กลุ่มผู้บริหารเซ็นเตอร์วันลงทุนเกือบ 480 ล้านบาท เปิด ONN ANU รีเทลไลฟ์สไตล์ขนาด 3,000 ตร.ม. หวังจับฐานลูกค้าโรงพยาบาล คนทำงาน ผู้อยู่อาศัย และนักท่องเที่ยว พร้อมเดิมพันกับโมเดล Grab & Go และเวลาทำการถึงตี 2
การเปลี่ยนแปลงของเมืองไม่ได้ทำให้ทำเลเก่าหมดความสำคัญเสมอไป แต่บีบให้ผู้ประกอบการต้องกลับมาตั้งคำถามว่า คนที่ยังใช้ชีวิตอยู่ในพื้นที่นั้นต้องการอะไร และธุรกิจควรปรับตัวอย่างไรให้ทันกับความต้องการที่เปลี่ยนไป
นี่คือโจทย์ที่บริษัท พีเพิล พลาซ่า จำกัด ผู้บริหารศูนย์การค้าเซ็นเตอร์วัน ที่ปักหลักอยู่ในย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิมายาวถึง 31 ปี นำมาใช้พัฒนา ONN ANU (ออน อนุ) โครงการรีเทลไลฟ์สไตล์แห่งใหม่บริเวณอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ซึ่งเปิดให้บริการช่วงแรกตั้งแต่ปลายเดือนกันยายน 2569 ก่อนเปิดตัวอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 16 ตุลาคมที่ผ่านมา
โครงการนี้ตั้งอยู่บนความเข้าใจต่อการเปลี่ยนผ่านของย่านที่บริษัททำธุรกิจมาอย่างยาวนาน จากเดิมที่อนุสาวรีย์ชัยฯ เป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางและแหล่งจับจ่ายของผู้คนจากต่างจังหวัด วันนี้ฐานผู้ใช้พื้นที่มีความหลากหลายมากขึ้น ทั้งบุคลากรและผู้ใช้บริการโรงพยาบาล นักศึกษาแพทย์ คนทำงาน ผู้อยู่อาศัย ตลอดจนนักท่องเที่ยวที่เข้าพักในโรงแรมโดยรอบ
สำหรับ ONN ANU การลงทุนครั้งนี้จึงไม่ใช่เพียงการเพิ่มพื้นที่เช่าร้านค้า แต่คือความพยายามสร้างโมเดลรีเทลที่ออกแบบให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคของทำเลเฉพาะ โดยวางความสะดวกในการเข้าถึง ความหลากหลายของอาหารและเครื่องดื่ม รวมถึงช่วงเวลาให้บริการที่ยาวนาน เป็นหัวใจของโครงการ
ด้วยเงินลงทุนรวมราว 470-480 ล้านบาท ONN ANU ถูกวางบทบาทให้เป็นมากกว่าจุดแวะระหว่างการเดินทาง แต่เป็นพื้นที่ที่ผู้คนสามารถแวะกิน ดื่ม ซื้อของจำเป็น พักระหว่างวัน หรือใช้เวลาทำงานและพบปะกันได้ ก่อนเดินทางต่อไปตามภารกิจของแต่ละคน
รัชพล ไกรจิรโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พีเพิล พลาซ่า จำกัด
จากศูนย์กลางการเดินทาง สู่ฐานลูกค้าหลากหลาย
รัชพล ไกรจิรโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พีเพิล พลาซ่า จำกัด กล่าวว่า จุดเริ่มต้นของ ONN ANU คือการตั้งคำถามว่า อาคารแห่งใหม่จะสร้างประโยชน์ให้แก่ผู้คนในละแวกนี้ได้อย่างไร ในวันที่โครงสร้างของย่านไม่ได้มีเพียงผู้โดยสารที่เดินทางผ่านอีกต่อไป
