ความซบเซาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดูจะเป็นอีกหนึ่งในความกังวลใจทางเศรษฐกิจของไทย หลังจากที่พบว่านอกจากปริมาณบ้านและที่อยู่อาศัยจะมีอยู่อย่างล้นเกินความต้องการของตลาดแล้ว กำลังซื้อของผู้บริโภคยังหดหายจากผลของภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว จนเป็นเหตุให้ผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งต้องปิดหรือเลื่อนการเปิดโครงการลงทุนใหม่ๆ ออกไป
ปัจจัยหนึ่งที่ถูกระบุว่าเป็นเหตุแห่งการชะลอตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาอยู่ที่การประกาศเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่มีการปรับเกณฑ์ด้านอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 และจำนวนเงินในการวางเงินดาวน์เปลี่ยนไป ขณะที่ธนาคารที่จะปล่อยสินเชื่อถูกควบคุมให้ปล่อยวงเงินกู้รวมที่เกี่ยวกับบ้านไม่เกินร้อยละ 100 ของหลักทรัพย์ที่ค้ำประกัน
ผลของประกาศดังกล่าวสะท้อนออกมาเป็นตัวเลขยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลซึ่งเป็นตลาดหลัก ในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2562 ที่มีจำนวนหน่วยการโอนปรับตัวสูงขึ้นร้อยละ 13.5 และมีมูลค่ารวมกว่า 1.33 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนที่เกณฑ์ LTV จะมีผลบังคับใช้
ขณะที่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนหน่วยการโอนลดลงร้อยละ 18.9 และมีมูลค่าลดลงร้อยละ 16.5 จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าต่อมาในวันที่ 7 พฤษภาคม 2562 คณะรัฐมนตรีจะพยายามบรรเทาผลกระทบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยการออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทแต่ดูเหมือนจะช่วยอะไรไม่ได้มากนัก
ก่อนที่รัฐจะต่อยอดมาตรการเดิมในวันที่ 22 ตุลาคม 2562 ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนขยายไปสู่อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และให้คนไทยใช้สิทธิ์ได้ถึง 24 ธันวาคม 2563 ภายใต้ความหวังว่าจะช่วยกอบกู้ธุรกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักขึ้นได้อีกครั้ง
หากแต่ข้อเท็จจริงที่ปรากฏอาจแตกต่างจากความมุ่งหวัง และเป็นเหตุให้กลไกรัฐต้องออกมาตรการใหม่เมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน 2562 ที่ผ่านมา ด้วยการเริ่มโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” โดยภาครัฐจะคืนเงินจำนวน 50,000 บาทให้กับผู้บริโภคที่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อและโอนบ้านภายในวันที่ 27 พฤศจิกายน 2562 ถึง 31 มีนาคม 2563 ซึ่งเป็นการให้สิทธิ์เฉพาะบ้านใหม่ และซื้อจากผู้ประกอบการโดยตรงเท่านั้น
มาตรการของรัฐที่ทยอยออกมานี้ แม้ในด้านหนึ่งจะอยู่บนฐานของข้อเท็จจริงที่ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมโยงกับภาวะเศรษฐกิจโดยรวมสูงมาก และการออกมาตรการอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะช่วยระบายสต็อกคงค้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วไทยที่มีอยู่มากกว่า 270,000 หน่วยลงไปได้
ความเชื่อที่ว่าการออกมาตรการ บ้านดีมีดาวน์ ซึ่งเป็นความร่วมมือทั้งจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ (แบงก์รัฐ) และสมาคมธนาคารไทย (TBA) ภายในกรอบระยะเวลาของมาตรการ 4 เดือนจะทำให้คนตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น และช่วยระบายที่อยู่อาศัยคงค้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังผูกโยงเข้ากับความเชื่อว่ามาตรการนี้จะช่วยให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบมากกว่า 4 หมื่นล้านบาท และจะช่วยให้ตัวเลขการเติบโตในไตรมาสที่ 4 ปี 2562 ขยับปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 3.2 ได้อีกด้วย
