บิ๊กอสังหาฯ ลุยฝ่าด่าน ลุ้นครึ่งปีหลังฟื้นไข้

บิ๊กอสังหาริมทรัพย์ ค่าย “เอพี” ตัดสินใจเดินหน้าถ่ายทอดสดงานแถลงข่าว แผนปักธงลาดพร้าว ประกาศส่งมอบคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ “ไลฟ์ ลาดพร้าว” ผ่าน FACEBOOK LIVE เมื่อวันที่ 24 มีนาคม ที่ผ่านมา ท่ามกลางปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสสายพันธุ์ใหม่ “โควิด-19” ที่มีทั้งยอดผู้ติดเชื้อและผู้เสียชีวิตเพิ่มขึ้นทุกวัน เพราะยืนยันเชื่อมั่นว่า สถานการณ์ประเทศไทยจะค่อยๆ ฟื้นไข้ในครึ่งปีหลัง

แน่นอนว่า วิกฤตรอบนี้ที่หนักหนาสาหัสยิ่งกว่าวิกฤตต้มยำกุ้ง ยิ่งกว่าแฮมเบอร์เกอร์ไครซิส ถือเป็นโจทย์ยากในการกระตุ้นความต้องการและความมั่นใจ แต่หากประเมินข้อมูลต่างๆ ยังมีปัจจัยบวก ซึ่งล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ออกมาประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังเกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส โควิด-19 ปรากฏว่า ในไตรมาส 1 ปี 2563 ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย มีจำนวน 77,500 หน่วย ลดลง 11% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2562 ที่มี 86,855 หน่วย

มูลค่าโอน 180,000 ล้านบาท ลดลง 8.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2562 ที่มีมูลค่า 197,648 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ปรับลดลงไม่มาก เพราะมียอดแบ็กล็อกของผู้ประกอบการที่มีอยู่เดิม และช่วงไตรมาสแรกการควบคุมของรัฐบาลยังไม่เข้มงวด ยังไม่ออกประกาศ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน

ส่วนไตรมาส 2 ปี 2563 ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มปรับลดลงไปใกล้เคียงกับปี 2560 คือ โอนกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 70,000 หน่วย แต่คาดสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส โควิด-19 น่าจะจบลงภายในไตรมาส 2 ปี 2563 ซึ่งจะทำให้ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดีขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 3 พร้อมคาดหวังว่ารัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อเพราะภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นกลไกที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจอีกตัวที่สำคัญ

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทกำลังประเมินสถานการณ์ผลกระทบของการแพร่ระบาดไวรัสโควิด-19 ที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ หลังการแพร่ระบาดส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจไทยและทั่วโลก หลายสถาบันปรับลดประมาณการอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจไทย (GDP) ในปีนี้จากกำลังซื้อที่ชะลอ ซึ่งคาดว่าแผนงานใหม่จะชัดเจนในช่วงเดือนเมษายน

อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงแผนงานเดิมและวางเป้าหมายยอดขาย 3.35 หมื่นล้านบาท ซึ่งยอดขายตั้งแต่ต้นปีถึงวันที่ 15 มีนาคม 2563 ทำได้แล้ว 5,690 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดขายจากโครงการแนวราบ 4,810 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 880 ล้านบาท โดยวางแผนเปิดโครงการแนวราบ 33 โครงการ มูลค่า 3.5 หมื่นล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 4 โครงการ มูลค่ารวม 1.21 หมื่นล้านบาท

ล่าสุด บริษัทพร้อมส่งโอนคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ LIFE ลาดพร้าว มูลค่ารวม 8,000 ล้านบาท จำนวน 1,615 ยูนิต ให้ลูกค้า เพราะถือเป็นไฮไลท์โปรเจกต์ร่วมทุนกับพันธมิตรญี่ปุ่น มิตซูบิชิ เอสเตท เรสซิเดนซ์ ในเครือมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป ในทำเลลาดพร้าวที่ดีที่สุด เพราะใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสห้าแยกลาดพร้าว เป็นทำเลในอนาคต ทั้งย่านธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ และศูนย์กลางโครงข่ายการเดินทางระบบรางของประเทศไทย