“ตัว ONN ANU เราอยากจะให้เป็นจุดแวะ เป็นจุดเติมพลัง เพื่อให้เขาสามารถเดินทางไปทำตามภารกิจของเขาในแต่ละวันได้” รัชพลกล่าว
แนวคิดดังกล่าวถูกถ่ายทอดผ่านคอนเซ็ปต์ “ONN TO RECHARGE. ON TO YOUR JOURNEY.” หรือจุดแวะเติมพลังก่อนออกเดินทางต่อไปตามภารกิจของแต่ละคน เพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการ ONN ANU คำว่า “เติมพลัง” ในมุมของโครงการจึงไม่ได้หมายถึงเพียงกาแฟหรืออาหาร แต่รวมถึงการพักระหว่างวัน การซื้อของใช้จำเป็น การนั่งทำงาน อ่านหนังสือ หรือพบปะผู้คนในพื้นที่ที่เข้าถึงได้ง่าย
ในอดีต อนุสาวรีย์ชัยฯ มีบทบาทเด่นในฐานะจุดเชื่อมต่อรถโดยสารและแหล่งจับจ่ายของคนจากต่างจังหวัด แต่เมื่อรูปแบบการเดินทางเปลี่ยนไป บทบาทดังกล่าวก็ไม่ได้เป็นแกนหลักเพียงด้านเดียวอีกต่อไป
วันนี้ พื้นที่รอบอนุสาวรีย์ชัยฯ รายล้อมด้วยโรงพยาบาลและสถาบันการแพทย์ โรงแรม อาคารสำนักงาน และที่พักอาศัย ฐานลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการต่างกันทั้งด้านเวลา งบประมาณ และรูปแบบการใช้พื้นที่ ซึ่งกลายเป็นช่องว่างที่รีเทลขนาดกะทัดรัดสามารถเข้าไปตอบโจทย์ได้
นราชัย ไกรจิรโชติ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการฝ่ายการตลาดและผู้จัดการโครงการ บริษัท พีเพิล พลาซ่า จำกัด
ไม่แข่งด้วยขนาด แต่แข่งด้วยความถี่ในการกลับมาใช้บริการ
ONN ANU ถูกวางบทบาทให้ต่างจากเซ็นเตอร์วันอย่างชัดเจน รัชพลเปรียบเซ็นเตอร์วันเป็น “บ้านหลังใหญ่” ที่รวบรวมร้านค้าและบริการหลากหลาย ขณะที่ ONN ANU เป็นเสมือน “ห้องรับแขก” หรือพื้นที่ใกล้ตัวที่คนสามารถแวะเข้าออกได้ง่าย ใช้เวลาสั้น หรือใช้เป็นจุดพักก่อนเดินทางต่อ ซึ่งความแตกต่างนี้มีผลโดยตรงต่อการจัดสรรพื้นที่และการคัดเลือกร้านค้า
ด้วยขนาดโครงการประมาณ 3,000 ตารางเมตร ONN ANU ไม่ได้เลือกแข่งขันกับศูนย์การค้าขนาดใหญ่ผ่านจำนวนร้านค้าหรือการรวบรวมแบรนด์ให้ครบทุกหมวดหมู่ แต่เลือกให้ความสำคัญกับร้านที่ตอบสนองกิจกรรมในชีวิตประจำวัน โดยเฉพาะอาหารและเครื่องดื่ม
นราชัย ไกรจิรโชติ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการฝ่ายการตลาดและผู้จัดการโครงการ บริษัท พีเพิล พลาซ่า จำกัด อธิบายว่า จากการศึกษาพฤติกรรมผู้ใช้พื้นที่พบว่าความต้องการของลูกค้าในย่านอนุสาวรีย์ชัยฯ เปลี่ยนไปตามช่วงเวลา แม้จะเป็นคนๆ เดียวกันก็ตาม
“บางคนในแต่ละวัน ในแต่ละช่วงเวลาของเขาก็จะมีความต้องการต่างกัน ตอนเช้าอาจจะต้องการน้ำสักแก้วหนึ่ง ตอนบ่ายอาจจะหาของกินที่ชอบ หรือบางทีไม่มีเวลาเลย วันนี้เรารีบมาก มีประชุม อาจจะเป็นสแน็กสักมื้อ” นราชัยกล่าว