อย่างไรก็ดี มาตรการจากภาครัฐในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจจะเพิ่มปัจจัยบวกได้เพียงเล็กน้อย แต่อาจไม่ช่วยลดซัปพลายในกลุ่มบ้านใหม่มากนัก เพราะกลุ่มบ้านในระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีสต็อกอยู่จำนวนมาก ขณะที่ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท อาจจะติดปัญหาการปล่อยสินเชื่อที่ยังเข้มงวด ซึ่งปัญหาซัปพลายล้นในตลาดที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เผชิญอยู่ ได้มีการปรับตัวบ้างแล้ว โดยเฉพาะการเลื่อนไปเปิดโครงการใหม่ในปีหน้า เพื่อชะลอปริมาณซัปพลายในตลาดที่มีอยู่อย่างมากมาย
ข้อเท็จจริงที่น่าสังเกตอีกประการหนึ่งก็คือไตรมาส 2-3 ปี 2562 ที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากเกณฑ์ LTV กำลังซื้อคนต่างชาติ โดยเฉพาะกำลังซื้อคนจีนลดลง ทำให้ยอดโอนบ้านในไทยติดลบ และคาดว่ายอดโอนบ้านโดยรวมปี 2562 จะติดลบเป็นเลข 2 หลักขึ้นไป แม้ว่าจะมีมาตรการมากระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 นี้ก็ตาม
มูลเหตุสำคัญที่ทำให้มาตรการกระตุ้นจากรัฐ ถูกประเมินว่าอาจไม่สามารถผลักดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้มากนัก แม้จะมีหลายฝ่ายพยายามชี้ชวนและกระตุ้นเตือนด้วยวลีในลักษณะ ปีทองของผู้ซื้อบ้าน จากมาตรการของรัฐและระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวลดลง ส่วนหนึ่งอยู่บนข้อเท็จจริงที่ว่าประชาชนส่วนใหญ่ แม้จะมีความต้องการซื้อบ้านแต่กลับไม่สามารถขอสินเชื่อได้ ทั้งจากกฎเกณฑ์ใหม่ และกำลังซื้อที่ลดทอนลงจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่มีวี่แววว่าจะกลับมาฟื้นตัวในเร็ววันนี้
ขณะเดียวกันการประกาศเลื่อนใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่จากปี 2563 ไปเป็นปี 2564 มีแนวโน้มที่จะทำให้ราคาที่ดินปรับขึ้นจากเดิมอีกร้อยละ 10 ซึ่งอาจส่งผลต่อความคุ้มค่าในการพัฒนาโครงการน้อยลง และเป็นปัจจัยที่ผลักให้ราคาขายทะยานขึ้นอีกในทำเลโดดเด่น ซึ่งจะยิ่งกดดันให้เกิดเป็นความกังวลในฝั่งผู้บริโภคเพิ่มขึ้น โดยผู้บริโภคกว่าร้อยละ 80 ที่ต้องการมีบ้านในปี 2562 ประเมินว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ไทยแพงและเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเกินไป ท่ามกลางปัญหาเศรษฐกิจ และการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด แม้จะมีมาตรการกระตุ้นของภาครัฐแต่ทั้งหมดดูจะไม่มีความหมาย
ข้อมูลที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งอยู่ที่ในช่วงเวลา 5 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมกลุ่มราคา 8.5-15 ล้านบาทตามแนวรถไฟฟ้า เติบโตขึ้นร้อยละ 10 ในแต่ละปีซึ่งนับเป็นการเติบโตสวนทางกับภาวะเศรษฐกิจและรายได้ของคนไทยอย่างชัดเจน และเป็นเหตุที่ทำให้ภาพรวมตลาดชะลอตัว ท่ามกลางจำนวนที่อยู่อาศัยที่รอขายสะสมในตลาดสูงถึง 1.52 แสนหน่วย เพราะปริมาณคนซื้อลดน้อยลง ความสามารถในการซื้อของคนหดหาย
กรณีดังกล่าวสอดคล้องกับผลวัดความพึงพอใจต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของคนไทย ที่ลดลงเหลือเพียงร้อยละ 61 เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่มองว่า อสังหาริมทรัพย์ไทย มีราคาแพงเกินไป และไม่กล้าตัดสินใจซื้อในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดี อีกทั้งยังระบุว่านโยบายของรัฐไม่เอื้อต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจากการสำรวจก่อนหน้ามากกว่าร้อยละ 10
หากกลไกรัฐที่พยายามออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีความเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมโยงกับภาวะเศรษฐกิจโดยรวม การกระตุ้นให้ประชาชนมีความสามารถในการสร้างรายได้เพิ่มขึ้นและมีกำลังซื้อมากขึ้นอาจเป็นอีกด้านของเหรียญที่ช่วยกระตุ้นไม่เฉพาะต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการฟื้นฟูภาวะเศรษฐกิจไทยให้กลับมาลุกขึ้นยืนได้อีกครั้งหลังจากที่อยู่ในภาวะซบเซา ซมไข้มานานเสียที.
