คอนโดฯ ป่วนยอดติดเชื้อ “บ้านเดี่ยว” มาแรงฮุบตลาด

ข้อมูลผู้ติดเชื้อไวรัส “โควิด-19” ในคอนโดมิเนียมบางแห่งที่มีการส่งต่อกันผ่านสื่อโซเชียลมีเดีย บวกกับกระแสข่าวกลุ่มวัยรุ่นคึกคะนอง นักท่องเที่ยวต่างชาติ แอบรวมตัวกันจัดปาร์ตี้ หลังรัฐบาลประกาศใช้ พ.ร.ก. ฉุกเฉินฯ ตั้งแต่เวลา 4 ทุ่ม-ตี 4 ปิดสถานบันเทิงทุกแห่งทั่วประเทศ สร้างความตื่นกลัวและกำลังเป็นจุดเปลี่ยนทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์พลิกเกมหันมารุกตลาดบ้านเดี่ยวรองรับมาตรการ Social Distancing มากขึ้น

ขณะเดียวกันภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เจอปัจจัยลบเพิ่มขึ้นตั้งแต่ช่วงกลางปี 2562 ทั้งปัญหากำลังซื้อลดลงจากวิกฤตหนี้ครัวเรือนจนถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่เข้มงวดมากขึ้น และปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในประเทศต่างๆ ทั่วโลก ส่งผลให้กลุ่มลูกค้าต่างชาติหายไปเกือบ 100%

แน่นอนว่า ตลาดคอนโดมิเนียมโดนผลกระทบรอบด้าน โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมหนาแน่น ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เคยประเมินเมื่อช่วงต้นปี 2563 คาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลน่าจะทรงตัวหรือบวกเพียงเล็กน้อย แต่ล่าสุดฟันธงจะติดลบ 10% โดยคอนโดมิเนียมติดลบมากสุด จากปี 2562 ที่มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 98,000 หน่วย จะลดลงเหลือ 89,000 หน่วย

ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบจะใกล้เคียงปีก่อน คือ 99,000 หน่วย เพราะไม่ได้รับผลกระทบจากกลุ่มผู้บริโภคต่างชาติเหมือนกับตลาดคอนโดมิเนียม

นอกจากนี้ ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายแห่งต่างมองในทิศทางเดียวกัน โดยบริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ กรุ๊ป ระบุว่า ผู้ประกอบการมีแนวโน้มชะลอแผนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2563 เนื่องจากตลาดมีสินค้าคงเหลือรอขาย ณ สิ้นสุดปี 2562 อยู่ที่ 214,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 10% จากปี 2561 ซึ่งต้องใช้เวลาขายอย่างน้อยถึง 2 ปี

ประมาณการว่า ในปี 2563 จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 50,000-55,000 หน่วย หรือ 110-120 โครงการ เน้นตลาดที่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิต และจะมีสัดส่วนการขายร้อยละ 30 จากจำนวนที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดหรือประมาณ 15,000 หน่วย ซึ่งเป็นอัตราขายลดลงต่อเนื่องจากปี 2562 ที่มีอัตราการขายเฉลี่ยร้อยละ 33

หากเทียบกับกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัยในแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า ในปีนี้จะมีผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการ 50,000-55,000 หน่วย หรือประมาณ 280-300 เฟส/โครงการ จากปีก่อนที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 259 เฟส/โครงการ จำนวน 45,959 หน่วย โดยประมาณว่าจะมีปริมาณการขายในปี 2563 สำหรับโครงการเปิดตัวใหม่ 24% ของจำนวนการเปิดขายใหม่ทั้งหมด

ทำเลหลักยังอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยายที่ระดับราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก 3 ทำเลหลัก คือ แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงสถานีบางอ้อ-บางขุนนนท์ แนวถนนจรัญสนิทวงศ์ ที่จะเปิดใช้งานในปี 2563 แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่จะเปิดให้บริการปี 2564 และสายสีส้มที่จะเปิดให้บริการในปี 2566 ช่วงสถานีฉลองรัช-ลำสาลี-ประดิษฐ์มนูธรรม รวมถึงจุดเชื่อมต่อสถานีบางหว้า ถนนกัลปพฤกษ์

ทั้งนี้ บิ๊กอสังหาฯ หลายแห่งต่างปรับกลยุทธ์ทุ่มงบลงทุนผุดโครงการแนวราบ เนื่องจากตั้งแต่ช่วงเดือนกุมภาพันธ์เกิดความต้องการบ้านขนาดใหญ่ จนกลายเป็นสินค้าที่สร้างยอดขายหลัก

อดิศร ธนนันท์นราพูล กรรมการผู้จัดการบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ยอดขายไตรมาส 1/2563 บริษัทสามารถทำได้กว่า 5,500 ล้านบาท ใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันปีก่อน เป็นผลจากความต้องการซื้อโครงการแนวราบ ซึ่งไตรมาส 1 บริษัทเปิดโครงการใหม่ 3 โครงการ และมีแผนเปิดในไตรมาส 2 อีก 2-3 โครงการ จากเป้าหมายทั้งปีจะเปิดรวม 16 โครงการ มูลค่ากว่า 2.84 หมื่นล้านบาท โดยปีนี้เปิดขายโครงการแนวราบ 100% เพราะตลาดคอนโดมิเนียมยังมีซัปพลายจำนวนมากและความต้องการลดลง

