หลังจากผ่านไปหนึ่งปีเต็มภายใต้แรงกดดันทางการเงินที่เกิดจากโควิด-19 และสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ได้ฟื้นตัวขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก พบว่า ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2564 ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครต้องเผชิญกับภาวะซัพพลายที่กลับเข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นจากการลดพื้นที่ของผู้เช่า ส่วนตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯ มีอัตราการเข้าพักโดยเฉลี่ยอยู่ในระดับที่มีความท้าทายเป็นอย่างมาก
ตลาดอาคารสำนักงาน
ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทาย เนื่องจากผู้เช่าพิจารณาใช้พื้นที่ลดลงเพื่อลดค่าใช้จ่ายและมีการใช้นโยบายให้พนักงานบางส่วนทำงานจากที่บ้าน
แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ปริมาณพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในไตรมาสแรกของปี 2564 เพิ่มขึ้น 25,000 ตารางเมตร เป็น 9.26 ล้านตารางเมตร จากอาคารดับบลิวเอชเอ ทาวเวอร์ (WHA Tower) ในย่านบางนา – ตราด โดยพื้นที่ส่วนหนึ่งในอาคารเป็นการใช้พื้นที่ของเจ้าของอาคารเอง ซึ่งทำให้ซัพพลายในย่านนี้คิดเป็นเพิ่ม 13% เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสเดียวกันในปีที่ผ่านมา และในย่านดังกล่าวมีอัตราการใช้พื้นที่สำนักงานโดยรวมอยู่ที่ 80.4% ณ ไตรมาส 1 ปี 2564
ในด้านการใช้พื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นใหม่ในไตรมาส 1 ปี 2564 นั้น แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ถึงแม้ว่าจะมีความต้องการใหม่เพิ่มขึ้นจากธุรกิจที่มีการขยายตัว แต่ตัวเลขโดยรวมนั้นติดลบ 23,521 ตารางเมตร ซึ่งป็นผลมาจากการที่ผู้เช่าบางรายในอาคารสำนักงานเกรดบีในย่านใจกลางธุรกิจย้ายสำนักงานไปยังทำเลนอกใจกลางย่านธุรกิจ ที่มีค่าเช่าต่ำกว่าและลดขนาดพื้นที่ไปในตัว อย่างไรก็ตาม ตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอที่อยู่นอกใจกลางย่านธุรกิจยังคงแข็งแกร่งโดยเป็นตลาดย่อยเพียงตลาดเดียวที่มีการใช้พื้นที่เพิ่มขึ้นในไตรมาสนี้ ส่งผลให้อัตราการใช้พื้นที่โดยเฉลี่ยทั้งตลาดลดลง 0.5% มาอยู่ที่ 90.1% จาก 90.6% ในไตรมาสก่อนหน้า
“ในช่วง 3 ปีนับจากนี้ ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่กว่า 1.3 ล้านตารางเมตรที่จะแล้วเสร็จในกรุงเทพฯ ขณะที่ย้อนดูอดีตที่ผ่านมา ต้องใช้เวลาประมาณ 10 ปีตั้งแต่ช่วงปี 2553 ถึง 2563 ที่พื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้น 1 ล้านตารางเมตร ซึ่งซัพพลายใหม่ดังกล่าวจะสร้างแรงกดดันทั้งในด้านอัตราการใช้พื้นที่และอัตราค่าเช่าในตลาดสำนักงานของกรุงเทพฯ นอกจากนี้ ซีบีอาร์อียังคาดการณ์ว่าอัตราค่าเช่าในตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมอาจจะไม่มีการเติบโต ยกเว้นอาคารสำนักงานเกรดเอรุ่นใหม่ที่มีอัตราการใช้พื้นที่มากกว่า 90% ที่ค่าเช่ายังคงเติบโตได้อยู่” นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว
ตลาดโรงแรม
จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามายังประเทศไทยในไตรมาสแรก ปี 2564 มีเพียง 20,172 คน ต่ำกว่าในไตรมาส 1 ปี 2563 ซึ่งมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามา 6.7 ล้านคนอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากปี 2563 ยังมีนักท่องเที่ยวจำนวนมากในช่วงเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ก่อนเกิดโควิด ต่างจากในปี 2564 นี้ ปีนี้จึงถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างมากสำหรับตลาดโรงแรมทั่วประเทศ นอกจากนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยยังได้ลดการคาดการณ์จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเหลือ 3 ล้านคน จากเดิมที่คาดการณ์ไว้ 5.5 ล้านคน
“ด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวที่มีน้อยมาก อัตราการเข้าพักโดยเฉลี่ยของโรงแรมในกรุงเทพฯ ลดลงเหลือ 19.9% ในไตรมาส 1 ปี 2564 จาก 54.7% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยฟื้นตัวมาอยู่ที่ระดับ 22.1% ในเดือนมีนาคม 2564 นอกจากนี้ รายได้เฉลี่ยต่อวันจากห้องพักที่ขายได้ (ADR) ในกรุงเทพฯ ก็ลดลงจาก 3,209 บาทในไตรมาส 1 ปี 2563 เป็น 2,106 บาท เนื่องจากโรงแรมมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าในประเทศและมีการเสนอโปรโมชั่นต่างๆ เพื่อดึงอัตราการเข้าพักให้กลับคืนมา อย่างไรก็ตาม จากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอกที่ 3 ที่เริ่มในเดือนเมษายน 2564 นั้นจะส่งผลให้ผลประกอบการของโรงแรมในกรุงเทพฯ ในไตรมาสที่ 2 อยู่ในระดับต่ำ” นายอรรถกวี ชูแสง หัวหน้าแผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว
ขณะที่การแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังคงมีอยู่ โรงแรมใหม่หลายแห่งจึงตัดสินใจที่จะชะลอแผนการเปิดตัวออกไป โดยในไตรมาส 1 ปี 2564 มีโรงแรมใหม่เพียงแห่งเดียวที่เปิดให้บริการ ซึ่งทำให้จำนวนห้องพักของโรงแรมในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 141 ห้อง มาเป็น 51,239 ห้องโดยรวม
การใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มในแต่ละปี
จำนวนนักท่องเที่ยวต่างที่เดินทางเข้ามา
รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย
อรรถกวี ชูแสง หัวหน้าแผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย
