แบงก์เข้มงวดสินเชื่อ ส่งอสังหาฯ ทรุดหนัก

สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้ภาคธุรกิจหลากหลายได้รับผลกระทบอย่างหนัก ขณะที่ความกังวลใจต่อการตั้งสำรองหนี้เสีย หรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของสถาบันการเงินที่เพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี ทำให้สถาบันการเงินจัดวางมาตรการที่เข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นและกลายเป็นปัจจัยที่ทำให้เกิดการชะลอตัวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างหนัก

การหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ในด้านหนึ่งเกิดขึ้นจากกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศที่หดตัวลดลง ควบคู่กับการหายไปของกลุ่มลูกค้าต่างชาติ และการสะสมของปริมาณสินค้าในตลาดจำนวนมาก ขณะที่ปัจจัยลบที่สำคัญที่สุดอยู่ที่การเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยของสถาบันการเงิน ซึ่งเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องมานาน และยิ่งทวีความเข้มงวดมากขึ้นในช่วงหลังๆ นับตั้งแต่การออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

ขณะเดียวกันผลพวงของการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้ธุรกิจต่างๆ ต้องหยุดชะงัก ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจในประเทศหรือธุรกิจส่งออก ซึ่งทำให้ธุรกิจหลากหลายต้องปิดกิจการไป ส่งผลกระทบต่อรายได้ของผู้บริโภค ซึ่งเป็นพนักงานในธุรกิจเหล่านั้น ไม่ว่าจะเป็นการถูกลดเงินเดือนลงหรือขาดรายได้จากการตกงานเพราะถูกเลิกจ้าง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการพิจารณาสินเชื่อเมื่อผู้บริโภคยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

กรณีดังกล่าวเห็นได้ชัดจากยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา โดยล่าสุดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ในระดับร้อยละ 50-60 สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัย 5-7 ล้านบาท ปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 30-40 ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ร้อยละ 10-15 ซึ่งถือว่าสูงมากที่สุดนับตั้งแต่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 40 เป็นต้นมา

ปัจจัยหลักที่ทำให้เกิดการปฏิเสธสินเชื่อในอัตราที่สูงขึ้นดังกล่าวเกิดจากผลของการเข้มงวดการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และภาระการตั้งสำรองหนี้เสีย หรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของสถาบันการเงินที่เพิ่มขึ้น โดยในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้ ซึ่งยังไม่มีปัจจัยเรื่องการแพร่ระบาดของ COVID-19 การปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาทจะมีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณร้อยละ 20-30 ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 5-7 ล้านบาท จะมีสัดส่วนการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณร้อยละ 10-15 ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปจะมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อต่ำสุดไม่เกินร้อยละ 5 เท่านั้น

ประเด็นที่น่าสนใจอีกประการหนึ่ง นอกเหนือจากเรื่องของหนี้สินหรือสินเชื่อของธนาคารที่ไม่ได้จำกัดเพียงเรื่องของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น หากแต่หนี้สินในกลุ่มของธุรกิจ SMEs ก็เป็นอีกหนึ่งกลุ่มที่น่าเป็นห่วง ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เองก็ตระหนักในปัญหานี้และออกมาตรการให้ธนาคารต่างๆ ช่วยเหลือด้วยการผ่อนผันให้ลูกหนี้ธุรกิจเอสเอ็มอีที่มีวงเงินไม่เกิน 100 ล้านบาทที่ได้รับการพักหนี้ซึ่งมีลูกหนี้ SMEs ที่เข้าโครงการพักหนี้ทั้งสิ้น 1.05 ล้านบัญชี ยอดหนี้รวมประมาณ 1.35 ล้านล้านบาท

ลูกหนี้ในกลุ่ม SMEs นี้ ธปท. ได้ให้ธนาคารต่างๆ ยืดอายุการพักชำระหนี้ออกไปอีกถึงสิ้นปี 2563 และถ้าลูกหนี้รายใดยังไม่มีกำลังเพียงพอก็สามารถขยายระยะเวลาออกไปได้อีก 6 เดือนถึงเดือนมิถุนายน 2564 โดยการเข้าช่วยเหลือลูกหนี้ SMEs ของ ธปท. เป็นอีกมาตรการในการชะลอหนี้ของประเทศไทยให้ไม่มี NPL เกิดขึ้นมากเกินไปในเวลาอันรวดเร็ว เพราะทิศทางของ NPL ภาคสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นอยู่ในทิศทางที่เพิ่มขึ้นแบบชัดเจน

