“มิกซ์จตุจักร” ทุ่มสุดตัว ศึกช่วงชิงกำลังซื้อยุควิกฤต

พื้นที่ย่านจตุจักรคึกคักขึ้นอีกเมื่อกลุ่มทุน “สยาม พิริยา ดีเวลลอปเมนท์” ทุ่มเม็ดเงินกว่า 900 ล้านบาท ผุดศูนย์การค้ามิกซ์ จตุจักร (Mixt Chatuchak) โดยคาดหวังแผนต่อยอดช่วงชิงเม็ดเงินกำลังซื้อ หลังบิ๊กโปรเจกต์ “สถานีกลางบางซื่อ” ศูนย์กลางระบบรางแห่งอนาคตและโครงการพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์ ซึ่งรัฐบาลตั้งเป้าปลุกปั้นสร้างย่านธุรกิจขนาดใหญ่และพัฒนาเมืองกรุงเทพฯ ให้เป็นศูนย์กลางมหานครแห่งใหม่ระดับอาเซียนเปิดตัวระหว่างปี 2563-2564

ทว่าโจทย์ข้อใหญ่ไม่ง่าย โดยเฉพาะทำเลปราบเซียนย่านตลาดนัดสวนจตุจักร ที่เหมือนมีศักยภาพ แต่การแข่งขันสูง และรูปแบบการจับจ่ายสไตล์ตลาดนัดสุดสัปดาห์ ซึ่งหลายโครงการพยายามสร้างจุดขาย เพื่อดึงดูดผู้คนเข้ามาใช้บริการในช่วงวันธรรมดา แต่สุดท้ายสอบตกและ “เจ๊ง”

มีพร ไชยูปถัมภ์ กรรมการบริหาร บริษัท สยาม พิริยา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด อดีตนักวางแผนการบริหารโครงการ (Project Management) ให้กับธุรกิจ 3M และผู้ปลุกปั้นสตาร์ทอัป แอปพลิเคชันด้านอีคอมเมิร์ซ ที่ได้รับเงินทุนและร่วมลงทุนจากกองทุนต่างๆ เช่น 500 TukTuks, Solera Investment, NextTech และนายโรเบิร์ต ลอมนิทซ์ จาก Bangkok Venture Club กล่าวถึงการระดมทุนจากครอบครัวลงทุนสร้างรีเทลขนาดกลางบนพื้นที่กว่า 10 ไร่ ติดกับตลาดนัดจตุจักรว่า แม้เป็นแผนธุรกิจที่ยากที่สุดแต่เชื่อว่าจะสามารถผลักดันรายได้ทะลุ 300-500 ล้านบาท ภายใน 2 ปี

“ศักยภาพของย่านจตุจักรที่ถือเป็นทำเลทองย่านใหม่ของกรุงเทพฯ มีความพร้อมทุกด้าน เป็นย่านธุรกิจการค้าที่เติบโตต่อเนื่อง ทั้งศูนย์การค้า ออฟฟิศ สถานศึกษา เดินทางสะดวก เป็นจุดศูนย์รวมการคมนาคม มีรถประจำทางมากมาย รวมถึงรถไฟฟ้า BTS และ MRT รวมทั้งสถานีกลางบางซื่อหรือบางซื่อแกรนด์สเตชัน สถานีรถไฟที่ใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ศูนย์กลางด้านการคมนาคมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยจะเปิดตัวในเร็วๆ นี้ เราจึงปั้นศูนย์การค้า มิกซ์ จตุจักร มาเติมเต็มศักยภาพของย่านจตุจักรให้เป็น Shopping Destination รองรับตลาดคนไทยและนักท่องเที่ยวจากทุกมุมโลก” นายมีพรกล่าว

