วันอาทิตย์, กรกฎาคม 21, 2024
Home > Cover Story > ออฟฟิศให้เช่าเกรด A แข่งเดือด ปักหมุดทำเลทอง รับเศรษฐกิจฟื้นตัว

ออฟฟิศให้เช่าเกรด A แข่งเดือด ปักหมุดทำเลทอง รับเศรษฐกิจฟื้นตัว

ธุรกิจสำนักงานให้เช่าในปี 2566 มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น ตามภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวหลังวิกฤตโควิด-19 คลี่คลาย ส่งผลให้ภาคธุรกิจมีการเพิ่มการจ้างงานและต้องการพื้นที่สำนักงานมากขึ้น นั่นทำให้ผู้เล่นในตลาดทยอยเปิดตัวโครงการสำนักงานให้เช่ากันอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารสำนักงานกลุ่ม A และ A+ ที่ตอบโจทย์กลุ่มบริษัทยุคใหม่และเป็นที่สนใจของบริษัทข้ามชาติ ที่กำลังแข่งขันกันอย่างดุเดือด

ธุรกิจสำนักงานให้เช่าเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 ทั้งจากกระแส Work From Home และ Hybrid Working เห็นได้จากความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในปี 2565 ที่ปรับตัวสูงขึ้นเพียง 10,000 ตร.ม. จากปี 2564 ชะลอลงจากค่าเฉลี่ยในอดีต (ปี 2559-2563) ที่เคยเพิ่มขึ้นกว่าปีละ 128,000 ตร.ม. แต่สำหรับปี 2566 คาดว่าธุรกิจสำนักงานให้เช่าจะค่อยๆ กลับมาฟื้นตัวอีกครั้งตามเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว

จากการคาดการณ์ของฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า ในปี 2566 อาจมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าก่อสร้างแล้วเสร็จและเข้าสู่ตลาดใหม่อีกประมาณ 567,379 ตร.ม. ปี 2567 เข้าสู่ตลาด 532,778 ตร.ม. และปี 2568 อีก 169,500 ตร.ม. โดยพบว่ามากกว่าร้อยละ 95.16 เป็นอาคารสำนักงานเกรด A และตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) สอดคล้องกับข่าวคราวการเปิดตัวสำนักงานระดับ A และ A+ ที่มีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง

ประเดิมกันที่ “โครนอส สาทร” (Kronos Sathorn) อาคารสำนักงานระดับลักชัวรีแห่งใหม่ใจกลางสาทร ที่เพิ่งเปิดตัวไปเมื่อเดือนมิถุนายน 2566 ที่ผ่านมา

โครนอส สาทร เป็นอาคารสำนักงานเกรด A สไตล์แมนฮัตตัน ตั้งอยู่บนทำเลทองอย่างถนนสาทรเหนือ มีมูลค่าโครงการกว่า 4,000 ล้านบาท ประกอบด้วยพื้นที่ใช้สอย 28 ชั้น รวม 28,765 ตร.ม. พื้นที่ให้เช่าต่อชั้นอยู่ที่ 1,150-1,270 ตร.ม. ประกอบด้วยพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก

ตัวโครงการถือครองกรรมสิทธิ์โดยบริษัท ไพบูลย์ธุรกิจ จำกัด มีบริษัทสถาปนิกชั้นนำระดับโลกอย่าง Palmer & Turner รับหน้าที่ในการออกแบบอาคารและการตกแต่งภายในทั้งหมด ดำเนินการก่อสร้างโดย Thai Obayashi เครือบริษัทรับเหมาก่อสร้างจากประเทศญี่ปุ่น และบริหารการก่อสร้างโครงการโดย Projects Asia

โครนอส สาทร ตั้งเป้าเจาะกลุ่มบริษัทยุคใหม่ที่ต้องการฟังก์ชันครบ ทำการตลาดด้วยการชูจุดเด่นทั้งการออกแบบ ทำเล และนวัตกรรม ด้านการออกแบบเป็นแนวโมเดิร์นคลาสสิก โดดเด่นด้วยนาฬิกาสไตล์ Art Deco ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศและใหญ่เป็นอันดับ 8 ของโลก ตั้งอยู่บนถนนสาทรเหนือที่ถือเป็นย่านธุรกิจหลักของเมือง อีกทั้งยังชูความเป็นสมาร์ตออฟฟิศที่นำนวัตกรรมและเทคโนโลยีต่างๆ มาใช้ เช่น ระบบคัดกรองบุคคลเข้าอาคารด้วยการสแกนใบหน้า คีย์การ์ด และคิวอาร์โค้ด เพื่อเป็นอีกหนึ่งแต้มต่อในตลาด

ปัจจุบันโครนอสได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพกว่า 50% ราคาเช่าเริ่มต้นต่อตารางเมตรที่ 900 บาท ในขณะที่ค่าเช่าออฟฟิศเกรด A ในทำเล CBD เฉลี่ยทั่วไปอยู่ที่ 1,178 บาท อ้างอิงตามข้อมูลตลาดสำนักงานให้เช่าไตรมาสที่ 1 ของปี

ตามมาติดๆ กับโครงการ “OCC – One City Centre” หรือ “วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์” อาคารสำนักงานลักชัวรีระดับ A+ ที่สูงที่สุดในไทย จากบริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ RML ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีและอัลตราลักชัวรี ที่เริ่มต้นก่อสร้างในไตรมาส 1 ปี 2562 และมีกำหนดเปิดตัวอย่างเต็มรูปแบบในวันที่ 1 กรกฎาคม 2566

