านบาท 1,302.92 ล้านบาท 1,313.59 ล้านบาท และ 870.03 ล้านบาท ขณะที่กำไรสุทธิอยู่ที่ระดับ 49.77 ล้านบาท 21.44 ล้านบาท 22.27 ล้านบาท และ 27.64 ล้านบาท คิดเป็นอัตรากำไรสุทธิเท่ากับร้อยละ 3.81 ร้อยละ 1.65 ร้อยละ 1.70 และร้อยละ 3.18 ตามลำดับ ทั้งนี้ ตามสถิติจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ในปี 2566 มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง ปีละ 240,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 300,000 ล้านบาท เลยทีเดียว
โดยพชรมองว่าสิ่งที่ทำให้ธุรกิจบ้านมือสองตกแต่งใหม่เป็นธุรกิจที่น่าจับตาและมีแนวโน้มเติบโตได้ดีมาจากข้อได้เปรียบ ดังนี้ 1. บ้านมือสองมีความได้เปรียบกว่าบ้านสร้างใหม่ ทั้งในด้านทำเลและราคาที่คุ้มค่ากว่า เนื่องจากในปัจจุบันที่ดินที่อยู่ใกล้เมืองนับวันจะหาได้ยากมากขึ้น เพราะฉะนั้นโครงการบ้านใหม่ๆ ก็จะอยู่ไกลออกไป ประกอบกับที่ดินแปลงใหญ่ๆ ที่อยู่ใกล้เมืองหาได้ยากมาก อีกทั้งราคาของที่ดินและวัสดุก่อสร้างยังปรับสูงขึ้นทุกปี นั่นทำให้บ้านใหม่ในโครงการใหม่ๆ จะมีราคาสูงมากขึ้น ซึ่งบ้านมือสองจะเข้ามาตอบโจทย์
2. ด้วยโมเดลธุรกิจบ้านแต่งเพียงแค่วางเงินประกัน ปรับปรุง และขายบ้าน โดยไม่ต้องลงทุนซื้อบ้านทั้งหลังทำให้สามารถประหยัดเงินลงทุนได้มาก แต่ยังให้ผลตอบแทนที่สูง
3. ตลาดบ้านมือสองมีโอกาสเติบโตต่อเนื่องจากการขับเคลื่อนของเศรษฐกิจ รวมทั้งสถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ในระบบอีกจำนวนมาก ซึ่งถือเป็นบ้านมือสองที่ตั้งอยู่บนทำเลที่ดี และราคาถือว่าคุ้มค่าต่อการลงทุน
และหลังจากใช้เวลาร่วม 2 ปี ในการเตรียมความพร้อมเพื่อเข้าสู่การจดทะเบียนและซื้อขายหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ mai เพื่อสร้างความแข็งแกร่งให้กับบริษัทฯ ล่าสุดเดือนมกราคม ปี 2568 สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) จึงมีมติอนุญาตให้ BKA ทำการเสนอขายหุ้นที่ออกใหม่ต่อประชาชนเป็นที่เรียบร้อย แม้หลายฝ่ายจะมองว่านี่อาจไม่ใช่ช่วงเวลาที่สวยงามของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สักเท่าใดนัก
ภาพจาก www.bangkokassets.com
“ปฏิเสธไม่ได้ว่าในวงการอสังหาฯ ทั้งระบบมันกำลังดาวน์ แต่ถ้ามาดูในรายละเอียดจะพบว่า ส่วนที่มันดาวน์จริงๆ มันคือบ้านระดับราคาที่ต่ำกว่า 3 ล้าน ซึ่งในพอร์ตของ BKA บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้าน เราแทบไม่ได้ทำแล้ว ตอนนี้เราโฟกัสบ้านเดี่ยวระดับราคา 5-10 ล้าน ซึ่งยังมีดีมานด์อยู่มากพอสมควร และยังถูกปฏิเสธการขอสินเชื่อไม่มากนัก ในขณะเดียวกันซัปพลายบ้านเดี่ยวมือหนึ่งทำเลดี 5-10 ล้าน อาจจะไม่มีให้เห็นแล้ว เพราะทุกวันนี้ที่ดินราคาแพงมาก จนกระทั่งผู้พัฒนาอสังหาฯ มือหนึ่งเขาพัฒนาบ้านเดี่ยวทำเลดีในราคา 5-10 ล้านไม่ได้แล้ว อาจจะมีแต่เป็นทำเลที่ไกลมาก ถ้าทำเลดีก็ไม่ใช่ 5-10 ล้าน”
ทั้งนี้ BKA ได้เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ mai ในหมวดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยมีแผนเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนต่อประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (IPO) จำนวนไม่เกิน 60 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 0.50 บาท หรือคิดเป็นไม่เกินร้อยละ 28.57 ของจำนวนหุ้นสามัญที่ออกและเรียกชำระแล้ว เรียกได้ว่าเป็นอีกหนึ่งหมุดหมายสำคัญของ BKA เลยก็ว่าได้ โดยหลังจากนี้จะมีการโรดโชว์เพื่อแนะนำตัวกับนักลงทุนและคาดว่าจะมี first day trade ช่วงกลางเดือนกุมภาพันธ์ที่จะถึงนี้
สำหรับเม็ดเงินที่ได้จากการระดมทุน BKA จะนำไปใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงานเพื่อขยายการเติบโตของบริษัทฯ จากการขยายพอร์ตการให้บริการบ้านแต่งเพิ่มขึ้น รวมถึงนำไปพัฒนา Property Technology (Prop Tech) ด้วยการนำ AI และ Virtual Reality มาสร้างแพลตฟอร์มตัวกลางในการซื้อขายอสังหาฯ และมิติใหม่ในการดูบ้านเสมือนจริงทางออนไลน์ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพทางการค้นหาข้อมูล และให้สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้มากขึ้น
ซึ่งพชรเชื่อว่าหลังจาก IPO แล้วจะสามารถขยายธุรกิจออกไปได้อีกมาก และทำให้ชื่อเสียงของ BKA จะเป็นที่รับรู้ในวงกว้างมากขึ้น และในขณะเดียวกันก็ทำให้ธุรกิจบ้านมือสองตกแต่งใหม่ในเมืองไทยเติบโตขึ้นด้วยเช่นกัน
“เราเชื่อว่าด้วยความมุ่งหมายที่จะเข้ามาแก้ปัญหาให้กับคนไทยทั้งสองกลุ่ม จะช่วยทำให้ BKA เติบโตได้อีกไกลและยาวนาน โดยเฉพาะอย่างในภาวะที่แรงซื้อของคนไทยจำกัดลงไปทุกวัน แต่ความจำเป็นที่จะต้องซื้อบ้าน ต้องขยับขยายครอบครัว ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องและมหาศาล” พชร ธนวงศ์เกษม ผู้ก่อตั้ง BKA กล่าวทิ้งท้าย
คงต้องดูต่อไปว่าด้วยโมเดลธุรกิจเช่นนี้ จะสามารถทำให้ BKA ก้าวขึ้นมาเป็นยูนิคอร์นตัวใหม่ของตลาดหุ้นไทยได้หรือไม่