คงไม่ผิดที่บรรดาผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมักจะแสดงทัศนะต่อสถานการณ์เศรษฐกิจในปัจจุบันด้วยความคาดหวัง ว่ายังพอมองเห็นทิศทางการฟื้นตัว พร้อมทั้งเปรยถึงแผนการของโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในอนาคตอันใกล้
เพราะทัศนะและแผนการดังกล่าวย่อมส่งผลต่อทิศทางการขึ้นลงของตัวเลขบนกระดานในห้องค้าหุ้น ซึ่งสร้างให้เกิดความเชื่อใจต่อบรรดานักลงทุน แม้ว่าจะมีโครงการใหม่ที่หลายค่ายเตรียมจะเปิดตัวในไม่ช้าไม่นาน ทว่า ทุกโครงการล้วนแล้วแต่ดำเนินไปด้วยความรอบคอบ และระแวดระวังต่อสภาพการณ์ในปัจจุบัน
ก่อนหน้าที่ไวรัสโควิด-19 จะระบาดไปทั่วโลก การเติบโตของตลาดอสังหาฯ ไทยพุ่งขึ้นสู่ระดับสูงในเวลาเพียงไม่กี่ปี ทั้งกระแสความเป็นไปของตลาดที่ส่งสัญญาณว่า มีชาวต่างชาติให้ความสนใจมองหาที่อยู่อาศัยในเมืองไทยเพิ่มขึ้น รวมไปถึงไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่เริ่มสร้างตัวด้วยโครงการบ้านหลังแรก หรือบ้านหลังที่สองสำหรับผู้สูงอายุ ส่งผลให้หลายฝ่ายแสดงความกังวลว่า ตลาดอสังหาฯ ไทยในห้วงยามนั้นจะเข้าสู่วิกฤตฟองสบู่หรือไม่ เมื่อความอ่อนแอของเศรษฐกิจไทยเริ่มปรากฏชัดเจนขึ้น จากภาวะหนี้ครัวเรือนที่ค่อยๆ สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
กระทั่งอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญอุบัติขึ้นบนโลกใบนี้ และสร้างหายนะให้เกิดขึ้นในทุกแวดวง ไวรัสโควิด-19 สร้างแรงฉุดให้เกิดขึ้นจนทุกตลาดต้องหาทางรับมือ ไม่ใช่แค่แก้ปัญหาเฉพาะหน้าที่เกิดขึ้น แต่ต้องมองข้ามช็อตไปถึงการอยู่รอดด้วย
ตลาดอสังหาฯ นับว่าเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบรวดเร็วและรุนแรง ศูนย์วิเคราะห์วิจัยเศรษฐกิจหลายแห่งประเมินไปในทิศทางเดียวกันว่า อสังหาฯ ไทยอาจต้องใช้ระยะเวลาในการฟื้นตัวให้กลับมาสู่สถานการณ์ปกติก่อนเกิดวิกฤตโควิดอย่างน้อย 2-3 ปี
ธุรกิจอสังหาฯ ถูกยึดโยงกับกำลังซื้อของผู้บริโภค ในขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคผูกติดภาวะหนี้ครัวเรือน และความเชื่อมั่นต่อสถานการณ์เศรษฐกิจ แน่นอนว่าเศรษฐกิจไทยในเวลานี้ต้องเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้าน
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เผยทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ในช่วง 5 เดือนแรก อัตราการจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่หดหัว 75 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปรับลดลง 3.4 เปอร์เซ็นต์ สำหรับช่วงเวลาที่เหลือของครึ่งปีหลัง ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า ทิศทางการซื้อขายที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีน่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าในช่วงครึ่งปีแรก
ขณะที่ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) คาดการณ์ว่าช่วงที่เหลือของปี 2020 ตลาดยังมีแนวโน้มซบเซา แม้ว่าหลังจากการคลายล็อกดาวน์ยอดขายกลับมาฟื้นตัวได้บางส่วนจากการแข่งขันออกโปรโมชัน ของผู้ประกอบการ แต่ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า ส่งผลให้ยอดขายโดยรวมยังฟื้นตัวได้ไม่มากนัก
นอกจากนี้ EIC ยังมีอีก 5 ประเด็นที่ต้องจับตามองสำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า คือ 1. ภาพการฟื้นตัวของตลาดจากโควิด-19 โดยภาวะเศรษฐกิจที่หดตัวลงอย่างมาก ส่งผลให้แนวโน้มการฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ จะเป็นไปอย่างช้าๆ กว่าที่ยอดขายจะกลับมาสู่ระดับก่อนเกิด Covid-19 ได้อย่างเร็วที่สุด 2022 โดยตลาดกลุ่มระดับกลางถึงบนจะเป็นตัวนำการฟื้นตัวของตลาด
