สถานการณ์ของเศรษฐกิจไทยมีทิศทางเป็นไปอย่างที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ นับตั้งแต่ไตรมาส 3 ของปี 2565 และต่อเนื่องมายังไตรมาส 4 โดยปัจจัยบวกหลักมาจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้าไทยเพิ่มมากขึ้น และดีกว่าที่คาดไว้
ซึ่งการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยเปิดเผยตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้าไทยเมื่อปีที่ผ่านมาพบว่ามีจำนวนประมาณ 11.8 ล้านคน อันดับหนึ่งคือนักท่องเที่ยวจากมาเลเซีย 1.95 ล้านคน 2. อินเดีย 9.65 แสนคน 3. สปป.ลาว 8.44 แสนคน 4. กัมพูชา 5.91 แสนคน และ 5. สิงคโปร์ 5.89 แสนคน คาดว่าจะมีรายได้รวมกว่า 1.5 ล้านล้านบาท และยังตั้งเป้าหมายรายได้การท่องเที่ยวรวมไว้ที่ 2.38 ล้านล้านบาท โดยเป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติที่น่าจะเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 25 ล้านคน
ทิศทางการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยส่งผลต่อความมั่นใจของผู้บริโภคในหลายแง่มุม มิติหนึ่งสะท้อนไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่เคยซบเซานับตั้งแต่ช่วงก่อนโควิด อันมาจากหลายเหตุปัจจัย ทั้งจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ล้นตลาด มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อของภาครัฐ และการชะลอการใช้จ่ายของภาคประชาชน
แต่ปัจจุบันเริ่มเห็นสัญญาณบวกในตลาดที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทั้งการทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ แม้จะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปก็ตาม ล่าสุด ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการที่ปรึกษา บริษัท ศุภาลัย จำกัด เผยแพร่บทความตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565-2566 ไว้อย่างน่าสนใจว่า
ภาวะเศรษฐกิจในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 กระเตื้องขึ้นจากการเปิดการท่องเที่ยว ชาวไทยและชาวต่างชาติเดินทางท่องเที่ยวในเมืองไทยเพิ่มขึ้น และการจัดประชุม APEC 2022 ที่ไทยเป็นเจ้าภาพ
ขณะที่ภาคอสังหาฯ ที่ได้รับผลกระทบอย่างแรงเมื่อครั้งที่โควิดระบาด เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบอย่างหนัก ทั้งผู้ประกอบการที่เป็นนักลงทุนต่างชะลอการเปิดโครงการใหม่ ผู้บริโภคขาดกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย แม้ว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยจะเหลือคงค้างในตลาดมาหลายปีก่อนโควิด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวตั้ง
ทว่า โควิดที่ถือเป็นยาแรง ส่งผลให้สถานการณ์ของภาคอสังหาฯ สาหัสกว่าเดิม ข้อมูลในปี 2563 พบว่า จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ขายได้และยอดสัญญาเป็นตัวเงินตกต่ำที่สุด และมีการกระเตื้องขึ้นมาเล็กน้อยในปี 2564 ในขณะที่ปี 2565 พบว่า จำนวนหน่วยที่ขายได้โดยประมาณ 110,000 หน่วย สูงขึ้นจากจำนวนประมาณ 75,000 หน่วยในปี 2564 ส่วนยอดขายเป็นตัวเงินของบริษัทจดทะเบียนสูงขึ้นจากประมาณ 220,000 ล้านบาทในปี 2564 เป็นประมาณ 260,000 ล้านบาทในปี 2565 จะเห็นได้ว่าตัวเลขยอดขายเพิ่มขึ้นแม้จะในปริมาณเล็กน้อยก็ตาม
ในด้านอุปทานนั้น ที่อยู่อาศัยใหม่ที่เปิดขายในปี 2565 เริ่มมีจำนวนกลับสู่สภาวะปกติคือ ที่อยู่อาศัยทุกประเภทรวมกันประมาณ 100,000 หน่วย โดยมีอัตราการขยายตัวในสินค้าประเภทอาคารชุดมากที่สุดประมาณ 20,000 หน่วยในปี 2564 เป็นประมาณ 54,000 หน่วยในปี 2565 สินค้าประเภทบ้านเดี่ยวมีการนำเสนอในจำนวนที่เพิ่มขึ้นที่ประมาณ 15,000 หน่วยจากปกติที่ 10,000-12,000 หน่วย ทั้งหมดนี้จะสะท้อนความมั่นใจของผู้ประกอบการที่ว่ากำลังซื้อในตลาดมีสูงขึ้น เพียงพอที่จะรองรับการทำตลาดตามปกติเช่นเมื่อก่อนโควิด
ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ในปี 2565 สูงถึงกว่า 50,000 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ที่มีประมาณ 20,000 หน่วย