กรณ์ ณรงค์เดช ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร RML กล่าวถึงการเปิดตัวโครงการว่า “ตลาดอาคารสำนักงานในปี 2566 นี้ คาดว่าแนวโน้มดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยข้อมูลจาก CBRE พบว่า ในไตรมาส 1 ปีนี้ มีพื้นที่ให้เช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ รวมทั้งหมด 9.38 ล้านตารางเมตร ซึ่งแบ่งเป็นพื้นที่ให้เช่าอาคารสำนักงานระดับ A+ บนทำเลศูนย์กลางธุรกิจ อยู่ที่ 400,000 ตร.ม. และเป็นพื้นที่ให้เช่าอาคารสำนักงานระดับ A บนทำเล CBD อยู่ที่ 900,000 ตร.ม. รวมถึงเป็นพื้นที่ให้เช่าอาคารสำนักงานระดับ A นอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ อยู่ที่ 520,000 ตร.ม. จะเห็นได้ว่าอุปทานพื้นที่ให้เช่าในอาคารสำนักงานระดับ A+ มีน้อยที่สุด ในขณะที่ความต้องการยังคงมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ด้วยเหตุนี้ RML จึงเล็งเห็นโอกาสในการเปิดตัวโครงการ OCC อาคารสำนักงานลักชัวรีระดับ A+ ซึ่งนับเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการตอบสนองดีมานด์ของตลาดในขณะนี้”

สำหรับ “วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์” เป็นการร่วมทุนระหว่างไรมอน แลนด์ กับมิตซูบิชิ เอสเตท หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาฯ ชั้นนำของญี่ปุ่น ด้วยมูลค่าโครงการถึง 8,800 ล้านบาท อาคารสูง 275 เมตร มี 61 ชั้น สร้างบนพื้นที่ 6 ไร่ ติดสถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต มีพื้นที่เช่าสุทธิ 61,000 ตร.ม. แบ่งเป็น พื้นที่สำนักงาน 86% และพื้นที่ค้าปลีกอีก 14% โดยพื้นที่สำนักงานแต่ละชั้นอยู่ที่ประมาณ 1,144-1,377 ตร.ม.

จุดเด่นของ “วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์” คือทำเลที่ตั้งใจกลางย่านธุรกิจที่อยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าเพลินจิตโดยมีทางเดินเชื่อมมาถึงตัวอาคารได้โดยตรง มีการออกแบบที่ทันสมัยและหรูหราตามแบบฉบับของไรมอน แลนด์ อีกทั้งยังชูจุดเด่นด้านสิ่งแวดล้อมและการประหยัดพลังงานผ่านอาคารที่ออกแบบภายใต้มาตรฐานอาคารสีเขียว และเป็นสมาร์ตออฟฟิศที่นำเอาเทคโนโลยีต่างๆ มาใช้ เช่น แอปพลิเคชันในการเข้าอาคาร ระบบไร้สัมผัสภายในอาคาร และระบบเรียกลิฟต์ผ่านแอปพลิเคชันมือถือ

ปัจจุบันมีอัตราเช่าพื้นที่สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกแล้วกว่า 70% แบ่งสัดส่วนเป็นบริษัทระดับโลก 80% และบริษัทชื่อดังในไทย 20% มีอัตราค่าเช่าประมาณ 1,500 บาท/ตร.ม.

และที่จะไม่กล่าวถึงไม่ได้คืออภิมหาโปรเจกต์อย่าง “วัน แบงค็อก” โครงการอสังหาฯ ขนาดใหญ่และครบวงจรที่สุด ซึ่งมีบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด และ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด เป็นเจ้าของโครงการ

“วัน แบงค็อก” มีมูลค่าโครงการกว่า 1.2 แสนล้านบาท สร้างบนเนื้อที่ 104 ไร่ บนถนนวิทยุและถนนพระราม 4 เมื่อเสร็จสมบูรณ์จะประกอบด้วยอาคารสำนักงานเกรด A จำนวน 5 อาคาร พื้นที่รีเทล 4 โซน โรงแรมระดับลักชัวรี 5 แห่ง และที่พักอาศัยอีก 3 อาคาร โดยมีกำหนดเปิดให้บริการเฟสหนึ่งในไตรมาสแรกปี 2567

ในส่วนสำนักงานให้เช่านอกจากทำเลที่ตั้งแล้ว วัน แบงค็อก ยังชูจุดเด่นด้วยการเป็นโครงการแรกในประเทศไทยที่ได้มาตรฐาน WiredScore, SmartsScore และ WELL Platinum ล่าสุดพร้อมเปิดบริการให้เช่าก่อน 2 อาคาร พื้นที่รวม 2 แสนตารางเมตร โดยแต่งตั้ง CBRE และ JLL เป็นผู้บริหารพื้นที่เช่าสำนักงาน

แต่ในขณะเดียวกันทาง JLL ก็ประเมินว่าการที่มีโครงการก่อสร้างอาคารสำนักงานเกรด A จำนวนมากที่กำลังทยอยสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น ส่งผลให้อัตราการว่างของพื้นที่เช่าในอาคารเกรด A โดยเฉลี่ยปรับเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 21.5% แนวโน้มดังกล่าวจะยังคงดำเนินต่อไปตลอดปี 2566 นี้ เนื่องจาก ณ สิ้นปี ปริมาณพื้นที่สำนักงานเกรด A ทั้งหมดของกรุงเทพฯ จะขยับเพิ่มขึ้นเป็น 1.6 ล้านตารางเมตร ซึ่งเป็นประเด็นความท้าทายที่น่าจับตามองนับต่อจากนี้.