ทั้งนี้ หากพิจารณาข้อมูลย้อนหลัง 5 ปี พบการเปิดตัวของสินค้าคอนโดติดถนนหลักเส้นพหลโยธิน ตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินพหลโยธิน-สถานีรถไฟฟ้ารัชโยธิน ทั้งสิ้น 11 โครงการ จำนวน 8,263 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ย 145,000 บาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) มียอดขายรวมแล้วกว่า 74% และสถานีที่ได้รับความนิยมสูงสุดคือ สถานีบีทีเอสห้าแยกลาดพร้าว อัตรายอดขายรวมกว่า 82% มียูนิตคงเหลือขายเพียง 490 ยูนิตเท่านั้น และคอนโดมิเนียมในกลุ่มสินค้ารีเซลมีราคาปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 8%

ขณะเดียวกันผู้ซื้อที่ต้องการลงทุนปล่อยเช่าและขายต่อให้ความสนใจในตลาดโซนนี้จำนวนมาก เนื่องจากผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าระยะยาว (Rental Yield) ของคอนโดฯ ในย่านนี้ อัตราเติบโตเพิ่มขึ้น 4-5% ซึ่งตัวโครงการ LIFE ลาดพร้าว มีพื้นที่ทั้งหมดกว่า 7 ไร่ ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร สูง 45 ชั้นและ 46 ชั้น ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่สตูดิโอ ขนาด 26-29 ตร.ม. ขนาด 35 ตร.ม. ขนาด 48.5-75 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 4.59 ล้านบาทหรือ 131,000 บาท/ตร.ม.

“เอพีถือเป็นผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าในทำเลลาดพร้าว โดยมีคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ LIFE เปิดตัว 2 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 14,400 ล้านบาท และเตรียมเปิดตัวอีก 1 โครงการ มูลค่า 2,100 ล้านบาท ซึ่ง LIFE ลาดพร้าว เน้นตอบโจทย์อินไซต์จริงของลูกค้ากลุ่ม Adaptive Generation เป็นคนเมืองรุ่นใหม่วัยทำงานที่มีเป้าหมายในการใช้ชีวิต ทั้งการทำงานและชีวิตส่วนตัว ซึ่งบริษัทวางเป้าหมายโอนโครงการ LIFE ลาดพร้าว ถึงสิ้นปีราว 55%”

นอกจากเอพีแล้ว บิ๊กอสังหาฯ อย่าง “ไรมอนแลนด์” ยืนยันแผนขยายธุรกิจเช่นเดียวกัน โดยมองการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 และภาพรวมภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกที่ชะลอตัวจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นถึงระยะกลางเท่านั้น รวมทั้งมีปัจจัยบวกเรื่องอัตราดอกเบี้ยต่ำและเป็นขาลง มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของรัฐบาล การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งอาจเป็นปีที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มีความพร้อมและเน้นการลงทุนในระยะกลาง-ยาว เพราะจะได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาถูกลง มีโอกาสรับผลตอบแทนที่คุ้มค่า ทั้งในแง่ราคาส่วนต่างและรายได้จากค่าเช่า

ปีนี้ บริษัทจึงเน้นการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีใจกลางเมือง เช่น เดอะ ลอฟท์ อโศก เดอะ ดิโพลแมท 39 และ เดอะ ดิโพลแมท สาทร นอกจากนี้ วางแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีใหม่ 1 โครงการ บนถนนสุขุมวิท ซอย 38 ซึ่งร่วมทุนกับพันธมิตร โตเกียว ทาเทโมโนะ (Tokyo Tatemono) ในประเทศญี่ปุ่น