เมื่อย้อนกลับไปพิจารณายอดขายที่เป็นตัวเงินของบริษัทจดทะเบียน จะเห็นได้ว่าแม้แต่ผลกระทบจากการล็อกดาวน์อันเนื่องมาจากโควิดที่รุนแรงที่สุดในปี 2563 ก็ยังอยู่ในระดับที่ไม่มากนัก กล่าวคือ ลดลงเพียงประมาณ 1% ของภาวะปกติเท่านั้น ถ้าหากดูในรายละเอียดจะพบว่า กลุ่มผู้บริโภคหลักๆ ที่กลายมาเป็นกลุ่มที่สนับสนุนไม่ให้ยอดขายที่อยู่อาศัยตกลงมาไม่มากนักจากผลกระทบต่อรายได้ของโควิด ได้แก่ กลุ่มที่มีอายุ 26-30 ปีแทนที่จะเป็น 36-40 ปี ดังแต่ก่อน
กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่เริ่มทำงานไม่นานและไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยลง นอกจากนี้ ระบบการเงินเคหการในปัจจุบันอำนวยให้สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ไม่ยากด้วยเงินผ่อนต่อเดือนที่ต่ำกว่าแต่ก่อนมาก
สภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่จะเกี่ยวข้องกับตลาดที่อยู่อาศัย ได้แก่ อัตราการขยายตัวโดยรวมของระบบเศรษฐกิจในปี 2566 อย่างน้อยที่สุดน่าจะเท่ากับปี 2565 หรือ 3.4% ปัจจัยบวกที่น่าจะเสริมไปจากปี 2565 น่าจะได้แก่ ภาคท่องเที่ยวและการลงทุนของภาคเอกชน การบริโภคภาคเอกชน ยังคงขยายตัวในอัตราที่สูงในไตรมาส 3 ปี 2565 และควรจะคงระดับต่อไปในปี 2566
ปัจจัยด้านลบ คือ ราคาน้ำมันที่สูงทำให้ภาคการค้าต่างประเทศไม่มีดุลการค้าเป็นบวกอย่างเช่นในปีก่อนๆ ปัจจัยนี้เป็นเรื่องเดียวกับที่ทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ แต่ราคาที่อยู่อาศัยนั้นได้มีการปรับตัวจากราคาวัสดุและค่าแรงไปแล้วตั้งแต่ไตรมาส 4 ของปี 2565 ผลกระทบที่เหลือในปี 2566 จึงไม่น่าจะมาก อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยเนื่องมาจากภาวะอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทั่วโลกในปี 2566 มีบ้างแต่ไม่มาก น่าจะน้อยกว่าครึ่งหน่วยเปอร์เซ็นต์สำหรับการผ่อน 3 ปีแรก
เมื่อประมวลจากปัจจัยต่างๆ ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวมน่าจะรักษาไว้ได้ในระดับไม่น้อยกว่า 120,000 หน่วยในปี 2566 ส่วนปัจจัยสนับสนุนจากด้านอุปทาน ได้แก่ การเสนอสินค้าใหม่ประเภทอาคารชุดออกสู่ตลาดจำนวนมาก คงจะเป็นแรงผลักดันส่วนหนึ่งที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องทำการตลาดอย่างหนัก เพื่อรักษาผลการดำเนินงานให้ได้มากที่สุด
กลุ่มผู้บริโภคอายุน้อยน่าจะเป็นเป้าหมายของสินค้าประเภทนี้ บ้านเดี่ยวเป็นสินค้าอีกประเภทหนึ่งจากด้านอุปทานที่จะสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมได้ดีในภาวะเศรษฐกิจที่อัตราการขยายตัวยังไม่สูง แต่อัตราเงินเฟ้อสูง สินค้าที่เป็นประเภท entry level สำหรับกลุ่มที่อายุมากกว่ากลุ่มเริ่มทำงานที่เคยเป็นความต้องการหลักจะยังคงเป็นไปด้วยความยากลำบาก
ด้าน Krungthai COMPASS ประเมินแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 ว่า สภาพเศรษฐกิจไทยที่เติบโตต่อเนื่องและการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติจากสถานการณ์การเดินทางระหว่างประเทศที่เริ่มกลับเข้าสู่สภาวะปกติมากขึ้น จะส่งผลให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวในอัตราเร่งขึ้นที่ 4.2% คิดเป็นมูลค่า 6.3 แสนล้านบาท
ชาวจีนที่เป็นครึ่งหนึ่งของกำลังซื้อต่างชาติทั้งหมดยังคงให้ความสนใจในตลาดอสังหาฯ ไทย ดูได้จากข้อมูลเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯ ในต่างประเทศที่ใหญ่ที่สุดของจีน Juwai.com ระบุว่า อสังหาฯ ไทยได้รับการค้นหาและมีคำสั่งซื้ออยู่ที่ 3-4 อันดับแรกอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 โดยเซกเมนต์ที่จะได้ประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติมากที่สุดได้แก่ คอนโดมิเนียม 40-50 ตร.ม. ราคา 4-5 ล้านต่อยูนิต และทำเลที่ต่างชาติให้ความสนใจคือ สุขุมวิท สาทร อโศก พระราม 9 และรัชดา
อุปสงค์ อุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยไทยจะยังมีความสมดุลหรือไม่ เมื่อปัจจัยบวก ปัจจัยลบ ที่อาจส่งผลต่อความเป็นไปในตลาดอสังหาฯ ยังไม่แน่นอน.
