ภาพความชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กลายเป็นความจริงที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องยอมรับ กำลังซื้อระดับกลางถึงล่างถูกบีบด้วยหนี้ครัวเรือน สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูง ขณะที่ต้นทุนที่ดินใจกลางเมืองขยับขึ้นจนดันราคาคอนโดมิเนียมให้อยู่ในจุดที่ ‘คนทำงานจริง’ เอากลับไปผ่อนไม่ไหว สภาพตลาดที่ตีบตันเช่นนี้ บีบให้ทุนใหญ่ต้องแสวงหา ‘น่านน้ำใหม่’ ที่มีกำลังซื้อจริง และไม่ต้องพึ่งพาระบบสินเชื่อส่วนบุคคลในประเทศเพียงอย่างเดียว
‘ภูเก็ต’ คือคำตอบที่เด่นชัดที่สุดในยามนี้
ความน่าสนใจของภูเก็ตไม่ได้หยุดอยู่แค่การเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลก ที่รอคอยเม็ดเงินจากนักท่องเที่ยวชั่วคราวอีกต่อไป ทว่าหลังวิกฤตโควิด-19 พฤติกรรมของผู้คนทั่วโลกเปลี่ยนแปลงอย่างสิ้นเชิง เกาะแห่งนี้ยกระดับสู่การเป็น 'Lifestyle & Relocation Hub' หรือจุดหมายปลายทางของการย้ายถิ่นฐานและการอยู่อาศัยระยะยาว ของผู้มีกำลังซื้อสูงจากนานาประเทศ
ขณะที่ภาพรวมเศรษฐกิจไทยกำลังง่อนแง่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตกลับเติบโตสวนทางอย่างสิ้นเชิง สัดส่วนผู้ซื้อมากกว่า 70% กลายเป็นชาวต่างชาติที่หอบเงินสดเข้ามาถือครองสินทรัพย์ระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มรัสเซีย โปแลนด์ ยุโรปตะวันออก จีน ฮ่องกง และตะวันออกกลาง ปัจจัยหนุนสำคัญไม่ได้มีแค่เรื่องสภาพอากาศหรือชายหาด แต่คือโครงสร้างพื้นฐานที่ตอบโจทย์ชีวิตจริง ทั้งโรงเรียนนานาชาติ สิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพ ร้านอาหาร คอมมูนิตี้มอลล์ ไปจนถึงอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ที่สูงถึง 8-12% ต่อปี โดยเฉพาะทำเลทองอย่าง 'บางเทา - เชิงทะเล' ซึ่งมีอัตราค่าเช่าพุ่งสูงถึง 1,000–1,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งถือเป็นสถิติสูงที่สุดบนเกาะภูเก็ต
ในบรรดาทุนใหญ่ที่ลงไปปักหมุด ‘กลุ่มเซ็นทรัล’ ถือเป็นผู้เล่นที่ครอบครองความได้เปรียบเชิงยุทธศาสตร์มากที่สุดรายหนึ่ง
หากมองผ่านเลนส์การลงทุน เซ็นทรัลไม่ได้มองภูเก็ตเป็นเพียงตลาดต่างจังหวัด แต่มองเป็น ‘ฐานการลงทุนที่ใหญ่ที่สุดอันดับสองรองจากกรุงเทพฯ’ ด้วยจำนวนโครงการในเครือที่เข้าไปปักหลักสะสมมานานกว่า 20-50 ปี ทั้งศูนย์การค้า Retail, โรงแรม Hospitality และที่อยู่อาศัย รวมแล้วไม่ต่ำกว่า 140 โครงการ ไม่นับรวมแผนการใหญ่อย่างการเตรียมพัฒนา Entertainment Complex บนพื้นที่ 140 ไร่ของเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ในอนาคต
ทว่า ยุทธศาสตร์การเจาะตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนยุคใหม่กลับถูกขับเคลื่อนผ่าน **CG Capital (บริษัท ซีจี แคปปิตอล แอดไวซอรี่ จำกัด)** กองทุน Private Equity มูลค่า 10,000 ล้านบาทในเครือเซ็นทรัล นำโดย 'ภูมิ จิราธิวัฒน์'
โจทย์สำคัญของ CG Capital ในย่านบางเทา-เชิงทะเล คือการนำที่ดินแปลงสวยใจกลางพื้นที่ "ไข่แดง" ขนาดเกือบ 40 ไร่ ที่ซุ่มถือครองและพัฒนามาเมื่อ 2 ปีก่อน มาเจียระไนให้กลายเป็น Lifestyle Community ที่สมบูรณ์แบบ
หากถอดรหัสการวางแผนพัฒนาพื้นที่ 40 ไร่แห่งนี้ จะเห็นโครงสร้างการจัดวางสินค้า ที่มีจังหวะก้าวชัดเจน
1. จิ๊กซอว์ชิ้นแรก เปิดตัว The Standard Residences, Phuket Bang Tao คอนโดมิเนียม Branded Residence ระดับ Luxury เพื่อจับกลุ่มบนสุด และสร้างภาพจำเรื่องแบรนด์ระดับสากล
2. จิ๊กซอว์ชิ้นที่สอง เติมโรงแรมระดับ International อีก 2 แห่ง รวมกว่า 550 ห้อง เพื่อดึงดูดทราฟฟิกและรองรับการบริการ
3. จิ๊กซอว์ชิ้นสุดท้าย การเปิดตัวโครงการล่าสุด PURITA Phuket Bangtao มูลค่า 3,000 ล้านบาท
สิ่งที่น่าวิเคราะห์ในตัวโครงการ PURITA คือการที่ CG Capital เลือกที่จะ ถอดหมวก Branded Residence ออก แล้วสร้างแบรนด์ที่อยู่อาศัยของตัวเองเป็นครั้งแรก
เหตุผลทางธุรกิจเบื้องหลังการตัดสินใจนี้ค่อนข้างแหลมคม ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีโครงการใหม่เกิดขึ้นในย่านเชิงทะเลเกือบ 30 โครงการ ตลาดถูกแบ่งออกเป็นสองขั้วชัดเจน คือขั้ว Luxury/Ultra-Luxury ที่ราคาสูงลิ่ว กับขั้วล่างที่เน้นราคา Mass แต่ CG Capital มองเห็นช่องว่างในตลาด Premium Residences ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบนที่ต้องการคุณภาพชีวิต การออกแบบ และบรรยากาศระดับ Luxury แต่ไม่ต้องการจ่ายค่าพรีเมียมส่วนเกินให้กับแบรนด์บริหารโรงแรมต่างชาติ
PURITA บนพื้นที่ 10 ไร่ (จากแปลงรวม 40 ไร่) ถูกออกแบบด้วยแนวคิด Low Density เพียง 258 ยูนิต หรือเฉลี่ยเพียง 25 ยูนิตต่อไร่ อาคารพักอาศัยสูง 6 ชั้น ถูกจัดวางให้มีพื้นที่ส่วนกลางและสวนขนาดใหญ่กว่า 3 ไร่ เพดานห้องสูง 3 เมตร พร้อมสระว่ายน้ำความยาวระดับ Olympic Size (50 เมตร) ในราคาเริ่มต้น 7.29 ล้านบาท
นี่คือการใช้ประสบการณ์และความเชี่ยวชาญจากการทำ Branded Residence ระดับ Luxury มาลดทอนโครงสร้างต้นทุน แล้วส่งผ่านเป็น "ความคุ้มค่า" ให้แก่ผู้ซื้อ ทั้งกลุ่มที่ต้องการบ้านหลังที่สอง คนทำงานแบบ Remote Worker รวมถึงนักลงทุนที่หวังผลตอบแทนระยะยาว
การขยับตัวของกลุ่มเซ็นทรัลผ่าน CG Capital ในครั้งนี้ จึงไม่ใช่แค่การเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการหนึ่ง แต่คือภาพสะท้อนของการเปลี่ยนผ่านโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ไทย ในวันที่ตลาดเมืองหลวงเต็มไปด้วยปัจจัยลบ การถอยไปตั้งหลักในเมืองท่องเที่ยวที่มีดีมานด์ระดับโลกหนุนหลัง คือทางรอดและโอกาสเติบโตทางธุรกิจ
และการเติมจิ๊กซอว์ PURITA เข้าไปบนผืนดิน 40 ไร่ที่บางเทา ก็คือการประกาศว่า ทุนใหญ่อย่างเซ็นทรัลไม่ได้แค่ลงไป 'จับเสือมือเปล่า' หรือทำโครงการขายแล้วจบไป แต่เป็นการปักหลักสร้าง "Ecosystem การอยู่อาศัย" ที่กินยาว และครอบคลุมกำลังซื้อทุกระดับในเมืองที่ขึ้นชื่อว่าเติบโตเร็วที่สุดแห่งหนึ่งของเอเชีย