คอมมูนิตี้มอลล์กลุ่ม Open Air กลายเป็นรีเทลที่มีโอกาสเติบโตสูงสุด โดยเฉพาะการตัดสินใจไม่ล็อกดาวน์ของศูนย์บริหารสถานการณ์โควิด (ศบค.) ตามกระแสเรียกร้องของภาคเอกชน เพื่อลดผลกระทบต่อภาคธุรกิจและหันไปกระตุ้นให้ผู้คนต้องใช้ชีวิตอยู่กับเจ้าไวรัสตัวนี้ในฐานะโรคประจำถิ่น หลังจากประเทศไทยต้องแบกรับความเสียหายทางเศรษฐกิจนับมูลค่าหลายแสนล้านบาท
หากย้อนดูมาตรการหลักๆ ตามมติ ศบค. เมื่อวันที่ 7 มกราคม 2565 มีการเพิ่มจังหวัดพื้นที่ควบคุม (สีส้ม) 69 จังหวัด โดยยังสามารถบริโภคในร้านอาหารได้และเปิดได้ตามปกติ แต่ห้ามการบริโภคสุราและเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ในร้าน รวมทั้งปรับมาตรการป้องกันควบคุมโรคโควิด-19 เพิ่มเติม
ได้แก่ 1. ขยายระยะเวลา work from home ออกไปอีก 14 วัน แต่ต้องไม่กระทบต่อบริการประชาชน และการดำเนินงานขององค์กร
2. สถานประกอบการที่มีลักษณะคล้ายสถานบริการ สถานบันเทิง ผับ บาร์ คาราโอเกะ ให้เปิดในรูปแบบร้านอาหาร โดยต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการโรคติดต่อจังหวัด หรือคณะกรรมการโรคติดต่อ ก่อนวันที่ 15 มกราคม 2565 และเริ่มเปิดบริการรูปแบบร้านอาหารได้ตั้งแต่วันที่ 16 มกราคม 2565
3. ปรับมาตรการในพื้นที่นำร่องการท่องเที่ยว 8 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพมหานคร กาญจนบุรี กระบี่ ชลบุรี นนทบุรี ปทุมธานี พังงา และภูเก็ต สามารถบริโภคสุราในร้านอาหารไม่เกิน 21.00 น. แต่ต้องเป็นร้านอาหารที่ผ่าน SHA+ หรือ Thai Stop COVID 2 Plus เท่านั้น
ส่วนกิจกรรมอื่นในพื้นที่สีส้มทั้งหมด เช่น ร้านเสริมสวย สถานกวดวิชา สถานรับเลี้ยงเด็ก ลานกีฬา ห้องสมุด ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ โรงภาพยนตร์ ร้านสะดวกซื้อ ตลาด ตลาดนัด ร้านอาหารทั้งในและนอกห้างสรรพสินค้า สถานบริการนวด สปา ยังเปิดดำเนินการได้ตามปกติ แต่คุมเข้มมาตรการทางสาธารณสุขเพื่อป้องกันการแพร่ระบาด
สิ่งที่สะท้อนให้เห็นชัดเจนจากพฤติกรรมกินเที่ยวของผู้คนในช่วงเทศกาลปีใหม่ มากกว่า 90% แห่เข้าใช้บริการศูนย์การค้าประเภทคอมมูนิตี้มอลล์และร้านอาหารที่มีพื้นที่กลางแจ้ง ยิ่งมีข้อมูลชี้ชัดเจนถึงจำนวนผู้ติดเชื้อใหม่ล่าสุดส่วนใหญ่มาจากคลัสเตอร์ร้านอาหารกึ่งผับ ห้องแอร์ปิดมิดชิด และขาดมาตรการควบคุมคัดกรองเข้มงวด โดยเฉพาะโควิดสายพันธุ์ใหม่ “โอมิครอน” สามารถแพร่ระบาดง่ายขึ้นถึง 5 เท่า
ขณะเดียวกันหากย้อนกลับไปเมื่อเดือนสิงหาคม 2564 ในช่วงการระบาดโควิด-19 ระลอกล่าสุด ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคตกลงมาสู่จุดต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2541 เป็นผลจากจำนวนผู้ติดเชื้อโควิด-19 ที่เพิ่มสูงขึ้นและส่งผลกระทบทางการเงินในเชิงลบ รวมถึงการที่ธุรกิจหยุดชะงักและไม่มีสัญญาณปรับตัวดีขึ้นในตลาด ส่งผลให้ผู้ค้าปลีกจำนวนมากต้องปรับตัวอย่างรวดเร็วและลดค่าใช้จ่าย