ด้วยเหตุนี้ ร้านค้าราว 60% ของโครงการ จึงเน้นกลุ่ม Grab & Go เพื่อรองรับผู้บริโภคที่ต้องการความรวดเร็ว ขณะเดียวกันยังมีร้านอาหารและพื้นที่นั่งใช้เวลาสำหรับลูกค้าที่ไม่ได้อยู่ในภาวะเร่งรีบ
รายชื่อร้านค้าครอบคลุมตั้งแต่ชาตรามือ ท่านพ่อซาลาเปา ปังสยาม HAAB ขนมไข่สงขลา ฉันจะกินชาเย็นทุกวัน ฉันจะกินชาเขียวทุกวัน นายอ้วนเย็นตาโฟ และเช็งซิมอี๊ ไปจนถึง Café Amazon, SOL Coffee, A Roaster, MOSHI MOSHI และ Watsons
สำหรับลูกค้าที่ต้องการรับประทานอาหารเป็นมื้อ โครงการมีร้านอย่าง Bar B Q Plaza และร้านอาหารประเภทอื่น ขณะที่ Lucky Suki ช่วยเพิ่มทางเลือกให้กับผู้ใช้บริการในช่วงกลางคืน
ในเชิงธุรกิจ โมเดลนี้ไม่ได้ตั้งอยู่บนความหวังให้ลูกค้ามาใช้จ่ายครั้งละมาก ๆ แต่ต้องการสร้างความถี่ของการใช้บริการจากพฤติกรรมประจำวันที่เกิดขึ้นซ้ำ ตั้งแต่การซื้อกาแฟก่อนทำงาน ซื้อขนมระหว่างวัน หาอาหารหลังเลิกงาน ไปจนถึงการแวะซื้อของใช้จำเป็นก่อนกลับบ้าน
วัดผลจากคุณภาพทราฟฟิก ไม่ใช่จำนวนคนเดินผ่าน
สำหรับศูนย์การค้าทั่วไป ตัวเลขผู้ใช้บริการต่อวันมักเป็นหนึ่งในตัวชี้วัดสำคัญ แต่รัชพลระบุว่า ONN ANU ไม่ได้กำหนดเป้าหมายจำนวนคนเข้าพื้นที่อย่างตายตัว
เหตุผลสำคัญคือขนาดของอาคาร และลักษณะของโครงการที่ไม่ได้ออกแบบมาเพื่อรองรับคนจำนวนมากพร้อมกัน การมีคนเข้ามาอย่างหนาแน่นจึงอาจไม่ใช่ภาพความสำเร็จที่เหมาะสมที่สุด หากไม่สามารถเปลี่ยนทราฟฟิกดังกล่าวให้เป็นรายได้ที่ยั่งยืนแก่ร้านค้าได้
สิ่งที่บริษัทต้องการเห็นคือ ร้านค้ามีลูกค้าอย่างต่อเนื่องในช่วงเวลาที่เหมาะสม พื้นที่ถูกใช้งานจริง และผู้เช่าที่เปิดบริการช่วงดึกสามารถสร้างยอดขายได้เพียงพอ
นั่นหมายความว่า ความสำเร็จของ ONN ANU จะถูกวัดจากคุณภาพของลูกค้า การใช้จ่ายต่อการเข้ามาใช้บริการ อัตราการกลับมาใช้ซ้ำ และความสามารถในการสร้างรายได้ให้ผู้เช่า มากกว่าจำนวนคนที่เดินผ่านหน้าโครงการเพียงอย่างเดียว
เปิดตั้งแต่ 07.00-02.00 น. แต่ไม่บังคับทุกร้านเปิดยาว
อีกหนึ่งเดิมพันสำคัญของ ONN ANU คือการเปิดให้บริการตั้งแต่ 07.00-02.00 น. หรือยาวนานถึง 19 ชั่วโมงต่อวัน
เวลาทำการดังกล่าวสะท้อนความตั้งใจที่จะรองรับคนหลากหลายกลุ่ม ตั้งแต่ผู้ที่เริ่มงานในช่วงเช้า บุคลากรทางการแพทย์ คนทำงานที่เลิกดึก ไปจนถึงนักท่องเที่ยวและผู้เข้าพักในโรงแรมใกล้เคียง