ด้าน “แสนสิริ” ในฐานะหนึ่งในผู้นำตลาดคอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าต้องออกมาตรการกระตุ้นตลาดและปลุกความเชื่อมั่นอย่างเข้มข้น ไม่ว่าจะเป็นการอัดแคมเปญแสนสิริผ่อนให้ 24 เดือน รุกช่องทางขายผ่าน Multi-channel ในยุคโควิด-19 ทั้งแสนสิริ ไลน์ ออฟฟิเชียล, Facebook: Sansiri PLC, เว็บไซต์ www.sansiri.com และพรีเซลแบบออนไลน์เรียลไทม์ 100% “24 Hrs. Online Booking” ผ่าน Live Chat หรือ VDO Call มีบริการ Call Centre 1685 นัดหมายเยี่ยมชมโครงการ หรือจองยูนิตพิเศษ

เพิ่มบริการ Private Tour นัดหมายเวลาเข้าชมโครงการแบบ Exclusive เฉพาะลูกค้ารายต่อราย มีการทำความสะอาดบ้านตัวอย่างหรือห้องตัวอย่างทุกครั้งหลังเสร็จสิ้นการเข้าชมแต่ละครั้ง และทุกโครงการใช้บริการ LIV-24 ดูแลความปลอดภัยส่งตรงจากศูนย์ควบคุมแบบเรียลไทม์ 24 ชั่วโมง ทุกจุดในโครงการ

ล่าสุด เร่งเครื่องรุกตลาดแนวราบ ประกาศแผนผุด 12 โครงการ มูลค่ารวม 15,200 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 6 โครงการ มูลค่ารวม 8,600 ล้านบาท ทาวน์โฮมและมิกซ์โปรเจกต์อีก 6 โครงการ มูลค่ารวม 6,600 ล้านบาท แยกเป็นกลุ่มแบรนด์ สิริ เพลส อณาสิริ และสราญสิริ เจาะกลุ่มเรียลดีมานด์และคนที่อยากมีบ้านหลังแรก

ส่วนอีกกลุ่มภายใต้แบรนด์ระดับบน ได้แก่ บุราสิริและเศรษฐสิริ รองรับกลุ่ม New Demand ที่ต้องการมีบ้านใหม่เพื่อแยกครอบครัว หรือบ้านที่มีพื้นที่กว้างขึ้น ซึ่งเป็นผลจากไลฟ์สไตล์รูปแบบ Social Distancing นอกจากนี้ เตรียมงัดบ้านรูปแบบใหม่ เช่น บ้านหลังเล็กแต่หน้ากว้างมากขึ้น เจาะลูกค้าเฉพาะกลุ่มมากขึ้น

อาณัติ กิตติกุลเมธี รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดบ้านเดี่ยวในปี 2562 มีจำนวนยูนิตเปิดขาย 21,000 ยูนิต และมีความต้องการ 11,800 ยูนิต โดยดีมานด์ยังสูงขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ Absorption Rate อยู่ที่ 56% สูงกว่า 3 ปีก่อนหน้า

ที่สำคัญ ความต้องการบ้านเดี่ยว ระดับราคา 10-20 ล้านบาท ในปี 2562 เพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 7% เมื่อเทียบกับปี 2561 และบ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาท ยังขายดีที่สุดด้วย

ดังนั้น บริษัทจึงรุกเปิดแบรนด์สิริ เพลส ระดับราคา 3-5 ล้านบาท รวมทั้งแบรนด์เศรษฐสิริ บุราสิริ และสราญสิริ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยระดับราคา 10-20 ล้านบาท โดยทำเลยอดนิยมของกลุ่มลูกค้าระดับบน ได้แก่ โซนกรุงเทพกรีฑา-รามอินทรา-วัชรพล เพราะอยู่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และมีปัจจัยบวกสนับสนุนด้านคมนาคมขนส่งสาธารณะ ใกล้ทางด่วนเชื่อมต่อการเดินทางทุกเส้นทาง มีสถานศึกษา โรงพยาบาลและแหล่งไลฟ์สไตล์

ปัจจุบันที่ดินบริเวณดังกล่าวเพิ่มสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะโซนรามอินทราและวัชรพล ราคาเพิ่มขึ้นจาก 88,000 บาท/ตร.วา ในปี 2558 เป็น 127,500 บาท/ตร.วา ในปี 2562 หรือเติบโตขึ้นถึง 70%

ต้องยอมรับว่า ไวรัสโควิด-19 ไม่ใช่แค่เปลี่ยนวิถีชีวิตใครหลายคน แต่ยังเปลี่ยนดีมานด์และเปลี่ยนแนวรบอสังหาฯ ดัน “บ้านเดี่ยวโตแรงแซงคอนโดฯ” อย่างร้อนแรงด้วย