หวังพึ่งปาฏิหาริย์วัคซีน ปลุกอสังหาริมทรัพย์ฟื้น

การมาถึงของวัคซีนป้องกัน COVID-19 ดูกำลังจะเป็นประหนึ่งยาวิเศษและแก้วสารพัดนึกที่ปลุกให้ภาคธุรกิจอุตสาหกรรมหลากหลายกลับมามีความหวังหลังจากที่ตกอยู่ในภาวะซบเซาต่อเนื่องมานานกว่า 1 ปีนับตั้งแต่เริ่มมีการแพร่ระบาดของโรค แม้ว่าการนำเข้าวัคซีนดังกล่าวจะทำให้ไทยเป็นประเทศแรกในกลุ่มอาเซียนที่มีการนำเข้าวัคซีนเชิงพาณิชย์จากจีน หลังจากที่ประเทศสมาชิกอื่นๆ ได้รับวัคซีนด้วยวิธีอื่นๆ ไปก่อนหน้าแล้วก็ตาม

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นับเป็นอีกธุรกิจหนึ่งที่มี Multiplier Effect สูงมาก ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะการซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ซื้อทาวน์เฮาส์เท่านั้น หากแต่ยังเกี่ยวเนื่องกับธุรกิจสี ปูนซีเมนต์ เหล็ก เฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ หรือเครื่องครัว ซึ่งการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจจะช่วยให้เกิดความต่อเนื่องทางธุรกิจและน่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไปกว้างขวางยิ่งขึ้น

หากแต่ในช่วงที่ผ่านมา ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกธุรกิจหนึ่งที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 โดยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ ลดลงร้อยละ 2 มาอยู่ที่ 197 จุด ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 14 ไตรมาส ขณะที่แนวโน้มราคาและอุปทาน มีทิศทางลดลงต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรก โดยกำลังซื้อจากผู้บริโภคต่างชาติที่หายไปนาน รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง อาจทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ฟื้นตัวช้าลงจากที่คาดไว้ช่วงครึ่งหลังปีนี้ โดยล่าสุด พบว่า COVID-19 ระลอกใหม่ส่งผลให้แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ปีที่แล้ว และจะไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีแรกนี้

ด้านดัชนีอุปทานก็มีแนวโน้มลดลงเช่นกัน เนื่องจากผู้ประกอบการหันมาเร่งระบายสต็อกคงค้างและชะลอการเปิดโครงการใหม่ ขณะที่ความต้องการซื้อก็ถูกดูดซับไปจำนวนมากจากสงครามราคาที่รุนแรงช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าสงครามราคาอาจไม่ใช่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยกระตุ้นการฟื้นตัว หากแต่มาตรการเยียวยาจากภาครัฐอย่างตรงจุดและความชัดเจนของการฉีดวัคซีนจะเป็นตัวแปรสำคัญที่เร่งการฟื้นตัว

ส่วนมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ลดค่าธรรมเนียมการโอนจะกระตุ้นไม่มากนัก เนื่องจากจำกัดแค่การซื้อบ้านและคอนโดฯ ใหม่ ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเท่านั้น สอดรับกับข้อเท็จจริงที่ว่าข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมเว็บไซต์ทั่วประเทศในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา พบว่าร้อยละ 74 ให้ความสนใจเข้าชมประกาศซื้อ-ขาย-เช่าที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีผู้สนใจร้อยละ 55

ก่อนหน้านี้ มาตรการการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทได้รับการประเมินจากผู้ประกอบการและเกี่ยวข้องว่าเป็นข้อจำกัดที่ทำให้ตลาดไม่ถูกกระตุ้นในทุกๆ เซกเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และ 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ แม้ว่าคณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากเดิมร้อยละ 2 เป็นร้อยละ 0.01 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่อยู่อาศัยจากเดิมร้อยละ 1 เป็นร้อยละ 0.01 ของมูลค่าจดจำนองจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564 ก็ตาม

กระนั้นก็ดี มาตรการดังกล่าวจำกัดอยู่เฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทว่ากลุ่มที่มีกำลังซื้อคอนโดและบ้านอยู่ในเซกเมนต์ระดับราคาตั้งแต่ 3-7 ล้านบาทยังเป็นกำลังซื้อที่น่าสนใจ โดยตัวเลขยอดการโอนกรรมสิทธิ์หรือการซื้อขายคอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่การขยายตัวในปี 2563 สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อที่เกิดขึ้นส่วนหนึ่งมาจากมาตรการรัฐ แต่หากครอบคลุมกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และราคา 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ จะทำให้ครอบคลุมร้อยละ 80 ของตลาดขณะที่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 ยังคงหดตัวต่อเนื่องในระดับร้อยละ 1-2 หลังจากเกิดการระบาดรอบ 2 จากเดิมที่คาดว่าปีนี้จะดีขึ้นกลับต้องชะงักไป

ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ประเมินว่ามาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นข้อจำกัดที่ทำให้ตลาดไม่ถูกกระตุ้นในทุกๆ เซกเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และ 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ แต่ไม่มีมาตรการกระตุ้น ทำให้เกิดการชะลอการซื้อ จึงร้องขอให้รัฐบาลออกมาตรการเพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นคนมีเงินแต่ยังลังเลที่จะซื้อให้เร่งการตัดสินใจซื้อ รวมทั้งการขยายมาตรการช่วยเหลือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองให้มีกำลังซื้อมากขึ้น ขณะที่กลุ่มลูกค้าไม่เกิน 3 ล้านบาทมีข้อจำกัดในเรื่องของการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินค่อนข้างมาก