อย่างไรก็ตาม การเปิดพื้นที่ถึงตี 2 ไม่ได้หมายความว่าผู้เช่าทุกรายจำเป็นต้องเปิดตามเวลาของโครงการ บริษัทเลือกใช้แนวทางที่ยืดหยุ่น ให้แต่ละร้านกำหนดช่วงเวลาเปิดบริการตามความเหมาะสมของลูกค้าและโครงสร้างต้นทุน
ปัจจุบัน Lucky Suki และ Bar B Q Plaza เป็นกลุ่มร้านอาหารที่เปิดให้บริการถึงตี 2 โดย Bar B Q Plaza ยังเสนอรูปแบบบุฟเฟต์ในช่วงดึกอีกด้วย
แต่การเปิดยาวก็ไม่ใช่ข้อได้เปรียบเสียทีเดียว เพราะยังมีโจทย์ด้านต้นทุนแรงงาน ค่าสาธารณูปโภค ความปลอดภัย และปริมาณลูกค้าในแต่ละช่วงเวลา ธุรกิจจะคุ้มค่าก็ต่อเมื่อการเปิดดึกตอบสนองดีมานด์จริง และสร้างยอดขายมากพอจะรองรับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น
ONN ANU จึงต้องพิสูจน์ว่าเศรษฐกิจยามค่ำคืนในย่านอนุสาวรีย์ชัยฯ มีขนาดใหญ่พอสำหรับโมเดลนี้หรือไม่
Co-Working Space และ Rooftop Viewpoint เพิ่มเหตุผลให้คนอยู่นานขึ้น
แม้อาหารและเครื่องดื่มจะเป็นแกนธุรกิจหลักของโครงการ แต่แผนระยะถัดไปสะท้อนว่า ONN ANU ต้องการขยายบทบาทจากจุดซื้อสินค้า ไปเป็นพื้นที่ที่ผู้คนใช้เวลาได้จริง
โครงการเตรียมพัฒนา Co-Working Space สำหรับการนั่งทำงาน อ่านหนังสือ ประชุมขนาดเล็ก หรือพบปะเพื่อนฝูง โดยลูกค้าสามารถนำอาหารและเครื่องดื่มที่ซื้อจากร้านค้าภายในโครงการขึ้นไปใช้บริการในพื้นที่ได้
ขณะเดียวกัน ยังมีแผนเปิด Rooftop Viewpoint บนดาดฟ้า เพื่อใช้ประโยชน์จากมุมมองที่เห็นวงเวียนอนุสาวรีย์ชัยฯ ในอีกมิติหนึ่ง ซึ่งต่างจากประสบการณ์ของคนส่วนใหญ่ที่คุ้นชินกับการมองย่านนี้ผ่านหน้าต่างรถไฟฟ้า รถโดยสาร หรือการเดินผ่านอย่างเร่งรีบ
เท่ากับว่าพื้นที่ทั้งสองส่วนสามารถเพิ่มระยะเวลาที่ลูกค้าอยู่ในโครงการ และเพิ่มโอกาสให้เกิดการซื้อซ้ำมากกว่าหนึ่งครั้งต่อการมาใช้บริการ
“ย่านแข่งย่าน” ไม่ใช่ห้างแข่งห้าง
เมื่อพูดถึงการแข่งขัน รัชพลไม่ได้มองว่าการเปิด ONN ANU คือการลงสนามเพื่อเอาชนะศูนย์การค้าหรือแหล่งอาหารอื่นโดยตรง เพราะจากอนุสาวรีย์ชัยฯ สามาถเดินทางไปยังย่านสยามสแควร์ สีลม หรือแม้กระทั่งอารีย์ได้สะดวก
“ผมมองว่าจริง ๆ มันเป็นการแข่งอาจจะไม่ใช่แบบห้างแข่งห้าง มันคือย่านแข่งย่าน” เขากล่าว
ONN ANU ไม่จำเป็นต้องพยายามเป็นจุดหมายปลายทางของคนจากทั่วกรุงเทพฯ แต่ต้องสร้างเหตุผลให้คนในพื้นที่ใกล้เคียงเลือกมาใช้บริการ แทนที่จะเดินทางไปยังศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในย่านใจกลางเมืองทุกครั้ง
ฐานลูกค้าเป้าหมายจึงครอบคลุมพื้นที่พญาไท ราชเทวี รวมถึงอารีย์และสะพานควาย ซึ่งอยู่ในระยะที่เดินทางเข้าถึงได้สะดวก