ทั้งนี้ มิกซ์ จตุจักรเริ่มก่อสร้างเมื่อปี 2560 บริเวณตลาดนัดซันเดย์ขายปลาสวยงามเดิม รูปแบบเป็นอาคารสูง 5 ชั้น มีความยาวถึง 350 เมตร พื้นที่ขายกว่า 60,000 ตารางเมตร เน้นคอนเซ็ปต์ ‘Mixt Chatuchak Selected’ ดึงร้านค้าที่มีเอกลักษณ์ ทั้งสินค้าแฮนด์เมดกว่า 700 ร้านค้า และศูนย์อาหารสไตล์สตรีทฟู้ด โดยแบ่งกลุ่มสินค้า 8 โซนหลัก ได้แก่ เสื้อผ้าแฟชั่น เครื่องประดับ ร้านอาหารและเครื่องดื่ม ศูนย์อาหารขนาดใหญ่สไตล์สตรีทฟู้ด สินค้าตกแต่งบ้าน เครื่องสำอางและสินค้าทรีตเมนต์-สปา ของที่ระลึก และธุรกิจบริการ ในพื้นที่ขายรวม 3 ชั้น

ชั้นที่ 1 มีร้านราว 140 ยูนิต อยู่ในโซนแฟชั่น มีโซนร้านอาหาร และคาเฟ่ชื่อดัง รวมถึงโซนบริการต่างๆ เช่น บริการด้านการจัดส่งสินค้า บริการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ และลานกิจกรรมหมุนเวียน (Event Galleria) พื้นที่กว่า 800 ตารางเมตร ซึ่งบริษัทวางแผนจัดอีเวนต์ต่างๆ ต่อเนื่องทุกเดือน

ชั้น 2 โซนแฟชั่นในสไตล์ฟิวชัน ร้านค้าประมาณ 240 ยูนิต สตรีทแวร์ เครื่องสำอาง เครื่องหนัง และโซนรวมเครื่องประดับ จิวเวลรี สินค้างานคราฟต์ และสินค้าไอที

ชั้น 3 ร้านค้ากว่า 120 ยูนิต เป็นโซนสินค้าตกแต่งบ้าน งานศิลปะ หัตถกรรมกับงานแฮนด์เมด ของที่ระลึกต่างๆ โซนสปาและความงาม มิกซ์ จตุจักร ฟู้ดคอร์ต ศูนย์อาหารสไตล์สตรีทฟู้ด พื้นที่กว่า 2,000 ตารางเมตร มีร้านอาหารรวม 45 ร้าน ราคาเริ่มต้น 30 บาท โดยชั้น 4-5 และชั้นดาดฟ้าเป็นลานจอดรถรองรับได้กว่า 700 คัน

นายมีพรกล่าวว่า บริษัทต้องการให้มิกซ์จตุจักรเป็นส่วนเติมเต็มความเป็นตลาดนัดสวนจตุจักรให้แข็งแกร่งมากขึ้น จากปัจจุบันที่มีผู้คนเข้ามาจับจ่ายมากกว่า 3 ล้านคนต่อเดือน โดยตั้งเป้าดึงกลุ่มลูกค้าเข้าใช้บริการประมาณ 1.2 ล้านคนต่อเดือน เป็นลูกค้ามาจากจตุจักรส่วนหนึ่ง และกลุ่มคนที่ยังไม่เคยมา เพราะจากการสำรวจตลาดมีกลุ่มเป้าหมายอีกจำนวนมากที่อยากมาเดินตลาดนัดสวนจตุจักร แต่ไม่มา เนื่องจากติดปัญหาอากาศร้อน หาสินค้ายาก และที่จอดรถไม่เพียงพอ

ขณะที่การเดินทางมาตลาดนัดสวนจตุจักรสะดวกมากขึ้น และหากสถานีกลางบางซื่อเปิดให้บริการจะสามารถดึงผู้คนเพิ่มขึ้นอีกหลายเท่าตัว จากการพัฒนาโครงข่ายรถไฟระหว่างเมือง เช่น รถไฟทางคู่ เกิดเส้นทางสายใหม่ เช่น โครงการรถไฟทางคู่ตามแนวระเบียงเศรษฐกิจ “อีสต์-เวสต์ คอริดอร์” เชื่อมแม่สอด-มุกดาหาร โครงการรถไฟความเร็วสูง เส้นทาง กรุงเทพ-นครราชสีมา และรถไฟความเร็วสูงเส้นทางกรุงเทพ-ระยอง ซึ่งจะเชื่อม 3 สนามบินหลัก (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ อู่ตะเภา) ซึ่งทุกเส้นทางจะเชื่อมเข้าสู่สถานีกลางบางซื่อ

ขณะเดียวกันในเขตจตุจักรยังเป็นพื้นที่ตั้งสำนักงานขององค์กรภาครัฐและเอกชนขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น SCG สำนักงานใหญ่ที่บางซื่อ บริเวณห้าแยกลาดพร้าวเป็นที่ตั้งของกรมขนส่งทางบก กรมการบินพลเรือน ธนาคาร TMB สำนักงานใหญ่ การบินไทย สำนักงานใหญ่ บางกอกแอร์เวย์ส สำนักงานใหญ่ ปตท. สำนักงานใหญ่ BOI สำนักงานใหญ่

ด้านถนนพหลโยธินเป็นที่ตั้งของกรมป่าไม้และหน่วยงานราชการภายใต้มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ โรงพยาบาลเมโย รวมทั้งมีสถาบันการศึกษาอีกหลายแห่ง เช่น มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์บางเขน มหาวิทยาลัยราชภัฏจันทร์เกษม มหาวิทยาลัยเซนต์จอห์น โรงเรียนหอวัง โรงเรียนสาธิตเกษตร โรงเรียนสารวิทยา

ย่านใกล้เคียงยังมีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่อย่าง เซ็นทรัล ลาดพร้าว ยูเนี่ยนมอลล์ และย่านบางซื่อมีห้างเกตเวย์ บางซื่อ รวมทั้งยังมีโครงการพาณิชย์ต่างๆ เช่น คอมมูนิตี้มอลล์ ที่ขยายตัวเพื่อเข้าถึงผู้บริโภคในชุมชนใกล้เคียงมากขึ้น เช่น เดอะซีน ทาวน์อินทาวน์ ออมนิคอมมูนิตี้มอลล์ ลาดพร้าว 116 เจเจมอลล์ มิกซ์ จตุจักร ซึ่งในอนาคตเมื่อสถานีกลางบางซื่อพร้อมใช้ ย่านนี้จะกลายเป็นแหล่งธุรกิจการค้าที่มีกลุ่มลูกค้าหมุนเวียนหนาแน่น

นอกจากนี้ จากการปรับผังเมืองใหม่ในกรุงเทพฯ ที่จะเริ่มประกาศใช้ในปี 2563 ทำให้หลายทำเลเหมาะแก่การพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น อย่างเขตลาดพร้าวมีแผนปรับจากพื้นที่สีเหลืองเป็นพื้นที่สีส้ม ซึ่งหมายถึงปรับจากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นหนาแน่นปานกลาง จำนวน ประชากรที่อยู่อาศัยตั้งแต่บริเวณลาดพร้าว จตุจักร และบางซื่อจะเพิ่มมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม แม้ข้อมูลตัวเลขดูสวยหรู แต่ทั้งหมดขึ้นอยู่กับการวางกลยุทธ์ เพราะที่ผ่านมาเคยมีโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่เจอวิกฤตจนต้องปิดร้าง อย่างโครงการอินสแควร์ของบริษัท เจ.เจ. เซ็นเตอร์ ซึ่งเปิดตัวช่วงปี 2555