ทิศทางการเพิ่มขึ้นของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL มีแนวโน้มที่จะดำเนินไปด้วยอัตราเร่ง และมีการคาดการณ์กันว่าจะมีผู้กู้ส่วนหนึ่งไม่สามารถผ่อนชำระได้ตามเดิม เพราะว่างงานหรือมีรายได้ลดลงจากงานที่ได้ใหม่ รวมไปถึงการมีแนวโน้มที่จะตกงานในอนาคต ซึ่งสิ่งนี้ทำให้ธนาคารและสถาบันการเงินแต่ละแห่งต่างวางมาตรการเพื่อเตรียมตัวรับมือเรื่องนี้ไว้แล้ว

มาตรการหนึ่งในวิธีที่ธนาคารเริ่มนำมาใช้กันแล้วคือการออกหุ้นกู้ด้อยสิทธิที่มีลักษณะคล้ายทุน (Perpetual Bond) หรือหุ้นกู้ชั่วนิรันดร์เพื่อระดมทุนเข้ามารองรับปัญหาเรื่อง NPL ที่จะเพิ่มขึ้นแน่นอนหลังหมดมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย โดยธนาคารที่ประกาศขายหุ้นกู้ด้อยสิทธินี้ออกมาแล้วคือธนาคารกสิกรไทย ที่ออกขายหุ้นกู้นี้ 16,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 5.275 ไม่เรียกชำระคืนภายใน 5 ปี หรือธนาคารมีสิทธิไถ่ถอนในปีที่ 5 โดยตราสารดังกล่าวธนาคารกสิกรไทยสาขาฮ่องกง เป็นผู้ออกขายหุ้นกู้

ขณะที่ธนาคารกรุงไทย ซึ่งแม้จะยังไม่ออกขายหุ้นกู้ด้อยสิทธิในช่วงเวลาปัจจุบัน แต่ก็ได้เตรียมความพร้อมและประกาศว่าจะขายเช่นกัน โดยวงเงินน่าจะอยู่ในระดับใกล้เคียงกับธนาคารกสิกรไทย ส่วนธนาคารกรุงเทพก็มีแนวโน้มจะออกหุ้นกู้ลักษณะเดียวกันนี้ในวงเงินประมาณ 2.3 หมื่นล้านบาท อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 5 ซึ่งไม่สามารถไถ่ถอนตราสารดังกล่าวจนกว่าจะผ่านระยะเวลา 5 ปีแบบเดียวกับธนาคารกสิกรไทย การที่ธนาคารออกหุ้นกู้แบบนี้เพื่อเพิ่มเงินกองทุนขั้นที่ 1 เพราะมีต้นทุนที่ถูกกว่าการออกหุ้นเพิ่มทุนซึ่งทิศทางนโยบายของธนาคารนั้นน่าจะรอดูตัวเลข NPL ในไตรมาสที่ 4 และจะเห็นทิศทางของธนาคารชัดเจนในปี 2564

ข้อเท็จจริงที่กำลังจะเกิดขึ้นภายหลังการสิ้นสุดลงของมาตรการเยียวยาของ ธปท. ก็คือเหตุดังกล่าวจะส่งผลให้ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งที่ขาดรายได้จากการตกงานและกลุ่มผู้บริโภคบางส่วนที่มีรายได้ลดลงจากการถูกปรับลดเงินเดือนขาดความสามารถในการผ่อนชำระหนี้และก่อให้เกิดหนี้เสียตามมา ซึ่งการยืดมาตรการพักชำระหนี้ให้แก่กลุ่มธุรกิจ SMEs ของ ธปท. ที่ออกมาในช่วงก่อนหน้านี้เท่ากับเป็นการชะลอการเกิด NPL ในระบบได้ส่วนหนึ่ง และลดภาระจากการตั้งสำรองหนี้ NPL ของสถาบันการเงิน

