คอนโดเศรษฐีแข่งเดือด เปิดสงครามชิงทำเลทอง

 

ตลาดคอนโดมิเนียมในยุคหนี้ครัวเรือนพุ่งสูงกดดันให้ค่ายอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ย้ายแนวรบขึ้นไปเจาะตลาดไฮเอนด์ จับกลุ่มเศรษฐีกำลังซื้อสูง ทั้งระดับลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่ ซึ่งเชื่อว่าปี 2558 จะมีอัตราเติบโตสูงสุดและมีรายการทุบสถิติราคาขายอย่างต่อเนื่อง ทะลุจากตารางเมตรละ 300,000 บาท แตะ 400,000 บาท และในอนาคตมีแนวโน้มพุ่งทะยานไปถึง 600,000 บาท เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมใจกลางมหานครชั้นนำในต่างประเทศ

 

ทำเลทองชนิดที่เรียกว่า ทุกตารางนิ้วถูกกลุ่มทุนไล่ฮุบ โดยเฉพาะเส้นสุขุมวิท ซึ่งมีอัตราการขายสูงถึง 85% นำหน้าย่านสีลมและสาทร ที่มีอัตราการขาย 78% หรือแม้กระทั่งคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่กำลังบูม ยังมีอัตราการขายเฉลี่ยเพียง 67% 

 

กฤษณ์ ณรงค์เดช ประธานบริษัท เคพีเอ็น กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น จำกัด กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนย่านใจกลางเมืองยังคงมีดีมานด์สูง แม้ช่วงที่ผ่านมาระบบเศรษฐกิจได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนทางการเมือง แต่ลูกค้ากลุ่มดังกล่าวเป็นเรียลดีมานด์ มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและเพื่อการลงทุนระยะยาว โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใกล้แนวรถไฟฟ้าระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ย่านสุขุมวิทเป็นตลาดที่มีช่องทางเติบโตสูงและมีซัปพลายไม่มาก จากปีก่อนมีโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้างรวม 28,000 ยูนิต ปัจจุบันเหลือขายเพียง 6,000 ยูนิตเท่านั้น

 

แน่นอนว่า นั่นคือเหตุผลสำคัญที่เคพีเอ็น กรุ๊ป ตัดสินใจลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ทันทีที่คว้าที่ดินผืนสุดท้ายในซอยสุขุมวิท 39 เพราะจุดที่ตั้งอยู่ห่างจากบีทีเอส สถานีพร้อมพงษ์ เพียง 100 เมตร และยังอยู่ท่ามกลางอภิมหาโครงการ “เดอะ ดิสทริค เอ็ม (The District Em)” ของกลุ่มเดอะมอลล์กรุ๊ป ซึ่งจะเปลี่ยนย่านดังกล่าวเป็น District หรือย่านการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ และแหล่งท่องเที่ยวแห่งใหม่ มีทั้ง ดิ เอ็มโพเรียม (The Emporium) ดิ เอ็มควอเทียร์ (The EmQuartier) และ ดิ เอ็มสเฟียร์ (The Emsphere) ครอบคลุมเนื้อที่กว่า 50 ไร่

 

ทั้งนี้ ข้อมูลจากบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมใหม่ย่านใจกลางเมืองปรับเพิ่มขึ้นมากว่าเท่าตัว จาก 78,000-105,000 บาทต่อ ตร.ม. เป็น 160,000-220,000 บาทต่อ ตร.ม. โดยทำเลสุขุมวิทปรับจาก ตร.ม.ละ 84,000 บาทเมื่อปี 2547 เป็น 180,000 บาท ในปัจจุบัน ส่วนหนึ่งเป็นผลจากราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่จนถึงซูเปอร์ลักชัวรี่ ราคาขยับขึ้นไปมากกว่า 170,000 บาทต่อ ตร.ม. 

 

ขณะเดียวกัน บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในเครือแสนสิริ ได้สำรวจวิจัยโซนพื้นที่ที่มียอดขายคอนโดมิเนียมสูงสุด คือ คอนโดมิเนียมในบริเวณสีลม-สาทร-พระราม 4 ราคาต่ำสุดอยู่ที่ ตร.ม. ละ 88,000 บาท และสูงสุดอยู่ที่ 360,000 บาท หรือเฉลี่ย 148,000 บาท 

 

ด้านโซนเพลินจิต-ชิดลม-ราชดำริ เป็นย่านที่มีคอนโดมิเนียมราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุดในกรุงเทพฯ เฉลี่ย ตร.ม. ละ 225,000 บาท บาท หรือต่ำสุดอยู่ที่ ตร.ม. ละ 133,000 บาท และสูงสุด 340,000 บาท

 

หากพิจารณาเฉพาะคอนโดมิเนียมตามแนวสถานีรถไฟฟ้าพบว่า มี 3 สถานีที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุด คือ สถานีราชดำริ อยู่ที่ 270,000 บาทต่อ ตร.ม. รองลงมาคือ สถานีราชเทวีและเพลินจิต อยู่ที่ 220,000 บาทต่อ ตร.ม. อันดับ 3 คือ สถานีพร้อมพงษ์และสุรศักดิ์ อยู่ที่ 200,000 บาทต่อ ตร.ม. 