เวลานั้น จักรพันธ์ ศรีไกรวิน กรรมการบริหาร บริษัท เจ.เจ. เซ็นเตอร์ มองปัจจัยสำคัญเช่นเดียวกัน คือ แผนผุดคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย การขยายของเมืองและแนวโน้มการเติบโตของคอนโดมิเนียม โดยมีการทำวิจัยข้อมูลในพื้นที่รอบๆ ตลาดนัดจตุจักรมีกลุ่มเป้าหมายประมาณ 20,000 กว่าครัวเรือน ไม่นับกลุ่มพนักงานบริษัทเอกชน รัฐวิสาหกิจ ราชการ กลุ่มนักศึกษาและกลุ่มผู้โดยสารรถไฟฟ้า เฉลี่ยวันละ 750,000 คน รวมถึงการชูจุดขายเปิดขายทุกวัน จับไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ ความสะดวกสบาย

แต่เจอวิกฤตเศรษฐกิจและปัญหาความขัดแย้งทางการเมืองทำให้ “อินสแควร์” พยายามปรับตัวหลายรอบ โดยคาดหวังว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวหลังเลือกตั้ง ทว่า สุดท้ายต้องหยุดโครงการทั้งหมด

การเปิดตัว “มิกซ์จตุจักร” ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจในปัจจุบันจึงถือเป็นสมรภูมิธุรกิจที่ท้าทายอย่างยิ่ง

จากสนามหลวงสู่ย่านพหลโยธิน

ปี 2491 จอมพล ป. พิบูลสงคราม อดีตนายกรัฐมนตรี มีนโยบายจัดตั้งตลาดนัดขึ้นในทุกจังหวัด โดยกรุงเทพมหานครเลือกสนามหลวงเป็นสถานที่จัดตลาดนัด แต่จัดได้ไม่ถึงปี รัฐบาลให้ย้ายตลาดนัดไปอยู่ในพระราชอุทยานสราญรมย์ แล้วจึงย้ายออกไปตั้งอยู่บริเวณสนามไชย และย้ายกลับไปอยู่ที่สนามหลวงในปี 2501

ปี 2521 พล.อ. เกรียงศักดิ์ ชมะนันทน์ อดีตนายกรัฐมนตรี มีนโยบายใช้สนามหลวงเป็นที่พักผ่อนหย่อนใจ และจัดงานสมโภชกรุงรัตนโกสินทร์ 200 ปี การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) จึงมอบที่ดินย่านพหลโยธิน โดยนายเชาวน์วัศ สุดลาภา อดีตผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร จัดที่ดินสวนจตุจักรด้านทิศใต้ให้กรุงเทพมหานคร (กทม.) ใช้ในกิจการสาธารณประโยชน์ และปรับพื้นที่ให้ผู้ค้าหาบเร่แผงลอย รวมทั้งย้ายผู้ค้าจากสนามหลวงมาด้วย

ปี 2525 ตลาดนัดย่านพหลโยธินเปิดตัวและต่อมาเปลี่ยนชื่อใหม่เป็น “ตลาดนัดจตุจักร” ให้สอดคล้องกับสวนสาธารณะจตุจักร ตั้งแต่ปี 2530 เป็นต้นมา

ปี 2555 มีการเปลี่ยนอำนาจดูแลตลาดนัดสวนจตุจักรจาก กทม. มาให้ รฟท. ซึ่งมีผู้ค้าขายแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ ทั้งเห็นด้วยและไม่เห็นด้วย กลายเป็นศึกพิพาทนานหลายปี

จนกระทั่งวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2561 รฟท. ตัดสินใจคืนพื้นที่ตลาดนัดจตุจักรให้ กทม. เข้ามาบริหารจัดการดูแลตลาดนัดจตุจักรตามเดิม
ปัจจุบันตลาดนัดสวนจตุจักรได้รับการจัดอันดับเป็นตลาดนัดที่ใหญ่ที่สุดในโลก มีจำนวนแผงค้ามากกว่า 8,000 แผงค้า แบ่งเป็น 27 โครงการ มีสินค้า 8 ประเภทหลัก ได้แก่ ผักและผลไม้ เสื้อผ้า สัตว์เลี้ยง ต้นไม้ อาหารปรุง อาหารสำเร็จรูป อาหารสด และเบ็ดเตล็ด