ด้านธุรกิจร้านอาหารและธุรกิจโรงแรม ซึ่งได้รับผลกระทบจากสถานการณ์แพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 บริษัทตัดสินใจเลื่อนเปิดตัวโรงแรม HOTEL KITCH จากเดิมในเดือน เม.ย. 2563 เป็นช่วงครึ่งปี และเตรียมเปิดตัวโรงแรมใหม่อีก 1 แห่งในย่านสุขุมวิท จำนวน 300 ห้อง

ส่วนอีกหนึ่งเจ้าตลาด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งล่าสุดโชว์ยอดขายไตรมาสแรก ปี 2563 สูงถึง 11,000 ล้านบาท และเป็นยอดขายที่สูงที่สุดในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ คิดเป็นการสร้างยอดขายถึง 40% จากเป้าหมายยอดขายทั้งปี 29,000 ล้านบาท อัตราเติบโตขึ้นเกือบ 70% จากช่วงไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และในไตรมาส 2 บริษัทอัดแคมเปญต่อเนื่อง นำเสนอโครงการ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม มิกซ์โปรดักส์ และคอนโดมิเนียม เริ่มต้นราคาตั้งแต่ 990,000 บาท กลยุทธ์ชนิดใจป้ำสุดๆ “ผ่อนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย” แทนลูกค้าสูงสุด 24 เดือน จำนวน 62 โครงการพร้อมอยู่ทั่วประเทศ

กลุ่มคอนโดฯ เช่น ดีคอนโด กำแพงแสน, ดีคอนโด แคมปัส โดม รังสิต, ดีคอนโด หาดใหญ่, ดีคอนโด บลิซ ศรีราชา, เดอะ ไลน์ วงศ์สว่าง, เดอะ ไลน์ พหลฯ-ประดิพัทธ์, เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 101, เดอะ เบส เพชรเกษม, เดอะ เบส สุขุมวิท 50, เดอะ เบส ไฮท์ อุดรฯ, คาวะ เฮาส์ และ ลา กาซิตา หัวหิน

กลุ่มบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมพร้อมอยู่ ได้แก่ สิริ เพลส เมท ทาวน์ และ ทาวน์ อเวนิว บ้านเดี่ยวแบรนด์ คณาสิริ, ฮาบิเทีย, สราญสิริ, บุราสิริ, เศรษฐสิริ และนาราสิริ พระราม 2

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัททุ่มแคมเปญการผ่อนแทนลูกค้า เพราะมั่นใจสถานการณ์อสังหาฯ ช่วงไตรมาส 2 กลุ่มลูกค้ายังมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ต้องตัดสินใจมากขึ้น จากสถานการณ์ โควิด-19 ซึ่งส่งผลกระทบต่อไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต อยากมีบ้าน แต่ไม่มีเงินก้อน หรือกังวลเรื่องภาระค่าใช้จ่าย กังวลเรื่องการจ่ายค่าโอน การกู้ ไม่มีเงินผ่อน และเงินหมุนเวียนเมื่อต้องผ่อนที่อยู่อาศัย

ที่สำคัญ มี New Demand จากกลุ่มลูกค้าที่ต้องการมีบ้านเพื่อแยกครอบครัว หรือบ้านที่มีพื้นที่กว้างขึ้น ซึ่งเป็นผลชัดเจนจากไลฟ์สไตล์ รูปแบบ Social Distancing ในปัจจุบัน

ดังนั้น หากมองแผนทั้งหมดทุกค่ายในจังหวะที่หลายฝ่ายกำลังจับตาและเป็นห่วงตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีมูลค่าเม็ดเงินมหาศาล ต้องยอมรับว่า บรรดานักธุรกิจต่างเรียนรู้วิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมาหลายรอบและเร่งปรับตัวทันที โดยไม่หวังมาตรการรัฐเพียงอย่างเดียว เพื่อพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาสและรอภาพรวมประเทศฟื้นไข้จากไวรัสโควิด-19

ประเด็นจึงอยู่ที่ว่า ใครจะพลิกหาโอกาสได้มากกว่ากัน