 

แนวรบย่านสุขุมวิทจึงไม่ต่างอะไรกับสมรภูมิคอนโดมิเนียมที่แข่งขันกันอย่างดุเดือด โดยเฉพาะการใช้จุดแข็งเรื่องทำเลเป็นกลยุทธ์หลักด้านการตลาด นอกเหนือจากรูปแบบ คอนเซ็ปต์ การตกแต่ง และบริการต่างๆ ซึ่งในแง่คุณภาพอาจไม่แตกต่างกันมากนัก เพราะทุกค่ายทุ่มทุนเพื่อความเป็นซูเปอร์ลักชัวรี่

 

ขณะที่กลุ่มเคพีเอ็น กรุ๊ป หมายมั่นจะให้โครงการล่าสุดในซอยสุขุมวิท 39 “เดอะ ดิโพลแมท 39 (The Diplomat 39)” เป็นตัวพิสูจน์ฝีมือการเป็นผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์อย่างแท้จริง เพราะต้องยอมรับว่า หากเอ่ยชื่อ “เคพีเอ็น” อาจดูเหมือนเป็นผู้เล่นหน้าใหม่ในวงการ โดยเริ่มจากการชิมลางลงทุนโครงการคอนโดมิเนียม The Cadogan มูลค่าไม่สูงมาก 390 ล้านบาท ในซอยสุขุมวิท 39 เมื่อปี 2554 

 

ปรากฏว่า The Cadogan ประสบความสำเร็จเกินคาด สามารถปิดยอดขายอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้เคพีเอ็น กรุ๊ป เดินหน้าผุดอีก 2 โครงการ คือ เดอะแคปปิตอล ราชปรารภ-วิภาวดี และเดอะแคปปิตอล เอกมัย-ทองหล่อ ซึ่งครั้งนี้ทุ่มทุนถึง 4,000 ล้านบาท ก่อนรุกเข้าสู่ทำเลย่านสาทร เปิดตัว “เดอะ ดิโพลแมท สาทร” มูลค่าโครงการ 2,700 ล้านบาท จนล่าสุดอัดเม็ดเงินก้อนโตคว้าที่ดินผืนสุดท้ายในซอยสุขุมวิท 39 เปิดตัว เดอะ ดิโพลแมท 39 

 

ระยะเวลาไม่ถึง 5  ปี เคพีเอ็น กรุ๊ป กอบโกยรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทุกโครงการใช้เวลาปิดการขายเพียงไม่กี่เดือน สามารถสร้างแบรนด์และภาพลักษณ์ในฐานะดีเวลลอปเปอร์เบอร์ต้นๆ ของตลาด ซึ่งทายาททั้ง 3 คนของ ดร.เกษม และคุณหญิงพรทิพย์ ณรงค์เดช คือ กฤษณ์ ณพ และกรณ์ มองเส้นทางการบุกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเป็นการตัดสินใจที่ถูกต้องตั้งแต่ต้น ทั้งในแง่รสนิยมส่วนตัว ความชอบด้านศิลปะการออกแบบ ไลฟ์สไตล์ คอนเนกชันกับกลุ่มเศรษฐีไฮโซ และข้อได้เปรียบในแง่การมีที่ดินสะสมย่านสุขุมวิทหลายๆ แปลง 

 

การกระโดดเข้าสู่สมรภูมิระดับซูเปอร์ลักชัวรี่อย่างเต็มตัวจึงไม่ใช่เรื่องเกินความสามารถ โดยเฉพาะโครงการ เดอะ ดิโพลแมท 39 เป็นการเปิดเกมรุกชนคู่แข่งยักษ์ใหญ่รอบด้าน ทั้งที่อยู่ในซอยเดียวกันอย่างมาร์ค สุขุมวิท 39 ของกลุ่มเมเจอร์ดีเวลลอปเม้นท์ และแกลอรี ฮรูเดอร์ 39 ของกลุ่มเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์  (เอพี)

 

สุขุมวิท 22 และ 24 มีโครงการ พาร์ค 24 ของ พราวพุธ ลิปตพัลลภ ทายาทสาวของสุวัจน์ ลิปตพัลลภ เจ้าของบริษัท พราว เรียลเอสเตท ที่ก้าวขึ้นชั้นเป็นเจ้าแม่อสังหาริมทรัพย์และมีสายสัมพันธ์ด้านธุรกิจกับกลุ่มเดอะมอลล์กรุ๊ปอย่างเหนียวแน่นด้วย 

 

ส่วนสุขุมวิท 33 คาดว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมของกลุ่มโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ขณะที่กลุ่มเอสซีแอสเซทเตรียมแผนลงทุนผุดโครงการในซอยสุขุมวิท 30           