โดยเขามองว่าผู้บริโภคจำนวนหนึ่งต้องการออกจากที่พักหรือที่ทำงานเพื่อเปลี่ยนบรรยากาศ แต่ไม่ได้ต้องการใช้เวลาและค่าเดินทางสูงเพื่อเข้าเมือง การมีพื้นที่ที่ให้บริการครบในระดับหนึ่ง อยู่ใกล้เส้นทางชีวิตประจำวัน จึงอาจเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์กว่า
แนวคิดนี้ยังเชื่อมโยงกับแผนการพัฒนาพื้นที่ของภาครัฐ ทั้งการปรับภูมิทัศน์และการพัฒนาทางเดินเชื่อมในบริเวณอนุสาวรีย์ชัยฯ ซึ่งอาจช่วยให้การเข้าถึงและประสบการณ์ของคนเดินเท้าดีขึ้นในอนาคต
อย่างไรก็ดี บริษัทไม่ได้คาดหวังว่าการเปิดโครงการใหม่เพียงแห่งเดียวจะทำให้ย่านกลับมาคึกคักในทันที เพราะการฟื้นตัวของพื้นที่ต้องอาศัยหลายปัจจัย ทั้งการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การตอบรับของชุมชน และความสามารถของผู้ประกอบการในการออกแบบบริการให้สอดคล้องกับดีมานด์จริง
ต่อยอดเซ็นเตอร์วัน แต่ยังปักหลักในทำเลที่รู้จัก
ONN ANU เป็นส่วนหนึ่งของทิศทางระยะยาวของกลุ่มพีเพิล พลาซ่า ซึ่งมีแผนปรับปรุงเซ็นเตอร์วันในปีถัดไป เพื่อให้โครงการเดิมตอบรับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลง และทำงานร่วมกับ ONN ANU ได้มากขึ้น
รายละเอียดของงบลงทุน รูปแบบการปรับปรุง และระยะเวลาดำเนินการยังอยู่ระหว่างศึกษา แต่แกนสำคัญคือการนำบทเรียนจากการพัฒนา ONN ANU มาใช้กับสินทรัพย์เดิม
นอกเหนือจากธุรกิจค้าปลีก กลุ่มผู้บริหารยังดำเนินธุรกิจโรงแรมในย่านอนุสาวรีย์ชัยฯ ด้วยเช่นกัน ซึ่งช่วยให้บริษัทเข้าใจลูกค้าในพื้นที่จากหลายมิติ ทั้งผู้เข้าพัก นักท่องเที่ยว ผู้ใช้บริการโรงพยาบาล และผู้ที่มาใช้ชีวิตหรือทำงานในย่านนี้
สำหรับแผนการขยายธุรกิจไปยังทำเลอื่น รัชพลระบุว่าบริษัทยังให้ความสำคัญกับการพัฒนาธุรกิจในย่านที่มีความคุ้นเคยก่อน เพราะธุรกิจค้าปลีกไม่มีสูตรสำเร็จที่ใช้ได้กับทุกพื้นที่ แต่ละทำเลมีฐานลูกค้า รูปแบบการเดินทาง กำลังซื้อ และช่วงเวลาการใช้ชีวิตที่ต่างกัน การเติบโตจึงไม่จำเป็นต้องเกิดจากการเพิ่มจำนวนโครงการเสมอไป หากสามารถเพิ่มคุณค่าให้กับสินทรัพย์ที่มีอยู่ และเชื่อมต่อธุรกิจต่าง ๆ เข้ากับความเปลี่ยนแปลงของย่านได้
ท้ายที่สุด ONN ANU ยังอยู่ในช่วงพิสูจน์ตัวเอง คำตอบไม่ได้อยู่ที่จำนวนแบรนด์ที่เปิดร้าน หรือความแปลกใหม่ของพื้นที่ดาดฟ้า แต่อยู่ที่ว่าจะเปลี่ยนคนที่แวะผ่านอนุสาวรีย์ชัยฯ ให้กลายเป็นลูกค้าประจำได้หรือไม่
เพราะสำหรับรีเทลในทำเลเฉพาะ ความได้เปรียบอาจไม่ได้อยู่ที่การเป็นจุดหมายที่ใหญ่ที่สุด แต่อยู่ที่การเป็นสถานที่ซึ่งผู้คนมีเหตุผลมากพอจะกลับมาใช้บริการซ้ำในชีวิตประจำวัน