เราจึงเห็นรูปแบบการค้าปลีกที่มีความยืดหยุ่นและขนาดเล็กลง เช่น ฟู้ดทรัก คลาวด์คิทเช่น และป๊อปอัปสโตร์ กระจายทั่วกรุงเทพฯ และในจังหวัดใหญ่ๆ รวมถึงเมืองท่องเที่ยว ส่งผลให้รูปแบบโครงการค้าปลีกต้องเปลี่ยนสภาพตามการเปลี่ยนแปลง
ที่สำคัญ ศูนย์การค้าที่มีรูปแบบเบ็ดเสร็จในอาคารขนาดใหญ่ไม่ใช่คำตอบเดียวในยุคโควิด ทั้งในแง่ลูกค้าผู้ใช้บริการ นักช้อปและบรรดาร้านค้าปลีกรายใหญ่รายย่อย แต่ในทางตรงกันข้าม บรรดาผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ต่างต้องการโครงการค้าปลีกรูปแบบ Open Air มากขึ้น
ทั้งนี้ ช่วงปลายปี 2564 บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) หรือ J ในเครือเจมาร์ท ตัดสินใจเปิดให้บริการ โครงการ JAS GREEN VILLAGE-KUBON หลังเลื่อนหนีโควิดมาระยะหนึ่ง โดยคาดหวังว่า คอนเซ็ปต์ Green space for all สามารถเป็นจุดขายดึงดูดกลุ่มลูกค้าและเป็นจุดแข็งสร้างความมั่นใจในการเข้ามาใช้บริการ
นายสุพจน์ สิริกุลภัสสร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า คอมมูนิตี้มอลล์ แจส กรีนวิลเลจ คู้บอน เน้นพื้นที่สีเขียวและต้นไม้ขนาดใหญ่ภายใต้คอนเซ็ปต์การใช้ธรรมชาติตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ โดยถือเป็นคอมมูนิตี้มอลล์แห่งแรกและแห่งเดียวในย่านรามอินทราที่มีพื้นที่สีเขียวมากถึง 50% ในรูปแบบ Open-Air Lifestyle Mall บนพื้นที่ 30 ไร่ แบ่งพื้นที่เป็น 3 โซนหลัก คือ Convenience zone, Garden zone, และ Cozy zone ประกอบด้วย ศูนย์อาหาร ร้านอาหารชื่อดัง ร้านค้าแฟชั่น ศูนย์บริการความงาม สถาบันการศึกษา ฟิตเนส ซูเปอร์มาร์เก็ต สวนสาธารณะ พร้อมลานกลางแจ้งจัดกิจกรรมต่างๆ
ปัจจุบันร้านที่ถือเป็นแม็กเนตสำคัญ ได้แก่ Singer X FN Outlet ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พื้นที่ 2,000 ตารางเมตร ร้าน Mr. DIY ขนาดใหญ่กว่า 1,000 ตารางเมตร มีศูนย์บริการผู้สูงวัย SENERA บริการสำหรับผู้สูงวัย ซึ่งเป็นธุรกิจใหม่ของเจเอเอส เพื่อตอบรับการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุของประเทศไทย มีสถานีบริการน้ำมันคาลเท็กซ์ มีฟิตเนส เซเว่น เปิดให้บริการ 24 ชั่วโมง ท็อปส์ซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหารแบรนด์ต่างๆ เช่น เคเอฟซี เอ็มเค ยาโยอิ สุกี้ตี๋น้อย เบอร์เกอร์คิง คาซาลาแปง สตาร์บัคส์ วัตสัน บีทูเอส เจมาร์ท พาวเวอร์บาย และมีกลุ่มร้านเอสเอ็มอี ทรักฟูด
นายสุพจน์กล่าวว่า แจส กรีน วิลเลจ คู้บอน มีกระแสตอบรับดีมากและเป็นศูนย์การค้าแห่งที่ 5 ของบริษัทที่มีอัตราเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ในระดับสูงราว 95% ตั้งแต่วันเปิดตัวจนส่งผลให้รายได้ค่าเช่าเริ่มฟื้นตัวและมั่นใจว่า ปีนี้จะกลับสู่ระดับปกติได้ โดยบริษัทเตรียมพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์แห่งใหม่อย่างน้อยอีก 1 แห่งในปี 2565 เพื่อเจาะฐานลูกค้าทุกกลุ่มในทำเลแหล่งชุมชนที่ขยายตัวสู่นอกเมือง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อแข็งแรง
“เรามั่นใจผลการดำเนินงานทั้งปี โดยเฉพาะกำไรจะเติบโต 100% จากปีก่อน เนื่องจากจะรับรู้รายได้เต็มปี โดยเฉพาะโครงการ แจส กรีน วิลเลจ คู้บอน และตั้งเป้าระยะ 3 ปี ตั้งแต่ปี 2565-2567 จะมีพื้นที่เช่าราว 1 แสนตารางเมตร จากปัจจุบันอยู่ ที่ 5.5 ตารางเมตร”
อย่างไรก็ตาม ยังมีโปรเจกต์มิกซ์ยูสอีกหลายแห่งที่เดินหน้าเปิดขายพื้นที่ท่ามกลางความไม่แน่นอนของสถานการณ์โควิด ไม่ว่าจะเป็นโครงการ “สยามสเคป” ของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (PMCU) ซึ่งเป็นอาคารสูง 25 ชั้น มีพื้นที่สำนักงานให้เช่ารวม 13,000 ตารางเมตร บนชั้น High Zone มีพื้นที่ส่งเสริมนวัตกรรมการเรียนรู้ และโซนพื้นที่ค้าปลีกอีก 3 ชั้น โดยมีไฮไลต์ชั้น 10 เป็น SKY SCAPE ที่มีวิวแบบพาโนรามาแห่งแรกในสยามสแควร์ ซึ่งล่าสุดมียอดผู้เช่าพื้นที่ในโซนค้าปลีกเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและสำนักงานทรัพย์สินจุฬาฯ ลงนามให้ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เป็นตัวแทนเร่งการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงาน
อีกโครงการที่ต้องพูดถึง คือ สีลมเอจของบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT เพราะถือเป็นโปรเจกต์ยึดหมุดหัวมุมถนนสีลม ทำเลเศรษฐกิจอันเก่าแก่ยาวนาน
ธีรนันท์ กรศรีทิพา รองกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจรีเทล เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล (ประเทศไทย) ในกลุ่ม FPT กล่าวว่า สีลมเอจเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่จะเป็นสังคมแซนด์บ็อกซ์แห่งใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานและรีเทล 7 ชั้น รวมพื้นที่กว่า 10,000 ตารางเมตร พร้อมโซนเปิดให้บริการถึงเที่ยงคืนทุกวัน เพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ กลุ่มผู้ประกอบการและสตาร์ตอัปที่ต้องการทดสอบตลาดและวางจำหน่ายสินค้าผ่านแพลตฟอร์มแซนด์บ็อกซ์ด้านรีเทล การทำธุรกรรมในรูปแบบดิจิทัล (Cashless Society) และสนับสนุนการชำระค่าบริการด้วย คริปโทเคอร์เรนซี โดยจะเปิดให้บริการภายในเดือนกันยายนนี้
“แม้ธุรกิจรีเทลได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 ที่ยืดเยื้อ แต่บริษัทสามารถรักษาอัตราผู้เช่าไว้ในระดับสูงที่ 98% โดยหลังจากรัฐบาลประกาศคลายล็อกดาวน์ โครงการสามย่านมิตรทาวน์ของบริษัทมีผู้เข้าใช้บริการเพิ่มขึ้นทุกวันเฉลี่ย 55,000 คนต่อวัน สะท้อนความมั่นใจของลูกค้าและการทำงานเชิงรุก Fluid Approach ซึ่งเป็นกลยุทธ์ดึงดูดทราฟฟิก เน้นการจับกระแสอย่างรวดเร็ว สร้างกิจกรรมทางการตลาดผ่านแคมเปญต่างๆ ซึ่งสีลมเอจจะเป็นอีกโครงการที่สามารถรักษาอัตราผู้เช่าในระดับสูงเช่นกัน”
แต่ทั้งหมดต้องลุ้นว่า มาตรการต่างๆ ของประเทศไทยจะนำพาทุกคนฝ่าด่านโควิด ไม่ต้องพึ่งกฎเหล็ก “ล็อกดาวน์” อย่างถาวรได้จริงหรือไม่
