ยังคงโชว์ฟอร์มได้สมกับเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพทีเดียว สำหรับ “ไพโรจน์ วัฒนวโรดม” ที่หลังจากหวนคืนวงการโดยการเข้ารับตำแหน่งกรรมการผู้จัดการ ของบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) ไปเมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม 2566 ที่ผ่านมา เพราะล่าสุดสามารถคว้ายอดโอนรวมกว่า 1,000 ล้านบาท มาไว้ในมือได้อย่างสบายๆ
“ไพโรจน์ วัฒนวโรดม” หรือ “พี่แจ้” ของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นนักพัฒนาอสังหาฯ ระดับมืออาชีพที่คร่ำหวอดในธุรกิจอสังหาฯ มาหลายทศวรรษ จากบัณฑิตคณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ สู่การสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโท MBA จากสถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์ ด้วยวัยเพียง 24 ปี โดยมีอาจารย์อย่าง ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์, ดร.ทนง พิทยะ, ดร.มารวย ผดุงสิทธิ์ และ ดร.ไพบูลย์ เสรีวิวัฒนา เป็นรากเหง้าทางความคิด
ไพโรจน์เริ่มงานที่แรกที่บริษัท ปูนซิเมนต์ไทย จำกัด (มหาชน) ในฐานะนักการตลาด ซึ่งเป็นพื้นฐานที่ทำให้เขาได้เรียนรู้เรื่องวัสดุก่อสร้างและอสังหาฯ ก่อนที่จะมุ่งสู่สายอสังหาฯ อย่างเต็มตัว ด้วยการเข้าสู่รั้ว บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ในที่สุด
“ดร.สมคิด ท่านสอนผมว่า เราต้องอยู่ในอุตสาหกรรมที่เป็น sunshine ไม่ใช่ sunset แต่ถ้าคิดอะไรไม่ออกให้อยู่ในธุรกิจที่เป็นปัจจัย 4 ซึ่งอสังหาฯ คือหนึ่งในนั้น ตอนไปอยู่พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ถือว่าเป็น 5 เสือยุคแรก เพราะตอนนั้นบริษัทเพิ่งเข้าตลาดหลักทรัพย์ ทำอยู่ประมาณ 5 ปี พอช่วงปี 2540 จึงออกไปเป็น CFO ให้กับบริษัทขนส่งแห่งหนึ่ง ทำเรื่องปรับโครงสร้างหนี้อยู่ราวๆ 2 ปี ก่อนที่จะย้ายไปอยู่บริษัท แปลน เอสเตท ในเครือธนชาต ซึ่งช่วงนั้นเขามีทรัพย์ที่ยึดจากธนาคารต่างๆ จากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 และต้องเอาทรัพย์เหล่านั้นมาบริหารใหม่เพื่อขายออก ซึ่งผมเป็นคนกลุ่มแรกที่ตั้งทรัพย์เพื่อขาย หรือ Asset for sale ขึ้นในเมืองไทย”
หลังจากนั้นไพโรจน์ยังคงเดินบนเส้นทางนักพัฒนาอสังหาฯ และสร้างผลงานออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยเคยดำรงตำแหน่งกรรมการผู้จัดการบริษัท เดอะ คอนฟิเด้นซ์ และผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโส บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ และเป็นหนึ่งในทีมผู้บริหารที่ปลุกปั้นแบรนด์ “เดอะ ทรัสต์” เพื่อลุยตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบระดับกลางล่าง และเป็นผู้อยู่เบื้องหลังความสำเร็จในการทำตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดให้กับกลุ่มคิวเฮ้าส์ อีกทั้งยังเป็นอดีตผู้บริหารบริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ก่อนจะหันไปตั้งบริษัทของตัวเองในชื่อบริษัท แมทช์ไทม์ พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนท์ จำกัด เพื่อดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร
พฤษภาคม 2566 ไพโรจน์หวนกลับมารับตำแหน่งในบริษัทมหาชนอีกครั้ง ในตำแหน่งกรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR กับภารกิจสร้างการเติบโตให้กับ ESTAR และสร้างผลกำไรสุทธิ (net profit) ให้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม โดยภายในระยะเวลา 3-5 ปี ตั้งเป้าสร้างรายได้ให้ขึ้นไปแตะระดับที่ 3,000 – 5,000 ล้านบาท จากเดิมที่อยู่ราวๆ 2,000 ล้านบาทต่อปี
ซึ่งกลยุทธ์ที่นักพัฒนาอสังหาฯ มืออาชีพอย่างไพโรจน์วางไว้เพื่อสร้างความแข็งแกร่งให้กับ ESTAR ในระยะ 3 ปีนี้ คือ การปรับโครงสร้างพอร์ตสินค้าโดยการเพิ่มโครงการแนวราบ เพื่ออุดช่องโหว่และสร้างรายได้ที่ต่อเนื่องให้กับบริษัท เพราะจากเดิมสัดส่วนการลงทุนและรายได้หลักของ ESTAR กว่า 80% มาจากคอนโดมิเนียม ในขณะที่รายได้จากที่อยู่อาศัยแนวราบมีเพียง 20% เท่านั้น โดยไพโรจน์ตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนโครงการแนวราบขึ้นเป็น 50% ภายในระยะเวลา 3 ปี ซึ่งมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ราวๆ 3 โครงการต่อปี และเพิ่มเซกเมนต์บ้านระดับราคา 5-20 ล้านบาทให้มากขึ้น
นอกจากนี้ ยังมีการปรับโครงสร้างองค์กรให้กระชับ โดยแยกหน่วยธุรกิจเป็น 3 หน่วย คือ หน่วยธุรกิจอสังหาฯ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล, หน่วยธุรกิจอสังหาฯ จ.ระยอง และหน่วยธุรกิจส่วนกลางดูแลด้านต้นทุนการเงินและการออกแบบดีไซน์ รวมถึงปรับการบริหารจัดการต้นทุนและการก่อสร้าง โดยรวบรวมข้อมูลการใช้วัสดุและแผนงานก่อสร้างไว้ที่ส่วนกลางเพื่อสั่งซื้อวัสดุร่วมกัน และใช้หลักบริหารจัดการความเสี่ยง เพื่อลดต้นทุนวัสดุผ่านการสั่งซื้อล่วงหน้า 2 ปี ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนไปได้ราว 10-25%
อีกทั้งยังมีการปรับแผนดำเนินธุรกิจใหม่ โดยเน้นพัฒนาดีไซน์และคุณภาพสินค้ามาเป็นจุดแข็งเพื่อสร้างความได้เปรียบด้านการแข่งขัน พร้อมมุ่งเจาะกลุ่มตลาดระดับกลางและ Gen Y โดยพัฒนาที่อยู่อาศัยทุกโครงการภายใต้แนวคิด “Creator of Life’s Pleasures”
โดยล่าสุด ESTAR ได้ออกมาตอกย้ำฝีไม้ลายมือของนักพัฒนาอสังหาฯ อย่างไพโรจน์ ด้วยการเผยผลการดำเนินงาน 3 ไตรมาสแรกของปี 2567 ที่สามารถคว้ายอดโอนรวมกว่า 1,000 ล้านบาทมาได้ โดยเติบโตขึ้นราวๆ 27% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ท่ามกลางตลาดที่ยังทรงตัว
ซึ่งไพโรจน์ได้เปิดเผยว่า ทิศทางอสังหาฯ ในช่วง 9 เดือนแรกที่ผ่านมายังอยู่ในช่วงทรงตัว และมีปัจจัยลบหลายด้านที่ทำให้ตลาดเกิดการชะลอตัว ถึงแม้จะมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐ อย่างการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และค่าจดจำนอง โดยขยายเพดานไปจนถึงบ้านระดับราคา 7 ล้านบาทก็ตาม แต่ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาร้อนแรงได้ เนื่องจากยังมีปัจจัยเรื่องความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่ยังไม่ผ่อนคลาย สภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงสถานการณ์ทางการเมือง
ในขณะที่ ESTAR ได้รีบปรับกลยุทธ์ด้านการขายให้ทันกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น เช่น การจัดโปรกระตุ้นการตัดสินใจซื้อโดยไม่รอนโยบายภาครัฐฯ ไม่ว่าจะเป็นการให้ดอกเบี้ยต่ำ ผ่อนถูก 3 ปี มีการหารือกับธนาคารต่างๆ ทุกไตรมาส และทำแคมเปญร่วมกับธนาคารเพื่อช่วยให้ลูกค้าสามารถผ่อนบ้านใน 3 ปีแรกได้แบบไม่หนักมาก รวมถึงโปรฯ ลดภาระให้กับลูกค้า เช่น ฟรีทุกค่าใช้จ่ายในวันโอนฯ เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายให้กับลูกค้าที่กำลังไม่มั่นใจในสถานการณ์เศรษฐกิจ ให้สามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ซึ่งทำให้ ESTAR สามารถคว้ายอดขายแตะหลักพันล้านมาครองให้อุ่นใจได้
