ตลาดบ้านป่วนหดตัว เบรกโครงการ ลุ้นกำลังซื้อรอบใหม่

วิกฤตโควิดที่ยังแพร่เชื้อไม่หยุดเริ่มทลายความหวังการฟื้นเศรษฐกิจปี 2564 โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งสัญญาณการหดตัวชัดเจนจากตัวเลขการเปิดขายโครงการใหม่ช่วงไตรมาสแรกและมีแนวโน้มติดลบสูงขึ้น เนื่องจากต้องรอมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อรอบใหม่ การฟื้นตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติและการลุยกระจายวัคซีน เพื่อสร้างภูมิคุ้มกันหมู่อย่างเร่งด่วนที่สุด

ล่าสุด คณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.) ประกอบด้วย สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (ส.อ.ท.) และสมาคมธนาคารไทย ตัดสินใจปรับลดประมาณการเศรษฐกิจไทยปี 2564 จากเดิม 1.5-3.5% เป็น 1.5- 3.0% ขึ้นอยู่กับการฉีดวัคซีนได้ตามเป้าหมายและมาตรการของรัฐที่มีขนาดกว่า 2 แสนล้านบาทจะเข้ามาเยียวยาเศรษฐกิจ แต่หากไม่มีเม็ดเงินดังกล่าว จีดีพีจะไม่ขยายตัวหรือเติบโต 0% เนื่องจากเศรษฐกิจไทยยังเผชิญความเสี่ยงสูงจากการระบาดระลอกใหม่ที่รวดเร็วและรุนแรง กระทบอุปสงค์ในประเทศ แม้เศรษฐกิจโลกฟื้นตัวชัดเจนขึ้นมากจะส่งผลดีต่อแนวโน้มส่งออกของไทยในระยะต่อไป

ขณะเดียวกัน รัฐบาลเริ่มมีปัญหาด้านเสถียรภาพ เกิดความแตกแยกภายในพรรคร่วมรัฐบาล ทั้งพรรคภูมิใจไทย และพรรคประชาธิปัตย์ ประชาชนเริ่มปลุกกระแสเรียกร้องให้มีการปรับคณะรัฐมนตรี (ครม.) ยุบสภา ไปจนถึงกดดันให้ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ลาออก ซึ่งหากการเปลี่ยนแปลงไม่ได้สะท้อนภาพลักษณ์ดีขึ้นย่อมกระทบต่อความเชื่อมั่น ทั้งในระดับประเทศและกับประชาชน

สิ่งที่เกิดขึ้นทั้งหมดทำให้ทุกธุรกิจต่างอยู่ในภาวะ Wait and See ลุ้นมาตรการใหม่จากทางการ หวังกำลังซื้อและการพลิกฟื้นรอบใหม่ โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้รับบทเรียนจากพิษโควิดในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

ทั้งนี้ ผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AGENCY FOR REAL ESTATE AFFAIRS (AREA) ได้คาดการณ์จำนวนหน่วยขายที่จะเปิดขายในปี 2564 อยู่ที่ประมาณ 60,151 หน่วย เทียบปี 2563 เปิดขายรวม 73,043 หน่วย เติบโตติดลบ 18% โดยไตรมาสแรกที่ผ่านมามีการเปิดตัวรวม 41 โครงการ เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนเปิดตัว 88 โครงการ ลดลง 53%

จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 9,428 ยูนิต เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน 18,591 ยูนิต ลดลง 49%

มูลค่าโครงการใหม่อยู่ที่ 68,931 ล้านบาท เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน 72,953 ล้านบาท ลดลง 6%

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในไตรมาสแรกยังขยายตัวสูงถึง 86% อยู่ที่ 7.3 ล้านบาท เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนเฉลี่ยอยู่ที่ 3.9 ล้านบาท ซึ่งเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างชะลอการเปิดตัวโครงการ เพื่อไม่ให้ราคาขายตกลง

ไม่ว่าจะเป็นตลาดบ้านเดี่ยวมีผู้ประกอบการเปิดขายโครงการใหม่เพียง 632 ยูนิต เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนอยู่ที่ 1,955 ยูนิต ลดลง 68% ทาวน์เฮาส์เปิดขายใหม่ 2,608 ยูนิต เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน 8,097 ยูนิต ลดลง 68% บ้านแฝดเปิดขายใหม่ 1,261 ยูนิต เทียบช่วงเดียวของปีก่อน 1,727 ยูนิต ลดลง 27% และคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 4,897 ยูนิต เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน 6,777 ยูนิต ลดลง 28%