อย่างไรก็ดี หนี้ NPL ที่จะเกิดขึ้นในช่วงแรกมาจากกลุ่มสินเชื่อบุคคลและสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ซึ่งแน่นอนว่าการเพิ่มขึ้นของ NPL ต่อ GDP นั้นได้ส่งผลต่ออัตราหนี้ครัวเรือนให้เพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย และย่อมมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินให้เข้มงวดยิ่งขึ้นโดยเฉพาะการปล่อยกู้ในกลุ่มผู้บริโภคที่ประกอบอาชีพในธุรกิจที่เสี่ยงและได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาด COVID-19 ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มธุรกิจส่งออก ธุรกิจการบิน ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจร้านค้าอาหาร และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยว รวมไปถึงกลุ่มเสี่ยงที่เป็นพนักงานบริษัทที่มีสินเชื่อบุคคลค้างชำระอยู่

กลุ่มผู้บริโภคที่มีโอกาสในการขอสินเชื่อบ้านได้มากกว่าเพื่อนจากนี้ไปจึงเป็นกลุ่มที่มีสถานะหน้าที่การงานที่มั่นคง เช่น พนักงานรัฐวิสาหกิจ ข้าราชการ และกลุ่มพนักงานในธุรกิจที่มีการขยายตัวที่ดีและกลุ่มผู้มีเงินออม ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะถูกนำไปวิเคราะห์กำลังซื้อและกำหนดเซกเมนต์ทางการตลาดของที่อยู่อาศัยจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้น

ข้อน่าสังเกตอีกประการหนึ่งในช่วงที่ผ่านมา ก็คือยอดปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-5 ล้านบาท ปรับตัวสูงขึ้นมาก ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย โดยเฉพาะบริษัทรายใหญ่ได้ปรับเปลี่ยนสินค้าในตลาดดังกล่าวลง และขยับไปจับตลาดบนระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเพิ่มมากขึ้น แม้ว่าตลาดดังกล่าวจะมีดีมานด์จำกัด ซึ่งในช่วง 2 ไตรมาสที่ผ่านมาเริ่มมีการกระจายไปหาตลาดใหม่ๆ ทั้งในรูปแบบของบ้านเดี่ยว 5-10 ล้านบาท หรือตลาดต่ำกว่าล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์แม้ว่าจะมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงก็ตาม

ผู้ประกอบการที่กลับมาบุกเบิกเซกเมนต์ในตลาดระดับล่างราคาต่ำกว่าล้านบาทได้อย่างโดดเด่นรายหนึ่งคือ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งประสบความสำเร็จอย่างมาก โดยล่าสุดได้ปิดการขายโครงการเสนาคิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ ขณะที่ พลัมคอนโด ในเครือของ พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งจับกลุ่มตลาดล่างในทำเลติดมหาวิทยาลัย ด้วยคอนโดมิเนียมระดับราคาล้านบาทต้นๆ ก็สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็วเช่นกัน

ขณะเดียวกันผู้ประกอบการบางรายก็ปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจด้วยการเน้นกลุ่มลูกค้าระดับบน ในกลุ่มบ้านหรือคฤหาสน์ในระดับราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทไปจนถึง 70 ล้านบาท ในลักษณะที่เรียกว่าเป็น Super Luxury ภายใต้ความเชื่อมั่นที่ว่ากลุ่มลูกค้าระดับนี้ยังมีกำลังซื้อและไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตที่เกิดขึ้นมากนัก

ความสำเร็จของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะอยู่ที่การเลือกเซกเมนต์ราคาสินค้าแล้ว สิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการหลายรายประสบความสำเร็จในการขายก็คือ ทำเลที่ตั้งของโครงการ ซึ่งทำเลที่ประสบความสำเร็จการขายนั้นส่วนใหญ่เป็นทำเลที่มีดีมานด์ปล่อยสินเชื่อที่หนาแน่น เช่น ทำเลย่านสถาบันการศึกษา แหล่งงานในย่านนิคมอุตสาหกรรม

ความเป็นไปของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคหลัง COVID-19 นอกจากจะต้องเผชิญกับภาวะ สินค้าล้นเกินในตลาดและความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินแล้ว ยังผูกพันอยู่กับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของไทย ที่ยังไม่มีทิศทางที่ชัดเจนท่ามกลางความไม่แน่นอนทางการเมืองที่กำลังคืบคลานรอเป็นวิกฤตรอบใหม่อีกด้วย