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกปีนี้ หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลงร้อยละ 10.6 คาดว่าภาพรวมปีนี้จะลดลงร้อยละ 1.5 หรือประมาณ 353,236 หน่วย โดยแนวราบลดลงร้อยละ 0.1 อาคารชุด (คอนโด) ลดลงร้อยละ 4.2 ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ไตรมาสแรกลดลงร้อยละ 7.2 คาดทั้งปีลดลงร้อยละ 5.6 หรือประมาณ 876,121 ล้านบาท โดยแนวราบลดลงร้อยละ 7.7 อาคารชุดลดลงร้อยละ 1.4

ข้อมูลที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งอยู่ที่หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดคนต่างด้าวทั่วประเทศในปี 2563 มี 8,258 หน่วย ลดลงจากปี 2562 ถึงร้อยละ 35.3 และมีสัดส่วนต่อภาพรวมลดลงเหลือเพียงร้อยละ 6.8 จากเดิมเคยอยู่ที่ในระดับร้อยละ 10 ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างด้าวทั่วประเทศปี 2563 มีมูลค่า 37,716 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 25.5 และมีสัดส่วนลดลงเหลือร้อยละ 12.1 จากเดิมที่มีสัดส่วนระดับร้อยละ 16 เนื่องจากสถานการณ์ COVID-19 ส่งผลให้ลูกค้าต่างชาติไม่สามารถเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ จึงไม่สามารถคาดหวังยอดขายหรือรายได้จากชาวต่างชาติได้จนกว่าจะมีการเปิดประเทศ ดังนั้นจำเป็นต้องพึ่งลูกค้าในประเทศเป็นหลัก

สำหรับหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2564 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 32.7 หรือประมาณ 82,594 หน่วย ขณะที่ปี 2563 มี 62,227หน่วย ต่ำสุดในรอบ 10 ปี และสินค้าในสต็อกเริ่มลดลง คาดว่าในไตรมาส 3 และ 4 ปีนี้ จะเปิดตัวเพิ่มขึ้นและจะมีสัดส่วนมากกว่าบ้านแนวราบอีกครั้ง หลังจากที่ปี 2563 สัดส่วนการเปิดตัวใหม่ของบ้านจัดสรรมากกว่าอาคารชุดในระดับ 57:43 โดยบ้านจัดสรรจะมีการเปิดตัวประมาณ 43,732 หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 22.5 ขณะที่อาคารชุดจะมีการเปิดตัวประมาณ 38,862 หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 46.5

ขณะที่มูลค่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปีนี้คาดมีมูลค่าประมาณ 595,141 ล้านบาท ลดลงอย่างต่อเนื่องจากปี 2563 อีกร้อยละ 2.8 และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มลดลงร้อยละ 5.6 ซึ่งน่าจะเป็นผลมาจากการระบาดของ COVID-19 รอบใหม่รวมถึงเศรษฐกิจอาจไม่สามารถฟื้นกลับมาได้ดีเท่าที่ควร จากปัจจัยลบ ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ปัญหาการขาดแคลนแรงงานการกลับมาของนักท่องเที่ยว ความล่าช้าหรือความไม่มั่นใจในประสิทธิภาพวัคซีน

ผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยล่าสุดใน 4 ตลาดหลักของอาเซียนทั้ง สิงคโปร์ มาเลเซีย อินโดนีเซีย และไทย ได้เผยให้เห็นมุมมองและแนวโน้มพฤติกรรมผู้บริโภคที่น่าสนใจ เมื่อต้องมองหาที่อยู่อาศัยท่ามกลางความท้าทายจากสภาพเศรษฐกิจและการแพร่ระบาดของเชื้อ COVID-19 ที่เป็นตัวแปรสำคัญ ผู้บริโภคส่วนใหญ่มองว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจและมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ จากภาครัฐมีบทบาทสำคัญต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้

นอกจากนี้ วัคซีนป้องกัน COVID-19 ก็ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยดึงกำลังซื้อของผู้บริโภคให้กลับมาและส่งเสริมการฟื้นตัวของเศรษฐกิจได้ ปัจจุบันสิงคโปร์ อินโดนีเซียเป็นประเทศที่ได้รับวัคซีนป้องกัน COVID-19 ไปแล้ว ขณะที่มาเลเซียเริ่มโครงการฉีดวัคซีนเมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ขณะที่ไทยเพิ่งได้รับการส่งมอบวัคซีนล็อตแรกแล้ว ซึ่งน่าจะส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภคในห้วงเวลานับจากนี้

อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคไทยร้อยละ 56 ตัดสินใจชะลอการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ช่วงนี้ออกไป เนื่องจากผลกระทบของการแพร่ระบาด โดยคนไทยส่วนใหญ่ถึงร้อยละ 60 มองว่าอุปสรรคหลักเมื่อต้องขอสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ มาจากความไม่มั่นคงในอาชีพและรายได้ ซึ่งกว่าร้อยละ 52 หวังให้ภาครัฐออกมาตรการและนโยบายลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพิ่มเติม เพื่อช่วยเหลือกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในเวลานี้

ถึงที่สุดแล้วการมาถึงของวัคซีน COVID-19 ย่อมไม่ใช่ปัจจัยที่จะสร้างปาฏิหาริย์ให้กับภาคเศรษฐกิจของไทย หากแต่อยู่ที่มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ประกอบส่วนด้วยวิสัยทัศน์และความสามารถในการบริหารจัดการมากกว่า