ถ้าพิจารณาเฉพาะเดือนมีนาคม 2564 ซึ่งเกิดการแพร่ระบาดโควิดระลอก 3 จะเห็นแนวโน้มการชะลอตัวชัดเจนมากขึ้น โดยมีโครงการเปิดขายใหม่ 18 โครงการ ลดลงจากเดือนกุมภาพันธ์ 3 โครงการ จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 2,921 ยูนิต ลดลงจากเดือนกุมภาพันธ์ 2,577 ยูนิต หรือลดลง 47% และมูลค่าโครงการเปิดใหม่รวมทั้งสิ้น 10,541 ล้านบาท ลดลงจากเดือนกุมภาพันธ์ 2564 มากถึง 41,721 ล้านบาท หรือลดลงถึง 80%

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า ในเดือนมีนาคมลักษณะการพัฒนาที่อยู่อาศัยเน้นระดับราคาค่อนข้างถูกถึงปานกลาง ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คือ ทาวน์เฮาส์ มีมูลค่ารวม 4,214 ล้านบาท รองลงมา คือ อาคารชุด 2,787 ล้านบาท และบ้านแฝด 2,635 ล้านบาท

“ภาพรวมโครงการที่เปิดขายใหม่ในเดือนนี้ลดลงทั้งจำนวนหน่วยขาย มูลค่าโครงการ และราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตลดลงถึง 62% เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมากถึง 40.9% ของหน่วยขายทั้งตลาด เมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายเฉลี่ยของเดือนก่อนยังสูงถึง 9.506 ล้านบาท แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนมีนาคมอยู่ที่ 3.609 ล้านบาท แสดงถึงแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ค่อนข้างน้อยถึงปานกลางเพิ่มมากขึ้น”

สำหรับผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ ส่วนใหญ่ยังอยู่ในกลุ่มบริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ 5 บริษัท คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) นอกจากนี้ มีบริษัทในเครือและบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง

“ความจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรติดลบเพราะเดิมคาดการณ์ตัวเลขการเติบโตทางเศรษฐกิจหรือจีดีพีน่าจะบวกอย่างน้อย 2.7% แต่ดูตัวเลขไตรมาส 1 ที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง เนื่องจากสถานการณ์ไม่ดี ยังไม่มีความแน่นอน เช่น จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะเดินทางมาหรือไม่ ทุกอย่างอึมครึม เป็นผลโดยตรงจากการแพร่ระบาดโควิด-19 ระลอกใหม่ และทุกตลาดหดตัวประมาณครึ่งหนึ่ง โดยตลาดคอนโดมิเนียมแย่มาตั้งแต่ก่อนโควิดเมื่อปี 2562 เมื่อมาเจอสถานการณ์โควิด ผู้คนไม่ซื้อคอนโดฯ และหันไปซื้อที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์มากขึ้นจนสต็อกคอนโดฯ เหลือมากในย่านสุขุมวิท”

ที่น่าสนใจ คือ การเปิดโครงการในกลุ่มทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวหดตัวมากถึง 68% ส่วนคอนโดมิเนียมมียอดเปิดตัวหดตัวเพียง 28% เนื่องจากสต็อกในตลาดเริ่มน้อยลงแล้วและเน้นกระจายตามพื้นที่รอบนอกเมือง ไม่ใช่ใจกลางเมือง

ดร.โสภณกล่าวว่า อีกกลุ่มที่น่าจับตาเป็นพิเศษ คือ บ้านแฝด ตัวเลขการเปิดตัวหดตัวน้อยสุด 27% เพราะบ้านแฝดใช้พื้นที่การก่อสร้างเพียง 35 ตารางวา แต่บ้านเดี่ยวต้องใช้เนื้อที่มากกว่า 50 ตารางวา จึงมีคนแกล้งทำบ้านเดี่ยวให้เหมือนบ้านแฝด เช่น สร้างคานติดกัน ลูกค้านิยมซื้อเพราะได้ขนาดพื้นที่ใช้สอยกว้างขวางในราคาที่ไม่สูงมากจนกลายเป็นแนวโน้มใหม่ของผู้ประกอบการหันไปสร้างบ้านแฝดมากกว่าบ้านเดี่ยว ต่างจากอดีตที่จำนวนบ้านเดี่ยวมากกว่าบ้านแฝดนับสิบปี ปีนี้ถือเป็นปีแรกที่จำนวนยูนิตบ้านแฝดเติบโตมากกว่าบ้านเดี่ยว