2. ภาวะอุปทานส่วนเกินและการลดลงของราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านที่มีหน่วยเหลือขายสะสมค่อนข้างมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังต้องเน้นการระบายสต๊อกและทำให้การแข่งขันด้านราคารุนแรงมากขึ้น
3. ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับลดราคาลงและเน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงเพื่อให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงได้มากขึ้น
4. การที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาเน้นเจาะตลาดแนวราบมากขึ้น ส่งผลให้ภาวะการแข่งขันในตลาดแนวราบมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดระดับราคาปานกลางอย่างเช่น ทาวน์เฮาส์ และ 5. ยอดขายใหม่มีแนวโน้มจะกระจุกตัวในโครงการของผู้ประกอบการขนาดใหญ่มากขึ้นจากการแข่งขันทำโปรโมชันอย่างต่อเนื่อง เพื่อระบายสต๊อกรวมถึงการแข่งขันเปิดตัวโครงการแนวราบ ประกอบกับชื่อเสียงของแบรนด์ที่ได้รับความไว้วางใจตลอดจนความสามารถในการแข่งขันที่ได้เปรียบมากกว่า
ด้านผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ต่างปรับกลยุทธ์เพื่อให้ธุรกิจยังสามารถดำเนินต่อไปได้ภายใต้สภาวการณ์อันเลวร้ายนี้ ทั้งการปรับรูปแบบการขาย โดยเพิ่มช่องทางออนไลน์สร้างความสะดวกให้แก่ผู้ซื้อ ปรับลดราคาขายต่อหน่วยลง จนกระทั่งไปถึงนโยบายการปรับลดขนาดองค์กร เช่น ที่เครือแสนสิริทำ
โดย เศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) อธิบายว่า “เรามีการเลิกจ้าง 5 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนพนักงานแสนสิริและพลัสทั้งหมด ตัวเลขน้อยกว่า 600 คนมาก และมองว่าเป็นเรื่องปกติของธุรกิจที่ปรับการดำเนินงานให้เหมาะสมกับสถานการณ์และกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจมากกว่า ซึ่งบริษัทเองก็ทำทุกปี”
บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทในเครือแสนสิริ ได้มีหนังสือเลิกจ้างส่งถึงพนักงานส่วนหนึ่ง โดยระบุเหตุผลว่า “ด้วยสถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ เป็นผลให้ปริมาณความต้องการของลูกค้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างชัดเจน ดังนั้นจำนวนงานหรือโครงการที่จะเปิดขายมีปริมาณลดลง และไม่สมดุลกับโครงสร้างขององค์กร กระบวนการทำงานและกำลังคนที่มีอยู่ในปัจจุบัน บริษัทจึงมีความจำเป็นต้องปรับโครงสร้างองค์กร กระบวนการทางธุรกิจ และกำลังคนให้สอดคล้องกับจำนวนงานหรือโครงการที่มีปริมาณลดลง เพื่อให้องค์กรโดยรวมสามารถอยู่รอดได้ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจนี้ บริษัทจึงมีความจำเป็นต้องปรับลดกำลังคนเพื่อให้สอดคล้องกับปริมาณงาน โครงสร้างองค์กร และกระบวนการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไปดังกล่าว”
การประกาศปรับกลยุทธ์การดำเนินงานของแสนสิริ ชี้ให้เห็นว่า เมื่อเกิดภาวะชะงักงันกับเศรษฐกิจไทยจะส่งผลโดยตรงต่ออุตสาหกรรมต่างๆ ภายในประเทศ และผลกระทบที่เกิดขึ้นไม่ได้จำกัดอยู่ภายในกรอบของธุรกิจหรือองค์กรเดียวเท่านั้น ทว่า ระลอกคลื่นแห่งวิกฤตที่สาดซัดไปถึงธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยงได้
ความเสียหายที่เกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาฯ ส่งผลโดยตรงต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ทั้งธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง ตลาดค้าวัสดุก่อสร้าง และท้ายที่สุดคือ ตลาดแรงงาน ที่ไม่ว่าจะวิกฤตเกิดขึ้นในธุรกิจใด ตลาดแรงงานมักได้รับผลกระทบไปด้วยทุกครั้ง
ถึงเวลานี้การทรุดตัวลงของภาคธุรกิจไม่ใช่เป็นปัญหาของผู้ประกอบการในธุรกิจนั้นๆ ที่จะต้องหาทางประคองธุรกิจให้ตลอดรอดฝั่งเท่านั้น แต่ดูเหมือนภาครัฐจะต้องแบกปัญหาเหล่านี้ไว้ และหาทางช่วยเหลือในอนาคต
หวังว่าภายใน 2-3 ปีที่นักวิเคราะห์ประเมินว่า สถานการณ์เศรษฐกิจจะค่อยๆ กลับมาฟื้นตัวนั้น จะเป็นจริงดังคาด