สำหรับ เดอะ ดิโพลแมท 39 มีเนื้อที่ 1 ไร่ เป็นคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ 1 อาคาร สูง 31 ชั้น จำนวน 156  ยูนิต พื้นที่ห้องเริ่มต้นตั้งแต่ขนาด 54-60 ตร.ม. และมากสุดแบบเพนท์เฮาส์ 135-450 ตร.ม. ราคาขายเริ่มต้นที่ 15-185 ล้านบาท หรือประมาณ 2.5-4 แสนบาทต่อ ตร.ม. มูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 3,600 ล้านบาท โดยจะเริ่มก่อสร้างกลางปีนี้และแล้วเสร็จประมาณเดือนมิถุนายน 2562

 

กฤษณ์กล่าวว่า ตามแผนในปี 2558 บริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่ 2 โครงการ โดยโครงการแรก คือ “THE DIPLOMAT 39” ส่วนอีก 1 โครงการอยู่ระหว่างการพิจารณาว่าจะนำที่ดินที่มีอยู่แล้วย่านใจกลางเมืองหรือที่ดินที่อยู่ระหว่างการเจรจาซื้ออีก 1 แปลง มาพัฒนา คาดว่าจะเปิดตัวช่วงไตรมาส 3-4 โดยอาจพัฒนาภายใต้แบรนด์ “เดอะ แคปปิตอล”  

 

ปัจจุบันในกลุ่มเคพีเอ็นมีแบรนด์หลัก 2 ตัว คือ เดอะแคปปิตอลเน้นจับกลุ่มลูกค้าระดับ B ถึง B+ การตกแต่งสไตล์ตึกระฟ้าบนเกาะแมนฮัตตันในมหานครนิวยอร์ก ส่วน เดอะ ดิโพลแมท รองรับกลุ่มลูกค้าระดับ A ขึ้นไป การพักอาศัยระดับเวิลด์คลาส นอกจากนี้ มีแนวคิดจะพัฒนาแบรนด์ใหม่ๆ เพื่อขยายโครงการอื่นๆ ในอนาคต 

 

“ในแง่การขยายธุรกิจ บริษัทวางแผนลงทุนอย่างต่อเนื่อง 2-3 โครงการต่อปี เน้นไพร์มโลเกชั่น ใกล้สถานที่สำคัญและรถไฟฟ้า ผมสนใจทุกธุรกิจในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และกำลังมองการขยายเข้าสู่ตลาดแนวราบอย่างบ้านเดี่ยว ส่วนจะเจาะตลาดไหน ใช้แบรนด์ไหน หรือเปิดตัวแบรนด์ใหม่ ขึ้นอยู่กับทำเล รวมถึงธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ แต่โรงแรมอาจมีความเสี่ยงหลายอย่าง โดยเฉพาะผลกระทบจากปัจจัยด้านการเมือง จำนวนนักท่องเที่ยว และยังต้องมีต้นทุนการรีโนเวตด้วย” ประธานบริษัท เคพีเอ็น กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น กล่าว 

 

กฤษณ์ยังย้ำว่า แม้ตลาดคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรี่อยู่ในภาวะแข่งขันรุนแรง แต่บริษัทมองข้ามการแข่งขันเหล่านั้น เนื่องจากทำเลของเดอะ ดิโพลแมท 39 เป็นจุดแข็งที่ไม่ต้องแข่งขัน เป็นทำเลที่มีมูลค่าสูง จนถือเป็นสมบัติตกทอดให้รุ่นลูกหลานได้ ซึ่งตามข้อเท็จจริงยังมีความต้องการอีกจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มต่างชาติอย่างชาวญี่ปุ่น และหากเปรียบเทียบกับย่านอื่น เช่น ทองหล่อ หรือเอกมัย ต้องถือว่าสุขุมวิท 39 มีจุดแข็งด้านทำเลเหนือกว่า 

 

อย่างไรก็ตาม ปฏิเสธไม่ได้ว่า ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ โดยเฉพาะโครงการใหม่มีแนวโน้มพุ่งสูงต่อเนื่อง ล่าสุดอยู่ที่ 250,000-300,000 บาทต่อ ตร.ม. ซึ่งด้านหนึ่งถือเป็นการปรับมาตรฐานของคอนโดมิเนียมระดับบนไปสู่ระดับเวิลด์คลาส การพัฒนาต้องเน้นคุณภาพละเอียดมากขึ้นตามระดับราคาและความต้องการของลูกค้า ตั้งแต่วัสดุอุปกรณ์ การตกแต่ง และบริการหลังการขาย 

 

อีกด้านหนึ่งยังหมายถึงโอกาสด้านการลงทุน เพราะราคาของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เมื่อเปรียบเทียบกับเมืองใหญ่ในย่านเอเชียและยุโรป ยังมีช่องว่างในการปรับตัวสูงขึ้นได้อีกในอนาคต 

 

สำคัญที่สุด สมรภูมิอันร้อนแรงจะเป็นตัวพิสูจน์ชัดเจนว่า ทุนอสังหาฯ ค่ายไหน คือ “ตัวจริง” ในตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่