ด้านบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด หน่วยวิจัยตลาดในเครือบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ยังคงมีทิศทางไม่แตกต่างจากปลายปี 2563 ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ผู้ประกอบการต้องพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศ กลยุทธ์ด้านการลดราคาที่อยู่อาศัยจะยังถูกนำมาใช้ต่อไป และผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการที่ลูกค้าสามารถซื้อได้เฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ เน้นตลาดแนวราบ โดยบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่มีสัดส่วนสูงสุด เช่น ย่านปทุมธานี-ลำลูกกา และบางบัวทอง

ส่วนตลาดทาวน์โฮมมีปัจจัยหนุนจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 เพราะไลฟ์สไตล์แบบ New Normal กระตุ้นความต้องการพื้นที่ใช้สอยในที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพื่อการทำกิจกรรมที่บ้านมากขึ้นและการทำงานรูปแบบ Work from Home ผู้ซื้อกลุ่มเริ่มทำงานจึงหันไปซื้อทาวน์โฮมแทนคอนโดมิเนียม เนื่องจากได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่าและราคาจับต้องได้มากกว่าบ้านเดี่ยวในทำเลเดียวกัน รวมถึงส่วนใหญ่อยู่ในทำเลใกล้เมืองด้วย

ดังนั้น ทาวน์โฮมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังคงเป็นอุปทานหลักในตลาด โดยทำเลที่ยังพบการเปิดขายในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ได้แก่ ปทุมธานี-ลำลูกกา กระทุ่มแบน-สามพราน ส่วนระดับราคา 3-5 ล้านบาท พบในทำเลบางแค-บางบอน-ราชพฤกษ์, ดอนเมือง-สายไหม ระดับราคา 5-7 ล้านบาท พบที่ทำเลอ่อนนุช-บางนา และระดับราคามากกว่า 7 ล้านบาท พบที่ทำเลจตุจักร-ลาดพร้าว

เมื่อถามถึงอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดร.โสภณย้ำกับ “ผู้จัดการ 360” ว่า หากมองในมุมบวก ตัวเลขคาดการณ์โครงการใหม่ลดลงเพียง 18% และประเทศไทยยังมีกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ไม่ได้ล็อกดาวน์ 100% บริษัทเอกชนปรับการทำงานแบบ Work from Home และอัตราการติดเชื้อยังต่ำกว่าหลายประเทศ

“เราไม่ควรกลัวจนเกินไป เวลานี้ต้องเร่งฉีดวัคซีนให้เรียบร้อย เพื่อสร้างความมั่นใจและเศรษฐกิจจะสามารถเดินหน้าต่อไปได้ เมื่อเศรษฐกิจดี คนจะซื้อบ้าน เพราะยังมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่เหนือสิ่งอื่นใด รัฐบาลต้องสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อ โดยเฉพาะการคุ้มครองเงินดาวน์ ไม่ใช่วางเงินดาวน์ซื้อคอนโดมิเนียม 3 ปี บริษัทล้มละลาย ไม่ได้เงินคืน ทุกคนกลัวแน่นอน ตอนนี้ต้องยอมรับว่า ประชาชนไม่มั่นใจ ถ้ารัฐวางแนวทางคุ้มครองชัดเจน ไม่ต้องห่วง จองกันใหญ่ แต่ไม่มีการคุ้มครอง ทำให้บริษัทใหญ่ทั้งหลายได้เปรียบบริษัทเล็กด้วย”

แน่นอนว่า ถ้าปัจจัยบวกต่างๆ มาพร้อมกัน เหมือนฝนตกซู่ใหญ่ลงมา ตลาดอสังหาฯ ที่แห้งๆ ไม่เติบโต จะงอกงามได้ทันที