“กลยุทธ์ของผมคือ ลงรายละเอียดในทุกไซต์งานและแบ่งงานให้ทีมงานทุกคนได้ทำ ผมลงสนามด้วยตัวเองทุกสัปดาห์ วิเคราะห์ตัวเลขทุกสัปดาห์ เพราะการตัดสินใจต้องมาจากตัวเลขไม่ใช่มาจากความรู้สึก และต้องมีข้อมูลในมือ เรามีข้อมูลลูกค้ารายบุคคล เขาซื้อเพราะอะไร และไม่ซื้อเพราะอะไร เช็กคู่แข่งว่าแต่ละเซกเมนต์ใครขายได้ ใครขายไม่ได้ จะได้ไม่หลงประเด็น และจะคุยกับธนาคารทุก 3 เดือน เพื่อดูนโยบายการปล่อยสินเชื่อ และสูตรของผมคือ ‘ปลาเร็วกินปลาช้า’ คนอื่นเขาทำ 12 เดือน 18 เดือน ผมต้องทำ 10 เดือน ต้องคิดเร็ว ทำเร็ว ไม่อย่างนั้นเราสู้คนอื่นไม่ได้”
โดยปีนี้ไพโรจน์เดินหน้าเปิดตัวโครงการไปตั้งแต่เดือนมีนาคมด้วยโครงการบ้านเดี่ยว GRAND VELANA POOL VILLA บ้านฉาง ระยอง จำนวน 6 หลัง มูลค่าโครงการ 120 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 15 ล้านบาท ต่อด้วยเดือนมิถุนายนกับโครงการบ้านเดี่ยว VELANA HYDE อู่ตะเภา-บ้านฉาง ระยอง มูลค่าโครงการ 800 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 5-9 ล้านบาท ถัดมาในเดือนสิงหาคมเปิดตัวโครงการ ESTON ลาดกระบัง- สุวรรณภูมิ ทาวน์โฮม 2-3 ชั้น มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท ราคาเริ่มต้นที่ 3.29-5 ล้านบาทขึ้นไป และล่าสุดโครงการคอนโดมิเนียม ควินทารา มาย’เจน รัชดา-ห้วยขวาง มูลค่าโครงการกว่า 1,000 ล้านบาท จำนวน 383 ยูนิต ซึ่งสร้างยอดขายไปได้แล้วกว่า 60% นอกจากนี้ยังมี Backlog รอโอนในไตรมาส 4 ทั้งโครงการแนวสูงและแนวราบ ทั้งใน กรุงเทพฯ และบ้านฉาง จ.ระยอง กว่า 700 ล้านบาท โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ควินทารา มาย’เซน พร้อมพงษ์ ซึ่งมียอด Backlog รอโอนประมาณ 500 ล้านบาท
สำหรับแนวทางการพัฒนาโครงการต่อจากนี้ ไพโรจน์เปิดเผยว่าจะยังคงประเมินตามทิศทางภาพรวมของตลาดล่วงหน้า และพัฒนาโครงการออกมาอย่างต่อเนื่อง แต่ที่เพิ่มขึ้นมาคือการหันมาจับกลุ่มตลาดกลาง-บน มากขึ้น เนื่องจากยังมีดีมานด์ต่อเนื่องและยังมีกำลังซื้อแม้อัตราดอกเบี้ยจะขยับตัว
อีกทั้งยังจับกลุ่มชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็น ชาวจีน ไต้หวัน รัสเซีย และเมียนมา ที่กำลังเผชิญปัญหาความขัดแย้งและความมั่นคงภายในประเทศ ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้มีความสนใจอสังหาริมทรัพย์ไทย เพราะราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ทำให้กลุ่มชาวต่างชาติยังคงทยอยเข้ามาซื้อเพื่ออยู่อาศัย ลงทุนปล่อยเช่า และแม้แต่เข้ามาร่วมทุนพัฒนาโครงการ
ซึ่งไพโรจน์ได้กล่าวทิ้งท้ายไว้อย่างมั่นใจว่า “ผลการดำเนินงานของ ESTAR ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา ถ้าเทียบกับสถานการณ์ปัจจัยลบต่างๆ เราสามารถทำผลงานได้ดี โดยตอนนี้ยอดโอนบริษัทฯ แตะถึงพันล้านเรียบร้อยแล้ว และเป้าหมายรับรู้รายได้ที่ 1,700 ล้านบาท ถือว่าเราอยู่ใกล้เส้นชัยนั้นมากขึ้นและคาดว่าจะเป็นไปตามเป้าอย่างแน่นอน”.
